TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [X] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nicolas BERTHIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06784 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOHQ

N° MINUTE :

3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 février 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public PARIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 1]

représentée par M^e Nicolas BERTHIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDERESSE

Madame [X] [I], demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 février 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06784 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOHQ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 31 juillet 2018, PARIS HABITAT OPH a donné à bail à Mme [X] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 2], outre une cave, pour un loyer mensuel de 726,05 euros, outre les charges.

Des loyers étant demeurés impayés, PARIS HABITAT OPH a fait signifier le 7 avril 2025 par acte de commissaire de justice, un commandement de payer réclamant la somme de 2585,23 euros, à titre principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Mme [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référés aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [X] [I] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin ;

— autoriser PARIS HABITAT OPH à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques du défendeur ;

— condamner Mme [X] [I] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés à hauteur de la somme de 455,98 euros, due au 8 juillet 2025, à parfaire à l’audience;

— condamner Mme [X] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du lendemain du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et égale au montant du loyer et des charges appelés jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

— condamner Mme [X] [I] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 15 décembre 2025.

PARIS HABITAT OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la somme de 7719,40 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse, en précisant qu’aucune reprise de paiement n’est intervenu depuis août.

Mme [X] [I] a comparu en personne. Elle a indiqué ne plus percevoir de salaire complet depuis mars 2025 et ne pas avoir perçu aucun revenu en novembre 2025 ; qu’elle est contractuel jusque novembre 2026 ; qu’elle est en litige avec son employeur et a exercé son droit de retrait ; qu’elle s’est trouvé en arrêt maladie mais n’a pas repris son poste à la suite. Elle ajoute être divorcée et a un fils de 10 ans ; que ces problèmes sont à l’origine de la dette locative.

Elle précise ne pas comprendre les augmentations multiples du loyer sur une même année ; qu’ainsi elle n’a pas reçu d’explications sur un rattrapage de charges de 353,68 euros en 2023.

Sur un plan financier, elle conclut percevoir une pension alimentaire de 150 euros par mois ; qu’en octobre 2025, elle a perçu un salaire de 2100 euros environ mais avec une saisie de 1000 euros.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 février 2026.

Par courriel du 15 décembre 2025, le conseil de PARIS HABITAT OPH a transmis les justificatifs tenant à une régularisation de charges de 353,68 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet par la voie électronique le 16 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, PARIS HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le rapport de la DRIHL ayant en outre été adressé au tribunal.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 31 juillet 2018 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois après le commandement de payer pour régler la dette et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 avril 2025, pour la somme en principal de 2585,23 euros. Ce commandement précise que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Il est en effet constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002)

Mme [X] [I] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler la dette.

Deux règlements sont intervenus dans ce délai pour un montant global de 1090 euros les 18 et 26 avril 2025, somme insuffisante à régler les sommes réclamées, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juin 2025.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

PARIS HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Mme [X] [I] reste lui devoir la somme de 7719,40 euros à la date du 11 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus. Mme [X] [I] ne justifie pas de contestations sérieuses des sommes dues.

Mme [X] [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 7719,40 euros, au titre des loyers et charges dus au 11 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [X] [I] ne sollicite pas de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Il sera en outre noté qu’aucun paiement du loyer n’a repris avant l’audience.

Mme [X] [I] étant occupante sans droit ni titre depuis le 7 juin 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

Mme [X] [I] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre la provision sur charges, et ce à compter du 1er décembre 2025, et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 7 avril 2025 ainsi que de l’assignation.

Toutefois, compte tenu des situations respectives des parties, il apparaît inéquitable de mettre à sa charge les frais irrépétibles exposés par PARIS HABITAT OPH qui sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2018 entre PARIS HABITAT OPH et Mme [X] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 2], outre une cave sont réunies à la date du 7 juin 2025 ;

CONDAMNONS Mme [X] [I] à verser à PARIS HABITAT OPH la somme provisionnelle de 7719,40 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 décembre 2025, terme de novembre 2025 incluse ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [X] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, PARIS HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés sur place sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [X] [I] à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre la provision sur chagres, et ce à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DEBOUTONS PARIS HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Mme [X] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 7 avril 2025 et de l’assignation ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA JUGE