COUR D’APPEL DE [Localité 13]

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N° RG 21/04804 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NNAP

Pôle Civil section 2

Date : 23 Janvier 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [A], venant aux droits de Madame [W] [A] en sa qualité d’héritier

né le 16 Août 1968 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 6]

Madame [N] [A], venant aux droits de Madame [W] [A] en sa qualité d’héritiere

née le 07 Novembre 1971 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 8]

Monsieur [V] [A], venant aux droits de Madame [W] [A] en sa qualité d’héritier

né le 10 Novembre 1977 à [Localité 14], demeurant [Adresse 11]

Monsieur [D] [I], demeurant [Adresse 10]

Madame [U] [B], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [O] [H],

demeurant [Adresse 9]

Madame [X] [J], demeurant [Adresse 4]

Madame [C] [G], demeurant [Adresse 7]

formant ensemble, l’indivision [I]

tous représentés par Maître Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

SARL SUPREME venant au droit de la Société NATURE selon fusion/absorption, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 400 673 364, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Claire LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Cécilia FINA-ARSON

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 14 Novembre 2024

MIS EN DELIBERE au 23 Janvier 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 23 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [A], Madame [N] [A] et Monsieur [V] [A] sont les héritiers de Madame [W] [A]. Ils forment avec Monsieur [D] [I], Madame [U] [B], Monsieur [O] [H], Madame [X] [J] et Madame [C] [G], l’indivision [I], propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 2] (34) et comprenant notamment un local commercial.

Selon bail commercial en date du 24 juin 2003, renouvelé le 1er avril 2015, la SARL NATURE a loué ce local moyennant un loyer mensuel initial de 1.715,50 euros, outre 44,34 euros de charges.

En 2019, la société NATURE a fusionné avec la SARL SUPREME.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2021, l’indivision [I] a fait signifier à la société SUPREME un commandement de payer la somme principale de 8.810,16 euros d’arriérés de loyers et charges, arrêté au 20 septembre 2021 et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Selon acte de commissaire de justice délivré à étude le 16 novembre 2021, l’indivision [I] a fait assigner la société SUPREME devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment de voir constatée la résiliation du bail et de voir ordonner l’expulsion, outre la condamnation en paiement.

***

Selon dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2024, l’indivision [I] demande au Tribunal de :

— constater, à titre principal, la résiliation du bail au 02 novembre 2021 et ordonner en conséquence l’expulsion de la société SUPREME des lieux, et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’aide de la force publique,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à la date de l’assignation et ordonner en conséquence l’expulsion de la société SUPREME,

— en tout état de cause, la débouter de ses demandes,

— la condamner à lui verser la somme de 71.040,91 euros au titre de son occupation jusqu’au mois de septembre 2024 inclus et la somme 1.898,47 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle pour toute nouvelle mensualité à courir à partir du mois d’octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clefs,

— la condamner aux dépens, en ceux compris le coût du commandement, et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2023, la SARL SUPREME demande au Tribunal de :

— débouter l’indivision [I],

— se déclarer, in limine litis, incompétent au profit du juges des référés,

— prononcer l’inapplicabilité de la clause résolutoire ainsi que la nullité et l’inefficacité du commandement de payer visant ladite clause et de débouter l’indivision [I],

— ou, subsidiairement, de suspendre la résiliation et les effets de la clause résolutoire invoquée par les requérants et lui accorder des délais pour s’acquitter de sa dette moyennant 24 loyers mensuels égaux ces délais devant être accordés rétroactivement si les causes du commandement devaient être réglées hors du délai imparti mais avant que la décision n’intervienne,

— débouter purement et simplement l’indivision [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions sur la résiliation du bail,

— sur les loyers, dire que la somme due s’élève à 27.316,76 euros et l’autoriser à s’acquitter de sa dette moyennant 24 versements,

— écarter l’exécution provisoire,

— condamner solidairement les membres de l’indivision aux dépens et à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

La clôture est intervenue le 05 novembre 2024 par ordonnance du même jour.

A l’audience de juge unique du 14 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence matérielle

Le bail signé par les parties énonce, au sein de sa clause résolutoire : « le juge des référés étant compétent, en cas de besoin pour ordonner l’expulsion du PRENEUR ».

Il contient également en page 6 une clause intitulée « ARTICLE IX – ATTRIBUTION DE JURIDICTION » qui stipule : « Pour tous litiges survenant dans l’interprétation ou l’exécution du présent bail, les parties conviennent expressément de porter leur différent devant les tribunaux de [Localité 13] ».

Ainsi, la clause du bail spécifiquement relative à la compétence des juridictions n’a prévu qu’une compétence territoriale. La clause résolutoire quant à elle ne comporte pas d’exclusivité de compétence pour le juge des référés de sorte que les parties pouvaient saisir directement la juridiction du fond, qui est par ailleurs compétente.

Par conséquent, l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Le bail signé le 24 juin 2003 par l’indivision [I] et la SARL NATURE devenue la SARL SUPREME stipule page 6, en son article intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE » que : « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer en ce compris les échéances du droit d’entrée ou de l’inexécution de l’une quelconque des dispositions énoncées au présent bail et après UN MOIS à compter d’une simple mise en demeure restée sans effet de payer ou d’exécuter la disposition en souffrance, contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention de se prévaloir de cette clause, le présent bail sera résilié immédiatement et de plein droit si bon semble au BAILLEUR sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité. »

Par acte de commissaire de justice délivré à personne morale le 1er octobre 2021, l’indivision [I] a fait délivrer un commandement de payer en principal la somme de 8.810,16 euros à la SARL SUPREME, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Sur la régularité du commandement de payer

Selon la SARL SUPREME, ce commandement serait irrégulier pour plusieurs motifs, qui ne pourront tous qu’être écartés. En effet, le commandement expose clairement la demande de paiement formée par la bailleresse, mentionne bien le délai d’un mois laissé au preneur pour régulariser la situation et comporte en annexe un décompte détaillé des sommes sollicitées. Il a donc permis à la SARL SUPREME de comprendre et prendre la mesure de ce qui lui était demandé.

Par ailleurs, selon l’article 1er de l’ordonnance 2020-317 du 25 mars 2020 « Il est institué, jusqu’au 31 décembre 2021, un fonds de solidarité ayant pour objet le versement d’aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation. »

Les personnes citées à l’article précédent peuvent bénéficier, si elles remplissent certaines conditions fixées par décret, notamment des dispositions de l’article 4 de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 qui précise que les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L 622-14 et L 641-22 du Code de commerce. Ces dispositions s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.

Cependant, la SARL SUPREME ne produit aucune pièce de nature à justifier que les dispositions précitées lui sont applicables puisqu’elle ne justifie pas avoir bénéficié ni même avoir été accessible au bénéfice du fonds de solidarité.

Par conséquent, le commandement de payer est parfaitement régulier.

Sur l’exception d’inexécution

Selon l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique comme le bail permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne.

La locataire invoque l’exception d’inexécution contractuelle, estimant que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance, ce qui justifierait le non-paiement des loyers.

Dans l’ordonnance de référés du 03 mars 2022, le juge a indiqué, pour rejeter la demande de consignation des loyers : « Il ne résulte pas des photographies jointes au constat d’huissier que le dégât des eaux affecterait des locaux accessibles ou visibles de la clientèle du magasin ; qu’a fortiori, la SARL SUPREME n’établit pas être, comme elle l’affirme, dans l’impossibilité d’exploiter son fonds depuis le 14 avril 2020 conformément à sa destination ».

Par ailleurs, il résulte du rapport d’expertise rendu le 10 juillet 2022, à l’issue de la mesure ordonnée par l’ordonnance de référés précitée que l’expert a conclu : « Après étude attentive des pièces transmises, des dires et observations des présents, il ne peut être attribué de responsabilité à l’une quelconque des parties, s’agissant d’une défaillance technique due à l’obsolescence du matériel. »

Par conséquent, il résulte de ces éléments que la bailleresse n’a commis aucune faute et qu’il ne peut lui être reproché aucun manquement relativement à ce dégât des eaux.

Dès lors, la locataire ne peut se fonder sur l’exception d’inexécution contractuelle pour s’exonérer du paiement de ses loyers, totalement interrompu depuis le mois de mai 2022.

***

En conclusion, tenant la régularité du commandement de payer du 1e octobre 2021 demeuré infructueux pendant plus d’un mois, et l’absence d’exception d’inexécution, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 novembre 2021, date de résiliation dudit bail.

Sur les conséquences de la résiliation

À compter de la résiliation du bail, la SARL SUPREME, devenue occupante sans droit ni titre, ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. Elle sera également tenue, à compter de la même date, de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, en appliquant donc les indexations, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande en paiement

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats et qui ne sont pas contestés, que la SARL SUPREME est redevable, selon décompte arrêté au 02 novembre 2021, jour de la résiliation du bail, de la somme de 12.329,84 euros.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme à l’indivision [I].

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL SUPREME sollicite le bénéfice de cette mesure sans cependant produire un quelconque élément d’explication ou une quelconque pièce sur sa situation.

Sa demande ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, la SARL SUPREME, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SARL SUPREME sera condamnée à payer la somme de 1.000 euros l’indivision [I] sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

REJETTE l’exception d’incompétence,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2003 entre l’indivision [I] et la SARL NATURE devenue la SARL SUPREME, concernant un local situé [Adresse 1] à [Adresse 12] (34), sont réunies à la date du 02 novembre 2021,

DÉCLARE en conséquence la SARL SUPREME occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 02 novembre 2021,

DIT qu’à défaut pour la SARL SUPREME d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

FIXE au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, soit :

—  1.715,5 euros par mois de novembre 2021 à mars 2022 inclus,

—  1.756,98 euros par mois d’avril 2022 à mars 2023 inclus,

—  1.818,47 euros par mois d’avril 2023 à mars 2024 inclus,

—  1.882,12 euros par mois depuis le mois d’avril 2024,

l’indemnité mensuelle d’occupation que la SARL SUPREME devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 02 novembre 2021, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, et la CONDAMNE à payer cette somme à Monsieur [P] [A], Madame [N] [A], Monsieur [V] [A], Monsieur [D] [I], Madame [U] [B], Monsieur [O] [H], Madame [X] [J] et Madame [C] [G],

CONDAMNE la SARL SUPREME à payer à Monsieur [P] [A], Madame [N] [A], Monsieur [V] [A], Monsieur [D] [I], Madame [U] [B], Monsieur [O] [H], Madame [X] [J] et Madame [C] [G], la somme de 12.329,84 euros représentant l’arriéré de loyers et charges dus au 02 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 02 novembre 2021,

REJETTE la demande de délais de paiement,

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de la SARL SUPREME,

CONDAMNE la SARL SUPREME aux dépens,

CONDAMNE la SARL SUPREME à payer à Monsieur [P] [A], Madame [N] [A], Monsieur [V] [A], Monsieur [D] [I], Madame [U] [B], Monsieur [O] [H], Madame [X] [J] et Madame [C] [G] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL SUPREME de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 23 janvier 2025, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Françoise CHAZAL Cécilia FINA-ARSON