N°Minute:25/00038

DOSSIER : N° RG 24/00461 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PA2V

Copie exécutoire à

M^e Sébastien NEANT

expédition à

M. [D] [Z]

Mme [F] [E]

le 09 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 08 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [L], [M] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [D] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 03 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 08 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 3 septembre 2021, Monsieur [K] [J] a donné à bail à Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 1058 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros.

Le justificatif de l’assurance locative n’ayant pas été produit et des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [J] a fait signifier à Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E], par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, un commandement de payer la somme principale de 2803,26 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et de l’emplacement de stationnement, restés impayés, arrêté à la date du 5 mars 2024, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

***

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024 puis par avenir d’audience délivré à étude le 31 mai 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [K] [J] a fait assigner Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E] pour l’audience du 12 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E] à payer la somme de 2802,68 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, outre les intérêts de droit, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E] aux entiers dépens et à payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E], daté du 23 juillet 2024. La conclusion est que la dette serait liée à une perte de revenus. A cejour, la famille aurait repris le paiement du loyer depuis 6 mois et propose un plan d’apurement en 10 mois.

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties notamment pour vérification de l’apurement de la dette. Elle a été évoquée à l’audience du 3 décembre 2024.

À l’audience de renvoi du 3 décembre 2024, Monsieur [K] [J] était représenté par son conseil. Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E], n’étaient ni présents, ni représentés.

Monsieur [K] [J] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 1211,38 euros. Il a par ailleurs indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était supérieure à trois fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [K] [J] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [K] [J] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 12 mars 2024 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 13 mai 2024, date de résiliation desdits baux.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Ainsi, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E] se trouvent redevables de la somme totale de 1211,38 euros, en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 7 novembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise, selon décompte établi par les bailleurs et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E] seront donc condamnés à payer la somme provisionnelle totale de 1.211,38 euros à Monsieur [K] [J].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En dépit de l’absence des locataires à l’audience de renvoi, l’accord à l’octroi de délais de paiement par le bailleur et la reprise du paiement du loyer courant justifient d’accorder à Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E] des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E], devenus occupants sans droit ni titre, seront alors également tenus de payer des indemnités mensuelles d’occupation de montant équivalent à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E], parties perdantes, seront donc condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E]sreont condamnés à verser la somme de 200 euros à Monsieur [K] [J].

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant au bail conclu le 3 septembre 2021 entre Monsieur [K] [J] et Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 13 mai 2024,

CONDAMNONS Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E] à payer à Monsieur [K] [J] la somme provisionnelle de 1.211,38 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 7 novembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise,

AUTORISONS Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E] à se libérer de la dette, outre les loyers et les charges courants, en 23 versements mensuels de 51 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et au titre du logement ou du garage, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E] :

— seront tenus de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

— devront payer des indemnités mensuelles d’occupation égales aux montants des loyers, augmentés des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 13 mai 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS Monsieur [K] [J] de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E],

CONDAMNONS Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [E] à verser la somme de 200 euros à Monsieur [K] [J] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS