N°Minute:25/02261

N° RG 25/01348 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PYMN

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 18 Novembre 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. -ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [G] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CABRILLAC, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 09 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 18 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Novembre 2025 par

Sabine CABRILLAC, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : SCP COSTE DAUDE VALLET LAMBERT

Copie certifiée delivrée à : Mme [G] [E]

Le 18 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 21 juillet 2023, avec prise d’effet au 01/09/2023, M. [H] [C] et Mme [H] [I] ont consenti à Mme [G] [E] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 560 €, outre 20 € à titre de provisions sur charges.

Par acte du 27 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de la locataire.

En application de cet engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur la somme totale de 3225,40 euros au titre des loyers et charges impayés. La dernière quittance subrogative a été délivrée par le mandataire des bailleurs le 21 juillet 2025.

Le 30 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Mme [G] [E] un commandement de payer la somme principale de 1626,96 €, visant la clause résolutoire prévue au bail. Ce commandement a été signifié à la CCAPEX le 02/01/2025.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, fait assigner Mme [G] [E] devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

déclarer recevable son action,

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [G] [E],

ordonner l’expulsion de Mme [G] [E] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

condamner Mme [G] [E] à lui payer la somme de 1849,68 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30/12/2024 sur la somme de 1626,96 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

condamner Mme [G] [E] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que les paiements sont justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

condamner Mme [G] [E] à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

dire n’avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire,

condamner Mme [G] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 09 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile , sauf en ce qui concerne le montant de la dette actualisée à la somme de 2670,64 €.

A cette audience, Mme [G] [E] était présente, accompagnée par l’UDAF. Elle a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiements sur une période de 36 mois. Elle a indiqué qu’elle avait repris le paiement du loyer courant, vivre seule avec son fils, et percevoir 900 euros mensuels.

Une enquête sociale a été réalisée par le Conseil départemental de l’Hérault.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 02 /01/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 .

L’assignation a été notifiée au préfet de l’Hérault le 29/04/2025, soit deux mois au moins avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de la quittance subrogative du 21 juillet 2025, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale de 3225,405 euros pour le compte de Mme [G] [E] au titre des loyers impayés pour la période du mois de juillet 2024 au mois de juillet 2025 inclus. Mme [G] [E] a versé la somme de 554,76 euros à la caution. Aucun élément ne permet de contester le décompte et la quittance subrogative produits.

Il convient en conséquence de condamner Mme [G] [E] au paiement de la somme de 2670,64 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30/12/2024 sur la somme de 1626,96 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le contrat de location signé par les parties contient une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, DEUX mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 14 novembre 2024 reproduit cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée. Le décompte qui lui était joint a permis à Mme [G] [E] de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient acquises le 28 février 2025.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [G] [E] fait valoir qu’elle a repris le paiement du loyer courant. Il ressort des débats que la situation financière du défendeur est fragile et ne lui permet pas de régler les sommes dues en une seule échéance. Il ressort de l’enquête sociale qu’un dossier FSL va être déposé et qu’un accompagnement est en cours avec l’UDAF. Dès lors, il convient d’octroyer à la locataire des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif.

En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours de ces délais. En revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer en cours, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et la résiliation reprendra son plein effet.

Le demandeur pourra alors procéder à l’expulsion de la locataire des lieux loués, et cette dernière sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des provisions sur charges jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation dans les mêmes conditions que le montant du loyer contractuel ;

L’indemnité d’occupation devra être payée à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la caution aura elle-même versée au bailleur à ce titre, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [G] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21/07/2023 entre Monsieur et Mme [H] [C] et [I] d’une part et Mme [G] [E] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 février 2025;

CONDAMNE Mme [G] [E] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2670,64 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1626,96 € visée dans cet acte, et à compter de l’assignation pour le surplus, selon les modalités des délais de paiement octroyés ;

DIT que Mme [G] [E] pourra s’acquitter de la dette, en sus du paiement des loyers et charges courants, en 36 mensualités, à charge pour elle d’effectuer des versements mensuels de 74 euros au cours des 35 premiers mois et de s’acquitter du solde le 36ème mois,

DIT que la première mensualité devra être versée, au plus tard, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les effets de la clause résolutoire sont suspendus et que cette dernière sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés sont respectés ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à bonne date, l’intégralité de la somme due sera exigible et, la résolution reprenant son plein effet, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de la locataire ainsi qu’à celle de tous biens et de toute personne se trouvant de son chef dans les lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur,

CONDAMNE Mme [G] [E], dans ce cas, à acquitter jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, avec indexation dans les mêmes conditions que le loyer contractuel,

DIT que Mme [G] [E] devra payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même réglée à ce titre au bailleur, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [G] [E] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 18 novembre 2025 par la mise à disposition du jugement au greffe.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,