N°Minute:

N° RG 24/01120 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PAVF

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

JUGEMENT DU 06 Janvier 2025

DEMANDEUR:

Synd. de copropriétaires -[4], AYANT POUR SYNDIC SAS LGI, ENSEIGNE CENTURY 21, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [F] [X] – [P], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Delphine BRUNEAU, Juge au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 04 Novembre 2024

Affaire mise en deliberé au 06 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 06 Janvier 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Fanny MEYNADIER

Copie certifiée delivrée à :

Le 06 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [X] – [P] est propriétaire des lots n° 29 et 34 au sein de la copropriété [4], située [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, a fait assigner Madame [F] [X] – [P] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  4851,73 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 29 mai 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mars 2024,

—  119 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1764 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens,

le tout avec exécution provisoire.

A l’audience du 4 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, actualisant sa créance à la somme de 3211,87 € en charges de copropriété et à la somme de 221 € au titre des frais de recouvrement suivant décompte arrêté au 1er août 2024.

A cette audience, Madame [F] [X]- [P] n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les créances du Syndicat des copropriétaires ne seront pas actualisées dès lors que ce dernier ne justifie pas avoir adressé les nouvelles pièces, au soutien de son actualisation, à la défenderesse, conformément au principe du contradictoire. Il sera tenu compte, en revanche, des versements effectués par la défenderesse en juillet et août 2024.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 29 mars 2018, du 11 décembre 2018, du 10 mars 2020, du 1er avril 2021, du 4 avril 2022, du 15 février 2023 et du 14 mars 2024, portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période du 1er juin 2018 au 11 mai 2024,

— la mise en demeure du 1er février 2022,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que Madame [F] [X] – [P] reste devoir la somme de 2501,13 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 11 mai 2024, comprenant les appels de charges du 2ème trimestre 2024.

Madame [F] [X] – [P] sera donc condamnée à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er février 2022.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il n’a pas été produit la mise en demeure du 22 octobre 2019. Ces frais ne sont pas justifiés. Il n’y a donc pas lieu d’allouer une indemnité au titre des frais de mise en demeure.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le Syndicat des copropriétaires sera, ainsi, débouté de sa demande en paiement à ce titre.

— Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut d’établir la mauvaise foi de sa débitrice, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [X] – [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, Madame [F] [X] – [P] devra verser au Syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [F] [X] – [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la somme de 2501,13 €, au titre des charges de copropriété, pour la période du 1er juin 2018 au 11 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er février 2022 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [F] [X] – [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [X] – [P] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, La Juge,