TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 30]

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DU 22 Mai 2025

N° RG 17/01658 -

N° Portalis DBYT-W-B7B-D4ZA

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

[K] [S] épouse [U]

C/

S.D.C. IMMEUBLE sis [Adresse 9], [J] [O] épouse [C], [G] [W], [X] [N], E.U.R.L. [A]-GICQUIAUD, S.C.P. NOTAIREPRESQU’ILE ASSOCIES, COMMUNE DE [Localité 22]

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e Meriem AZDEM

M^e Valérie CIZERON

M^e Claire LIVORY ([Localité 28])

M^e Isabelle GEORGES

M^e Sabrina KERGALL

M^e Franck LE NORMAND

M^e Bertrand LARONZE ([Localité 28])

_______________________________________________________

DEMANDERESSE :

Madame [K] [S] divorcée [U]

née le 20 Février 1961 à [Localité 29]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Bertrand LARONZE de la SELARL LRB, avocats au barreau de NANTES

_______________________________________________________

DEFENDEURS :

S.D.C. IMMEUBLE sis [Adresse 12])

dont le siège social est situé [Adresse 7] représenté par son Syndic la SARL APROGIM sise [Adresse 21] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Franck LE NORMAND de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

***

Madame [J] [O] épouse [C]

née le 03 Avril 1977 à [Localité 31]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Sabrina KERGALL de la SELARL SELARL KERGALL, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

***

Monsieur [G] [W]

né le 11 Juin 1981 à [Localité 31]

de nationalité Française,

Madame [X] [N]

née le 25 Février 1982

demeurant ensemble [Adresse 1]

Tous deux Rep/assistant : Maître Claire LIVORY de la SELARL CLAIRE LIVORY AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

***

E.U.R.L. [A]-GICQUIAUD

dont le siège social est situé [Adresse 6] inscrite au RCS de [Localité 30] sous le n° 451.669.402 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : M^e Isabelle GEORGES, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

***

S.C.P. NOTAIRE PRESQU’ILE ASSOCIES

dont le siège social est situé [Adresse 3] inscrite au RCS de [Localité 30] sous le n°785.954.983 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Valérie CIZERON, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE – Rep/assistant : SELARL EFFICIA, avocats plaidants au barreau de RENNES

***

COMMUNE DE [Localité 22]

dont le siège social est situé [Adresse 25] prise en la personne de son Maire en exercice domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : M^e Meriem AZDEM, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

_______________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENTE : Amélie COUDRAY, Vice-Présidente

JUGES : Tina NONORGUES, Vice-Présidente

Emmanuel CHAUTY, Vice-Président

GREFFIER : Pierre DANTON à l’audience et Soline JEANSON lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 12 septembre 2024

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 22 mai 2025.

* * *

*

EXPOSE DU LITIGE

Les consorts [W] et [N] ont vendu à Madame [K] [S] un appartement situé dans un immeuble en copropriété [Adresse 8] [Localité 22] le 1er juillet 2013.

La copropriété est composée de trois copropriétaires, Madame [K] [S], Monsieur [R] et Madame [J] [C].

Peu de temps après la vente, Madame [K] [S] a découvert que l’appartement subissait des infiltrations d’eau. Elle a fait constater l’existence de désordres par un expert amiable Monsieur [I] le 17 décembre 2013, et elle a fait réaliser un constat d’huissier de justice.

***

Par actes d’huissier des 18, 19 et 21 mars 2014, Madame [K] [S] a assigné les consorts [W] et [N], Madame [J] [C], l’entreprise [A] et la SCP Notaires Presqu’Ile Associés devant le juge des référés de ce tribunal aux fins qu’il soit ordonné une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 29 avril 2014.

Sur assignation des consorts [W] et [N] de 2016, les opérations d’expertise judiciaire ont été étendues à la Commune de [Localité 22].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 18 octobre 2017.

***

Après en avoir reçu l’autorisation, Madame [K] [S] divorcée [U] a assigné à jour fixe devant le Tribunal de grande instance de Saint-Nazaire Madame [J] [C], Monsieur [G] [W], Madame [X] [N], l’EURL [A]-GICQUIAUD et la SCP Notaires Presqu’Ile Associés, par actes d’huissier des 7 et 15 septembre 2017, sur le fondement des articles 1603, 1625, 1641 et 1645 du code civil, aux fins de voir :

ordonner la résolution de la vente intervenue entre elle en qualité d’acquéreur et Monsieur [W] et Madame [N] en qualité de vendeurs, par acte du 1er juillet 2013, portant sur un appartement sis [Adresse 16],ordonner en conséquence la restitution du prix de 255.000 euroscondamner Monsieur [W] et Madame [N] à lui verser 10.000 euros de dommages-intérêtsordonner l’exécution provisoire du jugementcondamner Monsieur [W] et Madame [N] à lui verser 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après un appel en audience de plaidoiries, le dossier a été renvoyé à la mise en état pour la mise en cause d’autres parties.

Par actes d’huissier du 12 et du 13 avril 2018, Madame [K] [S] a fait assigner Madame [J] [C], Monsieur [G] [W], Madame [X] [N], l’EURL [A]-GICQUIAUD, la SCP Notaires Presqu’Ile Associés et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] devant le Tribunal de grande instance de Saint-Nazaire, sur le fondement des articles 1137, 1240, 1603, 1625, 1641 et 1645 du code civil, aux fins de voir :

— prononcer la résolution de la vente du bien immobilier du 1er juillet 2013 à titre principal,

— prononcer la résiliation du contrat de vente immobilier à titre subsidiaire,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [W] et Madame [N] et l’EURL [A]- GICQUIAUD à l’indemniser de ses préjudices.

Les instances ont été jointes par ordonnance du 25 juin 2018.

Par acte d’huissier du 27 août 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] a fait assigner la Commune de Guérande devant ce Tribunal en intervention forcée, en demandant la jonction de l’instance avec l’instance 17/ 01658.

Les instances ont été jointes par ordonnance du 4 novembre 2019.

***

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 10 octobre 2023, Madame [K] [S] a demandé au tribunal, vu les articles 1641 et suivants, 1382, 1383, 1147 et 1792 du code civil et l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, de :

A titre principal,

Prononcer la résolution de la vente immobilière reçue le 1er juillet 2013 par Maître [Z] [F], Notaire à [Localité 27] (44). Subsidiairement,

Annuler purement et simplement la vente immobilière reçue le 1er juillet 2013 par Maître [Z] [F], Notaire à [Localité 26] (44), conclue entre Monsieur [G] [W], Madame [X] [M] [V] [N] et elle, En tout état de cause,

Condamner solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [N] à lui payer : la somme de 255.000 euros au titre de la restitution du prix de vente, la somme de 17.800 euros au titre des frais de vente, la somme de 1.408 euros au titre des travaux réalisés en cours d’expertise à la demande de Monsieur [L], la somme de 5.989,05 euros au titre des travaux d’embellissement exposés par Madame [U] à la suite des désordres, la somme de 3.206 euros au titre des taxes foncières, la somme de 6.279,66 euros au titre des charges de copropriété, la somme de 7.078,68 euros au titre des factures de gaz/électricité, la somme de 2.750 euros au titre des cotisations d’assurance,la somme de 39.917,71 euros au titre des frais du prêt immobilier,la somme de 511,59 euros au titre des frais d’huissier, la somme de 3.000 euros au titre des frais d’expertise amiable, la somme de 107.744,08 euros au titre du préjudice de jouissance, la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral. Condamner in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [N] à lui payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [N] aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. A titre subsidiaire,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à faire réaliser : * les travaux préconisé par BTP CONSULTING (page 19 du rapport d’expertise) à savoir :

Reprendre l’étanchéité de la terrasse afin de mettre un terme définitif aux infiltrations, Purger le plafond de l’appartement dont Madame [U] est propriétaire sur l’ensemble de la longueur de la poutre afin de contrôler l’absence d’infiltration et confirmer les hypothèses concernant la composition du plancher (état du solivage, panneaux OSB, renforts éventuels), Mettre en place une structure porteuse provisoire afin de supporter les solives le temps de l’implantation des renforts métalliques, Supprimer la poutre dégradée, Mettre en place un portique métallique de renforcement permettant de reprendre les charges du plancher.* l’étanchéité des chéneaux (page 31),

* les travaux pour fermer la souche de la cheminée (page 31),

* les travaux pour assurer l’étanchéité de la paroi à savoir :

Le nettoyage les pierres, La mise en œuvre d’un enduit bâtard hydrofugé, L’application d’une étanchéité à chaud selon DTU 20.1,

La mise en œuvre un drain normalisé, La mise en œuvre d’une protection d’étanchéité type « delta MS » avec bandes de solins normalisées en tête. * Les travaux de reprise en façade à savoir piquage de l’enduit et réfection,

Condamner in solidum Monsieur [G] [W], Madame [X] [P] à payer la quote-part des travaux correspondant aux tantièmes que détient Madame [K] [S] (soit 300/1.010 ème) soit la somme de 12.509,76 euros à titre de dommages et intérêts, avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, Condamner Madame [J] [C], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à faire procéder aux travaux nécessaires pour assurer l’étanchéité de la terrasse dont elle a la jouissance exclusive afin de mettre un terme définitif aux infiltrations, Condamner in solidum Monsieur [G] [W], Madame [X] [P], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18] et Madame [J] [C] à lui payer : la somme de 1.408 euros au titre des travaux réalisés en cours d’expertise à la demande de Monsieur [L], la somme de 17.173 euros au titre des travaux de reprise avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, la somme de 511,59 euros au titre des frais d’huissier, la somme de 3.000 euros au titre des frais d’expertise amiable, la somme de 107.744,08 euros au titre du préjudice de jouissance, la somme de 10.000,00 euros au titre du préjudice moral. Condamner in solidum Monsieur [G] [W], Madame [X] [P], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18] et Madame [J] [C] à lui payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner in solidum Monsieur [G] [W], Madame [X] [P], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18] et Madame [J] [C] aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. En tout état de cause,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Madame [K] [S] soutient que son action, fondée sur la garantie légale des vices cachés, n’est pas prescrite.

Selon elle, le délai biennal de l’action en garantie des vices cachés est un délai de prescription et non de forclusion.

Elle fait valoir la rédaction même de cet article, dans lequel la forclusion est évoquée pour une hypothèse précise : celle de la vente d’immeuble à construire. A contrario, elle en déduit que pour les autres ventes, il s’agit d’un délai de prescription.

Elle relève que la Chambre mixte de la Cour de cassation a retenu que le délai applicable en matière de vices cachés est un délai de prescription.

En l’espèce, elle estime que le point de départ du délai de prescription de son action doit être fixé à la date de remise du rapport d’expertise judiciaire, soit, le 18 octobre 2017 dans la mesure où ce dernier détaille de manière précise la nature des désordres, leur origine, leur nature, leur étendue, leur imputabilité et les travaux réparatoires à réaliser.

Selon elle, le rapport d’expertise amiable établi antérieurement par Monsieur [I] a soulevé bon nombre de questions justifiant la mise en place d’une expertise judiciaire, laquelle a nécessité l’intervention d’un sapiteur.

Madame [K] [S] soutient par ailleurs qu’il convient de tenir compte des actes interruptifs de la prescription.

A titre subsidiaire, s’il était tenu compte de la date du rapport amiable comme point de départ du délai de prescription de son action en garantie des vices cachés, en l’espèce le 17 décembre 2013, elle soutient que la prescription a été interrompue le 17 mars 2014 par l’assignation des défendeurs en référé expertise conformément aux dispositions de l’article 2241 du code civil.

Elle soutient également que la prescription a été suspendue jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 18 octobre 2017, en application de l’article 2239 du code civil.

Or, elle rappelle qu’elle a délivré une assignation au fond le 7 septembre 2017.

Madame [K] [S] soutient que les désordres affectant son immeuble constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil.

Au titre des craquements dans la cuisine et le séjour, Madame [K] [S] expose que l’expert judiciaire a conclu que le désordre compromettait la solidité de l’immeuble et que les infiltrations provenant de la terrasse qui avaient pourri la poutre, rendaient l’ouvrage impropre à sa destination.

Elle affirme avoir découvert les infiltrations et l’état de la poutre qu’après l’achat de l’appartement et après le démontage de la cuisine.

Elle déduit que ce désordre constitue un vice caché.

Au titre du dysfonctionnement de la cheminée/poêle qui cause une atteinte à la sécurité des personnes, Madame [K] [S] soutient que ce désordre constitue un vice caché.

Elle affirme n’avoir appris que l’installation du poêle n’était pas terminée qu’à l’occasion des opérations d’expertise judiciaire.

Elle conteste l’affirmation selon laquelle celui-ci est un vice apparent. Elle déclare être profane en la matière de sorte qu’elle n’aurait pu déceler l’absence de ventilation basse et le mauvais positionnement du poêle.

Elle indique que la proposition de prise en charge du coût des réparations formulée par les consorts [W] et [N] ne saurait avoir une incidence sur la nature du vice et son caractère non apparent.

Concernant les infiltrations dans sa chambre, dans le dressing, dans l’autre chambre, par la menuiserie en façade et sur le poteau bois, ainsi que la non-conformité chaudière à gaz Madame [K] [S] soutient avoir découvert ces vices après la vente, de sorte qu’ils constituent des vices cachés. Elle expose que les peintures avaient été refaites avant la vente par les consorts [H].

Madame [K] [S] soutient que la clause du contrat de vente immobilière qui exonère les vendeurs de la garantie des vices cachés lui est inopposable.

Elle fait valoir que seul un vendeur non professionnel de bonne foi peut invoquer une telle clause en application de l’article 1643 du code civil.

Or, elle affirme que, d’une part celui qui a réalisé les travaux à l’origine du vice doit être assimilé à un vendeur professionnel, et que d’autre part, la connaissance des désordres empêche la mise en œuvre de la clause exonératoire.

En l’espèce, elle soutient que ce sont les travaux réalisés par les vendeurs qui sont à l’origine des désordres qu’elle invoque et que les vendeurs avaient connaissance des différentes infiltrations, du fléchissement du plafond et du dysfonctionnement du poêle.

Elle prétend en effet que les consorts [W] et [N] ont tenté de dissimuler les vices ; qu’ils se sont empressés de vendre l’appartement dès l’apparition des premiers.

Elle affirme par ailleurs que les vendeurs ont menti lors de la vente en déclarant ne pas avoir réalisé des travaux de rénovation.

Dans ces circonstances, elle s’estime fondée à solliciter l’indemnisation de l’ensemble de ses préjudices.

Madame [K] [S] expose avoir dû procéder à la dépose de la cuisine et au déplacement des meubles moyennant la somme de 1.408 euros. Madame [K] [S] soutient avoir réalisé des travaux d’embellissement en pure perte.

Elle demande par conséquent l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 5.989,05 euros.

Madame [K] [S] expose avoir dû régler la taxe foncière de l’appartement alors que celui-ci est inhabitable.

Elle estime le montant de ce préjudice à hauteur de 3.206 euros.

Madame [K] [S] expose avoir dû régler en pure perte les charges de copropriété lesquelles s’élèvent à la somme de 6.279,66 euros.

Madame [K] dit avoir été contrainte de chauffer le logement, bien qu’il soit inhabitable, afin de lutter contre l’humidité.

Elle dit avoir exposé la somme de 6.279,66 euros.

Madame [K] [S] indique avoir été contrainte d’assurer son appartement alors qu’il était inhabitable.

Elle dit avoir exposé la somme de 2.750 euros.

Madame [K] [S] expose que le coût du prêt est composé des intérêts et cotisations d’assurance, soit la somme de 39.917,71 euros.

Madame [K] [S] indique avoir été contrainte de faire établir deux procès-verbaux de constats pour un coût total de 511,59 euros.

Madame [K] [S] indique que le coût de l’expertise amiable s’élève à la somme de 3.000 euros.

Madame [K] [S] déclare ne pas avoir pu jouir de son appartement. Elle fait valoir que l’expert judiciaire a considéré que l’ensemble de l’appartement était impropre à sa destination.

Elle prétend que le préjudice de jouissance doit être apprécié eu égard à la valeur locative de l’appartement sur une période (à parfaire) allant de novembre 2013 à mai 2023, soit 115 mois.

Elle évalue ce préjudice à la somme de 107.744,08 euros.

Madame [K] [S] soutient subir un préjudice moral en raison des infiltrations et du caractère insalubre de l’appartement qu’elle a dû se résoudre à quitter le 4 décembre 2015.

Elle estime ce préjudice à la somme de 10.000 euros.

A titre subsidiaire, si son action au titre de la garantie des vices cachés était rejetée, Madame [K] [S] sollicite la nullité de la vente sur le fondement du dol en application de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable au jour du contrat de vente immobilière.

Elle rappelle que les vendeurs ont sciemment dissimulé les vices affectant l’appartement.

Elle ajoute qu’elle n’aurait jamais fait l’acquisition de cet immeuble si elle avait eu connaissance de son état réel.

Elle demande par conséquent à la présente juridiction de prononcer la nullité de la vente et, consécutivement, de condamner solidairement les vendeurs à lui restituer le prix de vente, outre les frais de la vente, et de les condamner à l’indemniser de son entier préjudice.

Madame [K] [S] soutient que son action fondée sur le dol n’est pas prescrite.

Elle affirme que la publication de l’assignation est indifférente quant à l’appréciation d’une éventuelle prescription.

Elle rappelle que la vente a eu lieu en 2013, que la prescription quinquennale de son action sur le fondement du dol a été interrompue le 17 mars 2014 du fait de l’assignation en référé des consorts [W] et [P], et qu’un nouveau délai quinquennal a commencé à courir à compter du 29 avril 2014 qui est la date de l’ordonnance de référé, pour être de nouveau interrompu le 7 septembre 2017.

A titre très subsidiaire, dans l’hypothèse où la vente ne serait pas résolue ou annulée, Madame [K] [S] demande à la présente juridiction de condamner le syndicat des copropriétaires et Madame [J] [C] à réaliser les travaux réparatoires sous astreinte et à l’indemniser de ses préjudices.

Elle rappelle que des travaux doivent être réalisés sur les parties communes de l’immeuble en copropriété : renforcer la poutre, assurer l’étanchéité de la terrasse, de la paroi, des chéneaux, fermer la souche de la cheminée.

Elle considère qu’elle n’a pas à assumer tout ou partie des travaux réparatoires de sorte qu’il convient de condamner in solidum les consorts [W] et [N] à concurrence des tantièmes de parties communes dont ils étaient propriétaires, avec le syndicat des copropriétaires, pour réaliser ces travaux.

Elle demande également la condamnation de Madame [J] [C], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à faire procéder aux travaux nécessaires pour assurer l’étanchéité de la terrasse dont elle a la jouissance exclusive afin de mettre un terme définitif aux infiltrations.

Madame [K] [S] demande l’indemnisation de ses préjudices en soutenant que la responsabilité des défendeurs est acquise sur divers fondements.

Concernant les consorts [W] et [N], elle fait valoir qu’outre le fondement de la réticence dolosive, leur responsabilité est engagée au titre de la démolition non autorisée de cloisons dans l’appartement, qui ont aggravé ses préjudices, d’autre part sur le fondement de la garantie décennale des vendeurs constructeurs, ou encore sur le fondement de leur responsabilité de droit commun.

Concernant la responsabilité du syndicat des copropriétaires, elle rappelle que les infiltrations d’eau dans l’appartement ont pour origine les parties communes.

Concernant la responsabilité de Madame [J] [C], Madame [K] [S] rappelle qu’une partie des infiltrations a pour origine un défaut d’étanchéité de la terrasse dont elle a la jouissance exclusive.

Elle demande donc à être indemnisée de ses préjudices par l’ensemble de ces défendeurs.

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 1er février 2024, Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N] demandent au tribunal de :

A titre principal,

Dire et juger irrecevable et forclose la demande en résolution et en nullité de la vente immobilière, Débouter Madame [U] et toutes autres parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions, Condamner Madame [C] à payer à Monsieur [W] et à Madame [N] une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des tracas causés. Subsidiairement,

Limiter le prix de restitution à la somme de 237.900 euros, Réduire dans leur quantum les sommes sollicitées, Condamner Madame [C] à refaire l’étanchéité de la terrasse jouxtant son appartement sous astreinte financière de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et après présentation et approbation du devis correspondant (estimation à 4.602,50 euros selon devis EPEIOS), La condamner également à prendre en charge le coût du renforcement de la poutre soit 10.330 euros et la reprise de la cloison de doublage détruite pour sondage soit 1.783 euros, sommes qui seront versées aux consorts [W] [N] pour réalisation, Condamner Madame [C] à payer à Monsieur [W] et à Madame [N] une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des tracas causés. En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] à garantir en intégralité les consorts [W] – [N] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre, Condamner in solidum Madame [U] et Madame [J] [C] à payer aux consorts [W] – [N] la somme de 10.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire, Accorder à la SELARL CLAIRE LIVORY AVOCAT le bénéfice de l’article 699 du CPC.

Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N] soutiennent que la requérante est forclose en son action fondée sur la garantie légale des vices cachés.

Selon eux, Madame [K] [S] a connaissance du vice depuis le mois de janvier 2014, date à laquelle l’expert amiable a rendu son rapport indiquant que l’étai pour soutenir le plancher de l’appartement constituait un vice caché.

Ils exposent que le délai de forclusion a été interrompue par l’assignation délivrée le 19 mars 2014 et qu’il a recommencé à courir à compter de l’ordonnance de référé du 29 avril 2014.

Ils déduisent que le nouveau délai de deux ans s’est éteint le 30 avril 2016. Or, ils relèvent que l’assignation au fond a été délivrée le 7 septembre 2017.

Ils prétendent par ailleurs que la mise en cause de la Commune de [Localité 22] devant le juge des référés aux fins d’expertise commune, n’a eu aucun effet interruptif du délai de forclusion de l’action en garantie des vices cachés de Madame [K] [S] à leur encontre.

Selon eux, entre février et octobre 2014, les échanges de courriers entre la Commune de [Localité 22] et Madame [K] [S], permettent de considérer que Madame [K] [S] connaissait l’existence des vices prétendument cachés d’infiltrations, en raison de l’absence d’étanchéité des remparts sur lesquels l’immeuble est adossé.

Par conséquent, ils maintiennent que Madame [K] [S] est forclose en son action au fond.

En ce qui concerne l’action en nullité de la vente pour dol, les consorts [W] et [N] font valoir que cette action se prescrit par cinq ans à compter du jour où le dol a été découvert et que la demande en justice, pour être recevable, doit être publiée.

Ils exposent que l’assignation du 13 avril 2018 n’a été publiée que le 13 septembre 2021 alors que le prétendu dol a été découvert avant le 13 septembre 2016.

Ils prétendent que les faits sont connus de la requérante depuis le 1er octobre 2014.

Ils déduisent que la publication est tardive et que l’action de Madame [K] [S] sur ce fondement est prescrite.

Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N] concluent que le défaut d’étanchéité de la terrasse de Madame [J] [C] ne peut leur être imputé.

Ils exposent avoir subi un dégât des eaux provenant de l’appartement de Madame [J] [C] en avril 2013, sans qu’ils aient eu connaissance d’un défaut d’étanchéité plus grave.

Or, ils relèvent que le défaut d’étanchéité explique les craquements dans la cuisine et le séjour, les infiltrations dans la chambre de Madame [K] [S] et l’affaissement du sol dans la cuisine et le séjour.

Ils considèrent que les autres désordres invoqués par Madame [K] [S] ne sont pas des vices cachés. Ils rappellent que le vice ne doit pas être seulement caché mais également antérieur à la vente et connu des vendeurs.

En l’espèce, ils indiquent qu’aucune odeur nauséabonde n’a été constatée.

Ils considèrent que l’absence de mise en place du poêle était parfaitement visible. Par ailleurs, ils disent avoir proposé à Madame [K] [S] de prendre en charge les travaux réparatoires, ce qu’elle a refusé.

Ils imputent la cause des infiltrations dans le dressing à l’insuffisance des travaux réalisés par la Commune de [Localité 24] sur une partie du mur extérieur, dont ils n’avaient pas connaissance.

Selon eux, les infiltrations dans l’autre chambre et les infiltrations par menuiserie en façade ne constituent pas un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil. Ils prétendent également que les infiltrations dans la chambre résultent d’un défaut d’entretien de Madame [K] [S] et d’une absence de seuil au niveau de la menuiserie.

Concernant les infiltrations d’eau du poteau en bois dans la salle de bains, les consorts [W] et [N] prétendent en premier lieu que le désordre était apparent lors de la vente ; que ce désordre ne constitue pas un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil ; qu’ils n’en avaient pas connaissance.

Les concluants relèvent également qu’ils n’ont pas effectué de travaux sur la chaudière de l’appartement et qu’ils n’avaient pas connaissance de sa non conformité aux normes. Ils ajoutent que cette non-conformité ne porte pas atteinte au fonctionnement de la chaudière.

Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N] indiquent, concernant la fissure en façade de l’appartement de Madame [J] [C], qu’il n’a pas été constaté qu’elle était infiltrante, que son apparition n’a pas été datée, qu’elle était certainement apparente au moment de la vente et que son traitement relève de l’entretien de l’immeuble qui interviendra lors du futur ravalement lequel n’a pas été mis à l’ordre du jour lorsqu’ils étaient copropriétaires.

Ils considèrent que l’attestation produite par Monsieur [R] n’est pas pertinente dans la mesure où il est propriétaire dans cet immeuble depuis 2006, qu’il en a été le syndic et qu’il n’a pas entretenu correctement l’immeuble.

Les consorts [W] et [N] prétendent que la clause exonératoire de la garantie des vices cachés qui est stipulée à l’acte de vente ne saura être écartée dans la mesure où ils sont de bonne foi et non-professionnels.

Ils demandent de voir rejeter les demandes indemnitaires de Madame [K] [S] formées au titre de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance, dont ils soutiennent qu’elles ne sont pas fondées.

Ils demandent également de voir rejeter ses demandes indemnitaires qui sont fondées sur sa qualité d’occupant ou de propriétaire de l’appartement : assurance habitation, consommation électrique, taxe foncière, emprunt bancaire … qui sont causés par l’occupation de l’appartement.

Ils soutiennent également que Madame [K] [S] ne justifie pas des préjudices moraux et de jouissance allégués.

Les consorts [W] et [N] demandent de voir rejeter les demandes indemnitaires de Madame [K] [S] qui sont fondées sur le dol.

Ils contestent tout réticence dolosive de leur part et rappellent que les désordres proviennent de l’absence d’étanchéité de la terrasse de Madame [J] [C].

A titre subsidiaire, ils exposent que les demandes indemnitaires de Madame [K] [S] ne peuvent se cumuler, certaines étant rattachées à la demande de résolution de la vente et d’autres à la demande subsidiaire d’indemnisation en restant copropriétaire.

Par ailleurs, ils soutiennent que les demandes d’indemnisation au titre des travaux réalisés, concernent des travaux d’amélioration sans lien avec les désordres dénoncés.

Ils ajoutent que les travaux de réfection du parquet ne sont pas justifiés par les désordres et qu’aucune facture n’est produite.

Les consorts [W] et [N] demandent de voir rejeter les demandes indemnitaires et les demandes en garantie formées contre eux par Madame [J] [C].

Reconventionnellement, ils demandent à la voir condamner à les garantir des condamnations qui seraient prononcées contre eux au profit de Madame [K] [S] au titre de plusieurs désordres causés par les infiltrations d’eau transitant par la terrasse dont elle a la jouissance exclusive.

Ils soutiennent qu’ils n’ont pas supprimé de poteau dans la salle de séjour-cuisine lors des travaux qu’ils ont réalisés en 2011 ; qu’ils se sont contentés de supprimer une cloison de doublage pour faire apparaître le mur en pierres ; que l’expert « suppose » que les travaux qu’ils ont réalisés ont aggravé le risque d’affaissement de la poutre, sans être affirmatif ; qu’ils n’ont pas touché aux murs porteurs qui relèvent des parties communes pour réaliser ces travaux ; que par conséquent l’aval de l’assemblée générale de copropriété n’était pas nécessaire ; qu’ils n’ont réalisé aucun ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil ; qu’au contraire, il est établi que l’affaissement de cette poutre qui est une partie commune de l’immeuble, est causé par les infiltrations d’eau provenant de la terrasse appartenant à la Commune de [Localité 22] et dont Madame [J] [C] a la jouissance exclusive.

Ils rappellent qu’ils ont installé un étai pour supporter cette poutre en mai 2013 à la demande de Madame [J] [C], en raison de l’affaissement de la poutre et de son plancher.

Ils estiment que Madame [J] [C] se devait d’attirer leur attention sur le fait que cette installation ne pouvait être que provisoire.

A titre infiniment subsidiaire, si la résolution de la vente était prononcée, ils relèvent qu’ils redeviendraient alors copropriétaires de l’immeuble et propriétaires de l’appartement, ce qui leur donnerait qualité à agir envers Madame [J] [C] pour la voir condamnée à refaire l’étanchéité de la terrasse sous astreinte et à prendre en charge le coût du renforcement de la poutre.

Concernant les infiltrations d’eau dans la chambre, ils font valoir qu’elles sont causées par la terrasse de l’appartement de Madame [J] [C], de sorte qu’elle devra en supporter le coût.

Concernant les infiltrations dans le dressing, ils expliquent qu’ils sont causés par une absence d’ouvrage et un ouvrage de drain insuffisant réalisé par la Commune. Ils déduisent ne pas être concernés par ce désordre.

Les consorts [W] et [N] considèrent que la fissuration de la façade de l’appartement de Madame [J] [C] est du ressort de la copropriété dans le cadre de l’entretien de l’immeuble. Ils précisent que ces fissures ne sont pas infiltrantes de sorte que les travaux réparatoires ne présentent aucune urgence et, qu’au surplus, elles ne constituent pas un vice caché.

Ils disent être de bonne foi car, dès la première réunion d’expertise, ils ont expliqué la nature de leurs travaux et les circonstances d’installation de l’étai. Ils déclarent que la société [A]-GICQUIAUD, intervenue pour l’installation de l’étai, ne les a pas alertés sur l’état de pourrissement de la poutre ni sur le caractère provisoire des travaux.

Ils estiment que les griefs doivent être dirigés à l’encontre de Madame [J] [C] compte tenu de son inertie et de son silence fautif.

Ils demandent par conséquent l’allocation d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire et si la résolution de la vente devait être ordonnée, ils demandent à ce que le prix soit fixé à la somme de 237.900 euros.

Ils déclarent que le préjudice moral de Madame [K] [S] n’est pas justifié.

Ils soutiennent que le préjudice de jouissance de Madame [K] [S] n’est pas justifié dans la mesure où l’appartement était normalement meublé et habité lors des opérations d’expertise judiciaire.

Ils prétendent qu’en tout état de cause, la durée du trouble de jouissance est liée à l’inertie du syndicat des copropriétaires, elle-même aggravée par le défaut de paiement des charges de copropriété par Madame [K] [S].

Concernant la demande d’indemnisation des travaux réalisés par la requérante, ils déclarent qu’ils constituent des travaux d’amélioration qui ne leur sont pas imputables, de sorte que cette demande ne peut aboutir.

Quant au prêt immobilier et à son assurance, ils considèrent que cette demande n’est pas justifiée car si Madame [K] [S] demeure propriétaire, elle est tenue au remboursement de ce dernier et, à l’inverse, si elle n’est plus propriétaire, la résolution de la vente sera prononcée et le prix sera restitué.

Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N] affirment que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de sorte qu’il doit être condamné au titre de tous les désordres affectant les parties communes.

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 12 octobre 2023, Madame [J] [C] demande au tribunal, vu les articles 1231–1 et suivants et 1240 et suivants du code civil, de :

Condamner l’entreprise [A] à lui payer la somme de 410,88 euros en remboursement de la facture N°1092 du 16 mai 2013, augmentée des intérêts au taux légal depuis le 16 mai 2013, Débouter Monsieur [W] et Madame [N], le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] et Madame [K] [S] de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre, Condamner, conjointement et solidairement, Monsieur [W] et Madame [N] à prendre en charge les travaux de réfection de la poutre chiffrés par l’expert judiciaire à la somme de 10.330 euros, et les travaux de reprise de la cloison de doublage chiffrés par l’expert judiciaire à la somme de 1.783 euros, sommes à parfaire compte tenu de l’ancienneté du chiffrage,Condamner, conjointement et solidairement, Monsieur [W] et Madame [N] à lui payer sa quote-part au titre des travaux de réfection des parties communes de l’immeuble, Condamner, conjointement et solidairement, Monsieur [W] et Madame [N] à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts. En toute hypothèse,

Lui décerner acte de ce qu’elle a fait réaliser l’étanchéité de la terrasse dès le 21 août 2018, Juger que Monsieur [W] et Madame [N] ainsi que l’EURL [A]-GICQUIAUD devront la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

Juger que Madame [U], ou à défaut Monsieur [W] et Madame [P], devront faire actualiser l’état descriptif de division et faire modifier, à leurs frais, les tantièmes sur les lots qu’ils possèdent, au besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, Condamner, conjointement et solidairement, Monsieur [W] et Madame [N], ou à défaut Madame [U], à lui payer la somme de 25.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner, conjointement et solidairement, Monsieur [W] et Madame [N], ou à défaut Madame [U], aux entiers dépens de la présente instance et de celle de référé comprenant les frais d’expertise, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Madame [J] [C] expose qu’elle a constaté l’affaissement du plancher de son appartement après la réalisation des travaux par les consorts [W] et [N] au rez-de-chaussée. Elle indique qu’ils ne lui ont pas précisé la nature de ces travaux, mais que la société [A], qu’elle a mandatée, a estimé nécessaire de poser deux étais pour éviter un plus grand affaissement du plancher de son appartement.

Elle expose qu’elle a réglé la facture de cette société pour la pose de deux étais, mais qu’en réalité la société [A]-GICQUIAUD n’en a posé qu’un, dont l’expert judiciaire a conclu que le rôle était inefficace.

Elle demande donc le remboursement des travaux réalisés en vain par cette société, soit 410,88 euros augmentés des intérêts au taux légal depuis le 16 mai 2013.

Elle demande également que l’entreprise [A]-GICQUIAUD la garantisse de toute condamnation.

Madame [J] [C] demande de voir condamner les consorts [W] et [N] à prendre en charge le coût des travaux de reprise rendus nécessaires par les infiltrations d’eau dans l’appartement de Madame [K] [S], ainsi que de la garantir de sa quote-part de travaux de reprise des désordres affectant les parties communes de l’immeuble, sur le fondement de l’article 1240 actuel, 1382 ancien du code civil. Elle reproche aux consorts [W] et [N] d’avoir effectué des travaux qui ont causé un affaissement de son plancher du fait du fléchissement d’une poutre, du fait de la suppression d’une cloison semi-porteuse et d’un poteau. Elle souligne la concomitance entre les travaux réalisés par ses voisins et les désordres constatés dans son appartement.

Elle indique que l’expert judiciaire conclut que cette cloison faisait également écran entre les suintements des remparts et l’appartement vendu à Madame [K] [S].

Elle déclare qu’il convient aujourd’hui de s’assurer de l’étanchéité de la terrasse dont elle a la jouissance mais également de celle entre les remparts et de celle du bâtiment lui-même.

Madame [J] [C] expose avoir fait appel à la société APIBAT en 2006 pour assurer l’étanchéité de la terrasse et que ses travaux se sont révélés insuffisants et non conformes aux règles de l’art, ce qu’elle ne pouvait pas savoir.

Elle prétend que les consorts [W] et [N] ont nécessairement constaté l’état de pourrissement de la poutre lors des travaux qu’ils ont réalisés, et que leur silence a aggravé le désordre.

Elle demande par conséquent la condamnation conjointe et solidaire de Monsieur [G] [W] et de Madame [X] [N] à prendre en charge les travaux de réfection ainsi qu’à prendre en charge sa quote-part au titre des travaux de réfection des parties communes de l’immeuble.

En tout état de cause et compte tenu de la mauvaise foi de ces derniers, elle demande leurs condamnations à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

Elle estime qu’ils devront être condamnés conjointement et solidairement à lui verser une somme de 25.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Elle déclare que la présente procédure a engendré un important stress et des dépenses conséquentes.

La concluante rappelle que le propriétaire de la terrasse est la Commune de [Localité 22] et qu’elle en a la jouissance exclusive.

Elle indique que la collectivité territoriale était informée du problème d’étanchéité dès l’année 2014.

Elle expose que plusieurs réunions ont eu lieu et qu’étant profane en la matière, elle s’en est remise aux professionnels.

Elle explique qu’une expertise a été mise en place pour connaître l’origine du désordre et que l’expert judiciaire a conclu que les infiltrations sont dues à la mauvaise étanchéité du pignon et aux infiltrations via les remparts.

Elle déduit qu’elle ne saurait voir sa responsabilité engagée.

Madame [J] [C] conteste la thèse des consorts [W] et [P] selon laquelle le fléchissement de la poutre est consécutif aux travaux qu’elle a fait réaliser dans les combles.

Elle ajoute qu’ils n’ont pas alerté Madame [K] [S] de la pose de l’étai dans la cuisine en vue d’éviter un plus grand fléchissement de la poutre du plafond.

Elle fait valoir que, jusqu’à la réalisation des travaux des consorts [W] et [P], l’immeuble n’avait pas connu de problèmes de structure.

Elle ne conteste pas qu’il y a eu un dégât des eaux causé par les menuiseries d’une fenêtre en avril 2013, mais elle soutient que les travaux de reprise ont été minimes et qu’ils n’ont pas de lien avec l’affaissement de son plancher.

Madame [J] [C] sollicite le débouté de Madame [K] [S] de ses demandes dirigées à son encontre.

Elle expose avoir fait intervenir la société EPEIOS afin d’assurer l’étanchéité de la terrasse en 2018 et qu’elle a exposé la somme de 5.062,75 euros.

Elle relève que malgré cela, Madame [K] [S] a maintenu ses prétentions à son encontre, outre celles relatives au versement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Elle estime que les débiteurs de Madame [K] [S] sont ses vendeurs, compte tenu de leur silence fautif.

Elle assure n’avoir commis aucune faute.

Elle prétend être étrangère aux désordres relatifs à la mise en conformité du poêle, à la reprise de la porte et du seuil, à la réparation du bac à douche, à la reprise de la menuiserie extérieure et à la mise en conformité de la chaudière.

De la même manière, elle s’estime étrangère à ceux relatifs au remplacement des parquets et des plinthes endommagés, le défaut d’étanchéité de la terrasse n’étant pas en lien avec ces désordres.

Elle considère que les demandes indemnitaires au titre du préjudice moral et de jouissance de Madame [K] [S] doivent être dirigées contre Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N].

Elle indique devoir également supporter des charges de copropriété conséquentes compte tenu de l’irresponsabilité de ces derniers. Elle rappelle que Madame [K] [S] a été condamnée au règlement des charges impayées.

Madame [J] [C] demande de voir rejeter les demandes indemnitaires formées par les consorts [W] et [N] contre elle au vu de la mauvaise foi de ces derniers.

Au surplus, elle rappelle avoir fait réaliser les travaux d’étanchéité de la terrasse. Elle dit accepter de supporter la somme de 2.046 euros HT, le reste devant être supporté par la copropriété dont elle fait partie tout en précisant que les tantièmes doivent être modifiés.

Elle indique, à ce titre, que Madame [K] [S], ou à défaut, ses vendeurs, devront faire modifier, à leurs frais, les tantièmes sur les lots qu’ils possèdent, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, le préau étant une pièce à vivre.

Madame [J] [C] estime qu’il n’est pas justifié qu’elle prenne en charge le coût du renforcement de la poutre et de la reprise de la cloison de doublage, cette somme devant être supportée par les consorts [W]- [N], tel qu’il en résulte du rapport d’expertise judiciaire.

Madame [J] [C] demande de voir rejeter les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires. Elle soutient qu’elle n’est pas responsable des désordres au dressing qui se situe à l’opposé de sa terrasse, et dont les infiltrations résultent de l’absence d’étanchéité du mur qui appartient à la Commune de [Localité 22].

Elle demande par conséquent le débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes.

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 9 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 11] demande au tribunal, vu les articles 1240 et suivants du code civil et l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, de :

Débouter Madame [S] divorcée [U], Monsieur [W], Madame [N] ou toute autre partie de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre Déclarer recevables et bien fondées ses demandes reconventionnelles, Dire que Monsieur [W] et Madame [N] ont engagé leur responsabilité, Déclarer Madame [C] responsables des défauts affectant l’étanchéité de la terrasse. En conséquence,

Condamner in solidum Monsieur [W], Madame [N] et Madame [C] à l’indemniser à hauteur de 10.330 euros HT, outre la TVA applicable et avec actualisation selon l’indexation BT 01 à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire en date du 18 octobre 2017 et intérêts au taux légal à compter de la demande et capitalisation en vertu de l’article 1342-2 du Code civil, au titre des travaux de renforcement de la poutre, partie commune de l’immeuble,

Déclarer que les travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse appartenant à la Commune de [Localité 22] devront être supportés par Madame [C], Condamner Madame [C] à l’indemniser à hauteur de 10.514,28 euros HT, outre la TVA applicable et avec actualisation selon l’indexation BT 01 à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire en date du 18 octobre 2017 et intérêts au taux légal à compter de la demande et capitalisation en vertu de l’article 1342-2 du Code civil au titre des travaux nécessités par les infiltrations via le mur de façade dans le dressing de l’appartement du rez-de-chaussée, Condamner in solidum Monsieur [W] et Madame [N], à lui verser :* une somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi

* une somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance consécutif aux travaux.

En tout état de cause, Si par extraordinaire le Tribunal de céans devait entrer en voie de condamnation à l’encontre de la copropriété,

Condamner in solidum Monsieur [W], Madame [N], Madame [C] à le garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires qui seraient prononcées à son encontre. Sur les frais répétibles et non-répétibles,

Condamner in solidum toutes parties succombantes à lui verser une somme de 5.000 euros (CINQ MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner les mêmes aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires se rapporte aux conclusions d’expertise judiciaire concernant l’ampleur des désordres et leur cause.

Néanmoins, concernant l’imputabilité des désordres d’infiltrations par la terrasse de Madame [J] [C], il rappelle que la terrasse n’appartient par à la copropriété. Il demande donc de retenir la responsabilité de cette copropriétaire au titre de l’entretien défectueux de l’étanchéité de la terrasse et de la condamner à supporter les frais de la reprise des désordres qui s’y rapportent.

Sur le même fondement, le syndicat des copropriétaires demande de voir condamner Madame [J] [C] à payer le coût des reprises des désordres du dressing de l’appartement de Madame [K] [S] à hauteur de 70%.

Par ailleurs, il rappelle que les consorts [W] et [N] ont fait réaliser des travaux dans leur appartement qui impactaient les parties communes de la copropriété sans demander l’autorisation de la copropriété, et qu’ils ont dissimulé l’état de pourrissement de la poutre structurelle dans la cuisine à l’acquéreur de l’appartement, mais encore à l’ensemble de la copropriété.

Il demande donc de voir condamner les consorts [W] et [N] avec Madame [J] [C] à régler le coût des travaux de reprise liés au fléchissement de la poutre structurelle de l’appartement de Madame [K] [S].

Il demande également la condamnation des consorts [W] et [N] à l’indemniser du préjudice moral subi par la copropriété du fait de leur comportement fautif concernant les travaux et le silence gardé sur l’état de la structure de l’immeuble, et du préjudice de jouissance que subira la copropriété en raison des travaux de reprise qui seront nécessaires.

Le cas échéant, en cas de condamnations prononcées à son encontre, le syndicat des copropriétaires demande à en être garanti par les consorts [W] – [N] et par Madame [J] [C].

Le syndicat des copropriétaires demande de voir rejeter la demande de Madame [K] [S] tendant à le voir condamné sous astreinte à faire réaliser les travaux de reprise prescrits.

Il expose avoir multiplié les démarches pour obtenir des devis et avoir, au cours de l’assemblée générale du mois de février 2020, souscrit un contrat de maîtrise d’œuvre pour la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire.

Il rappelle que Madame [K] [S] a suspendu le paiement de ses charges de copropriété, lesquelles sont nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et aux travaux de réfection de l’immeuble.

Il indique avoir été contraint de l’assigner et qu’elle a été condamnée au paiement desdites charges. Il fait valoir le fait que le Tribunal judiciaire a estimé que le refus de Madame [K] [S] d’honorer son obligation de paiement mettait en péril la copropriété compte tenu des travaux devant être engagés.

Il demande par conséquent le débouté de Madame [K] [S] de sa prétention.

Le syndicat des copropriétaires demande de voir débouter Madame [K] [S] de ses autres demandes indemnitaires, faisant valoir qu’elles ne sont pas justifiées (préjudice de jouissance) ou que les préjudices allégués ne lui sont pas imputables (préjudice moral, charges de copropriété, coût de l’assurance habitation, taxes foncières, consommation d’électricité, travaux de décoration engagés par Madame [K] [S], frais d’emprunt immobilier).

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande formée par les consorts [W]–[N] visant à le voir condamner à les garantir de toute condamnation étant donné leur responsabilité dans les préjudices causés au syndicat des copropriétaires et à Madame [K] [S].

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 octobre 2023, la SCP Notaires Presqu’Ile Associés demande au tribunal de :

Statuer ce que de droit sur la demande en résolution de la vente,Juger qu’aucune demande n’est formée à l’encontre de la SCP Notaires Presqu’ile Associés, En tout état de cause, DEBOUTER Madame [S] divorcée [U] de toutes ses demandes fins et prétentions à l’égard de la SCP Notaires Presqu’ile Associés, Condamner Madame [S] divorcée [U] ou tout succombant à verser à la SCP Notaires Presqu’ile Associés la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, Condamner les mêmes aux entiers dépens.

La SCP Notaires Presqu’Ile Associés prend acte de l’abandon des prétentions de Madame [K] [S] dirigées à son encontre.

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 28 septembre 2022, la société [A]-GICQUIAUD demande au tribunal de :

Débouter Madame [S] et Madame [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,Condamner en conséquence Madame [S] à verser à l’entreprise [A]-GICQUIAUD la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700, Débouter Madame [C] de sa demande de remboursement de l’étai et de garantie des préjudices alléguée par Madame [S], Condamner Madame [S] aux entiers dépens.

La société [A]-GICQUIAUD explique qu’elle a procédé à l’aménagement des combles dont Madame [J] [C] est la propriétaire, et que, pendant ces travaux, Madame [J] [C] lui a demandé de poser un était dans l’appartement des consorts [Y] [D], du fait de l’affaissement de son plancher en conséquence des travaux de rénovation réalisés par ses voisins.

Elle fait valoir que ses travaux n’ont aucune incidence sur les désordres qui ont fait l’objet de l’expertise judiciaire.

Par ailleurs, elle fait valoir que le trou qu’elle a réalisé dans le placoplâtre pour poser l’étai, ne lui a pas permis de se rendre compte de l’état de la poutre. Elle déduit qu’elle devra être mise hors de cause dans le litige d’action en responsabilité de Madame [K] [S].

Concernant la demande de remboursement de la facture adressée à Madame [J] [C], elle rappelle que l’inutilité de la pose de l’étai n’a pu être constatée qu’après plusieurs réunions d’expertise.

Elle s’oppose donc au remboursement de la somme versée par Madame [J] [C].

Bien que constituée, la Commune de [Localité 22] n’a pas conclu au fond.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 février 2024 par le juge de la mise en état et l’affaire fixée pour être plaidée le 12 septembre 2024.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 janvier 2025 date à laquelle elle a été prorogée au 22 mai 2025.

MOTIFS

I – Sur la résolution de la vente intervenue entre Madame [K] [S] et les consorts [W] – [N]

L’article 1641 du code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1643 du code civil dispose que « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

L’article 1648 du code civil dispose que « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »

A – Sur la fin de non recevoir tirée de la forclusion de l’action de Madame [K] [S] engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés

Vu l’article 122 du code de procédure civile concernant les fins de non recevoir,

Les consorts [Y] [D] soutiennent que Madame [K] [S] est forclose en ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés.

Néanmoins, le point de départ du délai d’action en garantie des vices cachés dépend de la date de connaissance du vice par l’acquéreur de la chose.

Il s’agit d’un délai de prescription (voir en ce sens Chambre Mixte de la Cour de Cassation, 20 juillet [Immatriculation 4]-15809).

Par conséquent, d’une part en application de l’article 2241 du code civil, une assignation en référé interrompt la prescription de l’action, d’autre part en application de l’article 2239 du code civil, le délai de prescription est suspendu pendant l’exécution de la mesure d’instruction ordonnée par le juge avant tout procès et ne recommence à courir qu’à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

En l’espèce, la vente immobilière litigieuse entre Madame [K] [S] et les consorts [Y] [D] a eu lieu le 1er juillet 2013.

Il n’est pas contesté qu’au jour de la vente, l’humidité excessive, les infiltrations d’eau et le pourrissement de la poutre structurelle dans l’appartement n’étaient pas apparents.

La date la plus ancienne étant susceptible de constituer le point de départ du délai de prescription de Madame [K] [S] pour se prévaloir des vices cachés de la chose vendue envers ses vendeurs serait le jour du dépôt du rapport de l’expert amiable qu’elle a mandaté, en l’espèce le 17 décembre 2013.

Or, Madame [K] [S] a assigné en référé notamment les consorts [Y] [D] aux fins de voir établir l’existence, l’étendue, la nature, la cause et l’imputabilité des désordres affectant l’appartement dès le mois de mars 2014.

Le délai de prescription de l’action en garantie des vices cachés dont elle disposait à l’égard de ses vendeurs a donc été interrompu et a recommencé à courir à compter du 29 avril 2014, qui est la date de l’ordonnance de référé faisant droit à sa demande.

Le délai de prescription a été suspendu jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Il a donc recommencé à courir le 18 octobre 2017.

Madame [K] [S] ayant assigné au fond les consorts [Y] [D] devant le Tribunal Judiciaire sur le fondement de la garantie des vices cachés le 7 septembre 2017, son action contre eux n’est pas prescrite.

La fin de non recevoir tirée de la forclusion de l’action de Madame [K] [S] contre les consorts [Y] [D] au titre de la garantie des vices cachés est donc rejetée.

B – Sur l’existence de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil

Madame [K] [S] doit démontrer l’existence de vices préexistant à la vente, qui étaient cachés lors de la vente et qui sont d’une gravité telle qu’elle n’aurait pas acquis l’appartement ou qu’elle n’en aurait donné qu’un moindre prix si elle les avait connus.

Il est relevé que l’acte de vente immobilière du 1er juillet 2013 ne comporte aucune mention des travaux de rénovation effectués par les consorts [W]–[N] dans l’appartement.

Le 6 novembre 2013, à la demande de Madame [K] [S], un huissier de justice a constaté l’humidité du dressing de l’appartement, le plafond mis à nu partiellement par la chute d’un élément de placoplâtre mouillé, des traces de coulures sur le mur, l’humidité du mur d’une chambre en pierres apparentes, des fissures au plafond de la chambre, de l’humidité sur les murs en pierre d’un autre dressing, la moisissure sur les vêtements et chaussures entreposés dans le dressing, la plaque en placoplâtre derrière le poêle a commencé à se consumer à la première utilisation.

Le 6 décembre 2013, un huissier de justice assiste au démontage de la cuisine aménagée de l’appartement de Madame [K] [S], qui laisse voir qu’un trou a été pratiqué dans la hauteur du placoplatre adossé au mur, pour installer un étai. Un expert amiable fait réaliser un trou plus important au plafond, qui permet d’apercevoir qu’une poutre structurelle au plafond est très vétuste et infestée d’insectes xylophages. Il conclut que la vétusté de la poutre a conduit à l’affaissement du plancher haut.

L’expert judiciaire a constaté l’existence des désordres de « craquements » dans la cuisine et le séjour, de dysfonctionnement du poêle installé par les consorts [Y] [D], d’infiltrations d’eau dans les chambres de l’appartement et dans les dressings et le pourrissement d’un poteau en bois dans la salle de bains.

L’ensemble des vices cachés concernant la fragilité de la poutre structurelle du plafond de la cuisine, le dysfonctionnement du poêle et les infiltrations d’eau empêchent l’usage normal de l’appartement par Madame [K] [S].

Au contraire, le défaut d’entretien des façades était apparent au jour de la vente. Par ailleurs, il n’est pas démontré que les fissures de l’enduit de façade sont infiltrantes.

Par conséquent, ce désordre ne constitue pas un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

Le coût de l’ensemble des travaux de reprise des vices cachés de l’appartement est estimé à 35.010 euros HT par l’expert judiciaire.

L’appartement a été acheté au prix de 237.900 euros.

Les vices qui affectent l’appartement le rendent insalubre et portent atteinte à la solidité de sa structure.

Ils sont donc d’une particulière gravité s’agissant d’un local à usage d’habitation, exposant ses occupants à des risques sanitaires et de sécurité.

Il est certain que Madame [K] [S] n’aurait pas acquis cet appartement ou n’en aurait donné qu’un prix moindre, si elle avait eu connaissance des vices cachés dont il est affecté.

C – Sur l’exonération des vendeurs

L’acte de vente de l’appartement des consorts [Y] [D] à Madame [K] [S] comporte une clause exonérant les vendeurs de la garantie due au titre des vices cachés de la chose vendue.

Cette clause n’exonère pas le vendeur de mauvaise foi, c’est-à-dire le vendeur qui connaissait les vices de la chose vendue, conformément aux dispositions de l’article 1643 du code civil.

En l’espèce, concernant les malfaçons affectant la pose du poêle, les consorts [Y] [D] ne peuvent être considérés comme des vendeurs de bonne foi dans la mesure où ce sont eux qui ont effectué la pose de cet élément d’équipement, sans sortie d’air, ni respect des normes de sécurité.

Concernant le pourrissement de la poutre structurelle et l’affaissement du plancher de l’appartement de Madame [J] [C], les consorts [Y] [D] ne peuvent être considérés comme des vendeurs de bonne foi. En effet, ils ont ôté le mur de brique faisant écran avec le mur de pierre des remparts pour rénover l’appartement et ont nécessairement constaté l’état dégradé de la poutre structurelle. En outre, il ressort des conclusions de Madame [J] [C] qui confirment la chronologie des faits, qu’en constatant l’affaissement soudain de son plancher, celle-ci a fait poser dans l’appartement des consorts [W]–[P] un étai en vue d’éviter un plus grand affaissement. De plus, le lien de causalité entre l’affaissement du plancher de Madame [J] [C] et les travaux réalisés par les consorts [Y] [D] est clairement établi par l’expert judiciaire. Enfin, malgré leur connaissance de ces désordres, les consorts [Y] [D] n’en ont pas avisé Madame [K] [S] avant et lors de la vente de l’appartement.

Concernant les infiltrations d’eau dans l’appartement, il ressort des attestations de Monsieur [R] qui sont versées au débat par Madame [K] [S], que les consorts [Y] [D] se plaignaient de l’humidité dans la chambre attenante aux remparts, notamment le long de l’ancien conduit de cheminée.

Les consorts [W] et [N] demandent au tribunal d’écarter ces attestations, venant d’un des copropriétaires qui n’a pas entretenu l’immeuble correctement.

Néanmoins, il ressort des conclusions de l’expertise judiciaire, que les infiltrations d’eau par le mur des remparts sont anciennes compte-tenu de l’entretien réalisé par la Commune sur ces ouvrages.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’écarter les attestations de Monsieur [R] qui confortent cet élément.

Les consorts [Y] [D] sont jugés de mauvaise foi également concernant l’humidité excessive du fait des infiltrations d’eau provenant du mur des remparts.

Par conséquent, ils sont mal fondés à se prévaloir d’une exonération contractuelle de la garantie des vices cachés.

Madame [K] [S] est donc bien fondée en son action rédhibitoire formée contre les consorts [Y] [D] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

D – Sur les conséquences de l’action rédhibitoire menée par Madame [K] [S]

L’article 1644 du code civil dispose que « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

L’article 1645 du code civil dispose que « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

L’article 1646 du code civil dispose que « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. »

En l’espèce, les consorts [Y] [D] sont des vendeurs de mauvaise foi en ce qu’ils connaissaient l’existence de vices affectant l’appartement qu’ils ont vendu à Madame [K] [S], dont la gravité aurait conduit l’acquéreur à renoncer à la vente ou à ne proposer qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Par conséquent, ils sont débiteurs non seulement de la restitution du prix de vente et du remboursement des frais de la vente envers l’acquéreur, mais encore des dommages-intérêts en lien avec le préjudice de l’acquéreur résultant des vices cachés.

1/ Les restitutions

Il est fait droit à l’action rédhibitoire de Madame [K] [S].

Concernant le prix de vente, il s’élève à 255.000 euros, dont 237.000 euros pour l’appartement et le solde pour le mobilier.

Les meubles meublants vendus étant des accessoires de l’appartement, il est jugé que la résolution de la vente de l’immeuble entraine la résolution de la vente des meubles meublants.

Madame [K] [S] a donc droit à la restitution de 255.000 euros.

Par conséquent, les consorts [Y] [D] devront lui restituer le prix de vente du bien immobilier, et elle devra leur restituer le bien ainsi que les meubles meublants listés dans l’acte de vente du 1er juillet 2013.

2/ L’indemnisation des préjudices de Madame [K] [S]

Les frais de la vente, 17.800 euros

Vu l’article 1646 du code civil, la résolution de la vente a pour conséquence la restitution du prix et le remboursement des frais de la vente payés par l’acquéreur.

Madame [K] [S] justifie que les frais de la vente se sont élevés à 17.800 euros en produisant le décompte des sommes versées au Notaire rédacteur de la vente.

Les consorts [Y] [D] sont donc condamnés à lui verser cette somme.

Les travaux réalisés en cours d’expertise judiciaire, 1.408 euros

Madame [K] [S] justifie qu’elle a fait procéder à la dépose des meubles de cuisine dans le cadre de l’expertise judiciaire.

Cette prestation lui a été facturée 1.408 euros.

Ces frais sont liés à la découverte des vices allégués par Madame [K] [S], à l’analyse de leur nature, de leur ampleur et de leur cause par l’expert judiciaire.

Les consorts [Y] [D] sont donc condamnés à indemniser Madame [K] [S] à hauteur de 1.408 euros.

Les travaux d’embellissement, 5.989,05 euros

Les travaux réalisés par Madame [K] [S] dans l’appartement sont des travaux d’amélioration et d’embellissement, qui ont été effectués en vain compte-tenu de la résolution de la vente du fait des vices cachés.

Les consorts [Y] [D] sont condamnés à indemniser Madame [K] [S] au titre de ce préjudice financier à hauteur de 5.989,05 euros.

Les taxes foncières, 3.206 euros

La résolution du contrat vaut pour l’avenir.

Le paiement des taxes foncières est causé par la qualité de propriétaire du bien.

Par conséquent, Madame [K] [S] est mal fondée en sa demande indemnitaire formée contre les consorts [Y] [D] à ce titre.

Elle en est déboutée.

Les charges de copropriété, 6.279,66 eurosLes factures de gaz et d’électricité, 7.078,68 eurosLes cotisations d’assurance 2.750 euros

Madame [K] [S] en qualité de copropriétaire est redevable des charges de copropriété jusqu’à la résolution de la vente.

Par ailleurs, elle ne justifie pas que l’appartement est inhabitable et qu’elle a dû le chauffer et consommer de l’électricité malgré cette inhabitabilité alléguée.

De plus, l’assurance du bien est causée par sa qualité de propriétaire ou occupante du bien.

Elle est déboutée de ces demandes indemnitaires.

Les frais du prêt immobilier, 39.917,71 euros

Madame [K] [S] ne justifie pas de son préjudice, s’agissant du montant des intérêts et du coût de l’assurance devant courir pendant l’intégralité de la durée du prêt, celui-ci s’achevant en 2030.

Elle est déboutée de cette demande.

Les frais d’huissier de justice, 511,59 eurosLes frais d’expertise amiable, 3.000 euros

Les frais d’huissier de justice et d’expertise amiable ont été utiles à Madame [K] [S] pour étayer sa demande d’expertise judiciaire, laquelle a mis en cause les consorts [Y] [D] au vu des vices résultant pour une part des travaux qu’ils avaient effectué dans l’appartement.

Les consorts [Y] [D] sont condamnés à verser la somme de 3.511,59 euros à Madame [K] [S] au titre des frais divers.

Le préjudice de jouissance, 107.744,08 euros

Les infiltrations d’eau et le risque lié à l’état de délabrement de la poutre structurelle de la cuisine ont causé un trouble de jouissance à Madame [K] [S].

Celle-ci justifie qu’elle a résidé dans l’appartement, mais que son état de santé est incompatible avec une résidence dans un lieu humide. Cela résulte des certificats médicaux versés au débat.

Elle est dorénavant domiciliée dans le département du Finistère.

Toutefois, Madame [J] [C] justifie avoir étanchéifié la terrasse de son appartement qui est la cause des infiltrations dans l’une des chambres et dans le dressing attenant en 2018. Les désordres d’humidité ont nécessairement été réduits depuis cette date.

De plus, Madame [K] [S] n’a pas réglé les charges de copropriété au point de mettre la copropriété en difficulté, et ce qui ne lui permet pas de réaliser les travaux sur les parties communes en cause.

Par conséquent, le préjudice de jouissance de Madame [K] [S] sera justement indemnisé par la somme de 40.000 euros.

Les consorts [Y] [D] sont condamnés à lui verser cette somme.

Le préjudice moral, 10.000 euros

Les consorts [Y] [D] ont gardé le silence sur les vices affectant l’appartement dont ils avaient connaissance, que ce soit sur les infiltrations d’eau qu’ils avaient eux-mêmes subies qu’en ce qui concerne les désordres causés par leurs travaux de rénovation sur la structure de l’immeuble.

Ils ont causé un préjudice moral à Madame [K] [S], distinct du préjudice de jouissance subi, lié aux tracas causés par les vices cachés de l’appartement, qui sera indemnisé par la somme de 10.000 euros.

II – Sur les demandes formées par Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N] à l’encontre de Madame [J] [C]

A – Demande tendant à voir condamner Madame [J] [C] à réaliser des travaux sous astreinte

Les consorts [Y] [D] demandent, s’il est fait droit à la demande de résolution de la vente, que Madame [J] [C] soit condamnée à réaliser l’étanchéité de la terrasse dont elle a la jouissance privative.

Or, Madame [J] [C] justifie qu’elle a fait procéder à l’étanchéisation de sa terrasse en août 2018, par la société EPEIOS, pour la somme de 5.062,75 euros TTC.

Ces travaux sont ceux validés par l’expert judiciaire en page 20 de son rapport.

Par conséquent, les consorts [Y] [D] sont déboutés de cette demande.

B – Demande tendant à voir condamner Madame [J] [C] à supporter le coût de reprise de la poutre structurelle et de la cloison de doublage détruite pour sondage

L’expert judiciaire a conclu que le pourrissement de la poutre est causé par les infiltrations d’eau provenant de la terrasse appartenant à la Commune de [Localité 22] et dont Madame [J] [C] a la jouissance exclusive.

Il a également conclu que la déconstruction de la cloison de doublage par les consorts [Y] [D] lors de leurs travaux de rénovation, a accentué le fléchissement de la poutre.

L’expert judiciaire a écarté tout lien de causalité entre l’affaissement soudain du plancher de Madame [J] [C] et les travaux d’aménagement des combles qu’elle a réalisés.

La poutre structurelle est une partie commune de la copropriété [Adresse 17].

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est le créancier du coût des travaux de reprise concernant la structure de l’immeuble.

Les consorts [Y] [D] sont mal fondés à solliciter la prise en charge des travaux de reprise par Madame [J] [C] à leur bénéfice.

Concernant les travaux de reprise à l’intérieur de l’appartement, il s’induit de la résolution de la vente de l’appartement, que les consorts [Y] [D] en sont propriétaires et qu’ils ont donc qualité pour demander réparation à ce titre.

Néanmoins, il résulte de l’expertise que leurs travaux de démolition de la précédente cloison de doublage a causé les désordres. En effet, avant leur démolition du mur en brique faisant écran entre la terrasse et l’appartement, il n’existait ni infiltrations d’eau ni affaissement du plancher bas de l’appartement de Madame [J] [C].

Par conséquent, ils sont mal fondés en leur demande tendant à voir condamner Madame [J] [C] à les indemniser à ce titre.

C – Demande tendant à voir condamner Madame [J] [C] à les indemniser au titre de leur préjudice moral

Les consorts [Y] [D] font valoir leur bonne foi.

Au contraire, ils soutiennent que l’inertie de Madame [J] [C] pour faire étanchéifier sa terrasse est la cause de leurs tracas.

Néanmoins, il ressort des pièces versées au débat concernant la chronologie des faits, que les vices affectant la poutre structurelle du plafond de la cuisine de l’appartement vendu par les consorts [Y] [D] à Madame [K] [S], et donc les infiltrations par la terrasse de Madame [J] [C], se sont manifestés dès la réalisation de travaux de rénovation par les consorts [Y] [D], lesquels ont fait obstacle à la reprise de l’affaissement du plancher de Madame [J] [C] et ont vendu l’appartement sans analyser l’imputabilité des désordres ni mettre en garde leur acquéreur des difficultés. En outre, ils sont restés taisants sur les problèmes d’infiltration d’eau provenant des remparts et ont accompli des travaux non conformes aux règles de l’art.

Par conséquent, les consorts [Y] [D] sont mal fondés à se prévaloir d’un préjudice moral qui serait causé par la faute de Madame [J] [C]. Ils sont déboutés de leur demande.

D – Demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre

Les consorts [Y] [D] ne fondent pas leurs demandes en droit contre le syndicat des copropriétaires.

Il sera appliqué les règles de la responsabilité délictuelle de droit commun de l’article 1240 du code civil, à savoir qu’il leur appartient de justifier d’une faute du syndicat des copropriétaires, d’un préjudice subi par les consorts [Y] [D] et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Les consorts [Y] [D] reprochent au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir entretenu les parties communes.

Or, d’une part il est rappelé que la terrasse de l’appartement de Madame [J] [C] n’est pas une partie commune de l’immeuble mais qu’elle appartient à la Commune de [Localité 22]. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires n’est pas responsable du défaut d’entretien de la terrasse et des conséquences des infiltrations en résultant.

D’autre part, les consorts [Y] [D] ont été à même de constater le pourrissement de la poutre constituant une partie commune en détruisant la cloison en briques construite entre l’appartement et le mur des remparts. Or, ils n’en ont pas avisé le syndicat des copropriétaires et ont aggravé le fléchissement de la poutre par leurs travaux.

Par conséquent, aucune négligence ne peut être reprochée au syndicat des copropriétaires.

De plus, s’agissant des infiltrations d’eau par le mur des remparts appartenant à la Commune auxquels une chambre et un dressing sont adossés, les consorts [Y] [D] n’ont pas avisé le syndicat des copropriétaires de leur persistance, et, en tout état de cause, l’entretien de ce mur ne ressort pas de la responsabilité du syndicat des copropriétaires mais de celle de la Commune.

Par conséquent, les consorts [Y] [D] sont déboutés de leurs demandes tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à les garantir des condamnations prononcées contre eux en conséquence de la résolution de la vente immobilière contractée avec Madame [K] [S], tant au titre des préjudices matériels subis par leur acquéreur qu’au titre de leurs conséquences immatérielles.

III – Sur les demandes indemnitaires formées par Madame [J] [C]

A – Demande de remboursement de la facture payée à la société [A]-GICQUIAUD

Vus les articles 1231-1 et suivants du code civil, anciennement 1147 et suivants du code civil,

La société [A]-GICQUIAUD a facturé à Madame [J] [C] la somme de 410,88 euros TTC, concernant la pose de deux étais dans l’appartement des consorts [Y] [D] en mai 2013.

Or, d’une part la société n’a posé qu’un étai et d’autre part cette prestation a été inutile.

Par conséquent, la responsabilité de la société [A]-GICQUIAUD est engagée, non seulement pour défaut d’exécution d’une partie des prestations prévues au contrat, et d’autre part pour un manquement à son obligation de résultat concernant l’action soutenante attendue des étais qu’elle devait poser en renfort.

Il est fait droit à la demande de Madame [J] [C].

La société [A]-GICQUIAUD est condamnée à lui verser la somme de 410,88 euros en principal.

Vu l’article 1231-7 du code civil, les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de la date de la première demande de remboursement formée par Madame [J] [C]. Il s’agit en l’espèce du 6 octobre 2017, qui est la date de la notification par le RPVA des premières conclusions de Madame [J] [C] comportant cette demande.

B – Demandes indemnitaires à l’encontre des consorts [Y] [D]

Madame [J] [C] demande que les Consorts [Y] [D] l’indemnisent du coût des travaux de reprise et de renforcement de la poutre située sous le plancher bas de son appartement et du coût des travaux de reprise de la cloison de doublage.

Comme il a été vu ci-dessus à l’occasion de la demande réciproque de condamnation formée par les consorts [Y] [D] à l’encontre de Madame [J] [C] concernant les mêmes travaux, la poutre est une partie commune. Par conséquent, Madame [J] [C] n’est pas créancière et n’a pas qualité pour demander de voir condamner les consorts [Y] [D] à son profit au titre des travaux de renfort de cette pièce structurelle.

Il a également été jugé que la responsabilité concernant le désordre qui justifie les travaux, repose à 100% sur les consorts [Y] [D] en raison de travaux réalisés en violation des règles de l’art.

Néanmoins, les travaux seront à réaliser dans l’appartement des consorts [Y] [D] et Madame [J] [C] ne justifie pas qu’elle a avancé cette somme pour le compte de qui il appartiendra.

Elle est déboutée de cette demande.

Madame [J] [C] demande également que consorts [Y] [D] l’indemnisent de son préjudice moral.

Il ressort des attestations de Monsieur [R] et de la tentative de Madame [J] [C] d’empêcher l’aggravation de l’affaissement de son plancher, que celle-ci a tenté de bonne foi d’obtenir de ses voisins des explications sur les travaux de rénovation qu’ils avaient entrepris, en vain. Elle a fait intervenir à ses frais une entreprise dans le logement de ses voisins pour éviter un plus grand affaissement de son plancher, sans que ceux-ci n’entreprennent au contraire aucun acte pour remédier au désordre.

De même, ceux-ci ont vendu leur appartement sans en avertir ni leur voisine Madame [J] [C], ni informer l’acquéreur du problème récent d’affaissement du plafond.

Elle justifie d’un préjudice moral lié à la mauvaise foi des consorts [Y] [D].

Néanmoins, les tracas évoqués par Madame [J] [C] sont consécutifs à des désordres provenant pour partie du défaut d’étanchéité de la terrasse dont elle a la jouissance exclusive.

Par conséquent, cela justifie de réduire son droit à indemnisation. Son préjudice sera réparé par la condamnation des consorts [Y] [D] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral.

C – Demande indemnitaire formée contre le syndicat des copropriétaires

Madame [J] [C] justifie qu’elle a réglé la somme de 4.602,50 euros HT à la société EPEIOS au titre de l’étanchéisation de sa terrasse, sollicitant que le syndicat des copropriétaires prenne en charge 2.556,50 euros HT sur ce montant.

L’expert judiciaire a conclu en ce sens en indiquant que la copropriété devait veiller à la bonne conservation de l’ouvrage, en l’espèce en assurant l’étanchéité entre les remparts et le bâtiment.

Néanmoins, le tribunal n’est pas tenu par les conclusions de l’expert judiciaire.

En l’occurrence, la terrasse n’est pas une partie commune, ni les remparts.

Par conséquent, Madame [J] [C] est mal fondée à solliciter la prise en charge des frais d’étanchéité de la terrasse par le syndicat des copropriétaires. Elle est déboutée de sa demande.

D – Demande tendant à voir modifier l’état descriptif de division en vue de répartir le coût des travaux entre copropriétaires en fonction des nouveaux tantièmes

Madame [J] [C] forme cette demande contre les consorts [W]–[N].

Or, la demande de modification de l’état descriptif de division ne peut s’adresser à l’un des copropriétaires qui n’a pas qualité pour ce faire.

Par ailleurs, Madame [J] [C] ne propose aucune nouvelle répartition des tantièmes des parties communes.

Elle est déboutée de sa demande.

IV – Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires

A – Au titre des travaux du renforcement de la poutre structurelle

L’expert judiciaire chiffre le coût des travaux à 10.330 euros HT.

Il y ajoute les frais de reprise de la cloison de doublage, ainsi que les frais d’étanchéisation de la terrasse de l’appartement de Madame [J] [C].

L’expert judiciaire impute à la copropriété la charge du renfort de la poutre structurelle et à Madame [J] [C] le coût de l’étanchéité de la terrasse.

Sur ce,

Vus les articles 1382 et suivants du code civil dans leur rédaction applicable au jour du fait dommageable,

Les travaux entrepris par les consorts [Y] [D] en méconnaissance des règles de l’art ont eu pour conséquence d’aggraver le fléchissement de la poutre structurelle, dont le pourrissement était antérieur à leurs travaux.

Par conséquent, le renforcement de la poutre demeure nécessaire indépendamment de la reprise d’une cloison de doublage, la précédente cloison ayant été abattue à tort par les consorts [Y] [D].

Il est admis par l’ensemble des parties que la poutre est une partie commune de la copropriété.

Son état n’est pas causé par la simple vétusté, mais par les infiltrations d’eau provenant de la terrasse dont Madame [J] [C] a la jouissance exclusive. Son fléchissement a été aggravé par les travaux réalisés par les consorts [Y] [D].

Par conséquent, Madame [J] [C] est jugée responsable des préjudices causés au syndicat des copropriétaires à hauteur de 50% et les consorts [Y] [D] en sont jugés responsables à 50%.

Les consorts [Y] [D] et Madame [J] [C] contribuent au préjudice du syndicat des copropriétaires, ils sont donc condamnés in solidum à indemniser le syndicat des copropriétaires à ce titre à hauteur de 10.330 euros HT plus TVA applicable et avec indexation sur la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 18 octobre 2017.

Les intérêts au taux légal courent sur cette somme à compter du 9 mai 2019, qui est la date des premières conclusions du syndicat des copropriétaires sollicitant cette condamnation, en application de l’article 1231–7 du code civil.

Conformément à la demande, les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière.

Dans leurs rapports entre eux, les consorts [Y] [D] d’une part et Madame [J] [C] seront garantis à hauteur de 50% de cette condamnation.

B – Au titre des travaux nécessités par les infiltrations via le mur de façade dans le dressing de l’appartement du rez-de-chaussée

Le syndicat des copropriétaires demande que Madame [J] [C] soit condamnée à l’indemniser au titre des travaux de reprise de l’étanchéité du mur de façade à hauteur de 70% du coût des travaux chiffrés par l’expert judiciaire.

Sur ce,

L’expert judiciaire a conclu que les infiltrations d’eau dans le dressing et dans une des chambres de l’appartement de Madame [K] [S], sont causées par le défaut d’étanchéité du mur constitué par le rempart et par un drain envoyant l’eau dans le mur.

Il met en cause la Commune de [Localité 22] et la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que le défaut d’étanchéité de la terrasse dont Madame [J] [C] a la jouissance exclusive a un lien avec ces désordres.

Par conséquent, il est débouté de sa demande indemnitaire formée à ce titre contre Madame [J] [C].

C – Au titre du préjudice moral et de jouissance

Le syndicat des copropriétaires soutient subir un préjudice moral du fait de l’attitude des consorts [Y] [D] qui ont effectué des travaux sans autorisation de la copropriété et qui sont restés taisants suite à l’affaissement du plancher de l’appartement de Madame [J] [C].

Sur ce,

Il ressort de la procédure que les consorts [Y] [D], qui étaient copropriétaires, ont agi en dépit de l’intérêt commun de la copropriété en réalisant des travaux ayant une incidence sur les parties communes sans demander l’autorisation de la copropriété, ou, à tout le moins, en présence d’une atteinte manifeste aux parties communes, qui résultait de l’affaissement du plancher de l’appartement de Madame [J] [C], en privant la copropriété d’une chance de réaliser les travaux adéquats à l’amiable.

Le préjudice moral du syndicat des copropriétaires sera indemnisé par la somme de 1.000 euros.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que l’ensemble des copropriétaires supportera une perte de jouissance des parties communes du fait des travaux de reprise.

Il est débouté de sa demande indemnitaire formée au titre de son préjudice de jouissance.

V – Sur l’exécution provisoire, les frais irrépétibles et les dépens

Succombant principalement à l’instance, les consorts [Y] [D] et Madame [J] [C] sont condamnés in solidum à en régler les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire avec distraction au profit de Maître LARONZE de la société d’Avocats LRB pour ceux qu’il aurait avancés sans en avoir reçu provision.

Il est équitable que dans leurs rapports entre eux, les consorts [Y] [D] supportent les trois-quarts des sommes dues au titre des dépens et que Madame [J] [C] en supporte un quart, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

Il est équitable que les consorts [Y] [D] qui succombent en leurs demandes formées contre Madame [K] [S] l’indemnisent à hauteur 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est équitable que la société [A]-GICQUIAUD et les consorts [Y] [D] supportent la charge de leurs frais irrépétibles.

Il est équitable que les consorts [Y] [D] indemnisent Madame [J] [C] à hauteur de 3.000 euros.

Il est équitable que les consorts [Y] [D] et Madame [J] [C] indemnisent le syndicat des copropriétaires de ses frais irrépétibles à hauteur de 3.000 euros.

Dans leurs rapports entre eux, ils seront garantis les uns contre l’autre à hauteur de 50% de cette condamnation.

Il est équitable que Madame [K] [S] indemnise la SCP Notaires Presqu’Ile Associés à hauteur de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ancienneté des faits justifie de prononcer l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction,

DIT que le délai d’action en garantie des vices cachés est un délai de prescription,

REJETTE la fin de non recevoir soulevée par les consorts [Y] [D] tirée de la forclusion de Madame [K] [S] à agir en garantie des vices cachés,

DIT par conséquent recevable Madame [K] [S] à agir contre les consorts [Y] [D] sur ce fondement,

DIT Madame [K] [S] bien fondée en son action à l’encontre des consorts [Y] [D],

PRONONCE la résolution de la vente conclue le 1er juillet 2013 entre Madame [K] [S] d’une part, et Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N] d’autre part, portant sur un appartement et les 300/1010èmes de la propriété du sol et des parties communes constituant le lot n°1 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 16], cadastré AK n°[Cadastre 20],

ORDONNE en conséquence la restitution du bien immobilier par Madame [K] [S] à Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N],

ORDONNE la restitution du prix de vente par Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N] à Madame [K] [S], à hauteur de 255.000 euros,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N] à verser à Madame [K] [S] :

17.800 euros au titre des frais de la vente, 1.408 euros au titre des travaux réalisés pendant l’expertise judiciaire5.989,05 euros au titre des travaux d’embellissement réalisés en vain3.511,59 euros au titre de frais divers (PV d’huissier, expertise amiable)40.000 euros au titre du préjudice de jouissance10.000 euros au titre de son préjudice moral

DÉBOUTE Madame [K] [S] de ses autres et plus amples demandes,

DÉBOUTE Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N] de toutes leurs demandes,

CONDAMNE la société [A]-GICQUIAUD à verser à Madame [J] [C] la somme de 410,88 euros TTC avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 6 octobre 2017,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N] à verser à Madame [J] [C] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral,

DÉBOUTE Madame [J] [C] de ses autres et plus amples demandes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [W], Madame [X] [N] et Madame [J] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16], la somme de 10.330 euros HT plus TVA applicable et avec indexation sur la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 18 octobre 2017,

DIT que les intérêts au taux légal courent sur cette somme à compter du 9 mai 2019,

DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière.

Dans leurs rapports entre eux, DIT que les consorts [Y] [D] d’une part et Madame [J] [C] d’autre part auront un recours les uns contre l’autre à hauteur de 50% de cette condamnation prononcée au profit du syndicat des copropriétaires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N] à indemniser le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 16] à hauteur de 1.000 euros au titre de son préjudice moral,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 14] à [Adresse 23] de ses autres et plus amples demandes,

CONDAMNE in solidum, Monsieur [G] [W] et Madame [X] [P] et Madame [J] [C] aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire avec distraction au profit de Maître LARONZE de la société d’Avocats LRB pour ceux qu’il aurait avancés sans en avoir reçu provision,

DIT que dans leurs rapports entre eux, Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N] supportent les trois-quarts des sommes dues au titre des dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et que Madame [J] [C] en supporte un quart, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N] à verser à Madame [K] [S] 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la société [A]-GICQUIAUD et les consorts [Y] [D] supportent la charge de leurs frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N] et Madame [J] [C] à verser la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 15] [Localité 22] au titre de ses frais irrépétibles,

DIT que dans leurs rapports entre eux, ils seront garantis les uns contre l’autre à hauteur de 50% de cette condamnation,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [X] [N] à verser à Madame [J] [C] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [K] [S] à indemniser la SCP Notaires Presqu’Ile Associés à hauteur de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Soline JEANSON Amélie COUDRAY