TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

04 Février 2026

N° RG 24/02944 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZL4T

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaiers de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic :

C/

[O] [Y]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaiers de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic :

Société [M] ET ZAVANI

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Yves FARRAN, avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : A0376

DEFENDEUR

Monsieur [O] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [Y] est propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [Y] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société [M] ET ZAVANI, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 03 avril 2024 aux fins de voir :

Condamner M. [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 4] :

-8.803,14euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec anatocisme,

-2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

-2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner M. [Y] [O], en tous les dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Yves Farran, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2024 et signifiées au défendeur le 22 octobre 2024 le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER M. [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 4] :

-14 093,95 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec anatocisme,

-2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

-3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER M. [Y] [O], en tous les dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Yves Farran, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, M. [Y] n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mars 2025.

MOTIFS

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires

Sur la demande au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 14.093,95 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec anatocisme.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [Y] est propriétaire du lot n°3 de l’état descriptif de division.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fond et de travaux,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 mars 2020, 23 mars 2021, 10 mars 2022, 09 mars 2023 et 23 avril 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2020 à 2025 et voté divers travaux,

— les attestations de non recours afférentes,

— un décompte de charges du défendeur.

Au vu de ce décompte le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 13.991,95 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, déduction faite de la somme de 102 euros appelée le 8 décembre 2023 et libellée « HONORAIRES SUIVI DE PROCEDURE » qui relèvent des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande d’anatocisme du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui sont allouées au titre des charges seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 102 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de102 euros au titre de frais d'« honoraires suivi procédure » facturés le 08 décembre 2023

Cette prestation relève des missions de base de tout syndic.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il explique que le défendeur a causé un préjudice certain à la copropriété en ne procédant pas au règlement des sommes dont il est redevable, perturbant la bonne marche du syndicat et le contraignant à en faire l’avance. Il ajoute que M. [Y] a déjà été condamné le 5 septembre 2022 par le tribunal judicaire de Nanterre à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 6.104,20 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01 janvier 2021, 186,25 euros au titre des frais de recouvrement, 610 euros à titre de dommages et intérêts et 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [Y], déjà condamné pour charges de copropriété impayées, a de nouveau failli à ses obligations de copropriétaire en accumulant de nouveaux arriérés de charges ce qui a contraint le syndicat des copropriétaires à la faire assigner devant le tribunal une nouvelle fois.

Le comportement du défendeur, qui ne s’explique pas sur sa situation financière et personnelle, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 2.000 euros que M. [Y] sera condamné à lui verser.

III Sur les mesures accessoires

M. [Y], qui succombe, supportera la charge des dépens, lequels pourront être recouvrés par Maître Yves Farran, avocat, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Une indemnité de 1.500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le défendeur sera condamné à lui payer.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 13.991,95 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser au syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis10 [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] aux entiers dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par Maître Yves Farran, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser au syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis10 [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE