COUR D’APPEL DE [Localité 4]

TOTAL COPIES 6

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

2

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° RG 21/01736 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NDUB

Pôle Civil section 2

Date : 15 Mai 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PISCINE PLUS inscrite au RCS sous le numéro 422 491

654, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C.I. AUX PORTES DE L’AUBRAC, inscrite au RCS sous le numéro 379 871 965, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité à ce siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Karine ESPOSITO

Juge unique

assisté de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 20 Mars 2025

MIS EN DELIBERE au 15 Mai 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 15 Mai 2025

Rappel des faits et de la procédure

Par acte du 1er janvier 1999, un bail commercial entre la SCI EROS, bailleresse, et la SARL PISCINE PLUS, preneuse, a été conclu à compter du 1er février 1999 pour une durée de neuf ans, soit jusqu’au 31 janvier 2008.

Ce bail a pour objet des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], d’une surface de 320 m² consistant en un hall d’exposition de vente, d’un bureau ainsi que la jouissance de la façade centrale ainsi que l’occupation d’un parking d’une surface de 500 m² environ

Le bail s’est poursuivi au-delà de son terme contractuel par tacite prolongation

Entre temps, la SCI EROS bailleresse est devenue la SCI AUX PORTES DE L’AUBRAC qui est venue aux droits de la première.

Par acte du 11 juillet 2019, la SARL PISCINE PLUS, n’ayant pas reçu de congé avec offre de renouvellement de bail et désirant se maintenir dans les lieux, a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2019.

Par acte en date du 25 septembre 2019, la SCI AUX PORTES DE L’AUBRAC a notifié son refus de renouvellement et son refus d’indemnité d’éviction arguant d’un motif grave et légitime au sens de l’article L 145-17 du Code de commerce.

***

Par assignation du 19 avril 2021, la SARL PISCINE PLUS a saisi le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir :

A titre principal :

— Dire et juger que le congé délivré le 25 septembre 2019 au prétexte d’un manquement qui serait constitué par la création d’une mezzanine est nul et de nul effet, faute d’avoir été précédé d’une mise en demeure délivrée un mois avant la délivrance dudit congé et ce en violation des dispositions de l’article L145-17 du Code de commerce,

A titre subsidiaire :

— Dire et juger que la SCI AUX PORTES DE L’AUBRAC ne justifie d’aucun motif grave et légitime à l’encontre du locataire,

en conséquence :

— Dire et juger que le bail commercial se poursuit entre la SCI AUX PORTES DE L’AUBRAC, bailleresse, et la SARL PISCINE PLUS, preneuse,

A titre infiniment subsidiaire :

Si par extraordinaire la juridiction de céans faisait droit au refus de renouvelelment de bail commercial de la SCI AUX PORTES DE L’AUBRAC :

— Constater qu’une indemnité d’éviction est due à la SARL PISCINE PLUS,

— Condamner la SCI AUX PORTES DE L’AUBRAC à porter et payer à la SARL PISCINE PLUS la somme de 835 000 € décomposée comme il suit :

* 750 000 € au titre d’indemnité d’éviction,

* 60 000 € au titre des frais de réinstallation,

* 25 000 € au titre des frais de déménagement, des frais et droits de mutation liés à l’achat du nouveau fonds,

* éventuelle indemnité de licenciement due aux salariés car l’éviction entraînera nécessairement le licenciement d’une partie du personnel,

— Condamner la SCI AUX PORTES DE L’AUBRAC à porter et payer à la SARL PISCINE PLUS la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Par jugement du 27 juin 2023, le Tribunal judiciaire de Montpellier qui a :

— Dit que le congé du 25 septembre 2019 est dépourvu de motif mais a produit ses effets à compter du 1er octobre 2019,

— Dit que la SCI AUX PORTES DE L’AUBRAC devra payer une indemnité d’éviction à la SARL PISCINE PLUS,

— Ordonné, avant de dire droit, une expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et commis Monsieur [L] pour y procéder,

— Fixé la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert et mise à la charge de la SARL PISCINE PLUS à la somme de 2000 €,

— Fixé à la charge de la SARL PISCINE PLUS une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux,

— Rappelé l’exécution provisoire.

***

La SARL PISCINE PLUS a déposé la consignation mise à sa charge soit 2000 €, le 3 août 2023.

L’expert judiciaire Monsieur [L] a convoqué les parties pour une première réunion le 13 octobre 2023.

Par acte extrajudiciaire du 3 novembre 2023, la SCI AUX PORTES DE L’AUBRAC a signifié à sa locataire la SARL PISCINE PLUS, un acte de repentir aux termes duquel elle ne refusait plus le renouvellement du bail.

L’expert a déposé son rapport définitif.

***

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 7 novembre 2024, la SARL PISCINE PLUS sollicite du Tribunal :

— Juger qu’en l’état de la notification par acte extrajudiciaire du 3 novembre 2023 d’un acte de repentir aux termes duquel la SCI AUX PORTES DE L’AUBRAC a exprimé sa renonciation au bénéfice de son acte du 25 septembre 2019, la procédure initiée par la SARL PISCINE PLUS par assignation du 19 avril 2021 et le jugement du 27 juin 2023 ayant dit que le congé du 25 septembre 2019 est dépourvu de motifs mais a produit ses effets à compter du 1er octobre 2019 n’ont plus d’objet ni de cause,

— Condamner la SCI AUX PORTES DE L’AUBRAC à porter et payer à la SARL PISCINE PLUS :

—  6 000 € à titre de dommages et intérêts afin d’indemniser la SARL PISCINE PLUS pour avoir supporté une procédure engagée avec une légèreté blâmable lui ayant causé un préjudice du fait dans l’incertitude absolue dans laquelle elle a dû exercer son activité sociale du 27 juin 2023 au 3 novembre 2023,

—  7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner enfin la SCI AUX PORTES DE L’AUBRAC à l’intégralité des dépens de la présente procédure en ceux compris les frais d’expertise judiciaire tels que taxés par ordonnance de taxe du 20 décembre 2023,

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 16 décembre 2024, la SCI AUX PORTES DE L’AUBRAC sollicite du Tribunal :

Vu les articles L145-58 et L145-17 du Code de commerce

— Débouter la société SARL PISCINE PLUS de toutes ses réclamations,

— Écarter l’exécution provisoire en cas de condamnation,

— Condamner la SARL PISCINE PLUS au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SARL PISCINE PLUS aux entiers dépens de l’instance avec droit pour l’avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même Code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties à leurs conclusions.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025 avec une audience de plaidoirie le 20 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande indemnitaire

L’article 1104 du code civil rappelle que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon les dispositions de l’article L. 145-58 code de commerce « le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ».

Ainsi, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge pour lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail.

En l’espèce,

La SCI AUX PORTES DE L'[Adresse 3] a, par acte extrajudiciaire du 3 novembre 2023, signifié à sa locataire la la SARL PISCINE PLUS, un acte de repentir, comme cela lui est permis légalement.

Or, l’exercice du droit de repentir ne saurait en lui-même être générateur d’un préjudice, seule l’utilisation de ce droit avec une intention malveillante ou une légèreté blâmable est fautif.

La SARL PISCINE PLUS estime que l’utilisation du droit repentir pendant l’instance et à quelques jours de l’expertise suffit à démontrer une légèreté blâmable du bailleur.

Force est de constater que la lègèreté blamable reprochée à la SCI AUX PORTES DE L’AUBRAC n’est pas rapportée, de telle sorte que les demandes indemnitaires de la la SARL PISCINE PLUS seront rejetées à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions précitées, la SCI AUX PORTES DE L’AUBRAC sera condamné à verser à la SARL PISCINE PLUS la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et il n’y a lieu de l’écarter compte tenu de la nature et de l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la SARL PISCINE PLUS de sa demande indemnitaire,

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SCI AUX PORTES DE L’AUBRAC à payer à la SARL PISCINE PLUS la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI AUX PORTES DE L’AUBRAC aux entiers dépens y compris les frais d’expertise tels que taxés par ordonnance de taxe du 20 décembre 2023,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Karine ESPOSITO