N°Minute:25/00147

DOSSIER : N° RG 24/01158 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PLQD

Copie exécutoire à

HERAULT LOGEMENT

expédition à

Mme [J] [U]

le 24 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 22 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. HERAULT LOGEMENT – Office Public de l’Habitat du Département de l’Hérault, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [Y] [R] (responsable adjointe contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DEFENDEUR

Madame [J] [U], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 17 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 20 octobre 2020 et ayant pris effet le 5 novembre 2020, HERAULT LOGEMENT a donné à bail à Madame [J] [U] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 326,21 euros outre une provision mensuelle sur charges de 48 euros.

Par acte séparé en date du 20 octobre 2020, HERAULT LOGEMENT a donné à bail à Madame [J] [U] une place de parking située [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 30 euros outre une provision mensuelle sur charges de 0,45 euros.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, HERAULT LOGEMENT a fait signifier à Madame [J] [U], par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 2.099,36 euros, au titre des loyers et provisions sur charges restés impayés, arrêté à la date du 18 janvier 2024 ; ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice, signifié le 14 octobre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, HERAULT LOGEMENT a fait assigner Madame [J] [U] pour l’audience du 17 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative, et à défaut à raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [J] [U] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu ;

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [J] [U] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [J] [U] à payer la somme de 6.044,19 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [J] [U] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [J] [U], daté du 16 décembre 2024. La conclusion est que Madame [U] a des problèmes de santé, lesquels ont engendré une baisse de ressources. Elle est accompagnée par une association afin de négocier un plan d’apurement avec le bailleur de 130 euros par mois. Une demande de mise sous protection a été sollicitée pour une curatelle renforcée.

***

À l’audience du 17 décembre 2024, HERAULT LOGEMENT était représenté par sa chargée de contentieux : Madame [J] [U] a comparu.

HERAULT LOGEMENT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 5.331,20 euros. Il a par ailleurs accepté que des délais de paiement soient accordés à la locataire pour l’apurement de la dette.

Madame [J] [U] a indiqué être assurée. Elle a exposé sa situation personnelle, tant familiale que financière et professionnelle ; sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré. Elle a précisé être aide-soignante et avoir fait un burn-out qui l’a conduite à être suivie psychologiquement.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2025 avec possibilité pour la locataire de transmettre son attestation en cours de délibéré.

Pendant le délibéré, Madame [J] [U] a adressé au tribunal l’attestation d’assurance. HERAULT LOGEMENT a indiqué au tribunal avoir reçu l’attestation d’assurance et se désister de ses demandes relatives au défaut d’assurance.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur le désistement de la demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article suivant précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur mais que cette acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, il convient de constater le désistement de HERAULT LOGEMENT de sa demande d’expulsion pour défaut d’assurance.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, HERAULT LOGEMENT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

HERAULT LOGEMENT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer et justifier d’une assurance du 18 janvier 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mars 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Madame [J] [U], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des provisions sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [J] [U] se trouve redevable de la somme de 5.281,20 euros, en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 10 décembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [J] [U] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 5.281,20 euros à HERAULT LOGEMENT.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre les parties s’accordent pour la suspension des effets de la clause résolutoire par la mise en place d’un plan d’apurement, il convient dès lors d’octroyer des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif.

En l’espèce, la situation financière de Madame [J] [U] exposée à l’audience, notamment le fait qu’elle dispose actuellement d’allocations à hauteur de 1100 euros par mois, ainsi que la reprise du paiement intégral des loyers courants avant la date de l’audience, justifient de lui accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [J] [U] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [U], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [J] [U] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

HERAULT LOGEMENT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS le désistement de HERAULT LOGEMENT de sa demande d’expulsion sur le fondement du défaut d’assurance locative,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 5 novembre 2020 et le 20 octobre 2020 concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage (n°749) situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 mars 2024,

CONDAMNONS Madame [J] [U] à payer à HERAULT LOGEMENT la somme provisionnelle de 5.281,20 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 10 décembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise,

AUTORISONS Madame [J] [U] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 versements mensuels de 147 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Madame [J] [U] :

— sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Madame [J] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

— devra payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 19 mars 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Madame [J] [U] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de HERAULT LOGEMENT,

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS HERAULT LOGEMENT de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS