N°Minute:25/00215

DOSSIER : N° RG 24/01179 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PL3C

et RG 25/0059

Copie exécutoire à

SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS

expédition à

le 06 Février 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Février 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [L] FONCIA MONTPELLIER, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [V] [Y], demeurant [Adresse 5]? [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [I] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 14 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Février 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte ayant pris effet le 26 octobre 2023, FONCIA MONTPELLIER, en qualité de mandataire de [O] [E], a donné à bail à Monsieur [V] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 606 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 91 euros.

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 26 octobre 2023, Monsieur [I] [S] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [V] [Y] dans le cadre du bail précité.

Des loyers étant demeurés impayés, [O] [E] a fait signifier à Monsieur [V] [Y], par acte d’huissier de justice en date du 08 juillet 2024, un commandement de payer la somme principale de 1.904,86 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 25 juillet 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 septembre 2024, [O] [E] a dénoncé ledit commandement à Monsieur [I] [S] en sa qualité de caution solidaire.

Par actes de commissaire de justice signifié les 31 octobre 2024 notifié au représentant de l’État dans le département, [O] [E] a fait assigner Monsieur [Y] pour l’audience du 14 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [V] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Monsieur [V] [Y] et Monsieur [I] [S] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Monsieur [V] [Y] et Monsieur [I] [S] à payer la somme de 1.909,32 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation solidaire Monsieur [V] [Y] et Monsieur [I] [S] aux entiers dépens et à payer la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par actes de commissaire de justice signifié les 06 et 14 novembre 2024 notifié au représentant de l’État dans le département, [O] [E] a fait assigner Monsieur [S] pour l’audience du 14 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [V] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Monsieur [V] [Y] et Monsieur [I] [S] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Monsieur [V] [Y] et Monsieur [I] [S] à payer la somme de 1.909,32 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation solidaire Monsieur [V] [Y] et Monsieur [I] [S] aux entiers dépens et à payer la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [V] [Y], daté du 24 décembre 2024. La conclusion est qu’il n’a pas répondu à la convocation du travailleur social.

À l’audience du 14 janvier 2025, [O] [E] était représenté par son conseil. Monsieur [V] [Y] et Monsieur [I] [S], bien que régulièrement assignés à comparaître, n’étaient ni présents, ni représentés.

[O] [E] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 2.454,01 euros.

La décision a été mise en délibéré au 05 février 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il convient de prononcer la jonction entre les instances enrôlées sous les numéros de RG 24-01179 et 25-59, actuellement pendantes dans l’intérêt d’une bonne justice impliquant qu’elles soient instruites et jugées ensemble.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était supérieure à trois fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, [O] [E] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique six semaines avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

[O] [E] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et six semaines après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 08 juillet 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [V] [Y] et Monsieur [I] [S], en sa qualité de caution, se trouvent solidairement redevables de la somme de 2.215,05 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 9 janvier 2025, mensualité du mois de janvier comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [V] [Y] et Monsieur [I] [S] seront donc solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 2.215,05 euros à [O] [E].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Le VIII du même article précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [V] [Y] ne s’étant présenté ni aux convocations du travailleur social, ni à l’audience, le tribunal ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [V] [Y] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [Y] et Monsieur [I] [S], parties perdantes, seront donc condamnés solidairement aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Monsieur [V] [Y] à payer à [O] [E] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

ORDONNONS la jonction entre les instances enrôlées sous les numéros de RG 24-01179 et 25-59

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 26 octobre 2023 entre FONCIA MONTPELLIER, en qualité de mandataire de [O] [E], et Monsieur [V] [Y] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 août 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [V] [Y] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 20 août 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [V] [Y] et Monsieur [I] [S] devront payer solidairement à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 20 août 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [Y] et Monsieur [I] [S] à payer à [O] [E] la somme provisionnelle de 2.215,05 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 9 janvier 2025, mensualité du mois de janvier comprise,

DÉBOUTONS [O] [E] de ses autres demandes,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [Y] et Monsieur [I] [S] aux dépens comprenant, s’agissant des dépens actuels et le cas échéant, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [V] [Y] et Monsieur [I] [S],

CONDAMNONS Monsieur [V] [Y] à payer à [O] [E] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS