COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 24/00148 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OQBD

Pôle Civil section 2

Date : 23 Janvier 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [T]

né le 10 Février 1980 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Madeleine ARCHIMBAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [X] [K]

né le 12 Juin 1976 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

Madame [N] [O]

née le 03 Avril 1979 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Michèle MONTEIL

Juge unique

assistée de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de Françoise CHAZAL greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 24 Octobre 2024

MIS EN DELIBERE au 23 Janvier 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 23 Janvier 2025

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon compromis de vente en date du 7 avril 2022, M. [G] [T] a vendu à M. [X] [K] et Mme [N] [O] une maison avec terrain attenant située [Adresse 4] à [Localité 6], cadastrée section BM n° [Cadastre 1], pour le prix de 299.500 €.

L’acte a prévu la condition suspensive d’obtention, au plus tard le 30 juin 2022, d’un prêt de 268.000 € au taux de 2 % l’an.

Le 29 juillet 2022, la Caisse d’Epargne et la Banque Populaire du Sud ont refusé ce prêt aux acquéreurs.

Un nouveau compromis de vente a été conclu entre les mêmes parties le 31 août 2022 pour le même bien, portant la vente à 284.700 € et le taux du prêt la conditionnant à 2,5 % l’an.

Ce nouveau prêt devait être obtenu avant le 31 octobre 2022.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 novembre 2022, M. [G] [T] a mis en demeure les acquéreurs de présenter leur offre de prêt sous 8 jours. Cette mise en demeure a été réitérée par la voie de son conseil le 14 décembre 2022.

Par courrier en réponse du 25 janvier 2023, M. [X] [K] et Mme [N] [O] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, exposé leurs difficultés dans l’obtention du prêt et sollicité un délai supplémentaire.

M. [G] [T] a vainement tenté d’obtenir plus de justificatifs montrant les diligences accomplies par M. [X] [K] et Mme [N] [O] pour la réalisation de la condition suspensive.

Le notaire instrumentaire a indiqué au vendeur qu’il n’avait pas eu de retour de la part des acquéreurs au sujet d’une obtention, ou non, de leur prêt, et qu’il clôturait en conséquence le dossier.

******

Vu l’assignation délivrée le 9 janvier 2024 à la requête de M. [G] [T], à l’encontre de M. [X] [K] et Mme [N] [O], aux fins de :

Constater que les dispositions du compromis authentique de vente sont parfaitement opposables à l’ensemble des parties.

Constater la défaillance des consorts [K] [O].

En conséquence, déclarer que le dépôt de garantie d’un montant de 9.600 € est définitivement acquis à M. [G] [T].

Ordonner la libération par le notaire, séquestre, de la somme de 9.600 € au bénéfice et sur le compte de M. [G] [T].

Condamner les consorts [K] [O] à payer à M. [G] [T] la somme de 26.400 euros de dommages et intérêts au titre de la pénalité contractuelle.

Condamner les consorts [K] [O] à payer à M. [G] [T] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral causé.

Condamner les consorts [K] [O] à payer à M. [G] [T] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

******

L’ordonnance de clôture est en date du 8 octobre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 24 octobre 2024.

L’avocat de M. [G] [T] a déposé son dossier et s’en tient à ses demandes telles qu’elles figurent dans son assignation, que le tribunal a exposé conformément aux dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

M. [X] [K] et Mme [N] [O] ne sont pas comparants ni représentés à l’audience. Ils n’ont fait valoir de moyens de défense à aucun stade de la procédure.

MOTIFS :

1°/ Sur le défaut de réalisation de la condition suspensive du compromis de vente

Il résulte des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Aux termes de l’article 1589 de ce code, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.

En l’espèce, les compromis de vente du 7 avril 2022 et du 31 août 2022 fixent bien la chose vendue et son prix, mais prévoient la condition suspensive d’obtention par les acquéreurs d’un prêt d’un montant de 268.000 € pour pouvoir réaliser l’opération. Les deux actes ont précisé que cette condition était stipulée en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, et ont visé les dispositions de l’article 1304-3 précité.

Les obligations des acquéreurs ont été stipulées en pages 7 en ces termes : « l’acquéreur s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt. [Il] devra informer, sans retard, le vendeur de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive […]. L’acquéreur déclare qu’il n’existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter ».

Le terme de cette obligation a été fixé au 30 juin 2022 puis au 31 octobre 2022. Les actes ont précisé qu’à compter de ces dates et passé un délai de 8 jours après mise en demeure infructueuse de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition, celle-ci sera réputée défaillie et le compromis sera caduc de plein droit.

M. [X] [K] et Mme [N] [O] ont justifié le 29 juillet 2022 de deux refus bancaires de leur octroyer un prêt.

Le compromis de vente du 7 avril 2022 est donc devenu caduc, raison pour laquelle le compromis de vente du 31 août 2022 a été conclu, les parties tenant à la réalisation de la vente malgré ce premier obstacle.

Il est exact qu’en exécution de ce second compromis de vente, les acquéreurs n’ont pas produit de refus de prêt.

Toutefois, M. [G] [T] est de mauvaise foi lorsqu’il prétend citer la clause suivante du compromis : « Refus de prêt – Justification : L’ACQUEREUR s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l’ACQUEREUR s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt », puisque cette clause est absente des actes notariés versés aux débats.

C’est donc à tort qu’il estime que la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée défaillie et engage la responsabilité des acquéreurs si ces derniers ne justifient pas de deux refus de prêt.

De plus, il est inexact d’avancer que les acquéreurs n’ont produit aucun justificatif de leurs démarches pour obtenir un prêt, puisque leur avocat a expliqué, dans un courrier officiel du 25 janvier 2023 en réponse à la mise en demeure, qu’ils ne parvenaient pas à obtenir de prêt ni de justificatif de refus bancaires auprès de M. [F] [Y], leur courtier en prêts immobiliers, car celui-ci leur a fait part des démarches et obstacles suivants : « je vous ai reçu et nous avons monté un dossier de financement en septembre 2022. J’ai soumis votre dossier auprès de plusieurs établissements financiers. Ceux-ci ont refusé de prendre en charge celui-ci pour une raison simple, la maison objet du compromis ne dispose pas de permis de construire. De ce fait, il n’existe pas de lettre de refus pour un dossier non traité ». Ce courriel a été transféré au vendeur par Mme [N] [O] le jour même de sa réception par elle, le 18 janvier 2023.

Il ressort de ces éléments que les acquéreurs ont pris contact avec un courtier en prêts immobiliers et que ce dernier n’a pas pu obtenir de réponse favorable de la part des établissements bancaires sollicités.

Le refus de la part des banques d’étudier le dossier des acquéreurs a été motivé par un défaut propre au bien immobilier, dont la construction a été irrégulière.

Cette circonstance est étrangère aux acquéreurs, et ces derniers ont bien entrepris certaines démarches pour l’obtention du prêt, puis sollicité un délai supplémentaire après avoir informé le vendeur des difficultés rencontrées.

Cependant il apparaît qu’ils n’ont pas fait « toutes les démarches nécessaires » au sens du contrat.

En effet, il leur appartenait de faire produire par leur courtier des justificatifs provenant des banques qu’il a démarchées et non un simple courriel déclaratif de sa part, ou, à défaut, de solliciter ces justificatifs directement auprès desdites banques, ce qu’ils avaient d’ailleurs fait en exécution du premier compromis, mais ce dont ils se sont abstenus de faire en exécution du second.

La signature de deux compromis à la suite témoigne de la volonté des acquéreurs de persister à la vente et de réessayer d’obtenir le prêt malgré les deux premiers refus, ce qui rend d’autant moins compréhensible leur carence dans leurs obligations contractuelles.

M. [X] [K] et Mme [N] [O] étaient par ailleurs parfaitement informés de l’illicéité de la construction (depuis lors couverte par voie judiciaire par un arrêt du 6 décembre 2012), puisqu’elle était mentionnée dans le compromis en pages 4 et 13, mais ont déclaré qu’il n’existait « aucun obstacle de principe à l’obtention des financements » qu’ils envisageaient de solliciter, de sorte que cette difficulté relative à la construction de la maison ne devait pas être rédhibitoire ni être un obstacle absolu à la réalisation de la condition suspensive.

Par la suite, les acquéreurs n’ont pas répondu aux nombreuses relances de la part du vendeur sur l’avancement de leurs diligences, alors qu’ils s’étaient expressément engagés à l’informer, sans retard, de la défaillance de la condition suspensive, pas plus qu’ils n’ont informé le notaire instrumentaire.

M. [X] [K] et Mme [N] [O] ont donc empêché la réalisation de la condition suspensive et engagent leur responsabilité contractuelle au sens de l’article 1304-3.

2°/ Sur les conséquences qui en découlent :

Le compromis de vente du 31 août 2022 a prévu en pages 8 et 9 la clause suivante : « L’ACQUEREUR déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 12 septembre 2022, et ce à titre de dépôt de garantie […] une somme de 9.600 euros. […]

L’ACQUEREUR ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s’il justifie de la non-réalisation, hors de sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption.

Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au VENDEUR, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus […].

A défaut d’accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu’à production d’un jugement ordonnant la restitution du dépôt à L’ACQUEREUR ou sa perte en faveur du VENDEUR ».

Il a été démontré que M. [X] [K] et Mme [N] [O] ont engagé leur responsabilité dans la non-réalisation de la condition suspensive.

La somme de 9.600 € séquestrée entre les mains du notaire doit alors revenir à M. [G] [T].

La libération du séquestre au profit du vendeur est donc ordonnée.

Par ailleurs, l’acte prévoit également une clause pénale, en page 8, rédigée en ces termes : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 26.400 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. »

L’article 1231-5 cité dispose que le montant de la clause pénale peut être modifié d’office par le juge s’il apparaît manifestement dérisoire ou excessif. Cette appréciation se fait au regard de l’ensemble des sommes dues, des prestations exécutées et de l’équilibre global du contrat.

Or, outre l’existence d’un dépôt de garantie de 9.600 €, au regard, d’une part, des premières démarches effectuées par les acquéreurs pour la réalisation de la condition suspensive (mandat donné à un courtier en prêts immobiliers, démarchage par lui de plusieurs établissements bancaires, information du vendeur des difficultés rencontrées par la voie d’un conseil juridique, sollicitation argumentée d’un délai supplémentaire), et, d’autre part, de la particulière difficulté de la réalisation de cette condition eu égard aux caractéristiques du bien immobilier (construction irrégulière dès l’origine, absence de permis de construire), qui étaient connues du vendeur et ont motivé plusieurs refus bancaires, la pénalité supplémentaire de 26.400 € est manifestement excessive au sens de cet article.

Il convient donc de la réduire à zéro euro.

M. [G] [T] ne justifie à l’appui d’aucun moyen ni d’aucune pièce l’existence d’un préjudice moral, de sorte qu’il doit être débouté de sa demande d’indemnisation d’un tel préjudice.

3°/ Sur les demandes relatives aux frais irrépétibles, aux dépens et à l’exécution provisoire :

M. [G] [T] demande au tribunal de leur allouer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable en effet de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui pour la défense de ses intérêts et non compris dans les dépens.

En conséquence, il convient de faire droit à sa demande, toutefois partiellement, en lui allouant la somme de 1.000 € en application de cet article.

M. [X] [K] et Mme [N] [O] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

Ordonne la libération par Me [B] [J], notaire, du séquestre de 9.600 € versé par M. [X] [K] et Mme [N] [O] en exécution du compromis de vente du 31 août 2022, au bénéfice de M. [G] [T].

Réduit la somme due en application de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 31 août 2022 à 0 €.

Rejette pour le surplus.

Condamne in solidum M. [X] [K] et Mme [N] [O] à payer à M. [G] [T] la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum M. [X] [K] et Mme [N] [O] aux entiers dépens de la présente procédure.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Michèle MONTEIL