Min N° 25/00271

N° RG 24/04880 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXMG

Société HABITAT 77

C/

M. [F] [T] [Z]

Mme [K] [E] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 mars 2025

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [T] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

Madame [K] [E] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 22 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [F] [T] [Z] et Madame [K] [E] [H]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2016, prenant effet le 25 mai 2016, l’Office public de l’habitat de Seine et Marne HABITAT 77 (la société HABITAT 77) a donné à bail à Monsieur [F] [T] [Z] et Madame [K] [E] [H] un logement conventionné situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 337,17 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, la société HABITAT 77 a fait signifier à Monsieur [F] [T] [Z] et Madame [K] [E] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.282,52 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 25 avril 2024, la société HABITAT 77 a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, la société HABITAT 77 a fait assigner Monsieur [F] [T] [Z] et Madame [K] [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [T] [Z] et Madame [K] [E] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner solidairement Monsieur [F] [T] [Z] et Madame [K] [E] [H] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4.992,61 euros au titre de la dette locative,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 29 octobre 2024.

A l’audience du 22 janvier 2025, la société HABITAT 77, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5.298,04 euros arrêtée au 14 janvier 2025, loyer du mois de décembre 2024 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La société HABITAT 77 soutient , sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [T] [Z] et Madame [K] [E] [H] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 29 avril 2024. A titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise que la dette locative existe depuis novembre 2023, qu’il y a un défaut d’assurance depuis septembre 2023, et que le loyer de janvier 2025 a été partiellement payé.

Madame [K] [E] [H], ne conteste pas le principe de la dette, ni son montant. Elle explique vivre seule avec ses cinq enfants à charge depuis le départ du père à l’étranger, avoir retrouvé une activité professionnelle en contrat à durée indéterminée et percevoir 1.500 euros par mois, outre des allocations de la Caisse d’allocation familiale. Elle affirme avoir repris le paiement des loyers depuis six mois, qu’un dossier lui permettant de bénéficier du fonds de solidarité logement doit être constitué, et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [K] [E] [H] assignée à personne est présente à l’audience. Monsieur [F] [T] [Z] assigné à domicile ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société HABITAT 77 le 25 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société HABITAT 77 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 mai 2016, du commandement de payer délivré le 29 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 janvier 2025 que la société HABITAT 77 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 140,29 euros imputée pour des frais.

Conformément aux stipulations contractuelles, article « Solidarité – Indivisibilité», les preneurs sont tenus de manière solidaire et indivisible de l’exécution des obligations contractuelles.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [T] [Z] et Madame [K] [E] [H] à payer à la société HABITAT 77 la somme de 5.157,75 euros, au titre des sommes dues au 14 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 25 mai 2016, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 29 avril 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 01 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 mai 2016 à compter du 02 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [K] [E] [H], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [K] [E] [H] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [F] [T] [Z] et Madame [K] [E] [H] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [F] [T] [Z] et Madame [K] [E] [H] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [T] [Z] et Madame [K] [E] [H] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 02 juillet 2024, Monsieur [F] [T] [Z] et Madame [K] [E] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [F] [T] [Z] et Madame [K] [E] [H] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [K] [H] et Monsieur [F] [T] [Z] succombant en la cause, il convient de les condamner aux dépens de l’instance.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société HABITAT 77 les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la société HABITAT 77 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 mai 2016 entre la société HABITAT 77 d’une part, et Monsieur [F] [T] [Z] et Madame [K] [E] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 02 juillet 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [T] [Z] et Madame [K] [E] [H] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 5.157,75 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 janvier 2025 échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Madame [K] [H] et Monsieur [F] [T] [Z] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [K] [H] et Monsieur [F] [T] [Z] à s’acquitter de la dette en 34 mensualités de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [H] et Monsieur [F] [T] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [T] [Z] et Madame [K] [E] [H] à payer à la société HABITAT 77 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 02 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE la société HABITAT 77 de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [T] [Z] et Madame [K] [E] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 avril 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE