N°Minute:25/01895

N° RG 25/01277 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PWRY

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SASU FDI SERVICES IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la société d’avocats SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [T] [N] représenté légalement par Madame [X] [V] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 23 Juin 2025

Affaire mise en deliberé au 08 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 08 Septembre 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : SVA

Le 08 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [N] était propriétaire du lot n°117 au sein de la copropriété de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 2].

Monsieur [L] [N] est décédé en date du 18 décembre 2001, laissant pour lui succéder son fils, mineur Monsieur [T] [N], représenté légalement par sa mère Madame [X] [V] [E].

Des charges de copropriété demeurant impayées, le [Adresse 7] [Adresse 4] a, par courrier avec accusé de réception en date du 16 novembre 2024, par l’intermédiaire de son avocat, mis en demeure Monsieur [T] [N] d’avoir à payer la somme principale de 1 039,67 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre la somme de 120 euros au titre des frais d’avocat exposés.

Une tentative de règlement amiable a été effectuée en date du 27 janvier 2025 mais a donné lieu à la délivrance d’une attestation de non-conciliation en l’absence de Monsieur [T] [N].

Par acte de commissaire de justice remis à personne en date du 03 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la SASU FDI SERVICES IMMOBILIERS, a fait assigner Monsieur [T] [N], mineur légalement représenté par Madame [X] [V] [E], devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, chambre de proximité, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

1 409,45 euros au titre des charges échues impayées, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024,

400 euros à titre de dommages et intérêts,

984 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens, en ce compris, le coût de l’hypothèque légale et, le cas échéant, les frais d’exécution forcée,

outre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 23 juin 2025, le [Adresse 7] [Adresse 4], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [T] [N], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu ni n’a été représenté.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le relevé de propriété,

l’attestation notariée en date du 25 mars 2022,

le décompte de la créance arrêtée au 29 janvier 2025, appel des fonds du 1er trimestre 2025 inclus,

les appels de fonds,

la répartition des charges pour l’année 2023,

le procès-verbal d’audition de l’assemblée générale du 11 mai 2024,

les lettres de mise en demeure des 27 juin 2024 et 13 novembre 2024, et les lettres de relance des 21 mai 2024 et 22 juillet 2024,

l’attestation de non conciliation en date du 27 janvier 2025,

le contrat de syndic.

Il ressort du décompte de la créance produit que Monsieur [T] [N] reste devoir la somme de 1169,45 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtées au 29 janvier 2025, appel de fonds du 01 janvier 2025 compris.

Il a été déduit les sommes de 54 euros, 66 euros et 120 euros au titre des frais de mis en demeure et de relance imputées par le syndicat des copropriétaires au débit du compte.

Monsieur [T] [N] sera par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 1 169,45 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 29 janvier 2025, appel de fonds du 01 janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 novembre 2024 sur la somme de 1 039,67 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure du 27 juin 2024, accompagnée de son accusé de réception.

Il produit également les lettres de relance des 21 mai 2024 et 22 juillet 2024.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit 54 euros pour la mise en demeure et 66 euros unité pour les relances, soit la somme totale de 186 euros.

Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte la somme de 120 euros relative à des frais de mise en demeure établie par le conseil du syndicat des copropriétaires. Cette somme demandée au titre des frais de poursuite, concerne ainsi un acte établi par le conseil du syndicat des copropriétaires et constitue ainsi des frais irrépétibles de procédure et sera donc examinée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [T] [N] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Monsieur [T] [N] devra verser au Syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, chambre de proximité, statuant auprès débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [T] [N], légalement représenté par Madame [X] [V] [E], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SASU FDI SERVICES IMMOBILIER, la somme de 1 169,45 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 29 janvier 2025, appel de fonds du 01 janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 novembre 2024 sur la somme de 1 039,67 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N], légalement représenté par Madame [X] [V] [E], à payer au [Adresse 7] [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SASU FDI SERVICES IMMOBILIER, la somme de 186 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N], légalement représenté par Madame [X] [V] [E], à payer au [Adresse 7] [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SASU FDI SERVICES IMMOBILIER, la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N], légalement représenté par Madame [X] [V] [E], aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N], légalement représenté par Madame [X] [V] [E], à payer au [Adresse 7] [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SASU FDI SERVICES IMMOBILIER, la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection