N° RG 25/02806 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QE72

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 27 Avril 2026

DEMANDEUR:

Société ACTION LOGEMENTS SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e LEVY-ROCHE-SARDA, avocat au barreau de LYON substitué par la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [G] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Président : Sabine CABRILLAC, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier :Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 23 Février 2026

Affaire mise en deliberé au 27 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 27 Avril 2026 par

Sabine CABRILLAC, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e LEVY-ROCHE-SARDA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 20/11/2022, à effet au 23/11/2022, la SA INLI SUD OUEST a consenti à M. [H] [G] et Mme [T] [Z] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 531,21 €, charges comprises.

Par acte du 18 novembre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de M. [H] [G] et Mme [T] [Z].

Les loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 19 juin 2025 pour un montant de 4140,17 euros en principal. Ce commandement a été signifié à la CCAPEX de l’Hérault le23 juin 2025, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En application de cet engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur la somme de 8.013,69 euros au titre des loyers et charges impayés. La SA INLI SUD OUEST lui a délivré quittance subrogative le 29/01/2026.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, dénoncé au représentant de l’État dans le département le 22/09/2025, fait assigner M. [H] [G] et Mme [T] [Z] devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

déclarer recevable son action,

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [H] [G] et Mme [T] [Z],

ordonner l’expulsion de M. [H] [G] et Mme [T] [Z], et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

condamner solidairement M. [H] [G] et Mme [T] [Z] à lui payer la somme de 4.693,53 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19/06/2025 sur la somme de 4140,17 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

condamner solidairement M. [H] [G] et Mme [T] [Z] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que les paiements sont justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

condamner solidairement M. [H] [G] et Mme [T] [Z] à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

dire n’avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire,

condamner in solidum M. [H] [G] et Mme [T] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 23 février 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a déposé son dossier et a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Elle précise que le montant total de sa créance s’élève à la somme de 8013,69 € selon décompte actualisé au 10 février 2026;

M. [H] [G] et Mme [T] [Z] n’ont pas comparu, ni n’ont été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de l’Hérault six semaines au moins avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de la quittance subrogative du 20 janvier 2026, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale de 8.013,69 euros pour le compte de M. [H] [G] et Mme [T] [Z] au titre des loyers impayés du mois de septembre 2024 au mois de décembre 2025. Selon décompte actualisé en date du 10 février 2026, M. [H] [G] et Mme [T] [Z] n’ont effectué aucun règlement auprès de la caution de sorte que la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’élève à la somme de 8.013,69 €. Aucun élément ne permet de contester le décompte et la quittance subrogative produits.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [H] [G] et Mme [T] [Z] au paiement de la somme de 8.013,69 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 juin 2025, sur la somme de 4.140,17 € visée dans cet acte, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 19 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 4.140,17 € au titre des loyers impayés, dans un délai de deux mois. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans le délai visé au commandement de payer, et les locataires n’ont pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de condamner solidairement M. [H] [G] et Mme [T] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, et sur présentation d’une quittance subrogative.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [H] [G] et Mme [T] [Z] n’ont pas comparu, n’ont pas repris le paiement du loyer courant, et n’ont pas justifié de leurs capacités à apurer la dette locative, de sorte qu’il n’y a pas lieu à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, l’expulsion de M. [H] [G] et Mme [T] [Z] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H] [G] et Mme [T] [Z], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

M. [H] [G] et Mme [T] [Z] seront condamnés in solidum à payer la somme de 300 euros au demandeur en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 18/11/2022, conclu entre la SA INLI SUD OUEST d’une part et M. [H] [G] et Mme [T] [Z] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 20 août 2025;

DÉCLARE en conséquence M. [H] [G] et Mme [T] [Z] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 20 août 2025;

CONDAMNE solidairement M. [H] [G] et Mme [T] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [G] et Mme [T] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.013,69 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 juin 2025, sur la somme de 4140,17 euros visée dans cet acte, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DIT qu’à défaut par M. [H] [G] et Mme [T] [Z] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [G] et Mme [T] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [G] et Mme [T] [Z] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.