TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 26] [1]

[1] C.C.C.F.E + C.C.C.

délivrées le :

à M^e BARBIER (J0042)

M^e SIBON (P0204)

Me [Localité 29] (B0039)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e PAUTONNIER (L0159)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 19/09551

N° Portalis 352J-W-B7D-CQQCD

N° MINUTE : 2

Assignation du :

06 Août 2019

JUGEMENT

rendu le 11 Juin 2025

DEMANDERESSES

S.A.S. DELICE DU MARCHE (RCS de [Localité 26] 488 627 035)

[Adresse 5]

[Localité 15]

S.A. MAAF ASSURANCES SA (RCS de [Localité 24] 542 073 580)

[Adresse 20]

[Localité 17]

représentées par Maître Alexis BARBIER de la S.E.L.A.R.L. BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0042

DÉFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 27], représenté par son syndic en exercice la société FONCIERE LELIEVRE

représentée par Maître Michel-Alexandre SIBON de l’A.A.R.P.I. FLS Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0204

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/09551 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQQCD

[Adresse 19]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par M^e Patrice PIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0039

S.C.I. SCI du [Adresse 5] (RCS de Paris 393 068 945)

[Adresse 12]

[Localité 16]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la S.E.L.A.R.L. PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0159

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 19 Février 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Sandra PERALTA

EXPOSÉ DU LITIGE

Il n’est pas contesté que la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] a consenti un bail commercial, non produit, sur divers lots dont elle est propriétaire dépendant de l’immeuble situé [Adresse 6] (75006) à la société PRODIM aux droits de laquelle est venue la S.A.S. DELICE DU MARCHE.

Le 29 septembre 2012, une partie du plafond séparant le rez-de-chaussée du premier étage de ce local commercial s’est effondrée.

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/09551 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQQCD

Par ordonnance du 26 février 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise judiciaire et nommé Monsieur [B] en qualité d’expert.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 20 décembre 2014.

Par acte notarié en date du 29 juillet 2015, la S.A.S. DELICE DU MARCHE a cédé son fonds de commerce. L’acte stipule que la S.A.S. DELICE DU MARCHE "conservera ses droits et actions en réparation de la perte d’exploitation ou de marchandises ainsi que des frais de procédure qu'[elle] a exposés à ce jour et de manière générale de tout préjudice subi avant la vente à intervenir."

Par ordonnance du 11 mai 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par assignation du 28 décembre 2015, a condamné la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] à payer à la S.A.S. DELICE DU MARCHE la somme provisionnelle de 40.000 euros à titre de perte d’exploitation et la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte extrajudiciaire du 6 août 2019, la S.A.S. DELICE DU MARCHE et son assureur, la S.A. MAAF ASSURANCES SA, ont assigné la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] aux fins de :

— condamner la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] à régler à la S.A. MAAF ASSURANCES SA, subrogée dans les droits de son assuré, la somme de 7.611,46 euros au titre des préjudices matériels pris en charge,

— dire et juger que la perte d’exploitation subie par la S.A.S. DELICE DU MARCHE s’élève à la somme de 55.211 euros tel qu’il résulte du rapport de l’expert judiciaire,

— condamner la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] à régler à la S.A. MAAF ASSURANCES SA les entiers dépens dont notamment les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 9.634,68 euros lesquels seront recouvrés par la S.E.L.A.R.L. BARBIER ET ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] à régler à chacune des sociétés DELICE DU MARCHE et MAAF ASSURANCES SA une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° de RG 19/9551.

Par acte extrajudiciaire du 12 décembre 2019, la S.C.I. SCI du [Adresse 5] a assigné en intervention forcée le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à PARIS (75006).

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro de RG n° 19/14893.

Par ordonnance du 30 janvier 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances introduites sous le n° de RG 19/9551.

Par acte d’huissier du 16 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 27] a assigné la [Adresse 19] (GROUPAMA CENTRE MANCHE) aux fins d’obtenir sa condamnation à la relever de toute condamnation en principal, intérêt, frais et accessoires qui pourrait intervenir à son encontre.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 20/08685.

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/09551 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQQCD

Par ordonnance du 10 décembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances sous le n° de RG 19/9551.

Par ordonnance du 22 juillet 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a notamment déclaré irrecevable l’action du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à PARIS (75006) à l’encontre de la [Adresse 19] comme étant prescrite.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 août 2023, la S.A.S. DELICE DU MARCHE et son assureur, la S.A. MAAF ASSURANCES SA demandent au tribunal, aux visas des articles 1231-1, 1719, 1720 et 1721 du code civil et L. 121-12 du code des assurances, de :

« ◆ DIRE ET JUGER que la SARL DELICE DU MARCHE et la société MAAF ASSURANCES sont recevables et bien fondées dans leurs demandes,

◆ CONDAMNER in solidum la SCI DU [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires à régler à la société MAAF ASSURANCES, subrogée dans les droits de son assuré, la somme de 7.611,46 € au titre des préjudices matériels pris en charge,

◆ DIRE ET JUGER que la perte d’exploitation subie par la SARL DELICE DU MARCHE s’élève à la somme de 42.941,89 € tel qu’il résulte du rapport de l’expert judiciaire,

◆ CONDAMNER in solidum la SCI DU [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires à régler à la SARL DELICE DU MARCHE la somme de 42.941,89 € correspondant à la perte d’exploitation subie,

◆ CONDAMNER in solidum la SCI DU [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires à régler à la société MAAF ASSURANCES les entiers dépens dont notamment les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 9.634,68 €, lesquels seront recouvrés par la SELARL BARBIER ET ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC,

◆ DEBOUTER la SCI DU [Adresse 5] de toutes ses demandes reconventionnelles,

◆ CONDAMNER in solidum la SCI DU [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires à régler à chacune des sociétés DELICE DU MARCHE et MAAF ASSURANCES une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

◆ Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir conformément à l’article 514 du Code de procédure civile."

La S.A.S. DELICE DU MARCHE et son assureur, la S.A. MAAF ASSURANCES SA sollicitent, à la suite des désordres constatés, la condamnation de la S.C.I. SCI du [Adresse 5] à indemniser la première de son préjudice matériel mais également de sa perte d’exploitation au titre de son manquement à son obligation de délivrance. Elles font valoir que la S.C.I. SCI du [Adresse 5] ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance en invoquant les obligations du syndicat des copropriétaires. Elles sollicitent néanmoins la condamnation in solidum de la S.C.I. SCI du [Adresse 5] et du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à réparer l’intégralité de ses préjudices.

S’agissant du préjudice matériel (la réfection du plafond), la S.A. MAAF ASSURANCES SA soutient qu’elle a réglé à son assurée la somme de 9.851,06 euros correspondant au montant de son plafond de garantie (10.437,50 euros) moins le montant de la franchise contractuelle (430 euros). Elle sollicite la condamnation in solidum de la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] et du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 7.611,46 euros correspondant au montant de la garantie versée à son assurée [9.851,06 – la somme restant à la charge de l’assurée (11.198 x 20% = 2.293,60 euros)], l’assureur étant subrogé dans les droits de son assurée à hauteur de ce montant. Elle fait valoir que les dommages matériels sont consécutifs à la vétusté du plancher.

S’agissant du préjudice d’exploitation, la S.A.S. DELICE DU MARCHE et son assureur, la S.A. MAAF ASSURANCES SA sollicitent la condamnation in solidum de la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] et du syndicat des copropriétaires à régler à la S.A.S. DELICE DU MARCHE la somme de 42.941,89 euros correspondant à la perte d’exploitation subie pour la période d’octobre 2012 à avril 2013.

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, la S.C.I. SCI du [Adresse 5] demande au tribunal, aux visas des articles 2, 3 et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 1725 du code civil, de :

« DEBOUTER les sociétés DELICE DU MARCHE et MAAF ASSURANCES de l’intégralité de leurs demandes ;

DIRE ET JUGER recevable et bien fondée la mise en cause du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 13] [Adresse 18], représenté par son Syndic en exercice, la société par actions simplifiée dénommée « FONCIERE LELIEVRE » ;

DIRE ET JUGER que la « poutre maîtresse » et les solives constituent une partie commune ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 6ème arrondissement, représenté par son Syndic en exercice, la société par actions simplifiée dénommée « FONCIERE LELIEVRE » à relever et garantir la SCI DU [Adresse 5] de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires qui viendraient à être prononcées à son encontre sur la demande des sociétés DELICE DU MARCHE et MAAF ASSURANCES ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 28] et les sociétés DELICE DU MARCHE et MAAF ASSURANCES de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNER la société DELICE DU MARCHE à rembourser à la SCI [Adresse 22] [Adresse 5] la somme de 40.000 € au titre de la perte d’exploitation indument perçue ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 6ème arrondissement, représenté par son Syndic en exercice, la société par actions simplifiée dénommée « FONCIERE LELIEVRE », à verser à la SCI DU [Adresse 5] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER les sociétés DELICE DU MARCHE et MAAF ASSURANCES à verser à la SCI [Adresse 23] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 28], représenté par son Syndic en exercice, la société par actions simplifiée dénommée « FONCIERE LELIEVRE » et les sociétés DELICE DU MARCHE et MAAF ASSURANCES aux entiers dépens."

S’agissant de la réfection du plafond, la S.C.I. SCI du [Adresse 5] s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que l’expert a relevé que la locataire était responsable de l’effondrement d’une zone de plafond en ce qu’elle a aménagé une salle de bain aux installations fuyardes sans son autorisation ainsi que celle de la copropriété ; que la S.A. MAAF ASSURANCES SA a été déboutée de sa demande par le juge des référés ; que si la S.A. MAAF ASSURANCES SA a choisi d’indemniser son assurée, pourtant seule responsable de l’effondrement du plafond, elle ne saurait pour autant lui en réclamer le remboursement.

S’agissant du préjudice d’exploitation, la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] s’oppose à la demande de la S.A.S. DELICE DU MARCHE et de son assureur, la S.A. MAAF ASSURANCES SA. Elle soutient que les travaux ont débuté le 21 janvier 2016, soit postérieurement à la cession du fonds de commerce ; qu’elle est irrecevable en sa demande s’agissant de la perte d’exploitation liée aux travaux de réfection du plancher et du plafond puisqu’à la date des travaux elle n’exploitait plus le fonds ; que la perte d’exploitation ne peut être supérieure à deux mois ; que seul le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés à la S.A.S. DELICE DU MARCHE au titre du vice de construction ou du défaut d’entretien des parties communes ; que la poutre maîtresse qui s’est affaissée et qui supporte la maçonnerie de tout l’immeuble, de même que les solives litigieuses, constituent un élément de charpente ; que ces éléments doivent être qualifiés de parties communes ; que cela est confirmé par le fait que le syndicat des copropriétaires a pris en charge la totalité des frais. Elle sollicite par ailleurs la restitution de la somme 40.000 euros qu’elle a versé en exécution de l’ordonnance du juge des référés du 11 mai 2026.

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 25 mars 2022, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] ([Adresse 14]) demande au tribunal, aux visas des anciens articles 1134 (1103 nouveau) et 1156 (1188 nouveau) du code civil, et des articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile et ensemble le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 10]) notamment en son Chapitre 1er du Titre Troisième de :

« - DECLARER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 1] [Adresse 18]) représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE, recevable en ses moyens de défense, fins et conclusions,

— DECLARER la SCI DU [Adresse 5] mal fondée en son appel en garantie, fins et conclusions ;

— DEBOUTER en conséquence la SCI DU [Adresse 5] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9]) représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE ;

— DEBOUTER la Compagnie MAAF ASSURANCES et son assuré, la société [Adresse 21] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 1] [Adresse 18]) représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE

— CONDAMNER tout succombant à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9]) représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens, lesquels pourront s’il y a lieu être recouvrés par Maître Michel-Alexandre SIBON de l’AARPI FLS ASSOCIÉS, avocat constitué."

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 27] sollicite le débouté de l’ensemble des demandes des parties. Il soutient que le règlement de copropriété est clair et non ambigu ; qu’il qualifie de privative la poutre litigieuse ; que la poutre à l’origine des désordres subis par la S.A.S. DELICE DU MARCHE doit être considérée comme de la propriété exclusive de la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] ; que la prise en charge par la copropriété de certains des frais dans l’urgence n’est pas créatrice de droits au profit de la S.C.I. SCI DU [Adresse 5].

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/09551 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQQCD

Par ordonnance du 12 décembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience collégiale initialement fixée au 3 juin 2025 a été avancée à l’audience collégiale du tribunal de céans du 19 février 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens, si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Sur les désordres

En l’espèce, la S.A.S. DELICE DU MARCHE exerçait dans les locaux loués sous l’enseigne PROXI SERVICE une activité de magasin d’alimentation. Le 29 septembre 2012, un incident s’est produit dans le magasin avec la chute de quelques m² d’une zone du plafond plâtre sur lattis au niveau d’une descente d’eau.

L’expert relève dans son rapport d’expertise que "Le premier désordre local est situé sur une zone de plancher traversée par une descente d’eaux usées. La cause du détachement du plâtre en plafond de cette zone est celle de son humidification accidentelle, la zone de plafond cédant après une accumulation d’eau dans le temps et la dégradation du support du plafond en bacculas du fait de son humidification.

Un des occupants du 1er étage, lors de la seconde réunion d’expertise a déclaré que sur sept ans, cinq fuites d’eau avaient eu lieu (non forcément en provenance des installations sanitaires du 1° étage). La liste des sinistres dégâts des eaux déclarés à l’assureur de l’immeuble depuis 2002 [Pièce n°15] fait ressortir l’existence de quatre sinistres de type dégât des eaux entre 2008 et 2009.

La recherche de fuites effectuée par UTB sur les installations sanitaires du 1er étage [Pièce n°3] montre l’existence d’une fuite au niveau de la liaison entre la cabine de douche et le mur (en panneaux bois) et d’infiltrations par les joints du carrelage de la douche. De plus, le système de recueil et d’évacuation d’eau (situé derrière la cabine de douche) est non conforme aux règles de l’art avec le système de fixation d’arrivée d’eau à réviser.

Le désordre général et principal est celui de la vétusté du plancher avec une poutre principale gravement endommagée c’est-à-dire que la cause des désordres et des dégradations dont le plancher est atteint dans son ensemble est ancienne et liée d’une part à la conception de l’ouvrage, la poutre principale reprenant une descente de charge importante (murs) et à un historique non connu.

Suite à l’effondrement de la zone de plafond sur quelques m², l’architecte de l’immeuble a fait mettre à nu le plancher ; au regard de l’état du plancher, le syndic de la copropriété et(sic) a fait engager des travaux de traitement curatif des bois en place par la société PHARMABOIS (injecteurs visibles sur les bois du plancher) travaux qui ont été arrêtés au regard de l’état structurel dégradé de pièces, avec l’étaiement de la poutre principale.

La cause de la fermeture du magasin est non celle de la chute d’une petite zone du plafond mais le constat de l’état du plancher haut mis à nu après cet incident et le début de travaux arrêtés du fait de désordres au plancher identifiés plus importants que prévus par l’entreprise de traitement".

L’expert précise qu’il « a constaté l’effondrement d’une zone de plafond du magasin et un désordre généralisé correspondant à une vétusté importante du plancher, avec une poutre maîtresse gravement endommagée, désordre mis à jour suite à la chute d’une zone de plafond. La cause de l’effondrement d’une zone de plafond (détachement du plâtre plafond) est celle de son humidification accidentelle, en relation avec l’installation sanitaire fuyarde située au 1er étage alors que la vétusté du plancher n’a pas de cause particulière identifiée car ancienne, la conception ancienne du plancher étant aussi un facteur négatif, la poutre principale gravement endommagée n’étant pas justifiable au regard de la réglementation actuelle. »

S’agissant du préjudice d’exploitation, l’expert relève que "La fermeture pendant deux mois du magasin exploité par la société DELICE DU MARCHE n’est pas due à l’effondrement d’une partie du plafond mais au constat de l’état de vétusté du plancher après sa mise à nu et nécessitant son étaiement ; de même la fermeture du magasin est du (sic) à la reprise du plancher haut du magasin et par voie de conséquence du plafond en sous face."

Il ajoute que "le préjudice économique est celui 1) de la fermeture du magasin d’alimentation deux mois suite à l’effondrement du plafond qui a permis de révéler une structure bois de plancher haut endommagée (constatée par huissier au 3 octobre 2012 (…)) fortement endommagée et 2) de la fermeture du magasin pour la nécessaire réfection de la structure du plancher haut du magasin.

Le délai de deux mois de fermeture après l’effondrement d’une partie du plafond est celui d’un début de travaux sur la structure bois du plancher interrompue du fait de l’importance des travaux à réaliser, la réouverture ayant été faite à la demande du gérant de la SCI DU CHERCHE MIDI."

Il conclut que :

« - L’effondrement de quelques m² du plafond des locaux du magasin a permis de se rendre compte de l’état de vétusté du plancher, sans que la vétusté du plancher soit en relation avec la cause de l’effondrement du plafond.

— La fermeture pendant deux mois du magasin exploité par la société DELICE DU MARCHE n’est pas dû à l’effondrement d’une partie du plafond mais au constat de l’état de vétusté du plancher après sa mise à nu et nécessitant son étaiement ; de même la fermeture du magasin est du (sic) à la reprise du plancher haut du magasin et par voie de conséquence du plafond en sous face.

— L’imputabilité de l’effondrement d’une zone de plafond est celle de l’occupant des lieux du 1er étage des locaux, la société DELICE DU MARCHE, qui a aménagé une salle de bains aux installations fuyardes. Ainsi, nous proposons que 20% du montant des travaux de réfection du plafond soit imputé à la société DELICE DU MARCHE.

— Le reste du montant des travaux (80% des travaux de réfection du plafond et 100% des travaux de réfection du plancher) ainsi que les préjudices (matériels et immatériels dus aux quatre mois de fermeture du magasin), soient imputés au copropriétaire, la SCI [Adresse 5], au regard du règlement de copropriété."

Il ressort ainsi du rapport d’expertise dont les éléments susvisés ne sont pas contestés que l’effondrement d’une partie du plafond est la conséquence de travaux effectués dans une salle de bain à l’étage par la S.A.S. DELICE DU MARCHE sans autorisation de sa bailleresse et qu’il n’est pas dû à la vétusté. Néanmoins, cet effondrement a révélé la vétusté importante du plancher avec une poutre maîtresse gravement endommagée. A la suite de cette découverte, des investigations ont été menées qui ont nécessité la mise à nu du plancher haut et la pose d’étais, ce qui a entrainé la fermeture des locaux pendant deux mois mais également la nécessité d’effectuer des travaux de réfection notamment du plafond.

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 3ème section

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Sur l’imputabilité des désordres

* Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Selon l’article 1134, dans sa rédaction applicable au contrat de bail en cause, devenu l’article 1103 du code civil, le contrat fait la loi des parties.

Les nouvelles dispositions impératives de l’article R. 145-35 du code de commerce résultant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ne sont pas applicables au contrat de bail commercial litigieux, de sorte que les parties pouvaient librement convenir entre elles dans le bail de la répartition des travaux d’entretien, les stipulations devant s’interpréter strictement.

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparations de toute espèce, doit l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et y faire pendant cette durée, toutes les réparations nécessaires autres que les locatives. Les dispositions contractuelles imposant au locataire de prendre les locaux en l’état, de supporter l’exécution de travaux ou de prendre en charge certains travaux, dérogeant aux articles 1719 et 1720 précités, doivent s’interpréter strictement et ne doivent pas aboutir à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance

L’obligation de délivrance comme celles d’entretien et d’assurer la jouissance paisible sont continues. Elles ne consistent pas seulement à la remise du bien loué en l’état de servir à l’activité convenue comme le soutien les bailleresses. Elles consistent également à maintenir pendant la durée du bail les qualités de la chose pour en garantir la jouissance au preneur. Il entre dans cette obligation celle pour le bailleur de réaliser les travaux prescrits par l’autorité administrative, notamment de sécurité, afin que les locaux soient conformes à leur destination.

Selon l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quant elles résultent de la vétusté. A défaut de stipulation expresse, la vétusté ne peut donc pas être mise à la charge du preneur.

Il appartient au bailleur de démontrer qu’il a exécuté son obligation de délivrance.

Il y a lieu de relever qu’aucune des parties n’a produit le bail initial. Seul un avenant de renouvellement du bail conclu entre le CABINET IMMOBILIER LELIEVRE, mandataire de la S.C.I. SCI du [Adresse 5], et la société PRODIM en date du 25 juin 2008 et qui semble incomplet a été produit.

Faute de produire le bail, la bailleresse, à qui la charge de la preuve incombe, ne justifie pas de la répartition des obligations entre elle et sa locataire s’agissant de l’entretien mais également des travaux au sein des locaux loués. Elle ne démontre pas davantage que le contrat de bail mettait à la charge de sa locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté des locaux ni que les travaux dans les locaux loués nécessitaient une autorisation de sa part.

Dès lors, compte tenu des désordres décrits ci-dessus résultant de la vétusté importante du plancher, la bailleresse a nécessairement manqué à son obligation de délivrance en ne prenant pas toutes les dispositions nécessaires, notamment relatives à la réfection des locaux, pour permettre à sa locataire d’exploiter les lieux conformément à leur destination. La S.A.S. DELICE DU MARCHE est donc en droit de lui réclamer l’indemnisation de son préjudice au titre de la perte d’exploitation. Il en est de même pour la S.A. MAAF ASSURANCES SA, son assureur, qui a pris en charge son préjudice matériel.

Sur l’indemnisation des préjudices

Aux termes de l’article L121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, l’expert a évalué le montant des travaux s’agissant de la réfection du plafond à la somme de 12.532,91 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que la S.A. MAAF ASSURANCES SA a appliqué la limite contractuelle notée aux conditions particulières soit 10.437,50 euros, somme sur laquelle elle a appliqué la règle proportionnelle des primes et soustrait la franchise de 430 euros. Elle justifie avoir versé à son assurée, la S.A.S. DELICE DU MARCHE la somme de 9.851,06 euros au titre de son dommage matériel.

Elle sollicite la condamnation de la S.C.I. SCI du [Adresse 5] à lui régler une somme de 7.611,46 euros correspondant au montant de la garantie versée à son assurée (9.851,06 euros) – la somme restant à la charge de l’assurée (11.198 euros x 20%) = 2.293,60 euros).

Au regard des développements ci-dessus, s’agissant du préjudice matériel, il y a lieu de condamner la S.C.I. SCI du [Adresse 5] à verser à la S.A. MAAF ASSURANCES SA, subrogée dans les droits de son assurée, la somme de 7.611,46 euros au titre des préjudices matériels qu’elle justifie avoir pris en charge.

S’agissant du préjudice au titre de la perte d’exploitation, la période d’indemnisation retenue par l’expert et son sapiteur, expert comptable et commissaire aux compte, court du 1er octobre 2012 au 30 avril 2013. Elle couvre les deux mois de fermeture et les cinq mois qui ont suivi la réouverture le temps que la clientèle revienne ainsi que le temps des travaux de réfection. Cette période n’a pas été contestée par les parties, ces dernières ayant simplement contesté la période postérieure à la cession du fonds de commerce, période pour laquelle les demanderesses ont abandonné leurs demandes.

S’agissant du montant du préjudice, le sapiteur a estimé que l’estimation du préjudice allégué par la S.A.S. DELICE DU MARCHE à la somme de 55.000 euros était raisonnable et pouvait être retenue. L’expert judiciaire a retenu un préjudice immatériel de 55.211 euros.

Le montant du préjudice au titre de perte d’exploitation proposé par l’expert apparaît cohérent et pertinent et sera donc retenu par le tribunal. Toutefois, la période retenue pour l’évaluation du préjudice étant plus courte (7 mois au lieu de 9 mois) que celle retenue par l’expert en ce qu’elle ne comprend plus le temps des travaux, il y a lieu de dire que le montant du préjudice de ce chef sera justement fixé à la somme de 42.941,89 euros ([55.211/9] x7).

Il convient en conséquence de condamner la S.C.I. SCI du [Adresse 5] à verser à la S.A.S. DELICE DU MARCHE la somme de 42.941,89 euros au titre de son préjudice pour perte d’exploitation du 1er octobre 2012 au 30 avril 2013. * Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il convient de rappeler que les dispositions de l’article 2 et de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 lesquelles définissent respectivement les parties privatives et les parties communes ne sont pas d’ordre public et peuvent être écartées par celles du règlement de copropriété.

En l’espèce, la clause intitulée « Parties constituant une partie exclusive et particulière » du Chapitre 1er du Titre Troisième du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Adresse 25] [Localité 2] stipule que :

« Chaque propriétaire aura la propriété exclusivement particulière des locaux compris

dans son lot.

Cette propriété comprendra notamment :

Le plancher de l’appartement avec les poutres et solives qui le soutiennent (….), le plafond attaché aux poutres de l’appartement supérieur (….). »

L’expert a relevé qu’en vertu du règlement de copropriété de l’immeuble « le plafond est la propriété du copropriétaire du local et (…) le plancher situé au dessus est la propriété du copropriétaire du local porté par ce plancher. Les planchers et plafonds sont des parties privatives et ne sont pas à confondre avec la charpente (définissant le volume du comble et supportant la couverture) qui est une partie commune ».

En réponse aux dires du conseil de la S.C.I. SCI DU [Adresse 5], l’expert judiciaire précise qu’il pourrait « se référer aux divers DTU Charpente et planchers, aux règles CB71, à l’Eurocode 5, au Vocabulaire de la construction qui définissent le terme de charpente comme l’ouvrage support de la couverture et définissant un volume, le comble mais le sujet n’est pas là : le règlement de copropriété est clair, et mentionne de manière séparée sans ambiguïté les éléments d’ouvrage et ouvrage de poutre, solive, plancher, plafond qui sont des parties privatives (page x du rapport) et d’autre part de la charpente (page y du rapport) qui est une partie commune. » Il ajoute qu’il « est évident que si on enlève tous les planchers, le bâtiment sera instable mais cela n’apporte rien comme élément vis-à-vis de la lecture du règlement de copropriété. De même, la poutre principale endommagée porte un mur, ce qui est un constat. Il n’y a aucune ambiguïté. »

Contrairement à ce que soutient la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] la clause contenue dans le règlement de copropriété stipule expressément que les plafonds et planchers sont des parties privatives et est par conséquent dépourvue de toute ambiguïté.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le plafond et le plancher n’étant pas une partie commune de l’immeuble au sens de l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 27] ne peut voir sa responsabilité engagée au titre des désordres susvisés. Dès lors, les demanderesses seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, la S.C.I. SCI du [Adresse 5] sera déboutée de sa demande d’appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Sur la demande de restitution

La S.C.I. SCI du [Adresse 5] sollicite la restitution de la provision d’un montant de 40.000 euros mise à sa charge par le juge des référés au titre du préjudice pour perte d’exploitation subi par la S.A.S. DELICE DU MARCHE dans son ordonnance du 11 mai 2016.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision et à la condamnation de la S.C.I. SCI du [Adresse 5] à verser à la S.A.S. DELICE DU MARCHE la somme de 42.941,89 euros au titre de son préjudice pour perte d’exploitation, la S.C.I. SCI du [Adresse 5] sera déboutée de sa demande de restitution de la provision versée.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. SCI du [Adresse 5], qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés directement par la S.E.L.A.R.L. BARBIER ET ASSOCIES et par Maître Michel-Alexandre SIBON de l’A.A.R.P.I. FLS ASSOCIES, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

L’équité commande de condamner la S.C.I. SCI du [Adresse 5] à payer à la S.A.S. DELICE DU MARCHE et son assureur, la S.A. MAAF ASSURANCES SA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la S.C.I. SCI du [Adresse 5] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à PARIS (75006) la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la S.C.I. SCI du [Adresse 5] sur le même fondement sera rejetée.

En raison de l’ancienneté du litige, et afin de dénuer la voie de recours ouverte de tout caractère dilatoire, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, apparaît nécessaire et sera ordonnée, selon les dispositions de l’article 515 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de l’introduction de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. SCI du [Adresse 5] à payer à la S.A. MAAF ASSURANCES SA, subrogée dans les droits de la S.A.S. DELICE DU MARCHE, la somme de 7.611,46 euros au titre des préjudices matériels qu’elle a pris en charge,

CONDAMNE la S.C.I. SCI du [Adresse 5] à payer à la S.A.S. DELICE DU MARCHE la somme de 42.941,89 euros au titre de son préjudice pour perte d’exploitation du 1er octobre 2012 au 30 avril 2013, dont à déduire la somme provisionnelle de 40.000 euros déjà versée en exécution de l’ordonnance de référé du 11 mai 2016,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI du [Adresse 5] de ses demandes à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Adresse 25] ([Adresse 14]),

DÉBOUTE la S.A.S. DELICE DU MARCHE et son assureur, la S.A. MAAF ASSURANCES SA de leurs demandes à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] ([Adresse 14]),

DÉBOUTE la S.C.I. SCI du [Adresse 5] de sa demande de restitution de la provision versée en exécution de l’ordonnance du juge des référés du 11 mai 2016,

CONDAMNE la S.C.I. SCI du [Adresse 5] à payer à la S.A.S. DELICE DU MARCHE et son assureur, la S.A. MAAF ASSURANCES SA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. SCI du [Adresse 5] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à PARIS (75006) la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI du [Adresse 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. SCI du [Adresse 5] aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés directement par la S.E.L.A.R.L. BARBIER ET ASSOCIÉS et par Maître Michel-Alexandre SIBON de l’A.A.R.P.I. FLS ASSOCIÉS, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 26] le 11 Juin 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA