TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 février 2025 prorogée au 06 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : Madame BOINE, Greffier lors du délibéré

Madame TERRAL Flora lors des débats

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2025

à M. [W]

à Mme [L] [E]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05891 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PPG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 3]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [W]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [X] [L] [E]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 25 septembre 2023, la société 3F SUD a donné à bail à Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] un appartement situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, le 19 juin 2024, la SA 3F SUD a fait signifier à Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] un commandement de payer la somme de 3.939,20 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 20 septembre 2024, la SA 3F SUD a attrait Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire, subsidiairement prévoir une clause irritante en cas d’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion immédiate des preneurs et de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] à lui payer :* la somme provisionnelle de 5.514,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, somme à parfaire ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer avec charges, révisable, due jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 7 novembre 2024, l’affaire a été plaidée.

Lors des débats, la SA 3F SUD, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 6.197,92 euros au 5 novembre 2024. Elle s’est opposé à tout délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire en soulignant l’absence de reprise de paiement des loyers courants et un unique règlement des locataires en mars 2024, depuis leur entrée dans les lieux.

Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] ont comparu en personne pour demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils ont confirmé ne pas avoir réglé les derniers loyers avant l’audience. Ils ont déclaré 2.100 euros de salaire pour Monsieur et l’absence d’activité professionnelle pour Madame, ainsi que 3 enfants à charge.

Aucun rapport de diagnostic social et financier des locataires n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 6 février 2025, prorogé au 6 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA 3F SUD justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

En l’espèce, le bail a été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions mais prévoit que la clause résolutoire (article 9) ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer la somme de 3.939,20 euros, visant cette clause a été signifié aux locataires le 19 juin 2024 mais vise le délai légal de six semaines. Lorsque le bail contient une stipulation plus favorable au locataire que ce que dispose la loi nouvelle, alors il est constant que le contrat l’emporte sur celle-ci.

Il résulte des décomptes des locataires que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai des deux mois stipulé. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont donc réunies à la date du 19 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] confirment ne pas avoir repris le paiement des loyers courants avant l’audience. Ils ne peuvent donc bénéficier des dispositions précitées.

Dès lors, la demande de délais de paiement dérogatoires et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Partant, Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] sont occupant sans droit ni titre depuis le 19 août 2024. Il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les mêmes indices et modalités de révision que ceux prévus au bail résilié ; et de condamner solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] en qualité de co-titulaires du bail, à son paiement, soit un montant de 800,99 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 5 novembre 2024 que Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] restaient devoir la somme de 6.197,92 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] n’ont contesté ni le principe ni le montant de cette dette. Ils n’ont pas apporté la preuve de paiements libératoires. Ils seront par conséquent condamnés solidairement en qualité de co-titulaires du bail et conformément à la clause de solidarité stipulée, à payer à la SA 3F SUD cette somme à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.939,20 euros à compter du commandement du 19 juin 2024, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation et des ressources déclarées par les défendeurs, de la qualité de la bailleresse, il sera fait droit à la demande de délais de paiement sur 24 mois, dans les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer.

La position économique des parties exige, en équité, à débouter la SA 3F SUD de sa demande au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2023, entre la société 3F SUD d’une part, Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 août 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] de leur demande de délais de paiement dérogatoires et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 3F SUD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] solidairement à verser à la SA 3F SUD, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 800,99 euros, révisable selon les mêmes indices et modalités que ceux prévus au bail résilié, due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] à verser à la SA 3F SUD, à titre provisionnel, la somme de 6.197,92 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.939,20 euros à compter du commandement du 19 juin 2024, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 258 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

RAPPELONS que la décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA 3F SUD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [W] et Madame [X] [L] [E] in solidum aux entiers dépens, en ce inclus le coût des commandements de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président