N°Minute:25/717

N° RG 24/02017 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PG5X

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

JUGEMENT DU 03 Mars 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires -LES HAUTS D’ARGENCY, AYANT POUR SYNDIC SAS VIVIER DORANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 1]

représenté par M^e Benjamin BEAUVERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [S] [M], demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 06 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 03 Mars 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Mars 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Benjamin BEAUVERGER

Copie certifiée delivrée à :

Le 03 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [M] est propriétaire du lot n° 162 au sein de l’ensemble immobilier LES HAUTS D’ARGENCY, [Adresse 2] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété dans le ressort de la Juridiction de céans.

M. [S] [M] est redevable des charges de copropriété y afférent.

Au terme du relevé de propriété sollicité auprès des impôts fonciers, il semblerait qu’il soit propriétaire en indivision avec M. [C] [M], toutefois les appels de fonds sont adressés à M. [S] [M] seul propriétaire connu par le syndic.

Le Syndicat des copropriétaires rencontre des difficultés dans le recouvrement des charges exigibles.

Au jour de l’assignation, M. [S] [M] présente un solde débiteur de 3266,28 euros outre 387,20 euros au titre des frais de syndic.

Le syndicat des copropriétaires est contraint d’adresser plusieurs relances et mises en demeure, par courriers recommandés avec avis de réception, en vain.

La tentative de conciliation préalable organisée n’a pas abouti.

Par acte de Commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, signifié à personne, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES HAUTS D’ARGENCY, pris en la personne de son syndic la SAS VIVIER DORANCE sis [Adresse 4] à [Localité 5] a fait assigner M. [S] [M] demeurant [Adresse 3] à [Localité 5] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, le 6 janvier 2025 aux fins de

Vu les articles 10, 10-1, 14 et suivants de la loi du 10.07.1965;

Vu les articles 36 et 43 du décret de 17.03.1967;

Vu l’article 1231-6 et 1240 du Code civil ;

Vu les pièces produites et la jurisprudence applicable ;

CONDAMNER M. [S] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES HAUTS D’ARGENCY, ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 3266,28 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 01.10.2023 au 17.07.2024 cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22.11.2023 ;

CONDAMNER M. [S] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES HAUTS D’ARGENCY, ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 387,20 euros au titre des frais de syndic ;

CONDAMNER M. [S] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES HAUTS D’ARGENCY, ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 1000,00 euros au titre de sa résistance abusive et injustifiée ;

CONDAMNER M. [S] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES HAUTS D’ARGENCY, ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], au paiement de la somme de 1500,00 euros au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [S] [M] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 6 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, M. [S] [M] n’a pas comparu ni n’a été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

1. Relevé de propriété

2. Décompte charges de copropriété

3. Décompte frais de syndic

4. Mise en demeure du 22.11.2023

4-1 Mise en demeure par avocat

5. Procès-verbal de non conciliation

6. Procès-verbal d’assemblée générale du 19.04.2023

7. Procès-verbal d’assemblée générale du 06.05.2024

8. Appel de fonds du 01.10.2023

9. Appel de fonds du 01.01.2024

10. Appel de fonds du 01.04.2024

11. Contrat de syndic

12. Règlement de copropriété

13. Décompte de charges exercice 2023

14. Régularisation d’appel de fonds exercice 2024

15. Appel de fonds du 01.07.2024

16. Procès-verbal d’assemblée générale du 20.04.2022

Il ressort de ces documents que M. [S] [M] reste devoir la somme de 3266,28 euros à titre de charges de copropriété entre le 1er octobre 2023 et le 17 juillet 2024 suivant arrêté du compte du 1er juillet 2024.

M. [S] [M] sera donc condamné en deniers ou quittances à payer 3266,28 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023 date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit les mises en demeure du 22 novembre 2023.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Il est fait droit à hauteur du montant prévu au contrat de syndic : 37,20 euros pour une mise ne demeure

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 37,20 euros.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Le syndic réclame la somme de 350,00 euros au titre de la constitution du dossier avocat.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

S’agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de M. [S] [M] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, M. [S] [M] devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 350,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [S] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES HAUTS D’ARGENCY, ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 3266,28 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 01.10.2023 au 17.07.2024 cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22.11.2023 ;

CONDAMNE M. [S] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES HAUTS D’ARGENCY, ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 37,20 euros au titre des frais de syndic ;

CONDAMNE M. [S] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES HAUTS D’ARGENCY, ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 400,00 euros au titre de sa résistance abusive et injustifiée ;

CONDAMNE M. [S] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES HAUTS D’ARGENCY, ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 350,00 euros au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [M] aux entiers dépens de l’instance.

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [S] [M] ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, Le Juge