N°Minute:25/01474

N° RG 25/00161 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PNHM

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR:

E.P.I.C. -OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP RAMAHANDRIARIVELO DUBOIS- RED, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Monsieur [U] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [I] épouse [G], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 28 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 23 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 23 Juin 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS

Le 23 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 octobre 2016 ayant pris effet le même jour, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT a donné à bail Monsieur [U] [G] et Madame [W] [I] épouse [G] un garage situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 41,34 euros.

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2018 ayant pris effet 19 janvier 2019, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT a donné à bail Monsieur [U] [G] et Madame [W] [I] épouse [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 489,98 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 101,15 euros.

Par courrier en date du 07 août 2023, Monsieur [U] [G] et Madame [W] [I] épouse [G] ont délivré congé pour le logement, avec un préavis fixé au 23 novembre 2023. Les locataires ont néanmoins précisé ne pas souhaiter résilier le bail portant sur le garage.

Les locataires ont quitté le logement en date du 22 novembre 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 janvier 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT a mis en demeure Monsieur [U] [G] et Madame [W] [I] épouse [G] d’avoir à restituer le garage n°814.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT a fait délivrer à Monsieur [U] [G] et Madame [W] [I] épouse [G] un congé pour reprise du garage, avec un préavis fixé au 29 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024 délivré à étude, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT a fait assigner Monsieur [U] [G] et Madame [W] [I] épouse [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

à titre principal, constater la résiliation du bail par l’effet du congé délivré par les locataires le 07 août 2023 avec effet au 23 novembre 2023,

à titre subsidiaire, constater la résiliation du bail par l’effet du congé délivré par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024,

à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier réglé, outre la TVA au taux de 20%, soit la somme mensuelle de 59,89 euros, et les condamner solidairement au paiement de celle-ci,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 59,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 04 novembre 2024,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner solidairement aux entiers dépens.

A l’audience du 28 avril 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, outre actualisation de la dette locative à la somme de 173,37 euros selon décompte produit à l’audience arrêté au 28 avril 2025, mensualité d’avril 2025 comprise.

En défense, Monsieur [U] [G] et Madame [W] [I] épouse [G], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu ni n’ont été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du contrat de bail par l’effet du congé délivré par les locataires

En application de l’article 12 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

En application de l’article 15 de la même loi, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que, par courrier en date du 07 août 2023, Monsieur [U] [G] et Madame [W] [I] épouse [G] ont délivré congé pour le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], avec un préavis fixé au 23 novembre 2023.

Ledit congé précise néanmoins expressément qu’il ne concerne que le logement et que les locataires souhaitent conserver l’usage du garage.

Il convient en outre de considérer que le garage n’est pas l’accessoire du logement en ce qu’il a été donné à bail à Monsieur [U] [G] et Madame [W] [I] épouse [G] à compter du 07 octobre 2016 alors qu’ils ne sont devenus locataire du logement que par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2018 ayant pris effet 19 janvier 2019.

Le bail relatif au garage est donc indépendant de celui portant sur le logement.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT sera par conséquent débouté de sa demande principale relative au constat de la résiliation du bail portant sur le garage par l’effet du congé délivré par les locataires le 07 août 2023 avec effet au 23 novembre 2023.

Sur la résiliation du contrat de bail par l’effet du congé délivré par le bailleur

Le garage donné à bail à Monsieur [U] [G] et Madame [W] [I] épouse [G] par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT n’étant pas l’accessoire du logement en ce qu’il a été donné à bail avant ce dernier, les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 ne sont pas applicables.

En l’espèce, le contrat de location du garage signé entre les parties en date du 07 octobre 2016 indique que le congé « pourra être donné à la volonté du locataire ou du bailleur. Le délai de préavis est de un mois ». Il précise également que « Le bailleur pourra résilier le contrat de location à tout moment du bail, après mise en demeure adressée au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception, en cas de :

Décision définitive d’expulsion

Inoccupation effective du local

Locaux déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté d’insalubrité

Locaux visés par une expropriation d’utilité publique

Non-paiement en tout ou partie des loyers et charges

Occupation à titre professionnel

Occupation comme atelier de réparation

Occupation autre qu’à des fins de stationnement ».

Par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT a fait délivrer à Monsieur [U] [G] et Madame [W] [I] épouse [G] un congé de reprise pour le garage, avec une restitution dans les 15 jours, au motif que, les locataires résidant désormais hors du département, ils ne peuvent plus y stationner leur véhicule personnel.

Les pièces versées aux débats par le bailleur ne permettent néanmoins pas de démontrer que Monsieur [U] [G] et Madame [W] [I] épouse [G] utilisent le garage loué à d’autres fins que celle de stationnement d’un véhicule, le seul fait que les locataires aient déménagé en région parisienne étant insuffisant.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT sera par conséquent débouté de sa demande subsidiaire relative au constat de la résiliation du bail portant sur le garage par l’effet du congé délivré par acte de commissaire de justice le 22 février 2024.

Sur la résiliation judiciaire

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, le contrat de location du garage signé entre les parties en date du 07 octobre 2016 précise que « Le locataire utilise les lieux loués à des fins de stationnement. Toute autre utilisation nécessite l’autorisation expresse et écrite d’HERAULT HABITAT. L’utilisation à titre professionnel ou comme atelier de réparation est strictement interdite. La sous-location, cession ou prêt des lieux loués, en tout ou partie, est formellement interdite ».

Les pièces versées aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT ne permettent aucunement de démontrer que les locataires utilisent le garage loué à d’autres fins que celle de stationnement d’un véhicule. Le seul fait que les locataires aient déménagé en région parisienne est en effet insuffisant, et les documents produits ne permettent pas de prouver l’utilisation à titre professionnel ou encore la sous location des lieux loués.

Le bailleur ne justifie de surcroit aucunement d’un arriéré locatif significatif qui imposerait une résiliation judiciaire du contrat de bail.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT sera par conséquent débouté de sa demande infiniment subsidiaire relative à la résiliation judiciaire du bail portant sur le garage.

Par suite, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT sera également débouté de ses demandes au titre de l’expulsion des locataires et de la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la condamnation à la dette

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif en date du 28 avril 2025 versé aux débats par le bailleur que Monsieur [U] [G] et Madame [W] [I] épouse [G] restent redevables de la somme de 173,37 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2025, mensualité d’avril 2025 inclus.

Monsieur [U] [G] et Madame [W] [I] épouse [G] seront donc condamnés à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT la somme de 173,37 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2025, mensualité d’avril 2025 comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au regard de la solution apportée du litige il convient en l’espèce de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT de ses demandes de résiliation du bail conclu le 7 octobre 2016 avec Monsieur [U] [G] et Madame [W] [I] épouse [G] portant sur un garage situé [Adresse 5] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [W] [I] épouse [G] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT la somme de 173,37 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2025, mensualité d’avril 2025 comprise ;

DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT du surplus de ses demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection