COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TOTAL COPIES 3

MINIUTE NATIVEMENT NUMERIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 24/04531 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PFJH

Pôle Civil section 1

Date : 12 Mai 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [M]

né le 21 Avril 1950 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], [Adresse 3], dont le siège social est [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL STEPHANE THOMAS IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 481210300 , sise [Adresse 5] , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Maître Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING, Juge unique

assisté de Cindy VELLAYE, greffier, lors des débats et de Marjorie NEBOUT, greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 09 Mars 2026

MIS EN DELIBERE au 12 Mai 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 12 Mai 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, [K] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 7] à La Grande Motte, représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation des résolutions n°6 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2024.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 13 février 2026 [K] [M] demande au tribunal, au visa des articles 9, 14, 15, 17, 17-1A, 18, 2, 24, 25, 26, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et 7, 9, 9 bis à 11, 13, 14, 14-1, 15, 15-1, 17 et 64 du décret du 17 mars 1967, de :

condamner le syndicat des copropriétaires à communiquer, au besoin sous astreinte :

la liste à jour des copropriétaires, au jour de l’assemblée générale du 21 juin 2024,

la feuille de présence de l’assemblée du 21 juin 2024,

les mandats,

les bulletins de vote par correspondance et le justificatif de notification du bulletin de réponse par voie postale ou mail,

— annuler les résolutions n°6 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2024,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— l’exonérer de toute participation aux charges du syndicat relative à ce procès et ses conséquences indemnitaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que :

— les comptes produits par le syndicat des copropriétaires ne reflètent pas la réalité des circonstances budgétaires,

— il existe des incohérences comptables dans les extraits de comptes annexés à la convocation compte tenu de ces irrégularités, la résolution n°6 de l’assemblée générale du 21 juin 2024 doit être annulée,

— les votes concernant l’approbation des travaux de remplacement de la chaufferie sont incompréhensibles,

— la proposition tendant au remplacement de la chaufferie est inadaptée à la situation de la copropriété,

— le principe d’urgence n’est pas démontré.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 13 février 2026, le syndicat des copropriétaires, demande au tribunal de :

— débouter [K] [M] de toutes ses demandes,

à titre subsidiaire

— écarter l’exécution provisoire de droit s’il était fait droit aux demandes adverses,

— condamner [K] [M] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l‘article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes il expose notamment que :

— lors de l’assemblée générale du 18 juin 2018, les copropriétaires ont approuvé la mise à disposition des parties communes situées devant les lots commerciaux du rez-de-chaussée qui étaient jusqu’alors occupées gratuitement par les propriétaires de ces lots,

— lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2020, les copropriétaires ont été informées de la finalisation du plan de localisation des parties communes à l’usage des commerçants et de l’application, par le syndic, des indemnités d’occupation de ces parties communes à partir de l’appel de fonds du 1er janvier 2020 de manière rétroactive, aucune absence de diligences ne peut lui être reprochée,

La clôture de la procédure a été différée au 13 février 2026. A l’issue de l’audience du 9 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever que le dispositif des conclusions de [K] [M] ne mentionne aucune annulation de l’assemblée générale dans sa globalité, se contentant d’évoquer dans ses écritures d’éventuelles irrégularités concernant la tenue de l’assemblée générale justifiant sa demande de communication des pièces, celles-ci ayant par ailleurs été versées aux débats par le syndicat des copropriétaires.

Or, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente juridiction ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

➢ Sur la demande de production de pièces

S’agissant de la demande de communication des pièces, celles-ci ont été versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, la demande est dès lors sans objet.

➢ Sur la demande d’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2024

Aux termes des dispositions combinées des articles 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 14-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes, doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, et à peine de nullité de la résolution, l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

Conformément à l’article 8 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, l’état financier et le compte de gestion général sont établis sous forme de tableaux conformés aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes n°1 et 2 dudit décret.

L’état financier présente l’état des créances et des dettes. Il comporte la situation de trésorerie mentionnée à l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et fait apparaître le montant des emprunts restant dus.

Le compte de gestion général présente les charges et les produits de l’exercice. Il comprend le compte de gestion pour opérations courantes et le compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles.

L’arrêt du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires précise les règles comptables applicables.

En l’espèce, [K] [M] sollicite l’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice clos du 1er janvier au 31 décembre 2023.

Il fait notamment valoir une absence de communication des pièces et informations essentielles de nature à permettre un vote éclairé des copropriétaires et produit un certain nombre de pièces comptables ainsi qu’un document intitulé «extrait de compte des conventions collectives pour chaque année» sans explication quant aux noms et sommes apparaissant sur ce document.

Il fait également état d’incohérences, d’erreurs importantes et significatives en termes financiers, énumérant des montants et des dates d’assemblées générales ( AG 2021: 6.333,75 €, AG 2022 : 3.375 €, AG 2023 : 3.375 € AG 2024 : -12.960 €) sans aucun développement permettant de vérifier les erreurs alléguées, se contentant d’exposer que :

pour l’année 2023, il existe une différence de 12.960 € entre la somme indiquée (11.700€) et celle qui aurait dû être perçue (24.660€),

pour l’année 2022, le compte de gestion de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles indique un montant de 240.000 € alors dans cette même rubrique pour l’année 2023, cette somme a disparu.

S’agissant du différentiel de 12.960 € le document intitulé «extrait de compte des conventions collectives pour chaque année» produit à l’appui de sa contestation sans aucune explication quant aux noms et sommes apparaissant sur ce document ne peut suffire à démontrer les erreurs et incohérences alléguées.

Concernant le compte de gestion «de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles», le syndicat des copropriétaires justifie des fonds disponibles à ce titre par la production du procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juin 2018 ayant approuvé la constitution d’une avance pour travaux futurs pour un ravalement de façade à hauteur de 240.000 € sur trois années, soit 12 appels de fonds trimestriels de 20.000 € chacun à partir du 1er octobre 2019 jusqu’au 1er octobre 2021, les extraits de compte copropriétaires justifiant des 10 appels de fonds correspondants, la note d’honoraires d’étude n°1 pour un montant de 1.200 €, la facture de la société SOPREMA mentionnant le versement de la première échéance à hauteur de 7.458 € et de l’état financier après répartition (annexe 1) mentionnant la somme de 191 342 € (200.00 – 1.200 – 7.458).

Il ressort par ailleurs de la convocation à l’assemblée générale en date du 21 juin 2024, versée aux débats, que le syndic a adressé aux copropriétaires convoqués :

en annexes 1 et 1 bis l’état financier après répartition de l’exercice clos au 31 décembre 2023, reprenant également l’état financier après répartition de l’exercice précédent approuvé (1er janvier au 31 décembre 2022),

en annexe 2, le compte de gestion général de l’exercice clos (N ) du 1er janvier au 31 décembre 2023, du budget prévisionnel de l’exercice (N+1) du 1er janvier au 31 décembre 2024 en cours voté et du budget prévisionnel de l’exercice (N+2) du 1er janvier au 31 décembre 2025 à voter,

en annexe 3, le compte de gestion pour opérations courantes de l’exercice précédent approuvé (N-1) du 11er janvier au 31 décembre 2022, de l’exercice clos réalisé (N) du 1er janvier au 31 décembre 2023, du budget prévisionnel de l’exercice (N+1) du 1er janvier au 31 décembre 2024, et du budget prévisionnel de l’exercice (N+2) du 1er janvier au 31 décembre 2025,

en annexe 4, le compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel de l’exercice clos réalisés du 1er janvier au 31 décembre 2023,

en annexe 5, le compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles non clôturé à la fin de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023,

le solde des comptes copropriétaires.

Dans ces conditions, [K] [M] échouant à démontrer des irrégularités dans les comptes approuvés et un défaut de communication des pièces comptables, il convient de le débouter de sa demande d’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2024.

➢ Sur la demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2024

Il est de principe qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il incombe, par ailleurs, à celui qui allègue l’abus de majorité de la décision de l’assemblée générale de rapporter la preuve du caractère abusif de celle-ci.

En l’espèce, [K] [M] sollicite l’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 21 juin 2024 ayant approuvé le remplacement de la chaufferie, soutenant l’existence d’un abus de majorité.

Il convient de rappeler qu’au soutien d’une action en annulation d’assemblée générale, les copropriétaires peuvent invoquer la violation de toutes les règles impératives de fond ou de forme prescrites tant par le règlement de copropriété que la loi du 10 juillet 1965 en matière de convocation, de tenue, de vote des assemblées générales et de contenu des décisions adoptées ; le tribunal, saisi d’une demande d’annulation de résolution d’ assemblée générale , est seulement compétent pour exercer un contrôle du respect de ces règles sans pouvoir se substituer à l’ assemblée générale et contrôler l’opportunité des décisions prises régulièrement, sous la seule réserve de l’existence d’un abus de majorité.

Or force est de constater que [K] [M] ne soulève aucun moyen de droit de nature à conduire à l’annulation de la résolution 14 de l’assemblée générale du 21 juin 2024 ; il se contente de relever au soutien de ses demandes de prétendues irrégularités dans la tenue de l’assemblée générale sans en tirer de conséquences.

Il ne démontre pas plus en quoi ces résolutions procéderaient d’un abus de majorité, estimant la décision de remplacement de la chaufferie soumise au vote injustifié faute pour le syndicat des copropriétaires de démontrer l’urgence à engager une telle dépense alors que la copropriété est dotée de deux chaudières.

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production de fiches d’intervention aux fins de réparation de la société SEMAGEC sur la période du 6 novembre 2020 au 26 mars 2023, des pannes récurrentes de la chaufferie.

Il verse également aux débats le projet réalisé par le bureau d’études DECAEDRE mentionnant l’existence d’une chaufferie collective composée de deux chaudières, la première datant de 1970 et la seconde installée en 1984 en arrêt au jour de l’étude.

Il ressort de ce même document que ces deux chaudières, installées pour produire l’eau chaude des 140 logements et du cabinet médical de la copropriété, ont une durée de longévité de fonctionnement supérieure à la durée normale d’installations similaires s’expliquant vraisemblablement par une sollicitation modérée et font partie de générateurs d’ancienne génération de conception robuste mais à rendement peu performant et à forte consommation d’énergies. Le rapport conclut, sans pouvoir confirmer le risque imminent de rupture des générateurs existants, à l’engagement de travaux à court terme de la chaufferie collective ou à l’installation individuelle de chauffe-eau électrique aux fins d’anticiper une rupture du système de production d’eau chaude sanitaire pouvant engendrer un réel problème d’inconfort des copropriétaires.

Il n’est dès lors justifié d’aucun abus de majorité, étant à nouveau précisé que le seul fait qu’un copropriétaire ne soit pas d’accord avec la majorité des autres n’est nullement constitutif d’une irrégularité ou révélateur d’un abus de majorité.

[K] [M] échouant à rapporter la preuve que les travaux objet du litige aient été ratifiés lors de l’assemblée générale avec une intention de nuire, ou un intérêt contraire à l’intérêt collectif ou au détriment du groupe minoritaire, il convient de le débouter de sa demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 21 juin 2024.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

[K] [M] qui succombe supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie défenderesse l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure.

[K] [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

➢Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

[K] [M] succombant en ses prétentions, sa demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, permettant à un copropriétaire qui voit sa prétention déclarée fondée à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, d’être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, doit être rejetée.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DÉBOUTE [K] [M] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE [K] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.600 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [K] [M] aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.