TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08732 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5IX

N° MINUTE : 9/2026

JUGEMENT

rendu le 28 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #E1294

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [I], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection, assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 04 février 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 28 avril 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 28 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08732 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5IX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 avril 2018, la S.C.I [Adresse 4] a consenti un bail d’habitation à M. [H] [I] sur des locaux situés au [Adresse 5] – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.200 euros et d’une provision pour charges de 165 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 11.058,96 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [I] le 25 juin 2025.

Par assignation du 4 septembre 2025, la S.C.I [Adresse 4] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-16.632,75 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 4 février 2026, la S.C.I [Adresse 4] représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, s’opposer à tout délai en rappelant que la bailleresse est une S.C.I familiale. La S.C.I [Adresse 4] considère cependant qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [H] [I] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 1.000 euros, en plus du loyer courant.

Il expose qu’il travaille comme reporter envoyé spécial, qu’il est parti en mission en Ukraine pendant plusieurs années ; que son épouse n’a pas réglé le loyer régulièrement mais que les paiements ont repris depuis octobre 2025 ; ses revenus mensuels sont de l’ordre de 3.000 à 4.000 euros ; son épouse travaille dans l’édition et perçoit un salaire de 3.000 euros. Il rejoute qu’il a de l’épargne.

M. [H] [I] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [H] [I] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I [Adresse 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 11.058,96 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 août 2025.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation d’impayé et suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque celui-ci est en mesure de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et des débats à l’audience que la dette locative s’élève à la somme de 16.400,75 euros.

Le foyer de M. [H] [I] justifie de ressources régulières, dont le niveau apparaît compatible avec la mise en place d’un échéancier d’apurement de la dette, en sus du paiement du loyer courant. Il a, en outre, fourni des explications circonstanciées quant à l’origine des impayés, lesquels présentent un caractère ponctuel et apparaissent liés à des difficultés passagères désormais surmontées.

Il convient également de relever que le locataire a repris le paiement du loyer courant, qu’il règle depuis plusieurs mois, ce qui atteste de sa volonté de s’acquitter de ses obligations contractuelles.

Dans ces conditions, il apparaît que le locataire est en capacité d’apurer sa dette locative dans un délai raisonnable.

Par ailleurs, il y a lieu de tenir compte de la nécessité de préserver le logement du locataire et, le cas échéant, l’équilibre familial qui y est attaché, dès lors que la mise en place d’un échéancier est de nature à permettre le règlement de la dette sans porter une atteinte disproportionnée aux intérêts du bailleur.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de délais de paiement, en autorisant le locataire à s’acquitter de sa dette locative par mensualités échelonnées sur une durée de 24 mois.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.C.I [Adresse 4] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 Janvier 2026, M. [H] [I] lui devait la somme de 16.400,75 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2025 sur la somme de 11058,96 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I [Adresse 4] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la S.C.I [Adresse 4] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 avril 2018 entre la S.C.I [Adresse 4], d’une part, et M. [H] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] – à [Localité 2] est résilié depuis le 25 août 2025,

CONDAMNE M. [H] [I] à payer à la S.C.I [Adresse 4] la somme de 16.400,75 euros (seize mille quatre cents euros et soixante-quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 Janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2025 sur la somme de 11.058,96 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [H] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 700 euros (sept cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 août 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [H] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [H] [I] sera condamné à verser à la S.C.I [Adresse 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [H] [I] à payer à la S.C.I [Adresse 4] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 juin 2025 et celui de l’assignation du 4 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge