N°Minute:25/01909

N° RG 25/00464 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PPPC

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 12]

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. -LA SOCIETE FONCIERE VESTA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [L] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 21 juillet 2025, prorogé au 15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Septembre 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Marc HOFFMANN

Copie certifiée delivrée à :

Le 15 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2022, à effet au 4 mai 2022, la société Foncière Vesta a consenti un bail à usage d’habitation à M. [L] [N] portant sur un logement de 55,00 m² situé [Adresse 4], à [Localité 9], au 4ème étage, porte n° 7, outre un garage à usage d’emplacement de stationnement portant le n° 36, au [Adresse 2], à [Localité 9].

Le loyer mensuel en principal a été fixé initialement à la somme de 660,00 euros pour le logement et à la somme de 60,00 euros pour l’emplacement de stationnement, les provisions sur charges mensuelles à 85,00 euros, le tout payable mensuellement le 1er de chaque mois, à terme à échoir.

Le dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer en principal, soit 660,00 euros.

Il est enfin contractuellement prévu que le loyer soit révisé chaque année, à la date d’anniversaire de la prise d’effet du bail, en fonction de l’indice de référence des loyers. L’indice de base retenu est celui du 1er trimestre 2022 d’une valeur de 133,93.

Par effet de ces clauses les appels sont aujourd’hui de 885,08 euros par mois.

L’article 9 des conditions générales du contrat intitulé « clause résolutoire » stipule :

A défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer ou des charges, ou à défaut de versement du dépôt de garantie, le contrat sera résolu de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sans qu’il soit nécessaire de faire prononcer judiciairement la résiliation.

Des incidents de paiement ont eu lieu dès l’entrée dans les lieux et se sont multipliés depuis le mois de novembre 2023.

Dans ce contexte, le bailleur a été contraint de faire délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, le 11 septembre 2024, pour demander le paiement de la somme de 3079,68 euros, montant de la dette locative en principal, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Le locataire n’a pas procédé au paiement de cette somme dans les deux mois de la délivrance de ce commandement.

Il n’a procédé à aucun règlement depuis le 3 juin 2024.

Au 13 novembre 2024, le solde locatif de M. [N] était ainsi débiteur de la somme de 4849,84 euros.

Les impayés du locataire ont été signalés à la CCAPEX le 12 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, signifié à étude, la SOCIETE FONCIERE VESTA sise [Adresse 7] à PARIS a assigné M. [L] [N] demeurant [Adresse 5] à MONTPELLIER devant le tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 19 mai 2025,

Vu l’article 7 de la loi du 56 juillet 1989,

Vu l’article 1224 et 1227 du code civil

Vu les articles 1184 ancien du code civil,

à titre principal,

JUGER recevables et bien fondées les demandes de la société Foncière Vesta,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

JUGER le bail résolu à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire,

Subsidiairement,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail,

En toute hypothèse,

ORDONNER l’expulsion de M. [L] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués situés [Adresse 4], à [Adresse 10] [Localité 1], au 4ème étage, porte nº 7, outre un garage à usage d’emplacement de stationnement portant le n° 36, au [Adresse 2], à [Localité 11], avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

CONDAMNER M. [L] [N] à payer à la société Foncière Vesta la somme de 4849,84 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 novembre 2024, avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer, et ce, sauf somme à parfaire,

CONDAMNER Monsieur [L] [N] à payer à la société Foncière Vesta une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, de la résiliation du contrat, à la parfaite libération des lieux,

CONDAMNER Monsieur [L] [N] au paiement de la somme de 2000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [L] [N] aux entiers dépens en ce compris notamment les frais de délivrance du commandement de payer du 11 septembre 2024.

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie, est de droit.

L’affaire est appelée à l’audience du 24 février 2025, à cette audience, la SOCIETE FONCIERE VESTA, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formée dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses motifs conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Elle a sollicité un renvoi de l’affaire car une solution amiable serait sur le point d’aboutir.

En défense, M. [L] [N] n’a pas comparu ni n’a été représenté.

L’affaire a été renvoyée au 19 mai 2025.

A cette audience, la SOCIETE FONCIERE VESTA, représentée par son conseil, a fourni de nouvelles conclusions auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses motifs conformément à l’article 455 du code de procédure civile et pour lesquelles elle précise :

Depuis lors M. [L] [N] a quitté les lieux et restitué les clefs le 13 février 2025, sans s’acquitter de sa dette de loyers et charges locatives, ni payer les loyers échus depuis la délivrance de l’assignation.

L’appartement a en outre été restitué dans un état particulièrement dégradé.

Un état des lieux entrant avait été dressé le 4 mai 2022 en présence de M. [T] [V], représentant alors Monsieur [N].

Maître [X], commissaire de justice à [Localité 9] a dressé un procès-verbal de constat portant état des lieux de sortie le 13 février 2025, en présence de M. [T] [V], qui représentait M. [L] [N], comme pour l’état des lieux entrant.

En conséquence elle sollicite :

Vu l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1728 et 1732 du Code Civil,

à titre principal,

JUGER recevables et bien fondées les demandes de la société Foncière Vesta,

CONDAMNER M. [L] [N] à payer à la société Foncière Vesta la somme de 12394,83 euros dont :

—  7042,00 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de recouvrement, et ce avec intérêt de droit à compter de la délivrance du commandement de payer,

—  5352,83 euros au titre du coût des réparations locatives, et ce avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNER M. [L] [N] au paiement de la somme de 2000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [L] [N] aux entiers dépens en ce compris notamment les frais de délivrance du commandement de payer du 11 septembre 2024.

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie, est de droit.

En défense, M. [L] [N] n’a pas comparu ni n’a été représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025 et prorogée au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les frais de remise en état du logement :

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

L’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

La liste de réparation ayant le caractère de réparations locatives à la charge du locataire prévue par l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que :

I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 8] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

A la lecture des états des lieux du 4 mai 2022 où l’appartement apparait refait à neuf et l’état des lieux dressé par le commissaire de justice en date du 13 février 2025 de nombreuses dégradations apparaissent dans l’appartement et notamment un dégât des eaux non réparé.

Le commissaire de justice relève entre autres :

— L’entrée :

— du jeu dans la poignée ainsi que 2 taches en face extérieure et peinture blanche, en état d’usage en face intérieure avec quelques traces.

— les murs : peinture blanche, en état d’usage avec des traces noires sur le pan de mur dessous l’interphone. Ainsi qu’à gauche du placard.

— des traces de reprises de peinture dans le couloir (traces de rouleaux).

L’état des lieux d’entrée dressé le 4 mai 2022, en présence de M. [V], mandaté alors par M. [N] à cette occasion, comme pour l’état des lieux de sortie, indique que les murs, le sol, le plafond et la porte palière étaient à neuf.

— La salle de bain :

lavabo avec robinetterie: entartrée + jeu.

trous de chevilles dans faïences murales.

baignoire en état d’usage avec robinetterie vétuste et entartrée, sans bonde de vidange, ni flexible, ni douchette.

L’état des lieux d’entrée dressé le 4 mai 2022, indique que les murs, la faïence murale, le sol, le plafond, les plinthes, la porte, la baignoire, le joint d’étanchéité, le flexible, la douchette, la bonde mécanique étaient neufs ou à neuf.

— La chambre à coucher :

À noter que l’encadrement est griffé et écaillé,

Plusieurs taches de rouille sur le parquet,

Il manque une partie de la manivelle du volet roulant.

L’état des lieux d’entrée dressé le 4 mai 2022, indique que les murs, le sol en parquet massif, le plafond, les plinthes et la porte étaient à neuf.

— Le séjour :

Parquet bois clair en mauvais état : de nombreuses lames sont gonflées, soulevées et abimées.

Monsieur [V] signale que l’appartement a fait l’objet d’un dégât des eaux et remet à ce titre en demandant de l’annexer au présent procès-verbal, un rapport d’expertise réalisé par Expert’is Matmut du 25 Novembre 2024.

Ce rapport indique : « une fuite sur le flexible d’alimentation souple de la machine à laver la vaisselle du logement de M. [N] a endommagé le parquet du séjour et le couloir d’entrée.

Les dommages dépassent la tranche I de la convention et portent sur des parties immobilières privatives propriété du bailleur. La responsabilité de M. [N] est engagée.

Murs : papier peint blanc écrasé en état d’usage avec plusieurs traces et trous de cheville + traces de reprises de peinture.

Manque un cache prise électrique.

L’état des lieux d’entrée dressé le 4 mai 2022, indique que les murs, le sol en parquet stratifié, le plafond, étaient à neuf.

— La cuisine :

barre de seuil gondolée.

porte d’entrée : peinture blanche sale et tachée.

murs: peinture blanche, en état d’usage avec plusieurs traces et salissures + faïences murales repeintes+ prises électriques sales et non nettoyées.

évier inox mono bac + égouttoir + robinetterie entartrée et jeu.

plaque 4 feux gaz en état mais sale et non nettoyée.

hotte aspirante de marque Highine avec éclairage en état de fonctionnement mais le filtre est gras et sale.

meubles hauts sales et non nettoyés.

manque I cache prise électrique.

L’état des lieux d’entrée dressé le 4 mai 2022, indique que les murs, la faïence murale, le sol en parquet stratifié, le plafond, la porte, l’intégralité des meubles, l’évier et ses accessoires, la plaque de cuisson et la hotte aspirante étaient en état neufs ou à neuf.

De très nombreuses photographies sont intégrées au constat d’état des lieux d’entrée et au constat d’état des lieux de sortie.

Durant son occupation des lieux, en moins de trois ans, du 4 mai 2022 au 13 février 2025, M. [L] [N] a particulièrement dégradé le logement qui lui a été loué par la société Foncière Vesta et dont l’intégralité des sols, murs et plafond, notamment, avaient été refaits à neuf avant que le bien ne soit mis à sa disposition.

Le coût des travaux de reprise des dégradations causées par M. [N] s’élève à 5352,83 euros selon un décompte établi à la suite du procès-verbal d’état des lieux de sortie.

En conséquence de quoi, M. [L] [N] sera condamné à payer à la SOCIETE FONCIERE VESTA la somme de 5352,83 euros.

Sur la dette locative :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SOCIETE FONCIERE VESTA produit un décompte arrêté au 17 mars 2025, qui indique que la dette de M. [L] [N] s’élève à 6440,74 euros en loyers et charges pour le logement et décomposé comme suit :

12394,83 euros moins 5352,83 euros (frais de remise en état) moins 400,32 euros (frais de poursuite de mars 2024) et moins 200,94 euros (frais de poursuite de décembre 2024 et janvier 2025) soit un solde de 6440,74 euros

Les sommes versées à titre de dépôt de garantie ont été déduites du compte locataire sortant établi par le bailleur, pour 660,00 euros s’agissant du logement et pour 60,00 euros s’agissant du garage.

Les charges au titre de l’eau froide ont été également déduites, pour les volumes non consommés par M. [N], pour un montant total de 240,38 euros.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur non comparant, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, soit 6440,74 euros pour le logement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [L] [N], partie qui succombe, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [L] [N] devra verser à la SOCIETE FONVIERE VESTA une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

JUGE recevables et bien fondées les demandes de la société Foncière Vesta,

CONDAMNE M. [L] [N] à payer à la société Foncière Vesta la somme de 11793,57 euros dont

—  6440,74 euros au titre des loyers et charges impayés et ce avec intérêt de droit à compter de la délivrance du commandement de payer ;

—  5352,83 euros au titre du coût des réparations locatives, et ce avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNE M. [L] [N] au paiement de la somme de 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [N] aux entiers dépens en ce compris notamment les frais de délivrance du commandement de payer du 11 septembre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le juge,