N°Minute:25/00259

N° RG 24/00585 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCQ2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 19 Février 2025

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], AYANT POUR SYNDIC LA SARL STI STEPHANE THOMAS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sabrina GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [U] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente au tribunal judiciaire de Montpellier

Greffier : Marie-Agnès GAL

DEBATS:

Audience publique du : 21 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 19 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu publiquement par mise à disposition de la décision au greffe le 19 Février 2025 par

Sabine CORVAISIER, Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond

assistée de Marie-Agnès GAL, greffière

Copie exécutoire délivrée à : M^e Sabrina GAYET

Copie certifiée delivrée à :

Le 19 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [L] est propriétaire du lot n°4 au sein de l’immeuble en copropriété « [Adresse 4] », situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par jugement en date du 28 octobre 2020 du juge des contentieux de la protection de Montpellier, M. [U] [L] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la somme de 3305,05 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2018 au 25 août 2020, appel du troisième trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2020 outre une somme de 157,59 € au titre des charges non encore échues et de 50 € au titre des frais de recouvrement ainsi qu’à la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par arrêt rendu le 14 septembre 2021, la cour d’appel de Montpellier a condamné à payer la somme de 5 740,67 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 septembre 2020 outre la somme de 838 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Estimant que M. [U] [L] ne s’était à nouveau pas acquitté du paiement de ses charges de copropriété depuis le 1er octobre 2020, par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la SARL Stéphane Thomas IMOBILIER (STI), a fait assigner M. [U] [L] devant ce tribunal, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, :

– 2 900,54 euros au titre de l’arriéré du au 26 avril 2024, avec les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 août 2023,

– 326,51 euros au titre des charges courantes de l’exercice en cours non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2,

– 244 euros au titre des frais de recouvrement,

– 1 000 euros au titre de dommages et intérêts tenant sa résistance,

– 1 160,57 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance auquel il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

M. [U] [L], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 2 janvier 2025.

Par jugement en date du 2 janvier 2025,la juge a ordonné une réouverture des débats suite à la transmission par le conseil du syndicat des copropriétaires de nouveaux documents et afin que le courrier de mise en demeure du 12 février 2024 soit produit aux débats.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 janvier 2025.

A l’audience du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance auquel il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

M. [U] [L], bien que régulièrement convoqué par le greffe, n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2025.

Motifs

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 19-2 de la même loi dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

L’article poursuit en indiquant que le président du tribunal judiciaire ou son délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un justificatif de propriété,

— le procès-verbal des assemblées générales des 15 juillet 2021, 17 juin 2022, 16 juin 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période arrêtée au 26 avril 2024,

— les appels de fonds et les relevés de charges,

— les lettres de relance et de mise en demeure en date des 17 février 2022, 19 août 2022, 24 février 2023, 22 août 2023 et 12 février 2024

— le contrat de syndic,

— le jugement en date du 28 octobre 2020

— l’arret de la cour d’appel de Montpellier en date du 14 septembre 2021

— une attestation de non conciliation en date du 7 décembre 2023

Il ressort de ces documents que M. [U] [L] reste devoir la somme de 2792,54 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 26 avril 2024, comprenant les appels de charges échus du 2eme trimestre 2024, somme à laquelle il sera condamné et qui produira intérêts au taux légal sur la somme de 2299,97 euros à compter de la mise en demeure en date du 22 août 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les charges non encore échues

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 326,51 euros au titre des provisions non encore échues.

Au soutien de sa demande, il produit un document récapitulatif des sommes dues par le copropriétaire au titre des provisions non encore exigibles issues du budget prévisionnel, soit 163,25 euros au titre de l’appel de charge du 1er juillet 2024 et 163,26 euros au titre de l’appel de charges du 1er octobre 2024.

En conséquence, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires concernant les appels de fonds non encore échus à la date de l’assignation, et M. [U] [L] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 326,51 euros, qui produira intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de M. [U] [L] à payer ses charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi modifiée n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Sur les frais de mise en demeure

Les lettres de mise en demeure en date des 17 février 2022, 19 août 2022, 24 février 2023, 22 août 2023 et 12 février 2024

Seules, les lettres de mise en demeure en date du 19 août 2022, 22 février 2023 et 12 février 2024 sont accompagnées de leurs avis de réception.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 108 euros.

Sur les frais d’honoraires pour la conciliation

Concernant les frais d’honoraires d’avocat pour l’organisation de la conciliation, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande du syndicat de copropriétaires sera en conséquence, rejetée.

Sur les dépens

M. [U] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de la résidence supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droits exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il convient de rappeler qu’en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [U] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, « [Adresse 4] », situé [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la somme provisionnelle de 2792,54 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 26 avril 2024, comprenant les appels de charges échus du 2eme trimestre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2299,97 euros à compter de la mise en demeure en date du 22 août 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus.

CONDAMNE M. [U] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, « [Adresse 4] », situé [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la somme provisionnelle de 326,51 euros, au titre des cahrges exigibles non encore échues à la date de l’assignation ( appels de fonds des 3eme et 4eme trimestre 2024) qui produira intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

CONDAMNE M. [U] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, situé [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la somme provisionnelle de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [U] [L] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [U] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, et a été signé par le juge et le greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS