Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/00790 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUCS

Minute n°

copie le 14 octobre 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 14 octobre

2025 à :

— M^e Jean WEYL

— Mme [Y] [E]

pièces retournées

le 14 octobre 2025

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

14 OCTOBRE 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°305 918 732

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par son collaborateur, M^e Hicham DIDOU, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Y] [E]

née le 07 Décembre 1998 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

[S] [C], Auditeur de justice

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Septembre 2025

ORDONNANCE :

contradictoire rendue en premier ressort,

Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 10 mai 2023, la SA NEOLIA a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 503,93 euros et d’une provision pour charges de 209,87 euros. Par acte du même jour, Mme [Y] [E] a pris à bail un parking extérieur au loyer de 32,60€, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 415,66 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [E] le 20 février 2025.

Par assignation du 27 mai 2025, la SA NEOLIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3 463,27 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 04 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

La locataire a été autorisée à produire les justificatifs de revenus dans le temps du délibéré.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 septembre 2025, la SA NEOLIA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 septembre 2025, s’élève désormais à 4 794,34 euros. La SA NEOLIA considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Y] [E] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Mme [Y] [E] expose qu’elle peut désormais

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Y] [E] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La SA NEOLIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 14 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 415,66 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 avril 2025 s’agissant du logement et depuis le 14 mars 2025 pour le parking.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte que Mme [Y] [E] n’a pas repris le paiement de ses loyers courants depuis l’assignation.

Dans ces conditions, et au regard de ce seul motif, il convient de rejeter l’intégralité des prétentions de Mme [Y] [E].

La demande de délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail. Or, les échéances d’un éventuel plan judiciaire s’élèverait à 200€ par mois. Mme [Y] [E] a indiqué percevoir 1 200€ par mois. Elle a deux enfants à charge qu’elle élève seule. La charge de loyer est importante puisqu’il s’élève à 830€. Des délais de paiement fondés sur le droit commun n’apparaissent pas possibles.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter l’appartement et le parking, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA NEOLIA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA NEOLIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 septembre 2025, Mme [Y] [E] lui devait la somme de 4 794,34 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Y] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 463,27 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 830,28 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA NEOLIA ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SA NEOLIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 10 mai 2023 entre la SA NEOLIA, d’une part, et Mme [Y] [E], d’autre part, concernant l’appartement situés au [Adresse 2] à [Localité 8] est résilié depuis le 15 avril 2025 ;

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 10 mai 2023 entre la SA NEOLIA, d’une part, et Mme [Y] [E], d’autre part, concernant le parking situé au [Adresse 2] à [Localité 8] est résilié depuis le 15 mars 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Y] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNONS à Mme [Y] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement (parking) ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS Mme [Y] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 830,28 euros (huit cent trente euros et vingt-huit centimes) par mois ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNONS Mme [Y] [E] à payer à la SA NEOLIA la somme de 4 794,34 euros (quatre mille sept cent quatre-vingt-quatorze euros et trente-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 463,27 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [Y] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 février 2025 et celui de l’assignation du 27 mai 2025 ;

CONDAMNONS Mme [Y] [E] à payer à la SA NEOLIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge