N°Minute:

N° RG 25/01632 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P3JC

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 10]

JUGEMENT DU 07 Novembre 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires RESIDENCE LES AIGRETTES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. YOTRED, dont le siège social est sis [Adresse 5][Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Juge au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 08 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 07 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 07 Novembre 2025 par

Julia VEDERE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT

Copie certifiée delivrée à :

Le 07 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La société YOTRED est propriétaire des lots 19, 21 et 26 au sein de la copropriété résidence [Adresse 6], située à [Adresse 2] [Localité 8].

Estimant que la société YOTRED ne s’était pas acquitté du paiement de ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son syndic Hérault Immobilière de Gestion mis en demeure la société YOTRED de s’acquitter des sommes dues par lettres recommandées avec accusé de réception du DATEMEE, outre de nombreuses relances.

Par acte du 5 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 6] a fait signifier à la société YOTRED un commandement de payer la somme principale de 1 889,38 euros, au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 6] , pris en la personne de son syndic, a fait assigner la société YOTRED devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  2 055,59 euros au titre des charges de copropriété arrêtées aux appels de fonds du 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2024 ;

—  78 euros au titre des frais de recouvrement et honoraires engagés ;

—  800 euros à titre de dommages et intérêts,

—  900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ,

le tout en ordonnant l’exécution provisoire.

A l’audience du 08 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] , représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, la société YOTRED, citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » ou « dire que » ne sont pas des prétentions, et ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] verse aux débats :

— le relevé de propriété

— les appels de charges et travaux de la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2025 ;

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 24 avril 2023 et 6 mai 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le commandement de payer du 5 novembre 2024

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents qu’une partie des charges de copropriété est réclamée sans le bénéfice d’un titre les rendant exigibles, à défaut de produire un procès-verbal d’assemblée générale votant le budget prévisionnel de l’année 2025. Dans ces conditions, les charges réclamées pour la période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025 seront écartées.

Du reste, il ressort de ces documents que la société YOTRED reste devoir la somme de 1 857,38 euros à titre de charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024, appel du dernier trimestre inclus.

la société YOTRED sera donc condamné en deniers ou quittances à payer 1 857,38 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 novembre 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— Sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Le syndicat des copropriétaires sollicitent le remboursement des frais exposés pour l’envoi de deux mises en demeure sans toutefois produire aux débats la preuve de l’envoi des lettres recommandées correspondantes.

Ces frais ne sont donc pas justifiés.

— Sur les frais de constitution ou transmission de dossier

Concernant les frais de «transmission de dossier à huissier", ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande en paiement au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la société YOTRED, partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, la société YOTRED devra verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE la société YOTRED à payer au syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 6] situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 1 857,38 euros, au titre des charges de copropriété, pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024, appel du dernier trimestre inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 novembre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 6] situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic de ses autres demandes ;

CONDAMNE la société YOTRED aux dépens,

CONDAMNE la société YOTRED à payer au syndicat des copropriétaires résidence [7] situé [Adresse 3] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, La Juge