TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 27]

Expropriation

N° RG 24/00068 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2BBM

Jugement du :

02 Juin 2025

Affaire :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

C/

[R] [N], [G] [N]

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 02 Juin 2025, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 24 février 2025 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Nathalie VERNAY lors des des débats

Hélène BROUTIN, lors du prononcé

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

[Adresse 9]

[Localité 19]

représenté par Maître Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocats au barreau de LYON

ET :

Monsieur [R] [N]

né le 26 Mai 1971 à [Localité 28]

[Adresse 12]

[Localité 20]

Madame [G] [N]

née le 27 Août 1974 à

C/Mme [Y] [N]

[Adresse 10]

[Localité 21]

non représentés

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 12 juin 2024, n° 69-2024-06-12-00001, le projet du SYTRAL MOBILITES d’aménagement d’une ligne de bus à haut niveau de service (BHNS) entre les quartiers de [Localité 26] Part-Dieu et Sept-Chemins sur le territoire des communes de [Localité 29], [Localité 23], [Localité 33] et [Localité 31], a été déclaré d’utilité publique.

La réalisation des travaux d’aménagement va notamment nécessiter d’employer une emprise de 90 m², à détacher de la parcelle sise [Adresse 13] à [Adresse 24] [Localité 2], cadastrée section A, n° [Cadastre 22], d’une superficie totale de 1 830 m², appartenant à Madame [G] [N] et Monsieur [R] [N] (les consorts [N]).

Par courriers recommandés avec demande d’avis de réception en date du 04 juillet 2024, le SYTRAL MOBILITES a notifié son offre d’indemnisation aux propriétaires, qui l’ont rejetée en formulant une demande indemnitaire à hauteur de 140 600,00 euros.

Par mémoire reçu au greffe le 21 octobre 2024, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues aux consorts [N].

Par ordonnance rendue le 25 novembre 2024, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 24 février 2025 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le SYTRAL MOBILITES a notifié cette décision :

à Madame [G] [N] par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 10 décembre 2024, distribué le 12 décembre 2024 ;

à Monsieur [R] [N] par acte d’huissier signifié à domicile par dépôt de l’acte en étude le 06 janvier 2025.

La date de réception par la partie expropriée lui a laissé tout à la fois :

un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire du SYTRAL MOBILITES et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 24 février 2025.

A l’audience du même jour, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement son mémoire de saisine et demandé de :

fixer le montant global des indemnités dues aux consorts [N] à la somme de 30 700,00 euros, se décomposant comme suit :

◦27 000,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

◦3 700,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

Les consorts [N] n’ont pas constitué avocat, malgré le rappel qui leur a été adressé par courrier en date du 04 décembre 2024, et n’ont pas comparu.

Madame le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions reçues au greffe le 12 février 2025 et souhaite voir fixer les indemnités dues aux consorts [N] de la manière suivante :

23 805,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

3 381,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 14 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 02 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien expropriée doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, la parcelle cadastrée section A, n° [Cadastre 22], sise [Adresse 13] à [Localité 25], présente une superficie totale de 1 830 m², sous forme d’une bande de terrain d’environ 17 mètres de large sur près de 100 mètres de longueur, selon une morphologie en peigne. Elle est située à proximité des arrêts de bus C17, 24 et 25.

La parcelle est occupée par différents bâtiments, à destination d’auto-école et magasin de distribution alimentaire notamment, une voie de circulation et des places de stationnement.

L’emprise expropriée de 90 m² à détacher de cette parcelle représente une bande de terrain sur la largeur Nord de la parcelle, le long de la [Adresse 30], d’environ 23 mètres de long sur 4 mètres de large.

Cette emprise comprend :

une surface bitumée, dans le prolongement direct du trottoir, au pied de la terrasse en béton ceinturant le premier bâtiment ;

une surface bitumée, séparée du trottoir par deux petits plots en béton, permettant le stationnement de deux véhicules ;

un panneau publicitaire sur pied, de 4 m sur 3 m ;

une partie de la terrasse en béton, surélevée d’un niveau d’une à deux marches par rapport au trottoir, ceinturant la façade du premier bâtiment implanté sur la parcelle, à destination notamment d’auto-école ;

une surface bitumée, en nature de voie d’accès carrossable au magasin de distribution alimentaire et au parking attenant.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, l’état locatif du bien est inconnu, à défaut de précision sur le mode d’exploitation du local à destination d’auto-école et de l’éventuelle consistance du local loué.

Il sera donc estimé en valeur libre, conformément à la position adoptée par les parties.

Le bien est situé en zone URm1 du PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 27].

Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

L’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :[…]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 27], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire et la qualification de terrain à bâtir.

Sur l’usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

L’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section A, n° [Cadastre 22], était située en zone URm1 du PLU.

Cette zone, à caractère mixte, constitue généralement une liaison entre les quartiers centraux et les quartiers périphériques. De volumétrie variée selon les secteurs, le bâti s’organise, majoritairement, en ordre discontinu, de façon dense en front de rue ou avec de faibles reculs. Une « morphologie en peigne » peut être adoptée sous certaines conditions. Dans les cœurs d’îlot, où l’emprise du bâti est moindre, la présence végétale est significative.

Dans cette zone, il s’agit de favoriser et d’accompagner un fort renouvellement urbain dans une diversité de formes et de gabarits afin de concilier densité et enjeux environnementaux, de favoriser les transparences vers les cœurs d’îlot. La zone comprend cinq secteurs (URm1, URm1a, URm1b, URm1c et URm1d), qui se distinguent par la hauteur des constructions.

Il en ressort que la parcelle est située dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elle est directement desservie par une voie d’accès puisqu’elle se situe pour partie sur la route, ainsi que par des réseaux électrique, d’adduction d’eau potable et d’assainissement.

Cependant, eu égard à sa surface, à sa configuration selon une bande étroite de terrain et aux règles d’urbanisme, elle est, de fait, inconstructible.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié doit être qualifié de terrain à bâtir non constructible et sera donc évalué selon son usage effectif au 18 juin 2019, à savoir un terrain en nature de voie d’accès, de places de stationnement et de terrasse en béton.

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, l’expropriant et le commissaire du Gouvernement ont tous deux fondé leur estimation de la valeur vénale du bien exproprié sur la méthode d’évaluation par comparaison, qui sera adoptée par la juridiction.

Le SYTRAL MOBILITES se prévaut de :

l’avis des domaines, non produit ;

la vente de la parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 6], d’une superficie de 300 m², au prix de 93 000,00 euros, soit 310 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement observe qu’aucune précision n’est apportée au sujet de cette transaction, qui ne correspond pas à la pièce citée à son soutien.

Il considère qu’il pourrait s’agir de la parcelle située [Adresse 4] à [Localité 33] [Adresse 1]), à une distance de 4,4 km de l’emprise expropriée. Il propose de ne pas retenir cette transaction, comme ne relevant pas du même marché immobilier.

l’acte du 03 juillet 2024, d’adhésion à l’expropriation d’une emprise de 24 m², cadastrée section CN, n° [Cadastre 11], sise [Adresse 16] à [Localité 34], au prix de 7 440,00 euros, soit 310,00 € / m² ;

Madame le commissaire du Gouvernement note que ce bien est situé à 2,72 km de l’emprise expropriée. Cette distance étant supérieure à celle retenue par lui, il propose de ne pas retenir la transaction comme pertinente.

Pour sa part, Madame le commissaire du Gouvernement a estimé de manière distincte la valeur des places de stationnement et celle du surplus du terrain.

Tout d’abord, ont été recherchées les transactions portant sur des places de stationnement en surface, sur les années 2023 et 2024, dans un rayon de 1,5 km de l’emprise expropriée. Ont été retenues les ventes suivantes :

vente du 09 février 2024, d’une place de stationnement sise [Adresse 5] à [Localité 25], au prix de 6 000,00 euros ;

vente du 27 février 2024, d’une place de stationnement sise [Adresse 7] à [Localité 34], au prix de 9 000,00 euros ;

vente du 11 avril 2023, de deux places de stationnement sises [Adresse 15] à [Localité 25], au prix de 15 000,00 euros, soit 7 500,00 euros par place de stationnement ;

aboutissant à :

un prix unitaire moyen de 7 500,00 euros ;

un prix unitaire médian de 7 500,00 euros.

Ensuite, ont été recherchées les transactions portant sur des terrains nus de 1 à 500 m², sur les années 2023 et 2024, dans un rayon de 2 km de l’emprise expropriée. Ont été retenues, après exclusions des transactions portant sur des terrains constructibles ou à un prix symbolique, les ventes suivantes :

vente du 23 octobre 2023, d’un terrain de 13 m², sis [Adresse 18] à [Localité 25], au prix de 1 200,00 euros, soit 92,31 € / m² ;

vente du 23 février 2023, d’un terrain de 181 m², sis [Adresse 17] à [Localité 34], au prix de 40 000,020 euros, soit 220,99 € / m² ;

vente du 26 juin 2024, d’un terrain de 67 m², sis [Adresse 3] à [Localité 25], au prix de 9 400,00 euros, soit 140,30 € / m² ;

vente du 11 septembre 2024, d’un terrain de 335 m², sis [Adresse 8] à [Localité 32], au prix de 26 800,00 euros, soit 80,00 € / m² ;

aboutissant à :

un prix moyen de 133,40 € / m² ;

un prix médian de 116,31 € / m².

Madame le commissaire du Gouvernement propose ainsi de fixer le montant de l’indemnité de dépossession à 23 805,00 euros (2 * 7500 + (90 – 24) * 133,40 = 23 804,40)

*****

En premier lieu, la transaction n° 1 proposée par le SYTRAL MOBILITES ne comporte pas les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et n’est pas accompagné des références de publication permettant, le cas échéant, d’en obtenir copie, de sorte que les parties n’ont pas été en mesure d’en débattre contradictoirement (Civ. 3, 19 septembre 2024, 23-19.783). En outre, s’il s’agit bien de la vente identifiée par Madame le commissaire du Gouvernement, l’éloignement géographique du bien le disqualifierait, eu égard à l’existence de transactions en nombre suffisant dans un périmètre plus proche de l’emprise expropriée. Cette vente ne sera donc pas retenue comme terme de comparaison.

Sa transaction n° 2 porte sur un bien situé à près de trois kilomètres de l’emprise expropriée ce qui, eu égard à l’existence de transactions en nombre suffisant dans un périmètre plus proche de l’emprise expropriée, établit qu’il ne s’agit pas de l’une des ventes les plus appropriées pour en déterminer la valeur vénale.

Les transactions citées par Madame le commissaire du Gouvernement sont récentes et portent sur des biens de consistance comparable à celle de l’emprise expropriée, distinguant la valorisation supérieure des places de stationnement par rapport au surplus de l’emprise. Leur proximité géographique et leur nombre finissent d’asseoir leur pertinence. Ils seront donc adoptés comme termes de comparaison.

En second lieu, il ressort des termes de comparaison retenus que :

les deux places de stationnement, qui représentent une surface de 24 m², ont une valeur vénale de 15 000,00 euros ;

le surplus de l’emprise expropriée, de 66 m², a une valeur vénale de 8 804,40 euros, arrondie à 8 085,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES aux consorts [N] à la somme de 23 805,00 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et sollicité par Madame le commissaire du Gouvernement, sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20% pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;

15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;

10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES aux consorts [N] à la somme de 3 381,00 euros.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités d’expropriation dues par le SYTRAL MOBILITES aux consorts [N] pour

une emprise de 90 m², à détacher de la parcelle sise [Adresse 14]), cadastrée section A, n° [Cadastre 22], d’une superficie totale de 1 830 m² ;

à la somme de 27 186,00 euros, se décomposant comme suit :

23 805,00 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;

3 381,00 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance ;

Fait à [Localité 27], le 02 juin 2025.

La Greffière Le Juge

H. BROUTIN V. BOULVERT