TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 17/04137

N° Portalis 352J-W-B7B-CKCOL

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

03 Mars 2017

JUGEMENT

rendu le 17 Juillet 2025

DEMANDERESSE

SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE

(Société par actions simplifiée unipersonnelle )

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par Maître Laurent MARTIGNON de la SELARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0354

DÉFENDERESSE

SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES

[Adresse 14]

[Localité 15]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SELAS LPA Law, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0238

Décision du 17 Juillet 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 17/04137 – N° Portalis 352J-W-B7B-CKCOL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME et Jean-Christophe DUTON, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 17 juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 mars 2008, la Société Civile du Forum des Halles de [Localité 19], (ci-après dénommée “la SCFHP”) a donné à bail commercial à la SASU Société Nouvelle La Maille Souple (ci-après dénommée “ la SNMS”), des locaux n° 275.2 et 237, d’une superficie de 153 m² environ, situés dans le centre commercial du “Forum des Halles”, [Adresse 3] à [Localité 20].

Le bail a été consenti pour une durée de dix années commençant à courir à compter du 1er janvier 2008, pour l’exploitation d’une activité principale de vente de tout article de textile, notamment de prêt-à-porter et vêtements pour enfants sous l’enseigne “ Petit Bateau”.

Dans le cadre d’un projet de transfert d’exploitation de la SNMS, les parties ont conclu le 30 septembre 2013, un protocole de résiliation anticipée du bail et par acte séparé, une promesse unilatérale de bail portant sur les locaux n° 242 A (nouvelle surface de vente) d’une surface de 135 m² environ, et n° 275.2 (réserve déjà louée précédemment), situés au niveau -2 du centre commercial.

La promesse unilatérale de bail comprenait une condition suspensive imposant la libération du local à louer par son occupant de l’époque, avant le 31 décembre 2015. La condition ayant été levée avant cette date, les parties ont conclu un nouveau bail le 3 avril 2014 à effet au jour de la délivrance de la coque, qui est intervenue le 12 septembre 2014, selon procès-verbal de livraison en date du même jour.

Ce nouveau bail a été consenti pour une durée de 10 ans à compter de la livraison du local pour l’exploitation d’une activité de “vente de tous les articles d’équipement et/ou d’entretien de la personne, notamment, vêtements, chaussures pour l’homme, la femme, l’enfant ainsi que tous les accessoires s’y rapportant (lunettes, montres…)”.

Le magasin a ensuite été ouvert au public le 25 octobre 2014, après la réalisation de travaux, ayant débuté au mois de décembre 2010, sous la maîtrise d’oeuvre de la Ville de [Localité 19], propriétaire de différents volumes et titulaires de droits réels sur certaines parties de l’ensemble immobilier dans lequel est situé le centre commercial, et qui a confié à la société d’économie mixte PariSeine, (ci-après dénommée la SEM PariSeine), la maîtrise d’ouvrage déléguée de l’opération de réaménagement du site parisien des Halles.

Préalablement au commencement des travaux, la Ville de Paris et la RATP ont saisi le juge des référés du tribunal administratif de Paris, afin de nomination d’un expert en vertu de l’article R.532-2 du code de justice administrative, avec mission d’effectuer toutes constatations relatives à l’état des immeubles susceptibles d’être affectés par le chantier, ainsi qu’aux causes et à l’étendue des dommages qui surviendraient pendant la durée de celui-ci.

Par deux ordonnances des 26 avril 2010 et 4 mai 2010, le juge des référés du tribunal administratif a nommé Messieurs [R] et [Y] avec pour mission :

“1°/de décrire l’état actuel des immeubles situés 9- 10-11 -11 bis – 12-14-16-17-19-20 -21 – [Adresse 9], [Adresse 4], [Adresse 11] [Adresse 13], [Adresse 6] [Adresse 16] [Adresse 5] [Adresse 17] [Adresse 1] [Adresse 12] [Adresse 8] [Adresse 10], la paroi moulée.

2°/ de constater pour les mêmes immeubles, s’il y a lieu au cours des travaux effectués sous la maîtrise d’ouvrage de la Régie autonome des transports parisiens, et en tout état de cause au terme desdits travaux, si ces immeubles ont été affectés de dommages et, dans l’affirmative, de déterminer leur étendue et leurs causes.”

Par deux ordonnances des 19 et 21 mai 2010, le juge des référés a nommé M. [C] en remplacement de M. [R].

Invoquant des désordres techniques et des défauts de commercialité subis dans les deux cellules exploitées dans le centre commercial du Forum des Halles, la SNMS, par assignation délivrée le 23 septembre 2015 à la SCFHP, a sollicité la désignation d’un expert technique et d’un expert financier ayant pour mission d’apprécier la cause des désordres, les responsabilités encourues ainsi que les préjudices subis.

Par ordonnance de référé rendue le 10 décembre 2015, le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Paris a désigné, en qualité d’experts judiciaires, M. [Y] pour le volet technique du dossier et M. [J], pour la partie financière et commerciale, lequel a été remplacé en cours d’expertise par M. [T].

Par acte d’huissier du 3 mars 2017, la SNMS a assigné la SCFHP devant le tribunal de grande instance de Paris pour solliciter, à titre principal, un sursis à statuer dans l’attente du dépôt des rapports d’expertise et, à titre subsidiaire, la condamnation de la SCFHP à l’indemniser des préjudices matériels et financiers consécutifs aux troubles de jouissance subis dans les locaux loués.

Par ordonnance rendue le 5 décembre 2017, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer jusqu’au dépôt des rapports d’expertise.

M. [Y] a déposé son rapport d’expertise le 19 février 2018 et M. [T] le 23 décembre 2019.

Les deux experts ont conclu au fait que la SNMS avait subi des préjudices tant matériels que financiers dont les quantum ont été chiffrés. M. [Y] a toutefois déposé son rapport “en l’état” faisant valoir s’être heurté tout au long de l’expertise à un “grave problème de traçabilité des événements qui ont conduit aux désordres”

La SNMS a notifié par RPVA des conclusions n°3 en ouverture de rapport le 30 septembre 2021, demandant en substance au tribunal de condamner la société SCFHP à lui payer diverses sommes au titre de détériorations de marchandises, de travaux réparatoires et conservatoires, du trouble de jouissance subi dans l’ancien et le nouveau local, des frais d’expertise, d’assistance et représentation lors des opérations d’expertise.

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 22 mai 2021, la société SCFHP a demandé au tribunal de dire et juger que la SNMS avait renoncé à tout recours à son encontre, de la débouter de toutes ses demandes dirigées contre elle tant au titre des désordres matériels que des désordres immatériels, le rapport d’expertise imputant l’essentiel des sinistres subis par la SNMS aux travaux de restructuration réalisés par la Ville de Paris et aucun élément de preuve de la responsabilité de la SCFHP n’étant rapporté ; subsidiairement, de la condamner pour le seul préjudice généré par les coulures d’eau sur la devanture du magasin et plus subsidiairement encore de limiter à 20% sa responsabilité au titre des désordres matériels et du préjudice matériel subi.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2022, la date des plaidoiries étant fixée au 11 avril 2023.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 mars 2023, la société SCFHP a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture faisant valoir que les parties avaient signé le 7 décembre 2022 un protocole valant avenant au bail prévoyant une clause de renonciation à tout recours ou action au titre des relations contractuelles résultant du bail à l’encontre de la SCFHP.

Par ordonnance rendue le 11 avril 2023, le juge de la mise en état a fait droit à cette demande, retenant que “la conclusion d’un tel protocole qui, d’une part, modifie le contrat de bail liant les parties objet du litige dans la présente instance, d’autre part, comporte une clause de renonciation à recours de la part du preneur, nécessitant d’en apprécier le sens et la portée, constitue un élément nouveau susceptible de modifier de façon substantielle la situation procédurale des parties et caractérise ce faisant une cause grave justifiant de révoquer l’ordonnance de clôture du 17 mars 2022.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 octobre 2023, la SNMS demande au tribunal de :

“DIRE ET JUGER la Société Nouvelle La Maille Souple est recevable et fondée en ses demandes, fins et prétentions,

DEBOUTER la Société Civile Du Forum des Halles de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

DIRE ET JUGER que les travaux de restructuration du Centre Commercial du Forum des Halles, en raison de leur ampleur et de leur durée, ont occasionné à la Société Nouvelle La Maille Souple d’importants troubles de jouissance dans l’exploitation de ses locaux commerciaux donnés à bail par la Société Civile Du Forum des Halles,

DIRE ET JUGER que la Société Civile Du Forum des Halles en vertu d’un bail conclu le 31 mai 2008 avec la Société Nouvelle La Maille Souple a manqué à son obligation de délivrance et n’a pas assuré la jouissance paisible des lieux loués à la Société Nouvelle La Maille Souple au sens des articles 1719 et suivants du Code Civil,

En conséquence,

— CONDAMNER la Société Civile Du Forum des Halles à payer une somme de 2.422€ à la Société Nouvelle La Maille Souple au titre des détériorations de marchandises subies par cette dernière ;

— CONDAMNER la Société Civile Du Forum des Halles à payer une somme de 12.138€ H.T à la Société Nouvelle La Maille Souple au titre des travaux réparatoires et conservatoires déjà financés par cette dernière,

— CONDAMNER la Société Civile Du Forum des Halles à payer une somme de 56.389,28 € H.T € à la Société Nouvelle La Maille Souple au titre des travaux réparatoires devant être exécutés;

CONDAMNER la Société Civile Du Forum des Halles au paiement d’une somme de 296.004 € au titre des troubles de jouissances subis par la Société Nouvelle De La Maille Souple dans son ancien local ;

CONDAMNER la Société Civile Du Forum des Halles au paiement d’une somme de 62.801 € au titre des troubles de jouissances subis par la Société Nouvelle De La Maille Souple dans son local actuel ;

CONDAMNER la Société Civile Du Forum des Halles à payer à la Nouvelle La Maille Souple la somme de 62.417,00 € au titre des frais d’expertise qu’elle a avancés ;

CONDAMNER la Société Civile Du Forum des Halles à payer à la Nouvelle La Maille Souple la somme de 16.343.45 € au titre des frais d’assistance et de représentation qu’elle a dû exposer pour assurer sa défense dans le cadre des opérations d’expertise;

CONDAMNER la Société Civile Du Forum des Halles au versement d’une somme de 30.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens;ORDONNER la capitalisation des intérêts dus à ce jour, pour une année entière, dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil, et ce à compter de la date de la délivrance de l’acte introductif d’instance ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 septembre 2023, la SCI du Forum des Halles de [Localité 19] demande au tribunal de :

“- DIRE ET JUGER que la SNMS a renoncé à tout recours à l’encontre de la SCFHP,

— DEBOUTER, en conséquence la SNMS de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— DIRE ET JUGER qu’en tout état de cause le rapport de Monsieur [Y] impute l’essentiel des sinistres subis par la SNMS aux travaux de restructuration réalisés par la Ville de [Localité 19] et la SEM [Localité 19] Seine ; aucun élément de preuve permettant d’en imputer la responsabilité à la SCFHP n’étant rapporté ;

— DIRE ET JUGER, en conséquence, que la SCFHP ne peut encourir de responsabilité à l’égard de son locataire, la SNMS, à raison de dommages causés par les travaux publics de la Ville de [Localité 19], sur quelque fondement juridique que ce soit, et que seule la Ville de [Localité 19] et son maître d’ouvrage délégué la SEM [Localité 19] Seine doivent répondre de ces dommages et réparer les préjudices causés ;

— DEBOUTER en conséquence la société SNMS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la SCFHP, tant au titre des désordres matériels que des désordres immatériels ;

— CONDAMNER la société SNMS en tous les dépens de l’instance ;

Et si par extraordinaire, le Tribunal retenait la responsabilité de la SCFHP,

— Concernant les désordres matériels :

A titre subsidiaire,

— DIRE ET JUGER, que la SCFHP ne peut être condamnée que pour le préjudice généré par les coulures d’eau sur la devanture du magasin ;

— CONDAMNER, en conséquence, la SCFHP au paiement de la somme de 820€ pour la mise en sécurité du sol et à la somme de 350 € pour l’établissement d’un procès-verbal de constat d’huissier ;

A titre infiniment subsidiaire,

Concernant les désordres matériels :

— LIMITER la responsabilité de la SCFHP à 20 % de son préjudice au titre des désordres matériels subis et ce conformément à la répartition établie par l’Expert [Y] ;

— Concernant le préjudice immatériel :

— LIMITER la responsabilité de la SCFHP à 20 % du préjudice immatériel subi par la SNMS;

En tout état de cause,

— DEBOUTER la SNMS de toute demande d’indemnisation du chef de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des frais qu’elle a supportés.”

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 novembre 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 8 avril 2025 puis mise en délibéré au 10 juillet 2025, prorogé au 17 juillet 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur la portée du protocole d’accord conclu le 7 décembre 2022 et ses effets.

En réplique aux demandes indemnitaires formées par la SNMS, la société SCFHP se prévaut, en l’état de ses dernières conclusions, du “protocole valant avenant au bail conclu entre les parties” aux termes duquel selon elle, la SNMS a expressément confirmé qu’au jour de la signature du protocole, elle n’avait aucun motif de recours de réclamation à l’encontre de la bailleresse et qu’elle renonçait à tout recours ou action au titre de l’ensemble des relations contractuelles résultant du bail en vigueur à son encontre ou à l’encontre de son mandataire, la société [Adresse 18].

La SNMS rétorque en substance que le protocole n’est pas applicable au présent litige, n’ayant qu’une portée limitée à l’objet qu’il règle, à savoir la question des loyers dus pendant la période de crise sanitaire. Elle précise que ni le préambule, ni le corps du protocole ne comportent la moindre référence au litige en cours et qu’une transaction doit être interprétée strictement.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil dans sa rédaction applicable au protocole en litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Liminairement, il est acté que les parties ne discutent ni la régularité, ni la validité du protocole signé le 7 septembre 2022.

L’acte en litige, intitulé “protocole valant avenant au bail”, prévoit en son préambule les circonstances de sa conclusion à savoir : que le preneur connaissant des difficultés financières s’est rapproché du bailleur pour solliciter des aménagements temporaires de son bail, que le bailleur qui connaît également des difficultés financières, a toutefois accepté de considérer la demande du preneur, dans un esprit partenarial et qu’ainsi, après négociation, les parties ont conclu l’accord.

Il est prévu dans l’acte qu’à titre exceptionnel et temporaire, le bailleur consent au preneur un abattement à valoir sur le loyer de base facturé d’un montant de 18.762,88 euros HT, montant imputé sur le loyer facturé au titre de l’échéance du 1er trimestre 2022 sous forme d’un avoir, et que cet abattement est consenti par le bailleur en contrepartie notamment du règlement et du parfait encaissement de “la Somme” dans les 8 jours de la signature de l’acte (ladite somme est fixée dans une annexe indiquée comme faisant partie intégrante de l’accord mais pourtant non versée au dossier.)

Du fait des concessions réciproques consenties entre elles, l’acte constitue une transaction au sens de l’article 2044 et suivants du code civil et en particulier de l’article 2052 aux termes duquel les transactions ont autorité de la chose jugée en dernier ressort entre les parties et ne peuvent être attaquées que pour cause d’erreur de droit ou de lésion.

Il résulte des articles 2048 et 2049 du même code que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ; les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

En outre, l’interprétation rendue nécessaire lorsque le tribunal doit analyser une transaction ni claire, ni précise, parce qu’elle implique une abdication du droit d’agir en justice, doit faire l’objet d’une interprétation restrictive au profit de la partie qui renonce.

L’article 2 de l’acte en litige stipule :

“ Il est précisé que le Bailleur consent aux présentes compte tenu de la confirmation expresse par le Preneur de l’absence, à ce jour, de tout motif de réclamation à son encontre au titre du Bail, notamment au titre des loyers et des charges calculés et facturés par le Bailleur, à l’exclusion des charges non encore redditionnées à la date de signature des présentes.

En conséquence, le Preneur confirme renoncer à tout recours ou action au titre des relations contractuelles résultant du Bail en vigueur à l’encontre du Bailleur et/ou de son Mandataire, la Société [Adresse 18]. A titre de réciprocité, le Bailleur confirme renoncer dans les mêmes conditions à tout recours ou action au titre de relations contractuelles résultant du Bail en vigueur, à l’encontre du Preneur, sous réserve de la parfaite exécution du protocole.”

Nonobstant l’emploi des termes“tout recours ou action au titre des relations contractuelles résultant du Bail en vigueur”, lesquels sont très généraux, le protocole ne comporte aucune référence au présent litige et ne prévoit aucun désistement de la présente instance ; il n’est ainsi pas possible de conclure que la commune intention des parties était d’inclure la question de l’indemnisation des désordres dans l’objet de l’accord, lequel porte sur le sort des loyers dus pendant la crise sanitaire. Ceci d’autant plus que l’abattement d’un montant de 18.762,88 euros concédé par la bailleresse à raison des difficultés financières rencontrées par la SNMS est sans aucune proportion avec les enjeux du présent litige, dans lequel la société preneuse sollicite des indemnités pour plus de 500.000 euros.

Dès lors, le protocole signé le 7 septembre 2022 ne saurait faire échec à l’action en indemnisation diligentée par la SNMS dans le cadre de la présente instance.

Sur les clauses de non recours insérées au protocole de résiliation du bail du 31 mars 2008, signé le 30 septembre 2013 et au bail conclu le 3 avril 2014

Pour s’opposer aux demande la SNMS, la société SCFHP se prévaut des clauses de renonciation à recours figurant dans chacun des accords conclus entre elles, à savoir le protocole de résiliation du bail du 31 mars 2008 signé le 30 septembre 2013 qui s’applique aux dommages survenus dans l’ancien local et notamment ceux apparus entre octobre 2012 et septembre 2013, et le bail conclu le 3 avril 2014 qui comporte une clause de renonciation à recours spécifique aux risques de désordres liés à la réalisation des travaux programmés par la Ville de [Localité 19]. Elle précise que ces clauses sont valables, dès lors qu’elles ne contreviennent pas à l’obligation de délivrance du bailleur, la société SCFHP ayant mis en place tous moyens pour assurer ses obligations et aucune faute ou dol ne pouvant lui être imputés; elle ajoute que la SNMS a signé le nouveau bail du 3 avril 2014 comportant une clause de renonciation à recours postérieurement à la survenance des premiers désordres subis à raison des travaux engagés par la Ville de [Localité 19], le 23 octobre 2012.

La SNMS réplique que les clauses de non-recours ne peuvent pas permettre à un bailleur de se décharger de son obligation de délivrance qui demeure une obligation essentielle. Elle soutient que la responsabilité du bailleur est engagée dès lors que les travaux réalisés dans le centre commercial occasionnent des gênes importantes qui, par leur durée ou leur ampleur, entraine une des pertes d’exploitation. Elle expose que la société SCFHP, tenue de garantir l’obligation de délivrance et la jouissance paisible à sa preneuse, ne peut s’exonérer de sa responsabilité en imputant l’ensemble des désordres à la société SEM PariSeine.

La SNMS conteste en outre la validité de la clause de non-recours du bail signé le 3 avril 2014, en ce qu’elle est limitative de droit, particulièrement du droit d’ester en justice

Sur la validité de la clause de non recours insérée dans le contrat de bail signé le 3 avril 2014

Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties comporte en ses conditions générales une clause 19 intitulée “Assurances” aux termes de laquelle, d’une part, le bailleur est tenu d’assurer les bâtiments et les installations générales et techniques du centre contre divers risques et, notamment, les dégâts des eaux et s’engage, ainsi que son assureur, à renoncer à tout recours contre le preneur, d’autre part, le preneur doit assurer à ses frais pendant toute la durée du bail “ses aménagements, son mobilier, son matériel, ses marchandises et, en général, l’ensemble de ses biens” contre divers risques et, notamment, les dégâts des eaux et s’engage à titre de réciprocité, ainsi que son assureur, à renoncer à tout recours contre le bailleur.

L’article 20 des conditions générales relatif aux “Responsabilités et recours” prévoit que le preneur, ainsi que ses assureurs, renoncent à tous recours contre le bailleur du fait des dommages résultant des risques visés au contrat et, notamment, des dégâts des eaux atteignant ses biens mais aussi en cas de “dommages matériels ou immatériels, des indemnités pour privation de jouissance ou perte d’exploitation du fait de l’interruption, totale ou partielle, de son exploitation pour quelque cause que ce soit.”

L’article 10.3 des dispositions particulières qui ajoute une renonciation à toutes actions contre le bailleur “du chef des travaux réalisés par la ville de [Localité 19]” est rédigé en ses termes :

« En parfaite connaissance des éléments, attachés au projet de réaménagement du quartier des Halles par la Ville de [Localité 19] et tels que décrits à l’exposé du présent bail sous le paragraphe 2, le Preneur déclare :

— en avoir pris toute la mesure par rapport à l’engagement qu’il prend au titre du présent bail;

— renoncer à toute action, par dérogation expresse aux articles 1719, 1722, 1723 et 1724 du Code Civil, à l’encontre du Bailleur ou de ses Mandataires du chef des travaux réalisés par la Ville de [Localité 19], tant en ce qui concerne leur réalisation qu’en ce qui concerne les modifications notamment juridiques et matérielles qu’ils vont générer au niveau du Centre Commercial.

Plus particulièrement, le Preneur fera son affaire personnelle de tout recours en réparation des troubles résultant de ces travaux directement contre la Ville de [Localité 19] et les entreprises retenues par cette dernière. Le Bailleur prêtera son concours si nécessaire. (…).”

Le paragraphe 2 de l’exposé auquel renvoie l’article 10 précité, intitulé « Le statut juridique du Centre », comporte notamment un sous-paragraphe dénommé « Le projet de réaménagement du quartier des Halles », qui évoque le projet immobilier d’ensemble, les délibérations successives du Conseil de [Localité 19] adoptées pour sa réalisation, le mandat de maîtrise d’ouvrage délégué conclu entre la Ville de [Localité 19] et la SEM PariSeine, et dresse la liste non exhaustive des travaux prévus à l’initiative de la Ville de [Localité 19] et du Pôle transport (RATP et STIF) qui « impacteront directement le Centre ».

Il est également indiqué au sous paragraphe intitulé “Contexte dans lequel s’inscrit le présent bail” que le bailleur et le preneur signent le même jour par acte séparé, un protocole de résiliation du bail du 31 mars 2008 et que le protocole et le bail sont réputés indissociables, ce qui constitue une condition essentielle et déterminante pour chacune des parties sans laquelle elles ne les auraient pas conclus.

Il est constant que les clauses de renonciation à recours sont valables et opposables au cocontractant si elles ne contreviennent pas à une obligation essentielle d’une partie. En conséquence, s’il est loisible aux parties à un bail commercial de modifier la répartition prévue par l’article 1719 et suivants du code civil, et que le bailleur peut ainsi parfaitement s’exonérer de l’ensemble des obligations de réparer et d’entretenir, cette situation doit toutefois toujours se concilier avec l’obligation, pesant sur le bailleur, de délivrance d’une chose de nature à permettre l’exercice paisible de l’activité du preneur.

En l’espèce, les clauses précitées couvrent notamment les dommages matériels et immatériels résultant des dégâts des eaux, qui sont le fondement des présentes demandes indemnitaires de la SNMS. Elles définissent de façon claire et non équivoque les conditions de leur application et contrairement à ce que fait valoir la SNMS, elles n’ont pas pour effet d’exonérer totalement la bailleresse de son obligation de délivrance de la chose louée et de son obligation de garantie de jouissance paisible ; pas plus elles ne privent pas la société de tout recours en justice.

La société SCFHP fait également valoir à juste titre que la SNMS a consenti aux clauses de renonciation à recours insérées dans le protocole de résiliation du bail du 31 mars 2008 signé le 30 septembre 2013 et dans le contrat de bail du 3 avril 2014 alors qu’elle était déjà informée des risques de troubles de jouissance pouvant être occasionnés par les travaux liés au projet de réaménagement du forum des Halles et que les premiers dommages étaient survenus le 23 octobre 2012 dans le local initial.

Dès lors, les clauses litigieuses seront déclarées licites et pouvant valablement produire leurs effets.

Pour obtenir une indemnisation, il appartient en conséquence à la SNMS de démontrer que la société SCFHP a manqué à son obligation de délivrance.

Sur l’obligation de délivrance

Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il appartient au bailleur d’apporter la preuve qu’il a rempli son obligation de délivrance et de vérifier que la chose louée peut être affectée à l’usage prévu au bail.

Toutefois, par application de l’article 1725 du code civil, le bailleur est dispensé de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués, lorsque c’est un tiers qui est, par voie de fait, à l’origine des nuisances empêchant une jouissance paisible des lieux.

Il ressort de la procédure et notamment des rapports d’expertise dont celui établi par M. [Y] et des dires échangés entre les parties que la SNMS a subi des désordres dans l’ancien local objet du bail du 31 mars 2008 comme dans le nouveau, objet du bail de 2014.

Sur les désordres

S’agissant de l’ancien local, occupé jusqu’à fin octobre 2014, plusieurs sinistres sont survenus:

— le 23 octobre 2012 sont apparus les premiers désordres d’infiltration; il ont nécessité une intervention en urgence pour la mise en sécurité électrique (100 euros) et une remise en état du plafond,

— le 21 mai 2013 : apparition d’une infiltration d’eau par le faux plafond et sur le parquet au niveau de l’entrée du magasin, nécessitant une remise en état du faux plafond (1610 euros),

— le 4 octobre 2013 : nouvelle infiltration d’eau par le plafond à l’avant du magasin (pas de perte matérielle)

— de juin à septembre 2014 : débordement des sanitaires (pas de perte matérielle)

—  10 février 2014 : infiltration d’eau par le faux plafond à l’avant du magasin,

—  10 octobre 2014 : infiltrations d’eau en boutique (pas de perte matérielle)

S’agissant du nouveau local, les désordres sont intervenus suivant la chronologie suivante :

—  31 octobre 2014 : découverte des premières infiltrations engendrant le soulèvement du parquet au fond à gauche de la boutique : nécessité de dépose de 12m2 de parquet et la repose pour 4212,60 euros,

—  8 décembre 2014 : nouveau soulèvement du parquet dans la zone avant gauche de la boutique nécessitant une mise en sécurité du sous-sol réalisée le 13 décembre 2014 pour un montant de 690 euros,

—  18 décembre 2014 : nouveau soulèvement de parquet dans la zone avant gauche de la boutique nécessitant une mise en sécurité du sous-sol réalisée le 20 décembre 2014 pour un montant de 690 euros et une réparation provisoire faite le 31 décembre 2014 pour un montant de 355 euros,

—  5 janvier 2015 : inondation en boutique -coulures d’eau sur la devanture- écoulement d’eau par le plafond – soulèvement de parquet dans la zone avant gauche de la boutique nécessitant une mise en sécurité du sol pour un montant de 820 euros et l’établissement d’un constat d’huissier pour 350 euros.

La réalité de ces désordres n’est pas contestée par la société SCFHP.

Sur l’origine des désordres et les responsabilités

M. [Y] qui a déposé son rapport en l’état indique, dans sa note aux parties faisant suite à la réunion 3 du 5 septembre 2017 (page 13) avoir pu, “grâce aux quelques pièces reçues”, “détecter certaines origines possibles de sinistres”.

Il indique que pour la boutique et la réserve, il “apparaît clairement que les infiltrations proviennent d’un joint de dilatation, conséquence des activités du chantier SEM PariSeine et du défaut d’étanchéité provisoire en superstructure, conséquence également des épisodes pluvieux. Ces infiltrations sont donc de la responsabilité de la SEM PariSeine (…) Pour la boutique proprement dite les origines possibles ne peuvent être que :

Joint de dilatation,

Réseau RIA situé à droite de la façade de la boutique

Travaux effectués de nuit par SCFHP sur les réseaux Sprinkler qui ont pu occasionner des fuites et ont pu avoir pour conséquences les désordres entre autres du parquet (…)”

En conclusion de son rapport déposé en l’état, l’expert énonce (page 28) :

“L’origine des désordres est double.

Infiltrations répétées par un joint de dilatation de l’immeuble depuis le plancher au niveau voirie. Ce plancher n’était pas hors d’eau.

L’origine étant soit les travaux du groupement d’entreprise pour SEM PariSeine, soit l’état du Forum en raison des travaux de réhabilitation qui impliquaient une possibilité de circulation des eaux de pluies par le joint de dilatation.

Soit enfin les travaux pour le compte de SCFHP sur Sprinkler et réseau du Forum.”

Il se déduit de ces conclusions qu’une grande partie des désordres est imputable à la SEM PariSeine et que l’expert n’a pas été en mesure d’affirmer sans réserve que des travaux menés par la SCFHP seraient en lien avec les désordres affectant notamment les parquets, n’ayant formulé qu’une hypothèse sur ce point.

Aucun manquement à l’obligation de délivrance n’étant suffisamment caractérisé, la SNMS sera donc déboutée de ses demandes indemnitaires dirigées contre la société SCFHP.

Sur les autres demandes

La SNMS sera condamnée aux dépens de la présente instance et déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des dispositions du présent jugement, il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déboute la SASU Société Nouvelle La Maille Souple de l’ensemble de ses demandes en paiement dirigées contre la Société Civile du Forum des Halles de [Localité 19],

Rejette la demande de la SASU Société Nouvelle La Maille Souple formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SASU Société Nouvelle La Maille Souple aux dépens de l’instance,

Dit n’y a avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

Fait et jugé à [Localité 19] le 17 Juillet 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME