TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e ALTMANN

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e ELFASSI

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/09452

N° Portalis 352J-W-B7G-CXTY3

N° MINUTE :

Assignation du :

5 août 2022

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [I]

[Adresse 11]

[Localité 13]

représentée par Maître Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2070

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER

[Adresse 12]

[Localité 13]

représenté par Maître Raphaël ELFASSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2194

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/09452 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXTY3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 10 octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 19 décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [I] est propriétaire des lots n°81, n°143 et n°149 (appartement, cave et parking), au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 15], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 29 mars 2019 du tribunal d’instance de Paris 16ème, Mme [I] a été condamnée au paiement des arriérés de charges. Ce jugement a été confirmé par un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 8 mars 2023.

Suivant requête du 31 juillet 2019, Mme [I] a saisi le juge de l’exécution, lequel a prononcé par un jugement rendu le 11 septembre 2019 la caducité de la saisie-attribution opérée à son encontre.

Lors de l’assemblée générale du 16 juin 2022, ont été adoptées les résolutions n°37, 38 et 39 relatives à l’habilitation du syndic à engager une procédure de saisie immobilière ainsi que la fixation de la mise à prix des lots de Mme [I], et la détermination des sommes estimées irrecouvrables à son encontre.

C’est dans ces conditions que Mme [I] a fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 5 août 2022, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 15], à titre principal aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 16 juin 2022, et à titre subsidiaire d’annulation des résolutions n°37, 38 et 39, outre la demande indemnitaire, et celles relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, Mme [I] demande au tribunal, au visa des articles 9 alinéa 2, 42 et 64 du décret du 17 mars 1967, et de l’article 1111-7 du code des procédures civiles d’exécution, de :

«  Juger recevable et bien fondé l’acte introductif d’instance de Mme [I] ;

Juger que l’action de Mme [I] est recevable et dans les délais de l’article 42 du décret du 17 mars 1967 ;

Juger que Mme [I] n’a pas été convoquée régulièrement à l’assemblée générale du 16 juin 2022 ;

Juger que Mme [I] est fondée à solliciter l’annulation de l’intégralité des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 16 juin 2022 ;

En conséquence :

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Nexity de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, comme étant infondées ;

Annuler l’assemblée générale du 16 juin 2022 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7]) représenté par son syndic, la société Nexity ;

Faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 514-1 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]) représenté par son syndic, la société Nexity à verser la somme de 5000 euros à titre de dommages intérêts et 3000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Subsidiairement,

Annuler les résolutions 37, 38 et 39 de l’assemblée générale du 16 juin 2022, faute pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] de pouvoir se prévaloir d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de Mme [I] ;

Annuler la résolution 37 au vu de l’absence de proportionnalité entre la décision de saisie et les montants potentiellement dus par la copropriétaire ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]) représenté par son syndic, la société Nexity à verser la somme de 5000 euros à titre de dommages intérêts et 3000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.".

*

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/09452 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXTY3

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] 16ème demande au tribunal, au visa des articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, de :

«  A titre principal :

Débouter Mme [I] de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire :

Juger mal fondée Mme [I] de ses demandes d’annulation des décisions n°37,38 et 39 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2022 du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] ;

Débouter Mme [I] de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause :

Condamner Mme [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] :

— la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Raphaël Elfassi, conformément aux termes de l’article 699 du code de procédure civile;

Juger que Mme [I] ne percevra aucune quote-part au prorata de ses tantièmes de toute condamnation au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] ;

Ecarter l’exécution provisoire ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 10 octobre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « juger »

Il sera préalablement rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles n’emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1 – Sur la demande de révocation formulée par Madame [I]

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 9 octobre 2025, Mme [I] demande la révocation de l’ordonnance de clôture du 4 février 2025, aux motifs qu’elle a pris connaissance d’un arrêt rendu le 16 février 2023 par la cour d’appel de Paris, lequel démontrerait selon elle la réalité de la situation comptable du syndicat des copropriétaires.

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/09452 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXTY3

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande de révocation, faisant valoir que l’arrêt invoqué a été rendu et connu par les copropriétaires deux ans avant l’ordonnance de clôture, que la décision étrangère au présent litige ne concerne pas personnellement Mme [I], et que la cause grave doit être révélée postérieurement à la clôture.

Sur ce,

L’article 803 du code de procédure civile dispose que : " L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. "

En l’espèce, comme soutient à juste titre le syndicat des copropriétaires, l’arrêt invoqué par Mme [I] a été rendu le 16 février 2023, soit bien avant l’ordonnance de clôture du 4 février 2025, alors qu’il est de jurisprudence constante que la cause grave doit être révélée postérieurement à la clôture. De surcroît, il n’est pas établi que cette décision rattache directement au présent litige.

En conséquence, la demande de révocation de clôture doit être rejetée.

2 – Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 16 juin 2022

Sur la convocation

Mme [I] demande à titre principal, l’annulation intégrale de l’assemblée générale du 16 juin 2022, sur le fondement des articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967, aux motifs qu’elle ne s’est jamais vu notifier la convocation à cette assemblée dans le délai de 21 jours requis, alors que le syndic avait été informé de son adresse en Espagne par courriel en date du 11 novembre 2021. Elle ajoute que le fait qu’elle ait été préalablement informée de la date de l’assemblée, sans connaître l’ordre du jour ni les annexes, ni donner pouvoir à un copropriétaire présent, ne saurait pallier la carence du syndicat des copropriétaires.

*

En réplique, le syndicat des copropriétaires invoque les articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, en exposant que le courriel du 11 novembre 2021 envoyé par Mme [I] au sujet de son adresse en Espagne ne constitue pas une notification régulière, laquelle devait être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception. Il en déduit que l’adresse réelle et élue était alors celle de l’immeuble sis [Adresse 9]. Il ajoute qu’en tout état de cause, le syndic a notifié la convocation de l’assemblée générale par lettre recommandée avec avis de réception le 17 mai 2022, dans les délais légaux, et qu’il ne peut lui être reproché d’éventuels dysfonctionnements postaux survenus en Espagne.

Il fait également valoir que Mme [I] avait été informée par courriel du 18 février 2022 de la date de la prochaine assemblée générale fixée au 16 juin 2022, et que le courriel du 31 mai 2022 lui rappelait qu’elle pouvait télécharger la convocation sur son espace privé en ligne. Il indique que la demanderesse change régulièrement d’adresse, ce qui rend difficile sa convocation. Il estime qu’il apparaîtrait contradictoire et incohérent de considérer que Mme [I] a pu notifier son adresse par simple mail, tout en refusant de recevoir par mail ou de consulter la convocation sur son espace privé sans être reprochée.

Sur ce,

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que " la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. (…)

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. (…) "

L’article 64 du même décret précise notamment que « Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. »

Selon l’article 65 du même décret, " en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic. "

En outre, en application des articles 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au cas d’espèce, et 64-2 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications prévues par ces dispositions, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique. En conséquence, les notifications destinées au syndicat peuvent être effectuées soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par lettre recommandée électronique subordonnée à aucune condition particulière. Les notifications peuvent donc être dans tous les cas effectuées à l’adresse électronique du syndic, celui-ci ne pourrait s’y opposer, le texte étant d’ordre public.

En l’espèce, il est établi par les pièces versées au dossier que Mme [I] a adressé un courriel au syndic le 11 novembre 2021 (pièce n°4) en communiquant son adresse en Espagne et en demandant que l’ensemble de sa correspondance lui y soit envoyée. C’est à tort que le syndicat des copropriétaires soutient qu’une telle information ne constituerait pas une notification régulière, alors que, d’une part, il affirme avoir adressé la convocation par lettre recommandée le 17 mai 2022 à l’adresse de Mme [I] en Espagne, et d’autre part les textes précités permettent au copropriétaire de notifier son domicile réel ou élu par voie électronique à l’adresse mail du syndic.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la notification de la convocation de l’assemblée générale du 16 juin 2022 est intervenue le 17 mai 2022, dans les délais légaux. Toutefois, il ressort de la capture d’écran « du suivi des étapes d’acheminement » d’un courrier international (pièce n°6 défendeur), produite par le syndicat des copropriétaires, que ni le nom du destinataire ni l’adresse n’y sont mentionnés. Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que la convocation a été régulièrement notifiée à Mme [I] dans le délai légal de 21 jours.

Il n’est pas contesté que le syndic a indiqué à Mme [I] par courriel en date du 18 février 2022 (pièce n°6) que la date de la prochaine assemblée était fixée au 16 juin 2022, et par courriel en date du 31 mai 2022 (pièce n°8) qu’elle pouvait télécharger la convocation sur son espace privé. Néanmoins, l’information de la seule date de l’assemblée sans respecter les formalités prescrites par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 ne vaut jamais convocation. De même, la possibilité de consulter en ligne la convocation ne dispense en aucun cas le syndicat des copropriétaires de la notification qui devait être faite dans le délai de 21 jours, conformément à l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par voie électronique sous réserve de l’accord exprès du copropriétaire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par conséquent, sans qu’il soit besoin de statuer sur la demande subsidiaire, il y a lieu de faire droit à la demande d’annulation de l’assemblée générale du 16 juin 2022.

3 – Sur la demande indemnitaire

La demanderesse invoque un préjudice estimé à 5 000 euros, du fait de la situation exposée précédemment.

En réfutation, le syndicat des copropriétaires souligne que l’existence du préjudice allégué n’est pas démontrée, et que son quantum n’est pas justifié.

En l’espèce, Mme [I] n’invoque aucun moyen de droit et de fait au soutien de sa demande, et ne justifie aucunement son préjudice allégué.

Dès lors, sa demande indemnitaire ne peut qu’être rejetée.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [I] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, Mme [I] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [Y] [I] de sa demande de révocation de clôture ;

ANNULE l’assemblée générale du 16 juin 2022 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 15] ;

DEBOUTE Mme [Y] [I] de sa demande indemnitaire ;

RAPPELLE que Mme [Y] [I] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 1] à payer à Mme [Y] [I] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 15] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 14] le 19 décembre 2025.

La greffière La présidente