N°Minute:

N° RG 24/00359 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OYGU

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 11 Février 2025

DEMANDEUR:

S.A. -PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry LANGE, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR:

Madame [S] [I], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Flora AIGUEVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [Y] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Flora AIGUEVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Claire GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 17 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 11 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 11 Février 2025 par

Claire GUILLEMIN, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Thierry LANGE

Copie certifiée delivrée à : M^e Flora AIGUEVIVES

Le 11 Février 2025

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 03 juillet 2013 ayant pris effet le 01 juillet 2013, la SA d’HLM DOMICIL a donné à bail à Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 477,85 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 152,04 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 477,85 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé en date du 03 juillet 2013.

La SA d’HLM PROMOLOGIS est venue aux droits de la SA d’HLM DOMICIL en date du 28 juin 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 juillet 2023, Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] ont fait part de leur souhait de résilier le contrat, avec un prévis d’un mois.

Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] ont quitté le logement en date du 20 août 2023.

Un premier état des lieux contradictoire a été dressé en date du 18 août 2023, en présence de l’ensemble des parties. Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] ont toutefois contesté ledit état des lieux en l’absence de prise en compte de l’usure et du nombre d’année dans le logement, à savoir 10 ans. Ils ont également précisé que ledit état des lieux n’était pas complet.

En présence d’un désaccord opposant les parties, un second état des lieux a été réalisé contradictoirement par un commissaire de justice en date du 31 août 2023, à la demande de la SA PROMOLOGIS, en présence de Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F].

Par courriel du 15 septembre 2023, puis courriers du 29 septembre 2023 et 03 novembre 2023, Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] ont contesté l’état des lieux dressé par le commissaire de justice en date du 31 août 2023 et ont indiqué souhaiter mandater un nouveau commissaire de justice aux fins de réaliser une troisième état des lieux de sortie.

Des loyers, charges et réparations locatives demeurant impayés, la SA PROMOLOGIS a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 octobre 2023, mis en demeure Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] d’avoir à régler la somme de 5 642,49 euros avant le 05 novembre 2023. Un échéancier a également été proposé.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 janvier 2024, la SA PROMOLOGIS a fait assigner Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 22 avril 2024, et sollicite :

la condamnation de Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] au paiement de la somme de 5 642,49 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés après déduction du dépôt de garantie,la condamnation de Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] au paiement de la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,la condamnation de Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] aux dépens et aux frais d’exécution à venir,l’exécution provisoire de droit.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience de plaidoirie du 17 décembre 2024.

A cette audience, la SA PROMOLOGIS, était représentée par son avocat qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions et a demandé de  :

Prenant droit de l’ensemble des éléments de la cause,

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,

Vu le contrat de bail initial,

Vu le congé délivré,

Vu l’état des lieux d’entrée ~

Vu les états des lieux de sortie du 18 août 2023

Vu l’état des lieux de sortie établi par huissier, le 31 août 2023

Vu les devis et facture de remise en état

DEBOUTER Madame [S] [I] et Monsieur [Y] [I] de l’ensemble de leurs prétentions,

CONDAMNER solidairement et de manière indivisible Monsieur [Y] [I] et de Madame [S] [I] à payer à la société PROMOLOGIS la somme de 5642.49euros répartie comme suit :

231.21euros au titre des loyers et charges restant dû arrêtés au 20 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,5 411.28euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,CONDAMNER les mêmes sous la même solidarité à lui payer 500euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense, Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F], étaient également représentés par leur avocat qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions et a demandé de  :

Vu le contrat de bail,

Vu les pièces produites,

DEBOUTER la Société PROMOLOGIS de sa demande de condamnation au titre des réparations locatives à hauteur de 5 411,28 euros

DEBOUTER la Société PROMOLOGIS de sa demande de condamnation au titre des loyers à hauteur de 231.21 euros

ORDONNER la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 477,85 euros.

Madame [S] [F] a indiqué contester les demandes relatives aux loyers et précisé avoir toujours honoré le paiement de ces derniers.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur les travaux de remise en état du logement

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS fait valoir avoir imputé le dépôt de garantie à restituer à Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F], à hauteur de 477,85 euros, sur la somme due au titre des réparations locatives, à savoir 5 889,13 euros.

Le dépôt de garantie étant insuffisant au regard du montant des réparations locatives, la SA PROMOLOGIS sollicite également la condamnation des anciens locataires à lui verser la somme de 5 411,28 euros à ce titre, après déduction du dépôt de garantie.

Sur le nettoyage du logement

L’état des lieux établi contradictoirement par un commissaire de justice en date du 31 août 2023 relève de nombreuses traces de saleté sur les sols, murs, meubles et portes du logement. Il ressort des photographies annexées au procès-verbal de constat que ces saletés et traces ne relèvent pas de l’usure normale du logement mais de l’absence de nettoyage par les locataires avant leur départ.

La SA PROMOLOGIS verse aux débats une facture de PLD PROPRETE & SERVICES en date du 31 octobre 2023 d’un montant de 223,55 euros. A l’audience cette facture n’est pas contestée.

Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] sont donc redevables de la somme de 223,55 euros au titre du nettoyage du logement.

Sur les travaux de menuiserie et de plomberie

L’état des lieux établi contradictoirement par un commissaire de justice en date du 31 août 2023 relève, dans la pièce principale, « le volet roulant manuel ne fonctionne pas correctement. Lorsqu’on le remonte et qu’on le lâche, le volet roulant redescend tout seul » et indique que le volet roulant de la cuisine n’est pas plus en état de fonctionnement. Il souligne que les locataires précisent qu’une entreprise est intervenue mais n’a pas réussi à effectuer les réparations nécessaires.

Il note également, dans le dégagement, « un placard a deux pans coulissants. Les portes sont cassées, les baguettes déposées plus loin dans le dégagement » et, dans la chambre, « un placard à deux pans coulissants, cassé, en mauvais état. […] Les portes sont sorties de leurs rails ».

Il précise par ailleurs que, dans la cuisine, « un meuble évier. Manque un bout du meuble. Sous l’évier, absence de porte. Placard en très mauvais état. Joints le long de l’évier moisis. Je prends une photo de l’éviter et du bac. Des traces d’usure sont à noter. Le bouchon est arraché de la chaînette. Le robinet fonctionne et une fuite sous le meuble est constatée » et indique que, dans la salle de bain, « un coin baignoire. […] Sur la faïence, des carreaux fissurés repris. Joints autour de la baignoire moisis. Baignoire sale. Trous d’évacuation présentant des traces de rouilles » et « Le pied du lavabo est déplacé ».

La SA PROMOLOGIS verse aux débats :

une facture de GEM en date du 10 octobre 2023 d’un montant de 310,80 euros prévoyant la réparation d’une porte à recouvrement et le remplacement d’une paumelle dans le séjour, la réparation d’un volet roulant et des réglages sur les portes fenêtres du séjour et de la cuisine et sur la porte de la chambre,une facture de NOU RENOVATION en date du 10 octobre 2023 à hauteur de 242,40 euros pour les travaux de menuiserie relatifs à la réparation des portes des placards de l’entrée et de la chambre et à la dépose d’étagères dans la salle de bain, et à hauteur de 497,30 euros pour les travaux de plomberie.

L’état des lieux d’entrée établi en date du 03 juillet 2013 n’est quant à lui que peu détaillé, peu précis et ne comporte aucune photographie. Il ne permet ainsi pas d’évaluer l’ampleur des réparations à effectuer, notamment en ce qu’il ne permet pas de déterminer si le « meuble sous évier » mentionné dans l’état des lieux d’entrée comprend uniquement les étagères présentes sur l’état des lieux de sortie ou également la partie du meuble indiquée comme manquante sur l’état des lieux de sortie.

Il convient par ailleurs de prendre en compte la vétusté du logement, c’est-à-dire de l’usure lié à l’usage normal du logement, en raison de la durée de maintien dans le logement de Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F], à savoir 10 années.

La SA PROMOLOGIS ne produit de son côté aucun document imputant ces dégradations à un mauvais usage des locataires.

Il convient par conséquent de considérer que Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] sont redevables uniquement de la somme de 200 euros au titre des travaux de menuiserie et de plomberie.

Sur les travaux de peinture

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement par un commissaire de justice en date du 31 août 2023 relève de nombreuses traces et débords grossiers de peintures dans l’ensemble du logement. Il note par ailleurs de nombreuses traces de saleté sur les murs, mais également des dessins sur les murs à plusieurs endroits.

Il convient de constater que lesdites traces et débords de peinture ne sont pas uniquement dues à un usage normal du logement mais au comportement des locataires et notamment à leurs imprécisions lorsqu’ils ont repeint des éléments.

La SA PROMOLOGIS verse aux débats une facture de NOU RENOVATION en date du 10 octobre 2023 à hauteur de 3711 euros pour les travaux de peinture refacturables.

Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] s’étant néanmoins maintenus 10 années au sein du logement, il convient de prendre en compte la vétusté du logement.

Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] ne seront par conséquent redevables que de la somme de 371 euros au titre des travaux de peinture.

En définitive, il convient de considérer que Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] sont redevables de la somme de 223,55 euros + 200 euros + 371 euros = 794,55 euros au titre de l’ensemble des travaux de remise en état du logement.

La SA PROMOLOGIS était par conséquent fondée à déduire de la somme due au titre des travaux de remise en état du logement le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux à hauteur de 477,85 euros.

Après compensation et déduction du dépôt de garantie, Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] seront par conséquent condamnés à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 794,55 euros – 477,85 euros = 316,70 euros au titre des travaux de remise en état du logement.

Sur les loyers et charges récupérables

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS sollicite la condamnation de Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] à lui verser la somme de 231,21 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 août 2023.

Elle verse aux débats deux relevés de compte locatif en date des 10 avril 2024 et 08 octobre 2024 desquels il ressort que Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] restent devoir la somme de 203,63 euros au titre des loyers et charges impayés, hors prise en compte du dépôt de garantie, arrêtés au 14 septembre 2024 soit après régularisation des charges 2023.

Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] seront par conséquent condamnés à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 203,63 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leur demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de la décision à intervenir sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] à verser à la SA d’HLM PROMOLOGIS la somme de 316,70 euros au titre des travaux de remise en état du logement, après déduction du dépôt de garantie ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] à verser à la SA d’HLM PROMOLOGIS la somme de 203,63 euros au titre des loyers et charges récupérables impayés ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [F] et Monsieur [Y] [F] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE les parties de leur demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La Juge