10 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

LOYERS COMMERCIAUX

Jugement du 10 Janvier 2025

N° RG : N° RG 22/03072

N° Portalis DB2N-W-B7G-HTHT

DEMANDERESSE

S.A.S. DISTRICO, immatriculée au registre des sociétés de COUTANCES sous le numéro 353 669 419, au capital de 46 095 085,64 €, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocat plaidant, et M^e Emmanuel BRUNEAU, avocat au barreau du MANS, avocat postulant

DEFENDERESSE

S.C.I. DE L’ETOILE CENOMANE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés du Mans sous le n°489 734 194, au capital de 20 000 €, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Emmanuel LOISEAU, avocat au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Marie-Pierre ROLLAND, Présidente, Juge des loyers commerciaux

GREFFIER : Alexandra GROLLEAU, greffière

DEBATS

A l’audience publique du : 08 Novembre 2024

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux avocats des parties que le jugement serait rendu le 10 Janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 10 Janvier 2025

— rendu publiquement par Marie-Pierre ROLLAND par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par la Présidente et Alexandra GROLLEAU, Greffier présent lors du prononcé

copie à M^e Emmanuel BRUNEAU – 12, Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS AVOCATS, M^e Emmanuel LOISEAU – 50

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du 27 octobre 2011, la SCI DE L’ETOILE CENOMANE a consenti un bail commercial à la société DISTRICO portant sur des locaux situés [Adresse 14] à [Adresse 12] (72650). Ce bail a été conclu pour une durée de 10 ans à compter du 1er novembre 2011 et devant se terminer le 31 octobre 2021. Le loyer annuel a été fixé à 157 000 € hors taxes et un loyer variable de 2 % sur la part du chiffre d’affaires hors taxes supérieure à 1 500 000 € réalisé par le preneur.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction au-delà du 1er novembre 2021.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 février 2022, la société DISTRICO a notifié à son bailleur une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2022.

La SCI DE L’ETOILE CENOMANE a fait savoir à sa locataire qu’elle acceptait de renouveler le bail à compter du 1er avril 2022 pour neuf ans. Elle a fait appel à un expert immobilier amiable qui a fixé la valeur locative du bien à 178 000 €. La SCI a informé sa locataire de l’application de la clause d’indexation du loyer et a ainsi fixé le loyer annuel fixe à la somme de 179 470.81 € hors taxes à compter du 1er novembre 2021.

Le preneur a alors notifié par courrier recommandé en date du 29 juillet 2022, un mémoire en demande aux fins de fixer à la somme de 103 000 € la partie fixe du loyer du bail renouvelé.

Les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le montant du loyer renouvelé et la société DISTRICO a fait assigner la SCI DE L’ETOILE CENOMANE, selon acte du 6 décembre 2022, devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer la partie fixe du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 103 000 €.

Par jugement avant dire droit du 23 juin 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise pour évaluer la valeur locative du bien et a désigné monsieur [G] en qualité d’expert judiciaire. Ce dernier a déposé son rapport le 15 février 2024 et a retenu une valeur locative de renouvellement du bien à compter du 1er avril 2022 à la somme de 175 600 € hors taxes et hors charges.

Le bien loué, tel que décrit dans le bail du 27 mai 2011 est composé à [Localité 13], d’une parcelle de terrain cadastrée section ZK n° [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 1] et [Cadastre 4] pour une superficie de 4a et 84ca sur laquelle se trouvent les immeubles suivants :

— un parking d’une surface de 2 650 m²,

— un bâtiment à usage de jardinerie-négoce de matériaux composé :

* d’un local en vente d’une surface de 1 750 m²,

* d’une réserve de stockage d’une surface de 700m²,

* de bureaux d’une surface de 100 m²,

* d’un local du personnel avec vestiaire et cuisine d’une surface de 100 m²,

— une surface extérieure de stockage de 8 600 m²,

— une surface de vente extérieure de 1 100 m².

L’activité principale de la société DISTRICO correspond à la distribution de végétaux, de fleurs, de produits phytosanitaires, de produits et d’articles de jardinage, d’aliments pour animaux, animalerie, bricolage, négoce de produits de carrière, de matériaux de construction, d’aménagement de jardin et d’espaces verts, location de matériel, achat vente de produits régionaux, bimbeloterie, distribution de produits sanitaires, vins et spiritueux.

Suite au dépôt du rapport de l’expert, la société DISTRICO en conteste les conclusions et par mémoire à l’audience du 8 novembre 2024 demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer la partie fixe du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle de 95000 € hors charges et hors taxes auquel s’ajoutera un loyer variable correspondant à 2 % sur la part du chiffre d’affaires hors taxes supérieure à 1 500 000 € réalisé par le preneur, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées ;

— débouter la SCI DE L’ETOILE CENOMANE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI DE L’ETOILE CENOMANE au paiement des intérêts légaux à compter du 1er avril 2022 sur la différence existante entre le loyer réellement payé et le loyer du bail renouvelé tel qu’il sera fixé par le tribunal outre la capitalisation des intérêts ;

— ordonner qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L.111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI DE L’ETOILE CENOMANE à payer à la société DISTRICO la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise.

La société DISTRICO fait en effet valoir que :

— le loyer ayant deux composantes, le juge des loyers commerciaux ne pourra qu’évaluer le montant du loyer fixe, le loyer variable étant quant à lui intangible,

— que le loyer doit être évalué à la valeur locative dans la mesure où la durée du bail est supérieure à neuf ans, que la valeur locative est inférieure au dernier loyer contractuel, que la durée du bail expiré exclut toute application du plafonnement,

Elle considère en effet que l’évaluation de la valeur locative retenue par l’expert est erronée. Elle conteste son calcul de surface pondérée, estimant qu’il a retenu à tort, les surfaces non construites dans son calcul alors que la charte de l’expertise ne tient compte que des surfaces de plancher, donc des surfaces construites. L’expert en aurait tenu compte dans la mesure où les parties auraient dans le bail choisi de valoriser les surfaces non construites en les mentionnant expressément. La société DISTRICO s’oppose à cette analyse et considère même qu’il serait plus pertinent de rechercher la valeur locative des surfaces extérieures de stockage et de vente pour les valoriser indépendamment.

Concernant les serres, elle estime également que les coefficients proposés par l’expert ne sont pas pertinents car le coût de construction d’une serre au mètre carré est inférieur à celui d’un local d’activité double peau, que l’utilisation d’une serre comme lieu de vente est plus coûteux pour le locataire, que la serre est à la fois un lieu de vente et de stockage, que certains végétaux doivent être rentrés la nuit dans les serres, que la serre est un immeuble quasiment monovalent destiné à la culture et au stockage des végétaux et inadapté à tout autre stockage, que le marché du saisonnier est très saisonnier et ne permet pas une optimisation toute l’année des surfaces de vente.

La société DISTRICO propose d’isoler les surfaces extérieures pour les valoriser indépendamment à partir de surfaces aux caractéristiques identiques, subsidiairement d’utiliser les coefficients de pondération inférieurs proposés par son expert amiable et rapporter ainsi la surface pondérée à un total de 1 912.75 m².

S’agissant du prix unitaire du mètre carré, elle conteste également le raisonnement de l’expert judiciaire en ce qu’il s’est basé pour fixer ce prix unitaire sur un tableau récapitulant diverses références sans préciser les lieux retenus, l’activité exercée dans les locaux et la surface. Il ne s’explique pas non plus sur le coefficient de majoration de 4% qu’il a retenu pour tenir compte du fait que les locaux sont adaptés à l’activité du locataire, alors que l’article R. 145-8 du code de commerce prévoit un coefficient de minoration mais pas de majoration. Par ailleurs, elle ne s’explique pas non plus la raison pour laquelle, l’expert a retenu l’existence d’une réserve foncière pour valoriser des surfaces extérieures non construites, majorant ainsi de 2 % la valeur locative du bien.

Elle fait valoir que les juridictions doivent statuer sur l’application d’abattements sur la valeur locative en tenant compte de l’existence d’un loyer binaire (loyer fixe et loyer variable) pour que le montant total reflète le plus possible la valeur locative du bien. Or, monsieur [G] n’a retenu qu’un coefficient d’abattement de 3 % alors qu’elle estime que ce dernier devrait être supérieur, le loyer variable représentant 9 % à lui seul de la valeur locative. Elle maintient donc sa demande à voir fixer le loyer à la somme annuelle de 95 000 € hors charges et hors taxes.

En réponse, la SCI DE L’ETOILE CENOMANE pour sa part sollicite du juge des loyers commerciaux qu’il :

— fixe la partie fixe du loyer renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle de 175 600 € hors charges et hors taxes à laquelle s’ajoutera le loyer variable tel que stipulé dans le bail initial ;

— ordonne l’application de la clause d’échelle mobile stipulée au bail au loyer de renouvellement tel qu’il aura été fixé par le tribunal aux fins de fixation du loyer ré-indexé au 1er avril 2023 et au 1er avril 2024, en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE, en prenant pour indice de référence, l’indice du quatrième trimestre de l’année 2021, et en conséquence,

— condamne la société DISTRICO à payer à la SCI DE L’ETOILE CENOMANE la différence entre le montant des loyers effectivement payés jusqu’à la date de signification du jugement et le montant du loyer tel que révisé par l’application de la clause d’échelle mobile stipulée au bail,

— condamne la société DISTRICO à payer à la SCI DE L’ETOILE CENOMANE les intérêts légaux à compter du 1er avril 2022 sur la différence existante entre le loyer du bail renouvelé et indexé et le loyer effectivement payé outre la capitalisation des intérêts ;

— ordonner à la société DISTRICO la communication, pour les six derniers exercices comptables (depuis 2018), de tout document certifié par un commissaire aux comptes, faisant état du chiffre d’affaires réalisé par l’établissement situé à [Localité 13] pour l’ensemble des activités visées dans la destination du bail ;

En conséquence,

— condamne la société DISTRICO à payer à la SCI DE L’ETOILE CENOMANE la différence entre le loyer de la part variable de loyer effectivement payée et le montant de la part variable du loyer tel qu’il résultera des documents comptables communiqués ;

— condamne la société DISTRICO à payer à la SCI DE L’ETOILE CENOMANE les intérêts légaux sur la différence existante entre le montant de la part variable de loyer effectivement payée et le montant de la part variable de loyer tel qu’il résultera des documents comptables communiqués, outre la capitalisation des intérêts ;

— condamne la société DISTRICO à prendre en charge l’intégralité des frais d’expertise ;

A titre subsidiaire, qu’il condamne la société DISTRICO à prendre en charge 90 % des frais d’expertise et la SCI au solde ;

En tout état de cause, qu’il déboute la SCI DISTRICO de ses demandes, fins et conclusions et qu’il la condamne à régler à la SCI bailleresse la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI DE L’ETOILE CENOMANE, dans son mémoire fait valoir que :

— l’expert judiciaire a fait application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière et a ainsi retenu une valeur de 66 € le m² de surface utile pondérée hors charges et hors taxes et que cette évaluation est satisfactoire,

— que l’expert a, à juste titre, retenu les surfaces extérieures dans son calcul de la surface pondérée, ces dernières figurant expressément dans l’article 11 du contrat intitulé “désignation” permettant de viser l’ensemble des surfaces louées ;

— qu’en application des dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, l’expert a appliqué à la valeur locative de marché un coefficient de 1.010 ;

— qu’il a également appliqué un coefficient de majoration de 4 % pour tenir compte du fait que les locaux sont adaptés au besoin du locataire et ce conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce qui prévoit que la valeur locative est déterminée en fonction des caractéristiques du local lesquelles s’apprécient notamment en fonction de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

— qu’il n’y a pas lieu de faire abstraction de la clause d’indexation prévue au contrat de bail et que l’application de la clause d’échelle mobile permet de retenir l’indice du quatrième trimestre de l’année 2021, publié le 25 mars 2022 et ayant une valeur de 118.59 ;

— qu’il convient de rappeler que lorsque le loyer comporte une partie variable, la moyenne de l’abattement envisagé par la jurisprudence est fixé généralement autour de 5% et non à 9% comme sollicité par la société DISTRICO ; que par ailleurs, ladite société n’a jamais communiqué des éléments comptables permettant de déterminer avec exactitude le montant de son chiffre d’affaires, d’où la demande de communication de documents par la partie bailleresse,

— qu’en tout état de cause, la demande d’abattement sollicitée par la société DISTRICO devra être rejetée, l’expert ayant déjà pris en considération la partie variable à hauteur de 2 % pour pondérer la valeur locative ;

— que les frais d’expertise devront être mis à la charge de la société DISTRICO ou à tout le moins subsidiairement, une très large partie, l’expertise judiciaire ayant révélé que l’évaluation initiale de la SCI à 179 470 € est très proche de celle de l’expert à 175 600 € alors que la demande de la société locataire est presque de moitié moins élevée.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

SUR CE

Sur la fixation du loyer du bien loué

L’article L. 145-33 du code de commerce précise que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

— les caractéristiques de local considéré,

— la destination des lieux,

— les obligations respectives des parties,

— les facteurs locaux de commercialisation,

— les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Dans le cadre du bail signé entre la SCI DE L’ETOILE CENOMANE et la SARL DISTRICO, l’article XVI du bail prévoit que le renouvellement du bail, si le loyer fixe ne correspond plus au prix pratiqué pour des locaux équivalents, sauf correction à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, il pourra être réajusté en fonction de la valeur locative déterminée selon les critères et la procédure prévus aux articles L. 145-33 et R 145-20 à R 145-22 du code de commerce.

Les parties ne s’étant pas entendues sur le montant du loyer dans le cadre du renouvellement du bail et l’expert judiciaire ayant déposé son rapport, il appartient au juge des loyers commerciaux de fixer le montant de ce loyer.

* Sur la valeur locative du bien dans le cadre du renouvellement

Les parties s’accordent tout d’abord sur le fait que le bail ayant été conclu pour une durée de 10 ans, le loyer de renouvellement n’est pas concerné par la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative en application de l’article L.145-33 du code de commerce.

1) Concernant la surface pondérée :

L’expert a effectué un calcul de la surface pondérée en utilisant la charte de l’expertise en évaluation immobilière. Il a ainsi appliqué un coefficient :

Pour le rez-de-chaussée : Surface de vente GLA : 1

Pour le premier étage : Surface de vente GLA : 0.5

Mezzanine structurelle : 0.4

Pour les surfaces annexes et réserves reliées : 0.20

La SA DISTRICO lui reproche d’avoir prévu un coefficient pour les surfaces extérieures alors que la charte de l’expertise ne prendrait en compte que les surfaces de plancher. De plus, elle considère qu’il existe de telles différences entre des surfaces commerciales couvertes et des zones de stockage de matériaux en silo que la méthode de pondération classique ne permet pas de les traduire. Elle rappelle ainsi que son propre expert a utilisé des coefficients bien inférieurs à ceux rencontrés traditionnellement.

Cependant, l’expert judiciaire rappelle à juste titre que la charte de l’expertise précise que la méthode prévoit pour les locaux de périphérie et les retail parks type de surface retenue : retenir la Gross Leasable Aréa (GLA) ou, dans le silence du bail, la surface de plancher.

Or en l’espèce, le bail dans son article II (désignation) précise que le bail porte sur :

sur une parcelle de terrain cadastrée section ZK n°[Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 1] et [Cadastre 4] pour une superficie de 4a et 84ca sur laquelle des immeubles suivants :

— un parking d’une surface de 2 650 m²,

— un bâtiment à usage de jardinerie-négoce de matériaux composé :

* d’un local en vente d’une surface de 1 750 m²,

* d’une réserve de stockage d’une surface de 700m²,

* de bureaux d’une surface de 100 m²,

* d’un local du personnel avec vestiaire et cuisine d’une surface de 100 m²,

— une surface extérieure de stockage de 8 600 m²,

— une surface de vente extérieure de 1 100 m².

Les extérieurs sont spécifiquement définis comme des surfaces de vente et l’expert les a donc justement inclus dans son estimation de la surface louée.

Il a par ailleurs effectué sa pondération uniquement en tenant compte de la nature de leur occupation, de leur qualité et état lors de leur mise à disposition au locataire (page 37 du rapport). Il a appliqué cette pondération conformément à la charte de l’expertise de l’évaluation immobilière qui précise que la surface GLA correspond à la surface de plancher d’un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs, gaines techniques. Elle ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots. De plus, contrairement à ce que soutient la société DISTRICO, il n’est pas possible de rechercher la valeur locative de surfaces extérieures de stockage et de vente pour les valoriser de manière indépendante car le principe de pondération consiste justement à ramener les différentes catégories de surfaces réelles selon leur intérêt à une surface courante ou étalon (m² de surface utile pondérée) en appliquant des coefficients de pondération.

La surface pondérée retenue par l’expert sera donc celle qui sera prise en compte dans le cadre du présent litige.

2) Concernant le prix unitaire du mètre carré :

La société DISTRICO s’oppose au calcul du prix unitaire au mètre carré retenu par l’expert en faisant valoir que le tableau communiqué dans son rapport ne précise pas les surfaces réelles, les surfaces pondérées, si les usages des locaux sont comparables, identiques etc…

Cependant, l’expert a pris soin d’expliquer le prix unitaire qu’il a retenu. Il a tout d’abord mentionné en page 30 de son rapport les différents périmètres – rayon de 2.5 km, de 5 km et de 7.5 km de la [Adresse 11] (centre de la ville [Localité 8]) et mentionné ensuite dans ces différents périmètres, les valeurs locatives par mètre carré du marché pour les biens utilisés comme point de comparaison en retenant la synergie, le visuel et l’accessibilité des lieux. Il a également pris soin de préciser la destination des différents locaux.

De ces comparaisons, il en ressort un prix au mètre carré de 66 € hors taxes et hors charges, montant qui a été retenu pour son calcul. Ainsi avec un prix à 66 € le m² et une surface pondérée de 2 634 m² (surface non contestée par la société DISTRICO), un montant de 173 844 € pourrait être fixé pour la valeur locative de marché.

Par la suite, l’expert a repris les facteurs d’appréciation tels que les caractéristiques du bien loué prévus par l’article L. 145-33 du code de commerce, à savoir la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de développement et les prix couramment pratiqués sur le marché pour leur appliquer un coefficient d’adaptation et a pris ainsi en compte les éléments valorisants ou dévalorisants pour aboutir ainsi à une évaluation de la valeur locative de renouvellement. Il a ainsi relevé l’évolution démographique générale, l’entrée de la commune de [Localité 13] dans “[Localité 10] Métropole” en 2017 avec notamment l’accès à des transports en commun réguliers vers [Localité 10] centre, l’évolution très positive du marché du jardin et jardinerie, la vacance commerciale et la tendance générale à l’augmentation de la consommation.

Il est ainsi parvenu à une valeur locative de 175 600 €. Si la société DISTRICO critique cette méthode, elle admet également qu’il n’existe cependant pas de méthode consacrée.

S’agissant de la critique relative à l’application d’un coefficient de majoration de 4 % de l’expert pour tenir compte de l’adaptation des locaux pour la locataire, l’article L 145-33 précité retient bien que la valeur du bien doit tenir compte des caractéristiques du bien loué et l’adaptation des lieux à l’activité du locataire est un élément à prendre en compte, ce que l’expert a fait via cette majoration.

La valeur locative de l’expert judiciaire de 175 600 € hors charges et hors taxes sera donc retenue.

Il convient d’ailleurs de retenir que l’expert sollicité par la partie bailleresse était parvenu à un montant très proche de l’expert judiciaire avec une évaluation de la valeur locative du bien à 178 400 €.

3) Sur la prise en compte de la clause d’indexation :

En tout état de cause, il n’y a pas lieu d’exclure la clause d’indexation telle que stipulée dans le contrat de bail, contrat régulièrement signé par les parties.

En effet il est prévu que : “le loyer fixe sera révisé annuellement et automatiquement, soit le 1er novembre en fonction dela variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE ou de tout ature indice qui viendrait à lui être substitué, à moins que ne soit rapportée la preuve d’un changement notable de la destination des lieux ou d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de 10% de la valeur locative.

L’indice de base est celui du 2ème trimestre de l’année 2011, soit 1597, l’indice de révision sera celui du 2ème trimestre de l’année de révision…

Si pour une raison quelconque, l’une ou l’autre des parties néglige de se prévaloir du bénéfice de la présente clause, le fait de payer ou d’encaisser le loyer à l’ancien taux ne saurait être, en aucun cas, considéré comme une renonciation implicite à invoquer le jeu de l’indexation. Pour pouvoir être prise en considération, cette renonciation devra résulter d’un accord écrit.”

Ces stipulations doivent être prises en compte pour la fixation du loyer. En considérant que le loyer annuel HT et HC de renouvellement doit être fixé au 1er avril 2022, il conviendra de prévoir la ré-indexation annuelle conventionnelle du loyer du 1er avril 2023 au 1er avril 2024. A ce titre, il est logique de faire application de la clause d’échelle mobile prévue au contrat en prenant en compte l’indice de base du dernier indice des loyers commerciaux publiés à l’INSEE au jour du renouvellement, soit de l’indice du quatrième trimestre de l’année 2021, publié le 25 mars 2022, avec une valeur de 118.59.

La clause d’échelle mobile prévue au contrat trouvant à s’appliquer, il conviendra de prévoir cette clause au loyer de renouvellement pour le loyer fixé à 175 600 € réindexé au 1er avril 2023 et au 1er avril 2024 en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE en prenant pour indice de référence l’indice du 4ème trimestre de l’année 2021.

4) Concernant le calcul du loyer partie fixe et partie variable :

Dans le cadre du contrat de bail à l’article XV, il est indiqué que le loyer est constitué de deux composantes indivisibles :

— un loyer fixe annuel de 157 000 € HT, soit douze mensualités de 13 083.33 € HT ou 15 647.66 € TTC,

— auquel s’ajoutera un loyer variable correspondant à 2 % sur la part du chiffre d’affaires hors taxes supérieure à 1 500 000 € réalisé par le preneur.

De plus, il est prévu à cet article que dans les trois mois suivant l’expiration de la période de référence, le preneur devra communiquer au bailleur dans les conditions indiquées ci-dessus, le montant du chiffre d’affaires réalisé au cours de l’année écoulée, déterminé selon les critères ci-dessus fixés, certifié par un commissaire aux comptes.

En l’espèce, la société DISTRICO sollicite du fait de l’existence de cette part variable du loyer un abattement rappelant que la jurisprudence consacre la nécessité d’opérer, en présence d’un loyer binaire, un abattement sur la valeur locative pour déterminer le loyer minimum garanti,le but étant de réduire le loyer fixe afin que le loyer global (fixe et variable) reflète la valeur locative.

L’expert en a tenu compte et a retenu pour sa part un coefficient minorateur de 3 % que la société DISTRICO considère comme insuffisant. Elle sollicite pour sa part un abattement plus important, rappelant que le loyer variable représente à lui seul près de 9 % de la valeur locative.

Cependant comme le rappelle la bailleresse, si le preneur entend bénéficier d’un abattement, encore faut-il qu’il respecte les dispositions de l’article XV du contrat et fournisse des documents comptables certifiés par un commissaire aux comptes. Or, cette obligation n’est pas respectée et les factures de la partie variable sont depuis plusieurs années établies selon les seules données de la société DISTRICO, ce qu’elle ne conteste pas.

Il ne sera donc pas fait droit à sa demande d’un coefficient de pondération de 9%, faute d’éléments vérifiés.

De plus, comme sollicitée par la SCI DE L’ETOILE CENOMANE, la société DISTRICO devra communiquer pour les six dernières années (depuis 2018) des documents comptables certifiés par un commissaire aux comptes de nature à établir avec certitude son chiffre d’affaires pour l’ensemble des activités exercées au sein de l’établissement de [Localité 13].

Si à la suite de cette communication subsiste une différence entre les chiffres qu’elle a pu communiquer et les chiffres vérifiés par le commissaire aux comptes, elle devra être condamnée à régler la différence ainsi obtenue entre le montant de la part variable du loyer effectivement payée et le montant de la part variable de loyer, pour respecter les termes du contrat de bail.

Sur les dépens

Partie succombante, la SA DISTRICO supportera les dépens de la présente instance comprenant le coût de l’expertise. Elle a en effet sollicité cette expertise.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la société DISTRICO aux frais irrépétibles engagés par la SCI DE L’ETOILE CENOMANE, soit la somme de 3 000 €. En revanche, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

FIXE la partie fixe du loyer renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle de 175 600 € hors charges et hors taxes à laquelle s’ajoutera le loyer variable tel que stipulé dans le bail initial ;

ORDONNE l’application de la clause d’échelle mobile stipulée au bail au loyer de renouvellement tel qu’il aura été fixé par le tribunal aux fins de fixation du loyer réindexé au 1er avril 2023 et au 1er avril 2024, en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux publié par L’INSEE, en prenant pour indice de référence, l’indice du quatrième trimestre de l’année 2021,

CONDAMNE la société DISTRICO à payer à la SCI DE L’ETOILE CENOMANE la différence entre le montant des loyers effectivement payés jusqu’à la date de signification du jugement et le montant du loyer tel que révisé par l’application de la clause d’échelle mobile stipulée au bail,

CONDAMNE la société DISTRICO à payer à la SCI DE L’ETOILE CENOMANE les intérêts légaux à compter du 1er avril 2022 sur la différence existante entre le loyer du bail renouvelé et indexé et le loyer effectivement payé outre la capitalisation des intérêts ;

ORDONNE à la société DISTRICO la communication, pour les six derniers exercices comptables (depuis 2018), de tout document certifié par un commissaire aux comptes, faisant état du chiffre d’affaires réalisées par l’établissement situé à [Localité 13] pour l’ensemble des activités visées dans la destination du bail ;

CONDAMNE la société DISTRICO à payer à la SCI DE L’ETOILE CENOMANE la différence entre le loyer de la part variable de loyer effectivement payée et le montant de la part variable du loyer tel qu’il résultera des documents comptables communiqués ;

CONDAMNE la société DISTRICO à payer à la SCI DE L’ETOILE CENOMANE les intérêts légaux sur la différence existante entre le montant de la part variable de loyer effectivement payée et le montant de la part variable de loyer tel qu’il résultera des documents comptables communiqués, outre la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE la SCI DISTRICO de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNE la société DISTRICO à payer à la SCI DE L’ETOILE CENOMANE la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société DISTRICO aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

Le greffier, Le juge des loyers commerciaux,