Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 13 janvier 2026, n° 25/04480

TJ Paris 13 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Garantie des vices cachés
La cour a constaté l'existence de désordres affectant la structure du plancher, rendant le bien impropre à son usage, et a jugé que la SCI COBAB, en tant que vendeur professionnel, est tenue à la garantie des vices cachés.
Accepté
Préjudice de jouissance
La cour a reconnu le préjudice de jouissance, bien que le montant initialement demandé n'ait pas été justifié, et a fixé le préjudice à une somme inférieure.
Accepté
Préjudice moral
La cour a jugé que les démarches liées à la réalisation des travaux justifiaient une indemnisation pour préjudice moral.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé inéquitable de laisser à la charge de l'acquéreur les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 13 janv. 2026, n° 25/04480
Numéro(s) :	25/04480
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe GRUNDLER
Cabinet(s) :	SCP GRUNDLER
Parties :	S.C.I. COBAB

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 25/04480 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7MF3

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Avril 2025

JUGEMENT

rendu le 13 Janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [B] [U]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Philippe GRUNDLER de la SCP GRUNDLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0191

DÉFENDERESSE

S.C.I. COBAB

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillante

Décision du 13 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 25/04480 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MF3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Chloé GAUDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 13 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 28 mars 2023, la SCI COBAB a vendu à M. [B] [U] les lots numéros 19 et 20, consistant en deux chambres au 4ème étage, au sein d’un immeuble soumis à la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 1] à [Localité 5], pour un prix de 115000 euros.

Des désordres sont survenus affectant le plancher des deux lots.

Par lettre recommandée en date du 10 mars 2025, M. [B] [U] a, par l’intermédiaire de son avocat, adressé à la SCI COBAB une mise en demeure de payer la somme de 30000 euros en réparation de ses préjudices.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, M. [B] [U] a fait assigner la SCI COBAB, devant le tribunal judicaire de Paris aux fins d’obtenir la condamnation de la SCI COBAB à lui payer les sommes suivantes :

9070,48 euros au titre de la réduction du prix de vente,6670 euros en réparation du préjudice de jouissance,15000 euros en réparation du préjudice moral,4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Les dépens, avec distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il soutient, au visa des articles 1641, 1643 et 1644 du code civil, que l’appartement est affecté d’un vice caché répondant aux exigences des textes. Il indique que le rapport d’expertise établi par le bureau d’études 1G SOLUTIONS en date du 2 novembre 2023, à la demande du syndicat des copropriétaires, montre l’existence de défauts graves, ayant entrainé l’affaissement du plancher de l’appartement, le rendant inaccessible et donc impropre à son usage. Il ajoute que la structure du plancher n’était pas visible lors des visites en raison de la présence d’une moquette au sol, et qu’ils n’ont été découverts qu’à l’occasion des travaux, mais étaient antérieurs à la vente. Il estime que la responsabilité de la SCI COBAB, vendeur professionnel, est engagée, la clause d’exonération de garantie ne s’appliquant pas. Il ajoute que l’appartement connait des fuites et infiltrations depuis 2021, ce dont la SCI COBAB était avertie.

Il estime que la moins-value peut être évaluée sur la base des travaux nécessaire à la remise en état de l’appartement, soit 9070,48 euros, dont 8601,98 euros pour les travaux privatifs et 468,50 euros pour la quote-part sur les travaux incombant au syndicat des copropriétaires. Il précise qu’il n’a pas pu loger son fils dans l’appartement pendant 17 mois en raison de l’affaissement du plancher, ce qui justifie l’octroi de la somme de 6670 euros au regard du coût de location d’un bien similaire. Il indique enfin que les démarches et le temps consacré pour remédier aux désordres justifient l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 15000 euros.

La SCI COBAB, assignée par procès verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat. La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice au siège social est revenue ace la mention « défaut d’accès ».

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mai 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 2 juillet 2025.

À l’audience du 2 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée au 18 novembre 2025.

À l’audience du 18 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou l’aurait acquise à moindre prix.

Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Selon l’article 1644 du même code, l’acheteur a la possibilité en ce cas de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il découle de ces textes qu’il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve de l’existence d’un défaut de la chose, antérieur à la vente, la rendant impropre à son usage, ainsi que son caractère caché.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2023 que des désordres ont été constatés au sein des lots acquis par M. [B] [U] par l’architecte de la copropriété le 10 mai 2023, lequel a préconisé un étaiement d’urgence de l’appartement en raison de désordres affectant la structure du plancher entre le 3ème et le 4ème étage de l’immeuble.

L’étude de la structure du plancher, décidée lors de l’assemblée générale du 13 juin 2023, réalisée par la société 1G SOLUTIONS le 2 novembre 2023, a mise en évidence la dégradation des éléments du plancher, des poutres et solives, avec notamment la présence de « points de moisissure et trace d’humidité » dans l’appartement de M. [B] [U]. Il est également relevé que « les poutres et solives observées présentent également une flèche remarquable qui est à l’origine de l’affaissement constaté sur le plancher bas de l’appartement de M. [U] au R+4 ». Il est en outre constaté la présence de trous et déformations du plancher bas de l’appartement.

L’étude précise que les dégradations sont « probablement liés à une ancienne humidité, infiltration des eaux et la perte de résistance du matériau dans le temps ». Il est préconisé, pour y remédier, la reconstruction du plancher, la réfection de l’étanchéité de la toiture afin d’éviter de nouvelles infiltrations, et dans l’urgence, l’étayage et l’absence d’accès aux appartements concernés.

Ces éléments caractérisent l’existence de désordres affectant la structure du plancher bas de l’appartement, empêchant l’habitation du logement. Il s’agit d’un vice rendant l’immeuble impropre à son usage.

Par ailleurs, ces désordres, localisés au niveau du plancher et de la structure, n’étaient pas apparents lors de la vente.

Enfin, au regard de l’origine des désordres déterminée par la société IG SOLUTIONS, résultant d’humidité et d’infiltrations anciennes, et de l’historique des dégâts des eaux dans l’immeuble, l’antériorité des désordres à la vente est établie.

En conséquence, regard de l’ensemble de ces éléments, le bien acquis est atteint d’un vice caché, qui le rend impropre à son usage normal.

Par ailleurs, si l’acte de vente du 28 mars 2023 comporte une clause « état du bien » selon laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état sans recours contre le vendeur notamment en raison des vices cachés, une telle clause d’exonération de garantie ne s’applique pas, la SCI COBAB, vendeur professionnel, dont l’objet social est « la propriété, la mise en valeur, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement » de tous immeubles ou droits immobiliers, ainsi que la vente de ces biens.

La SCI COBAB, venderesse, est donc obligée à la garantie des vices cachés.

Sur la mise en œuvre de la garantie

Selon l’article 1644 du même code, l’acheteur a la possibilité en ce cas de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, M. [B] [U] demande la diminution du prix de vente à la mesure des travaux nécessaires à la réparation des désordres.

Il est justifié de la réalisation des travaux dans le logement pour un prix de 7819,98 euros hors taxe, soit 8601,98 euros, selon facture du 11 juillet 2024 et de travaux sur les parties communes, dont la quote-part à la charge de M. [B] [U] est de deux fois 234,25 euros selon les appels de charges de copropriété des 1er juin et 1er juillet 2024.

Ces travaux sont conformes aux réparations préconisées par la société 1G SOLUTIONS le 2 novembre 2023.

La restitution du prix de vente à la mesure du coût des travaux de réparation apparait justifiée.

Il convient de condamner la SCI COBAB à payer à M. [B] [U] la somme de 9070,48 euros.

Sur l’indemnisation des préjudices

Aux termes de l’article 1645 du code civil, l’acheteur peut obtenir tous dommages et intérêts dès lors que le vendeur avait connaissance des vices affectant la chose vendue.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, en premier lieu, si M. [B] [U] évoque un préjudice de jouissance lié à l’absence d’occupation du logement par son fils pendant 17 mois, il ne communique aucun élément de nature à justifier de l’existence et du montant de ce préjudice, notamment quant à la valeur locative du bien ou la nécessite de louer un autre bien pendant la période concernée.

Néanmoins, compte tenu de la nécessité d’empêcher l’accès au bien pendant la durée des travaux de reprise de la structure du plancher lesquels ont été réalisés en juillet 2024, il convient de fixer le préjudice de jouissance à la somme de 3200 euros et il y a lieu de condamner la SCI COBAB à lui payer cette somme.

Compte tenu aux démarches et contraintes liées à la réalisation de travaux structurels sur le bien, situé dans un immeuble en copropriété, il convient de condamner la SCI COBAB à payer à M. [B] [U] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI COBAB aux dépens de l’instance dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Philippe GRUNDLER, avocat de M. [B] [U], en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [B] [U] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner la SCI COBAB à payer à M. [B] [U] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SCI COBAB à payer à M. [B] [U] la somme de 9070,48 euros au titre de la restitution du prix de vente,

CONDAMNE la SCI COBAB à payer à M. [B] [U] la somme de 3200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

CONDAMNE la SCI COBAB à payer à M. [B] [U] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

CONDAMNE la SCI COBAB à payer à M. [B] [U] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI COBAB aux dépens de l’instance,

DIT que Maître Philippe GRUNDLER pourra recouvrer directement contre la SCI COBAB les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

DEBOUTE M. [B] [U] de ses autres demandes et prétentions,

Fait et jugé à Paris le 13 Janvier 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE