N° RG 25/02602 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QCWB

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 09 Mars 2026

DEMANDEURS:

Monsieur [S] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérémy POUGET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [P] [R] épouse [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jérémy POUGET, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [B] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 12 Janvier 2026

Affaire mise en deliberé au 09 Mars 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 09 Mars 2026 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Jérémy POUGET

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [C] était propriétaire d’un appartement de type T4 d’une superficie totale de 69,7 m² comportant également une cave ainsi qu’un garage situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Le 26 janvier 2019, Monsieur [C] a conclu un bail d’habitation portant sur ce logement à M. [Q] [G] et à Mme [B] [G].

Ce bail portant sur le bien susvisé lequel est loué vide pour une prise d’effet au 1er février 2019.

Le 22 septembre 2020, M. [Q] [G] est décédé, laissant seule occupante et locataire Mme [B] [G].

En cours de bail, M. [C] a souhaité mettre en vente cet appartement.

Le 23 février 2024, M. [C] a fait délivrer un premier congé pour vente à Mme [B] [G] par courrier recommandé avec accusé de réception.

À défaut d’acquérir le bien loué, Mme [B] [G] était dûment informée que son bail serait résilié le 31 janvier 2025, soit à l’expiration de la tacite reconduction de son contrat.

À défaut de réception, M. [C] a dû réitérer un nouveau congé pour vente dans les mêmes termes par pli recommandé avec accusé de réception envoyé le 20 mars 2024 et réceptionné le 26 mars 2025.

Le 11 septembre 2024, et à défaut pour la locataire d’avoir usé de son droit de préemption dans les conditions définies par la loi du 6 juillet 1989, M. [L] [C] a vendu le bien susvisé et objet de la présente procédure à

M. [S] [W], né le 22 août 1987 à [Localité 2] (MAROC), de nationalité française et à Mme [P] [R] épouse [W], née le 6 octobre 1996 à [Localité 2] (MAROC), de nationalité marocaine.

M. [W] et Mme [R] épouse [W] sont désormais subrogés dans les droits du bailleur en ayant acquis cet appartement loué et sont devenus de facto les nouveaux bailleurs de Mme [G].

Malgré la résiliation du contrat de bail d’habitation à défaut d’avoir usé de son droit de préemption, Mme [G] n’a pas libéré les lieux au 31 janvier 2025.

Le 30 avril 2025, les bailleurs ont fait signifier une sommation de quitter les lieux à Mme [G].

Mme [G] ne s’est jamais manifestée auprès des bailleurs pour indiquer une quelconque position sur son déménagement et la date de libération des lieux.

En parallèle, les bailleurs, eux-mêmes locataires de leur logement principal dans l’attente de pouvoir vivre à l’adresse [Adresse 3] à [Localité 1], ont également réceptionné un congé pour vente de leur bailleur.

Il y a donc urgence à statuer dans cette affaire puisque le silence et l’inertie de Mme [G] porte un préjudice certain aux bailleurs.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, signifié à étude, M. [S] et Mme [P] [W] demeurant tous deux [Adresse 2] à [Localité 1] ont assigné Mme [B] [G] demeurant [Adresse 3] à [Localité 1] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier le 12 janvier 2026 aux fins de :

Vu les articles L.213-4-4 et R.213-9-7 du code de l’organisation judiciaire,

Vu l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l’ensemble des moyens susvisés et des pièces produites au débat,

DÉCLARER l’assignation de M. [S] [W] et de Mme [P] [R] épouse [W] recevable et bien fondée,

DÉCLARER valable au fond et en la forme le congé pour vente qui a été délivré et reçu par Mme [B] [G] le 26 mars 2024,

DÉCLARER Mme [B] [G] occupant sans droit ni titre des locaux occupés sis [Adresse 3] à [Localité 1],

En conséquence :

ORDONNER l’expulsion de Mme [B] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef introduite par elle dans les lieux, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNER Mme [B] [G] à verser à M. [S] [W] et de Mme [P] [R] épouse [W] une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

CONDAMNER Mme [B] [G] à verser à M. [S] [W] et de Mme [P] [R] épouse [W] la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Mme [B] [G] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les dépens d’exécution à intervenir.

À l’audience du 12 janvier 2026, M. [S] et Mme [P] [W], représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Ils ont précisé qu’ils sont actuellement locataires et qu’ils viennent de recevoir un congé pour vente de la part de leur bailleur et doivent libérer leur logement actuel.

À cette audience, Mme [B] [G] n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

Le juge met dans les débats la jonction des instances n°RG2502602 et n°RG2502605, ces dernières ont été involontairement enregistrées deux fois pour la même affaire.

La décision a été mise en délibéré au 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction des instances :

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

En l’espèce, les instances inscrites sous les numéros RG2502602 et RG2502605 traitent de la même affaire et ont été enrôlées deux fois par erreur, il convient donc pour une bonne administration de la justice d’ordonner leur jonction.

Sur la recevabilité du congé délivré pour vente :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et relative aux baux d’habitation précise les conditions dans lesquelles un bailleur peut donner congé à son locataire. Il ne peut le faire que pour l’un des motifs suivants : s’il décide de reprendre le logement, de le vendre ou pour un motif légitime et sérieux.

Le délai de préavis applicable au congé donné par le bailleur est de 6 mois, la date du congé pour vendre devant intervenir au terme du contrat de location sous réserve que le terme n’intervienne pas moins de 3 ans après la date d’acquisition. Le même article précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée, le congé valant offre de vente au profit du locataire : : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si à l’expiration du délai de préavis, le locataire n’a pas accepté l’offre de vente, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, par courrier en RAR en date du 20 mars 2024, M. [L] [C] a fait délivrer à Mme [B] [G] un congé aux fins de vente du logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Le congé adressé par recommandé avec accusé de réception ayant été réceptionné le 26 mars 2024, le délai de préavis de Mme [G] a commencé à courir à compter de cette date.

Sur le fond, le législateur impose que le bailleur respecte un délai de préavis d’au moins six mois avant le terme du contrat de location pour délivrer son congé.

S’agissant plus spécialement d’un congé pour vente, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée puisque ce congé vaut offre de vente au profit du locataire.

L’offre est valable durant les deux premiers mois du délai de préavis.

Enfin, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le congé pour vente a été réceptionné par Mme [G] le 26 mars 2024. Madame [G] a donc bénéficié d’un préavis bien supérieur à six mois avant l’expiration de la reconduction de son contrat de bail le 31 janvier 2025.

M. [C] a expressément indiqué les conditions de vente en mentionnant le prix net vendeur de 109000,00 euros.

Mme [G] disposait d’un délai de deux mois à compter de la réception de ce congé pour faire usage de son droit de préemption et ainsi manifester son souhait de faire l’acquisition du bien loué.

Mme [G] est restée taisante et n’a pas manifesté son souhait d’acquérir le bien.

Le 11 septembre 2024, soit postérieurement au délai laissé à la locataire pour faire usage de son droit de préemption, M. [C] a vendu l’appartement loué aux requérants au prix total net vendeur de 117000,00 euros (dont 2500,00 euros concernent le mobilier).

Le prix auquel l’appartement nu s’est vendu s’élève donc à la somme de 114500,00 euros.

M. [C] ou le Notaire instrumentaire n’avaient donc aucune obligation de notifier à la locataire les nouvelles conditions de mise à prix dans la mesure où ce prix de vente est supérieur à celui qui figure dans le congé et qui liait le bailleur à la locataire durant les deux mois de son droit de préemption.

Il résulte de ce qu’il précède que le congé délivré par M. [L] [C] avant la vente de l’appartement loué est parfaitement valable.

Le bail d’habitation conclu par Mme [G] est automatiquement résilié à la date du 31 janvier 2025 à défaut d’avoir préempté la vente.

Mme [G] est toujours présente dans les lieux alors qu’elle est devenue occupante sans droit ni titre.

Les époux [W] sont eux-mêmes sous le coup d’un congé pour vente du logement qu’ils louent actuellement en date du 2 avril 2025.

M. [S] [W] a par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, signifié à étude, sommet Mme [B] [G] de quitter les lieux sise [Adresse 3] à [Localité 1].

En conséquence, il convient de dire qu’à compter du 31 janvier 2025, Mme [B] [G] a été déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement. Étant dès lors occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner l’expulsion Mme [B] [G] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi.

Sur l’indemnité d’occupation :

À compter de la résiliation du bail, Mme [B] [G], devenue occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [B] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Condamné aux dépens, Mme [B] [G] devra verser à M. [S] et Mme [P] [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 1000,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des instances inscrites sous les numéros RG2502602 et RG2502605 ;

DÉCLARE l’assignation de M. [S] [W] et de Mme [P] [R] épouse [W] recevable ;

DÉCLARE valide le congé aux fins de vente délivré le 23 février 2024 sur le fondement de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 par M. [L] [C] à Mme [B] [G] ;

PRONONCE la résiliation du bail de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] à la date du 31 janvier 2025 ;

DÉCLARE en conséquence Mme [B] [G] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 31 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [B] [G] à payer à M. [S] et Mme [P] [W] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail ;

DIT qu’à défaut par Mme [B] [G] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [B] [G] à payer à M. [S] et Mme [P] [W] une somme de 1000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [G] aux dépens de l’instance ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [B] [G] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,