TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00391 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IUYL

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 14 novembre 2024

PARTIE REQUERANTE :

E.P.I.C. OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION – HABITAT, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE REQUISE :

Monsieur [E] [M], né le 22 Août 1982 à [Localité 9] (MAROC) (Maroc), demeurant [Adresse 5]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 03 octobre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 18 février 2020, l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération – Habitat a donné à bail à Monsieur [E] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 329,95 € charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération – Habitat a fait signifier à Monsieur [E] [M] le 15 mars 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération – Habitat a fait assigner Monsieur [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 4 avril 2024.

A cette audience, l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération – Habitat a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail ayant lié l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération – Habitat à Monsieur [E] [M],

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [E] [M] et de tous occupants de son chef des lieux objet du bail situés [Adresse 4] [Localité 10],

— Condamner Monsieur [E] [M] ainsi que tous occupants de son chef à payer, à compter de la date d’acquisition de bénéfice de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur, une indemnité d’occupation hors APL de 272,55 € par mois indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (terme de référence : 3ème trimestre 2023) et majorée au titre des charges dument justifiées,

— Condamner Monsieur [E] [M] à payer à l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération – Habitat, au titre des loyers impayés la somme de 2838,30 € selon décompte arrêté au 15 janvier 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, augmentée des loyers à échoir jusqu’à la date du jugement,

— Condamner Monsieur [E] [M] aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi que du commandement de payer et à 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Constater le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir,

A titre tout à fait subsidiaire,

— Renvoyer devant le juge du fond et prononcer la résiliation judiciaire du bail liant l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération – Habitat à Monsieur [E] [M].

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude, Monsieur [E] [M] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

Par ordonnance, avant dire droit, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et a invité l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat à formuler ses observations sur le moyen d’irrecevabilité soulevé d’office par le tribunal et tiré du non-respect de la saisine de CCAPEX au moins deux mois avant la signification de l’assignation dans les délais impartis par la loi et à produire les éléments.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 octobre 2024 où elle a été retenue.

L’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération – Habitat, représenté par son conseil, a repris ses conclusions d’assignation et produit la fiche de saisine de la CCAPEX.

Monsieur [E] [M], informé du renvoi de l’audience par courrier recommandé « pli avisé non réclamé » n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 29 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération – Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin en date du 15 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 18 février 2020 contient une clause résolutoire en son article 3-2 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mars 2023 pour la somme en principal de 1361,11 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mai 2023.

Monsieur [E] [M] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [E] [M] de son bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 272,55 € hors APL et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (terme de référence : 3ème trimestre 2023) et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [M] est non comparant, ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation financière.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

L’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération – Habitat produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 15 janvier 2024 démontrant que Monsieur [E] [M] reste devoir, après soustraction des frais de recouvrement qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, la somme de 2718,46 € terme de décembre 2023 inclus.

Monsieur [E] [M], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur [E] [M] sera donc condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 2718,46 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, à titre de provision.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le défendeur est non comparant, ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer et le tribunal ne dispose pas des éléments permettant de vérifier qu’il est en capacité financière de régler sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [M] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération – Habitat sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 février 2020 entre l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération – Habitat et Monsieur [E] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 16 mai 2023 ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération – Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [E] [M] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [E] [M] au montant du loyer dû au jour de la résiliation soit la somme de 272,55 € hors APL (deux cent soixante-douze euros et cinquante-cinq centimes);

CONDAMNONS Monsieur [E] [M] à payer à l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération – Habitat à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 mai 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (dernier indice publié à la date de la résiliation : indice du 3eme trimestre 2023) et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [M] à verser à l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération – Habitat à titre provisionnel la somme de 2718,46 € (deux mille sept cent dix-huit euros et quarante-six centimes) comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêté à la date du 15 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse ;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DEBOUTONS l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération – Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Le Greffier, Le Président,