TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Décembre 2024

N° RG 21/06584 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WYJM

N° Minute :

AFFAIRE

[S] [E]

C/

S.A. LOISELET PERE, FILS & DAIGREMONT, [R] [W], S.A.R.L. IMAX [Localité 15], S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7] Représenté par son syndic le Cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT, [O] [H], [B] [J], CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARI S ET D’ÎLE DE FRANCE, S.A. AXA FRANCE IARD ASSURANCES

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [S] [E]

[Adresse 7]

[Localité 15]

représentée par M^e Emily LAFITAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0753

DEFENDEURS

S.A. LOISELET PERE, FILS & DAIGREMONT

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par M^e Isabelle GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U 004

Madame [R] [W]

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentée par Maître Guillaume BOULAN de la SCP SANTINI – BOULAN – LEDUCQ – DUVERGER, avocat postulant au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713 et M^e Michel BARON, avocat plaidant au barreau de l’EURE

S.A.R.L. IMAX [Localité 15]

[Adresse 6]

[Localité 15]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7] Représenté par son syndic le Cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT

[Adresse 7]

[Localité 15]

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K49

Madame [O] [H]

[Adresse 7]

[Localité 15]

défaillant

Monsieur [B] [J]

[Adresse 1]

[Localité 12]

défaillant

CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 16] ET D’ÎLE DE FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Bénédicte BURY de la SELEURL B.BURY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P192

INTERVENANT FORCE

S.A. AXA FRANCE IARD ASSURANCES

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par Maître Hélène DELAITRE , avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1907

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Juin 2024 en audience publique devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 11 Décembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2015, Mme [R] [W] épouse [Z], par l’intermédiaire de la société Imax [Localité 15] à qui elle avait confié un mandat exclusif de vente, a vendu à Mme [S] [E] le lot de copropriété n°60 (appartement) d’un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 15], moyennant le prix de 196 000 euros, outre une commission d’agence de 7 000 euros versée par Mme [E].

Mme [E] a eu recours, afin de financer cette acquisition, à un crédit immobilier souscrit auprès de la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 16] et d’Île-de-France (ci-après le Crédit Agricole Mutuel).

L’acte authentique a été régularisé le 10 février 2016.

Suite à cette acquisition, Mme [E] a fait état de dégâts des eaux affectant l’appartement.

Par ordonnance du 26 juin 2017, le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé, saisi par Mme [E] au contradictoire de Mme [Z], de la société Imax [Localité 15] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité (ci-après le SDC), a ordonné une expertise judiciaire et a désigné M. [N] en qualité d’expert judiciaire. Les opérations d’expertise ont ultérieurement été rendues communes à Mme [O] [H], Mme [B] [J], propriétaires dans le même immeuble, et à la société Loiselet Père Fils & Daigremont, syndic du SDC.

Le 4 novembre 2020, l’expert judiciaire a déposé son rapport.

Par actes de commissaire de justice en date des 5, 9 et 21 juillet et 6 août 2021, Mme [E] a fait assigner Mme [Z], la société Imax [Localité 15], le SDC, la société Loiselet Père Fils & Daigremont, Mme [H], Mme [J] et le Crédit Agricole Mutuel devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2022, le SDC a fait assigner en intervention forcée la société Axa France Iard.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 janvier 2023 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [E] demande au tribunal de :

A titre principal,

— annuler le contrat de vente conclu le 10 février 2016 avec Mme [Z],

— annuler le contrat de prêt accessoire souscrit auprès du Crédit Agricole Mutuel,

— condamner Mme [Z] à lui verser les sommes suivantes :

*196 000 euros au titre du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

*11 282 euros au titre des frais de notaire accessoires à la vente,

*2 023,98 euros au titre de la taxe foncière acquittée depuis la vente,

*43 364,72 euros au titre des charges de copropriété acquittées depuis la vente,

*26 552,36 euros au titre des intérêts de l’emprunt,

*1 483,76 euros au titre de l’assurance de l’emprunt,

*63 900 euros au titre du préjudice de jouissance depuis l’acquisition du bien,

*7 000 euros au titre des frais de commission d’agence,

— condamner la société Imax [Localité 15] à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de la commission d’agence,

— lui octroyer un délai de 10 jours à compter du remboursement par Mme [Z] pour rembourser la banque,

— condamner in solidum Mme [Z] et la société Imax [Localité 15] aux dépens, qui comprendront les dépens liés à la procédure de référé expertise et les frais d’expertise judiciaire (8 139,24 euros),

— condamner in solidum Mme [Z] et la société Imax [Localité 15] à lui verser la somme de 25 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— condamner le SDC à lui verser les sommes de :

*33 287,34 euros à titre de dommages et intérêts,

*la somme mensuelle de 405 euros à compter du 15 janvier 2023 au titre de son préjudice de jouissance, jusqu’à la cessation des dommages,

— condamner la société Loiselet Père Fils & Daigremont à lui verser les sommes de :

*14 794,37 euros à titre de dommages et intérêts,

*la somme mensuelle de 180 euros à compter du 15 janvier 2023 au titre de son préjudice de jouissance, jusqu’à la cessation des dommages,

— condamner Mme [H] à lui verser les sommes de :

*11 095,78 euros à titre de dommages et intérêts,

*la somme mensuelle de 135 euros à compter du 15 janvier 2023 au titre de son préjudice de jouissance, jusqu’à la cessation des dommages,

— condamner Mme [J] à lui verser les sommes de :

*3 698,59 euros à titre de dommages et intérêts,

*la somme mensuelle de 45 euros à compter du 15 janvier 2023 au titre de son préjudice de jouissance, jusqu’à la cessation des dommages,

— condamner le Mme [Z] à lui verser les sommes de :

*11 095,78 euros à titre de dommages et intérêts,

*la somme mensuelle de 135 euros à compter du 15 janvier 2023 au titre de son préjudice de jouissance, jusqu’à la cessation des dommages,

— la dispenser de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, y compris des condamnations susceptibles d’advenir,

— condamner in solidum le SDC, la société Loiselet Père Fils & Daigremont, Mme [H], Mme [J], Mme [Z] aux dépens, qui comprendront les dépens liés à la procédure de référé expertise et les frais d’expertise judiciaire (8 139,24 euros),

— condamner in solidum le SDC, la société Loiselet Père Fils & Daigremont, Mme [H], Mme [J], Mme [Z] à lui verser la somme de 25 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 juin 2023 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [Z] demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter Mme [E] de ses demandes,

— condamner Mme [E] aux dépens, y compris les honoraires de l’expert judiciaire,

— condamner Mme [E] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— condamner la société Loiselet Père Fils & Daigremont, à titre subsidiaire le SDC, à la relever et garantir de l’intégralité des sommes mises à sa charge au profit de Mme [E], à titre de dommages et intérêts, des dépens, et de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Loiselet Père Fils & Daigremont, à titre subsidiaire le SDC aux dépens, qui comprendront les honoraires de l’expert judiciaire.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 9 juin 2023 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le SDC demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter Mme [E] de ses demandes formées à son encontre,

— débouter Mme [Z] de ses demandes formées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— condamner la société Axa France Iard à le garantir des condamnations mises à sa charge,

— condamner tout succombant aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Hervé Cassel (Selafa Cabinet Cassel) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 mars 2023 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Loiselet Père Fils & Daigremont demande au tribunal de :

— à titre principal, débouter Mme [E] de ses demandes,

— à titre subsidiaire, s’il était retenu une faute à son encontre, diminuer à un montant symbolique la condamnation au titre des travaux de réfection et du trouble de jouissance,

— à titre plus subsidiaire, s’il était fait droit aux sommes sollicitées, limiter la condamnation à hauteur de 20 % (14 074,37 euros et 180 euros de somme mensuelle),

En tout état de cause,

— condamner tous succombants aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Isabelle Gabriel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner tous succombants à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 janvier 2023 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Axa France Iard demande au tribunal de :

— débouter le SDC de sa demande formée à son encontre et prononcer sa mise hors de cause,

— à titre subsidiaire, condamner la société Loiselet Père Fils & Daigremont, Mme [Z], Mme [H], Mme [J] à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre,

— dire qu’elle ne peut être condamnée que dans les termes et limites de sa police d’assurance,

— condamner tous succombants à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 22 novembre 2022 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Imax [Localité 15] demande au tribunal de :

— débouter Mme [E] de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum Mme [Z], le SDC, la société Loiselet Père Fils & Daigremont, Mme [H] et Mme [J] à lui verser la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum Mme [Z], le SDC, la société Loiselet Père Fils & Daigremont, Mme [H] et Mme [J] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant au besoin in solidum aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Manuel Raison (Selarl Raison Avocats) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant au besoin in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 mars 2023 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le Crédit Agricole Mutuel demande au tribunal de :

En cas d’annulation du contrat de vente et du contrat de prêt,

— condamner Mme [E] à lui rembourser la somme de 162 000 euros déduction à faire des remboursements en capital intervenus et compensation avec le montant des intérêts échus à restituer au jour du jugement à intervenir,

— débouter Mme [E] de sa demande visant à différer le paiement,

— condamner Mme [Z] à lui verser les intérêts qu’elle est tenue de restituer par compensation à Mme [E] et 90 % des intérêts à échoir au taux de 2,6 % du jour du jugement à intervenir jusqu’au terme du contrat,

En l’absence d’annulation du contrat de vente et du contrat de prêt,

— la mettre hors de cause,

En tout état de cause,

— condamner la partie perdante aux dépens,

— condamner la partie perdante à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 octobre 2023.

Mme [H], assignée conformément à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

Mme [J], assignée conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

Par ordonnance du 5 décembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté une demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par Mme [Z].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation ou la résolution du contrat de vente

Il sera précisé à titre liminaire que si Mme [E] sollicite uniquement l’annulation du contrat de vente, elle invoque à ce titre deux fondements dont l’un emporte la nullité (dol) et l’autre la résolution du contrat (garantie des vices cachés). Les deux notions étant identiques dans leurs effets (disparition rétroactive du contrat), il sera opéré une requalification à ce titre, étant précisé que la demande de résolution sur le fondement des vices cachés sera traitée en premier lieu, contrairement à l’ordre de présentation des conclusions de Mme [E], dès lors que s’agissant des effets et des dommages et intérêts, celle-ci s’appuie exclusivement sur les textes de la garantie des vices cachés.

Mme [E] fait valoir, au visa des articles 1641 et 1644 du code civil, que le rapport d’expertise relate les conditions d’apparition des désordres et précise leur imputation ; que Mme [Z] avait connaissance du vice, compte tenu de l’ancienneté des désordres, comme établi par le rapport d’expertise et le rapport de M. [A] du 27 septembre 1999 ; que Mme [Z], outre sa qualité de propriétaire, était membre du conseil syndical et a eu connaissance de nombre d’éléments relatifs aux désordres et s’est elle-même plaint d’infiltrations (courrier de Mme [J] du 1er octobre 2015 et courrier de Mme [Z] du 13 juillet 2010) ; que les cloques et traces d’humidité n’étaient pas présentes quand elle a visité l’appartement en vue de son achat, ce que corrobore la société Imax Immobilier ; que Mme [Z] n’a contesté ce point que très tardivement ; que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne s’applique pas puisque Mme [Z] avait connaissance des vices.

Mme [E] ajoute, au visa des articles 1109 et 1116 du code civil et des mêmes moyens de fait, que Mme [Z] a commis une réticence dolosive.

Mme [Z] oppose que lorsque Mme [E] a visité l’appartement, les traces d’humidité étaient visibles à l’extérieur et à l’intérieur de l’appartement ; qu’ont été transmis les procès-verbaux des assemblées générales de 2013 à 2015 qui font tous état d’infiltrations ; qu’elle n’a pas à garantir les vices apparents conformément à l’article 1642 du code civil ; qu’il n’est pas démontré que le logement ne contenait plus de traces d’humidité lors de la visite de Mme [E] et qu’elle peut contester ce fait même si elle s’est abstenue de le faire expressément dans un dire ; qu’il n’est aucunement établi l’existence de travaux de peinture visant à dissimuler les traces d’humidité.

Elle ajoute se prévaloir de la clause excluant la garantie des vices cachés contenue dans le contrat de vente ; qu’elle n’avait pas à évoquer les désordres antérieurs dès lors que ceux-ci avaient fait l’objet de travaux qui avaient remédié à la situation ; que sa qualité de membre du conseil syndical ne démontre rien ; que le vendeur n’a pas à faire une analyse du contenu des documents à transmettre à l’acquéreur et que les insuffisances du carnet d’entretien ne lui sont pas imputables ; que le courrier de Mme [J] concerne les parties communes ; qu’elle ignorait les facteurs multiples relevés par l’expert et expliquant la réapparition des désordres.

Elle souligne que de 2013 à 2015, l’appartement a été loué à deux locataires qui ont attesté du bon état du logement.

Les autres parties n’ont pas spécifiquement conclu sur la demande d’annulation/résolution du contrat de vente.

Appréciation du tribunal,

Sur la garantie des vices cachés

Les articles 1641 et 1642 du code civil énoncent que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ; le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En outre, l’article 1643 du code civil indique que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

A ce titre, l’acte de vente énonce que « le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre « Environnement – Santé publique »

Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance ».

Enfin, l’article 1644 du même code ajoute que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce et en premier lieu, les vices invoqués consistent en des problèmes d’humidité et d’infiltration affectant l’appartement vendu par Mme [Z] à Mme [E].

A ce titre, l’expert judiciaire a relevé que :

— suite à sa visite du 4 octobre 2017, la présence de « nombreuses zones humides » (cf. plan en page 10, visite du 4 octobre 2017, l’expert précisant dans son rapport avoir relevé les taux avec un détecteur d’humidité) et « des locaux habitables sous une verrière d’origine (avec risque de condensation évident) l’absence de ventilation des pièces humides pas de prise d’air dans les châssis (séjour et chambre) avec imposte ouvrante » (page 13),

— lors d’une nouvelle visite réalisée le 20 décembre 2018, un nouveau dégât des eaux partant du plafond avec des cloques de peinture, un parquet gondolé et des moisissures (page 19) ;

— « Le dossier n’est pas dans un cadre de construction neuve mais dans le cas d’une absence d’entretien malgré que sa nécessité soit connue par le conseil syndical depuis 1999 et par le syndic actuel depuis au moins 2008. Il a été dénoncé lors de la vente de juillet 2010 à Mme [Z] [Z] qui a engagé des travaux non connus dans cet appartement. Aucun travaux significatifs n’ont été fait par le SDC dans la zone de l’appartement de Mme [E] » (page 34) ;

— « Au dire de Mme [E] aucun désordre n’était apparent mais, au vu des déclarations, pour l’expert sont apparus en avril 2016 les conséquences des désordres affectent la solidité de l’ouvrage (…) il est plus approprié de parler d’absence d’entretien, qui au vu des documents fournis, pourrait être daté de l’achat de Mme [Z] [Z] le 30 juin 2010 et connu du syndic depuis 2008. Pour le SDC la date de 1999 peut être retenue » (page 35).

S’agissant de l’année 1999, l’expert se réfère à un rapport de M. [A], architecte, du 27 septembre 1999, ayant relevé différents désordres liés à des infiltrations affectant l’immeuble et l’appartement litigieux (alors occupé par Mme [K]), au sujet duquel il anticipait un dégât des eaux à venir :

« 820.006 : Une visite d’inspection des toitures doit être effectué, compris EP, solins et souches. Sans oublier la partie courette entre les bâtiments A et B, car il doit y avoir des points d’infiltrations générant une humidité chez Melle [K] au rez-de-chaussée

(…)

820.013 Visite chez Melle [K] : Dans l’ensemble de cet appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment B il y a un fort taux d’humidité sur les murs (extérieurs et mitoyen).

820.014 Il y aurait lieu de faire une déclaration à l’Assureur car une recherche de fuite doit être faite pour le mitoyen, ce qui va amener à déposer le placage en BA13 qui a été mis en place. Ce système ne permet pas au mur de s’assécher. Il est probable qu’une des causes doit se trouver sur la verrière en appentis située dans la courette mitoyenne (§820.006).

Une autre source d’infiltration provient de fissures dans le mur extérieur, et en bas de la cage B.

Il y a aussi des remontées capillaires côté cour. Enfin les pièces dites « humides » c’est à dire : wc, cuisine, douche sont mal (ou pas) ventilées !!! Nous avons là un catalogue quasi complet des problèmes posés par l’humidité : il ne manque qu’un dégât des eaux au niveau du premier étage » (pièce en demande n°9).

L’expert souligne également dans ses conclusions que Mme [Z] s’est elle-même plainte de problème d’humidité et est ainsi versé aux débats un courrier du 13 juillet 2010 dans lequel celle-ci évoque des problèmes d’humidité majeurs : « Toute nouvelle propriétaire (…), je constate avec stupeur que mon appartement et plus particulièrement ma cuisine et ma douche qui sont sous les toits se retrouvent inondées dès le moindre orage. Cela fait 15 jours que je possède ce bien et à deux reprises déjà, mes deux pièces ont été inondées, les plafonds détrompés, les circuits électroniques mouillés.

Les verrières qui sont sous ce toit sont toutes fissurées et les jointures avec le toit en zinc inexistantes aujourd’hui. Vous avez déjà fait intervenir à deux reprises une équipe de couvreur qui constate que le toit est en très mauvais état, qu’il y a un réel état d’urgence pour éviter que cela ne s’aggrave et que cela n’endommage même les structures de l’immeuble, les fondations. Ils ont fixé du goudron provisoire en attendant d’intervenir réellement (…) ». Elle mettait ensuite en demeure le conseil syndical de procéder à l’intégralité des travaux définitifs (pièce en demande n°11).

L’expert a enfin émis un « avis provisoire » (page 17), non remis en cause ultérieurement, au terme duquel l’origine des désordres provient :

« 1/ en plafond de séjour manifestement un ancien dégât des eaux en provenance de la salle d’eau du 1er étage.

2/ Les désordres et humidités proviennent des parties communes et trouvent leurs origines dans l’absence d’étanchéité de la façade avec un revêtement de type enduit plastique peu respirant, conjugué avec des remontées capillaires dû à la mauvaise ventilation des caves peut être des canalisations enterrées dans la cour et l’absence de traitement du soubassement.

3/ Le fait que l’escalier d’accès aux étages ne soit pas fermé participe à ces désordres. Le traitement de ces désordres résulte donc d’un entretien inexistant de l’immeuble (….)

4/ une ou deux pièces d’eau sans sol et mur étanche, les propriétaires des appartements du 1 er étage sont invités à réagir avec un programme de mise en conformité de leur logement ».

Ces éléments caractérisent l’existence au sein de l’immeuble et de l’appartement acquis de problèmes d’humidité et d’infiltration majeurs et anciens, supposant des coûts importants pour y remédier (évalués par l’expert à la somme de 246 757 euros, page 35), soit un vice grave et antérieur à la vente.

En deuxième lieu, s’agissant de la connaissance que pouvait en avoir Mme [Z], il sera relevé que si celle-ci a été membre du conseil syndical, il ne peut être déduit de cette circonstance qu’elle a eu connaissance de l’ensemble de l’historique de l’immeuble, et il n’est notamment démontré par aucun élément qu’il a été porté à sa connaissance le rapport de M. [A].

Toutefois, Mme [Z] ne conteste pas avoir su que l’appartement était affecté par des problèmes d’humidité, celle-ci les évoquant dans le courrier précité du 13 juillet 2010. Une recherche de fuite a également été réalisée par la société Fosse les 17 et 23 novembre 2010 qui relevait notamment (pièce de Mme [Z] n°4) : « Après vérification, nous constatons des traces d’humidité sur les murs mitoyens avec la cour et la cage d’escalier.

Relevé du taux d’humidité : 100 %.

Recherche de fuite en cave.

Le taux d’humidité est très élevé.

La vidange du lave-mains en cave est cassée.

L’étanchéité entre la cave et les murs du bâtiments est très abîmée.

Il faudrait faire intervenir une équipe d’étancheurs.

Nous avons également constaté l’absence de chapeau sur la cheminée ».

Suite à ce courrier et cette recherche de fuite, Mme [Z] indique (voir, page 4 de ses conclusions) que des travaux ont été engagés et qui ont donné satisfaction puisque ses deux locataires ayant occupé le bien sur la période janvier 2013-septembre 2015 ne se sont pas plaints de dégâts des eaux (ses pièces n°12 et 13). Elle cite ainsi en 2010 des travaux de réfection de la toiture par la société Jigal, pris en charge par la copropriété, puis, suite à un constat amiable signé avec la société Axa France Iard, assureur du SDC, des travaux de reprise de la verrière et des interventions sur les descentes d’eaux pluviales en octobre 2011 et juin 2012 par la société Ravier, pris en charge par la société Axa France Iard, enfin le remplacement des colonnes collectives de descente d’eaux en 2014.

Néanmoins et d’une part, si Mme [Z] cite l’ensemble de ces travaux, elle ne rapporte la preuve d’aucun puisque n’est versé aux débats qu’un simple devis de la société Jigal, et aucune pièce n’est produite, par elle ou par les autres parties, démontrant la réalisation de travaux par la société Ravier et le remplacement des colonnes collectives de descente d’eaux en 2014 réalisé suite à un rapport d’investigation du 13 mars 2014. En cette absence, le tribunal ne peut vérifier que les travaux réalisés étaient de nature à remédier aux désordres, et donc que Mme [Z] pensait légitimement que les problèmes d’humidité et d’infiltration étaient réglés.

A ce titre, l’expert a relevé le même problème en notant que Mme [Z] a réalisé des travaux sans en indiquer la nature et précisé que le rapport du 13 mars 2014, fourni par celle-ci, est « édifiant » sur l’état de canalisations qui n’ont pas été changés à ce jour (page 35, outre, page 33 : « Cette canalisation n’étant pas remplacée pendant l’expertise, il y a également des infiltrations sur le collecteur en cave qui créé des fuites. En 2014 les canalisations produisaient des fuites appartement plus cave un an et demi avant la vente à Mme [E] »).

D’autre part, s’il apparaît que l’appartement a été épargné par des infiltrations pendant la période janvier 2013-septembre 2015, comme tendent à l’établir les deux attestations des anciens locataires, Mme [Z] reconnaît dans ses conclusions que lorsqu’elle a mis en vente l’appartement, plusieurs candidats à l’acquisition n’ont pas donné suite en raison des traces d’humidité présentes dans l’appartement. Cette affirmation est corroborée par le compte rendu réalisé par sa mandataire la société Imax [Localité 15] (pièce n°7 de Mme [Z]) dans lequel il est relevé que deux candidats ont été interpellés par les « cloques d’humidité restantes » ou des « multiples cloques d’humidité ».

Or, il résulte des deux attestations produites que sur la période précitée, l’appartement était en « très bon état », sans « dommage ou désagrément » (première attestation) et « en parfait état et ne présentait aucun signe d’insalubrité. Les murs et les sols étaient propres et probablement fraîchement restaurés » (seconde attestation). Cela implique que les traces d’humidité constatées lors du processus de vente étaient manifestement récentes, en tout état de cause postérieures aux travaux allégués, et leur apparition ne pouvait qu’induire que ceux-ci n’avaient pas remédié aux désordres.

Ainsi, Mme [Z] ne pouvait pas légitimement penser que les problèmes d’humidité et d’infiltration affectant l’appartement était un problème réglé.

En troisième lieu, il n’est pas contesté que Mme [Z] n’a apporté aucune information particulière à Mme [E] relativement aux problèmes d’humidité et d’infiltration affectant l’appartement.

Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale communiqués lors de la vente (pièces n°8 à 10 de Mme [Z]) ne comportent aucune information sur l’état de l’appartement litigieux et les quelques éléments relatifs à des problèmes d’humidité (essentiellement les questions diverses, en résolution n°17, de l’assemblée générale du 26 février 2013), étaient imprécis, concernaient l’immeuble et ne permettaient nullement de se faire une idée des désordres de l’appartement.

Mme [Z] précise que Mme [E], qui a visité l’appartement, a pu apercevoir, comme les autres personnes, les traces d’humidité. Celle-ci oppose qu’il n’existait lors de sa visite aucune trace d’humidité et que la venderesse avait manifestement réalisé des travaux de réfection. Or, dans la pièce invoquée à cette fin par Mme [E] (sa pièce n°29), soit le dire du 3 avril 2020, Mme [Z] ne reconnaît pas avoir fait réaliser de tels travaux. En outre, si la société Imax [Localité 15] affirme que l’appartement était lors de la visite en parfait état, cela n’est corroboré par aucun élément, et notamment par aucune attestation d’une ou des personnes qui auraient procédé aux visites avec Mme [E].

Cependant, il n’est apporté pas plus d’éléments sur la consistance des « cloques d’humidité restantes » ou des « multiples cloques d’humidité », notamment aucune photographie. Et si celles-ci ont rebuté deux des candidats à l’acquisition, trois autres n’en ont manifestement pas fait état, ce qui implique qu’elles n’étaient pas si conséquentes.

En tout état de cause et surtout, à supposer leur existence acquise, il n’est pas démontré que leur simple vue pouvait permettre à une personne profane telle que Mme [E] d’avoir une connaissance de l’ampleur des désordres affectant l’appartement, particulièrement de l’ancienneté et de la persistance des problèmes d’humidité et d’infiltration.

Par conséquent, la garantie des vices cachés s’applique et il y a lieu, conformément à l’article 1644 du code civil, de prononcer la résolution du contrat.

Sur la réticence dolosive

L’article 1109 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicable au litige au regard de la date de conclusion du contrat de vente, énonce qu’il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L’article 1116 du même dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; qu’il ne se présume pas et doit être prouvé.

Il résulte de cette dernière disposition que constitue un dol par réticence la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, il ressort des circonstances de faits préalablement rappelées que :

— il existait au sein de l’appartement des problèmes d’humidité et d’infiltration majeurs et anciens qui auraient nécessairement été déterminants du consentement de Mme [E] ;

— Mme [Z] ne pouvait pas légitimement penser que les problèmes d’humidité et d’infiltration affectant l’appartement était un problème réglé dont elle n’avait pas à informer Mme [E] ;

— il n’a pas été porté à la connaissance de Mme [E] des informations précises sur ces désordres et notamment sur leur ampleur ;

— compte tenu de l’importance des problèmes d’humidité et d’infiltration, de leur ancienneté et de leur réapparition subite préalablement à la vente litigieuse, ceux-ci étaient naturellement de nature à freiner tout candidat à l’acquisition.

Il sera donc retenu que c’est intentionnellement que Mme [Z] a gardé le silence sur leur présence.

Par conséquent, il sera jugé que Mme [Z] a intentionnellement dissimulé les problèmes d’humidité et d’infiltration affectant l’appartement alors que cette information était déterminante du consentement de Mme [E].

Elle a ainsi commis une réticence dolosive susceptible d’entraîner, conformément aux articles 1109 et 1116 précités, l’annulation de la vente conclue le 18 novembre 2015.

Sur la nullité du contrat de prêt

Mme [E] se fonde sur l’article L. 312-12 (devenu 313-36) du code de la consommation ainsi que sur l’article 1186 du code civil,

Le Crédit Agricole Mutuel indique qu’elle s’en rapporte au tribunal s’agissant de la demande de nullité du contrat de prêt comme conséquence de la nullité du contrat de vente.

Appréciation du tribunal,

Il résulte de l’article L. 312-12 du code de la consommation, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur le 1er juillet 2016 par l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016, devenu après cette date l’article L. 313-36, que l’offre d’un prêt immobilier est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.

Il résulte de ces dispositions et de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicable au litige, que le contrat principal annulé étant censé n’avoir pas été conclu dans le délai fixé par la loi, sa disparition rétroactive entraîne l’annulation de plein droit du prêt souscrit pour assurer son financement (voir, à titre d’exemple 1re Civ., 18 juin 1996, n° 94-16456).

Par conséquent, il y a lieu de prononcer l’annulation du contrat de prêt conclu entre Mme [E] et le Crédit Agricole Mutuel.

Sur les demandes consécutives formées par Mme [E] contre Mme [Z] (conséquences de l’annulation et dommages et intérêts)

Mme [E] se fonde sur les articles 1644 et 1646 du code civil et sollicite la restitution du prix de vente, des frais de vente, des intérêts, des frais d’assurance emprunteur, des taxes foncières, des charges de copropriété, et des frais d’agence immobilière.

Elle ajoute, au visa de l’article 1645, demander réparation du préjudice qu’elle subit du fait de son occupation, depuis 2015, de ce bien affecté par des infiltrations qu’elle ne pouvait quitter compte tenu du prêt immobilier à payer, ce qui a également eu un impact psychologique ; qu’elle sollicite réparation à hauteur de l’évaluation de l’expert (valeur locative de l’appartement et pourcentage d’inhabitabilité : 1 000 euros de valeur locative, taux de 50 % du 13 février 2016 au 15 mai 2018 ; à compter du 15 mai 2018 et jusqu’au 15 janvier 2023, taux de 90 %).

Mme [Z], après avoir rappelé qu’elle appelle en garantie certaines des autres parties (page 19 de ses conclusions), reprend à son compte les moyens développés par celles-ci : «  Si le tribunal estime que les objections du syndic concernant la question du remboursement des frais d’actes notariés, des intérêts d’emprunt, des frais d’assurance emprunteur, et du remboursement des taxes foncières, se trouvaient justifiées, il ne pourrait que les appliquer à la demande formée par Madame [E] à titre principal ».

Les moyens discutant les sommes réclamées par Mme [E] soutenus par les autres parties appelées en garanties et susceptibles d’être concernées par ces demandes seront donc exposées.

A ce titre, la société Loiselet Père Fils & Daigremont et le SDC opposent que les frais de mutation peuvent être remboursés conformément à l’article 1961 alinéa 2 du code général des impôts ; que les frais d’emprunt ne constituent pas des frais directs ; que conformément à l’article 1381 du code civil (ancienne version), les charges de copropriété et la taxe foncière participent de la conservation du bien, sont attachées à la qualité de propriétaire, et ne peuvent faire l’objet d’un appel en garantie de Mme [Z].

Ils ajoutent, sur le préjudice de jouissance, que Mme [E] a constamment occupé l’appartement, si bien que les pourcentages d’inhabitabilité retenus sont inconcevables ; que la valeur locative de 1 000 euros HT n’est pas démontrée ; que la valeur au m² était de 28 euros en 2020 et de 29 euros en 2022 ; que l’aggravation du pourcentage d’inhabitabilité est artificielle dès lors qu’elle ne résulterait que d’un affaiblissement de la température de la surface des murs ; que Mme [E] ne chauffe son appartement qu’à l’aide d’un radiateur électrique ; que la nature de l’appartement peut expliquer l’humidité (ancienne loge, locaux sous verrière, absence de ventilation).

Appréciation du tribunal,

Les articles 1645 et 1646 du code civil disposent que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ; que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Il a été préalablement retenu que Mme [Z] connaissait les vices affectant le bien, si bien qu’elle est tenue, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En premier lieu, Mme [Z] devra restituer le prix de vente de 196 000 euros, en contrepartie de la restitution du bien immobilier qui sera remis par Mme [E].

En deuxième lieu, s’agissant des frais payés lors de la vente (taxe départementale, frais d’assiette, taxe communale, contribution de sécurité immobilière), l’article 1961 du code général des impôts énonce en son alinéa 2 que « En cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa [les droits d’enregistrement] perçues sur l’acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée ».

Par conséquent, ces sommes n’ont pas à être restituées ou à faire l’objet d’une indemnisation dès lors que Mme [E] pourra en obtenir le remboursement (2e Civ., 4 septembre 2014, 10-10.929).

En troisième lieu, il en est de même des sommes liées à l’emprunt (intérêts, assurance) compte tenu de l’annulation du contrat de prêt.

En quatrième lieu, les sommes payées par Mme [E] au titre de la taxe foncière et des charges de copropriété, liées à la qualité de propriétaire, feront l’objet d’une indemnisation par Mme [Z] (montants non contestés de 43 364,72 euros et 2 023,98 euros) compte tenu de la disparition rétroactive du contrat de vente.

En cinquième lieu, s’agissant des frais d’agence immobilière, l’acte de vente précise en page 30 que « les parties reconnaissent expressément que les termes, prix et conditions figurant aux présentes ont été négociés par l’Agence immobilière IMAX (…)

En conséquence l’acquéreur qui en aura seul la charge s’engage expressément à lui verser une rémunération de 7 000 euros, taxe sur la valeur ajoutée incluse.

Cette rémunération a été payée, ce jour, par la comptabilité du notaire soussigné ».

Cette somme ne saurait faire l’objet d’une restitution comme conséquence de la résolution de la vente dès lors qu’elle n’a pas été perçue par Mme [Z].

Toutefois, au titre de la responsabilité et des dommages et intérêts, si Mme [Z] n’avait pas gardé le silence sur les vices malgré la connaissance qu’elle en avait, Mme [E] n’aurait pas dépensé cette somme. Il y a donc lieu de la condamner à lui verser la somme de 7 000 euros en réparation de son préjudice.

Enfin et en sixième lieu, sur le préjudice de jouissance, l’expert, dans son rapport d’expertise (page 36), a retenu, à ce titre :

-50 % de la valeur locative du logement, évaluée à 1000 euros, pour la période du 13 février 2016 au 15 mai 2018, soit 500 euros x 27 mois = 13 500 euros

— à compter du 15 mai 2018 et jusqu’au 2 janvier 2020, 17 800 euros.

S’agissant en premier lieu de la valeur locative, Mme [E] verse aux débats une estimation de l’agence Guy Hoquet du 16 avril 2018, réalisée après une visite, qui retient une valeur de 1 000 euros. Si le syndic conteste le montant fixé, les pièces qu’ils versent aux débats consistent en des évaluations trop générales (évaluation au mètre carré dans la [Adresse 17] selon le site internet seloger.com en pièces n°21 et 23), sans visite du bien, ou se fondant sur des annonces de location d’autres biens dont le tribunal ne peut s’assurer qu’ils sont suffisamment semblables. La somme de 1 000 euros sera donc retenue.

S’agissant du pourcentage d’inhabitabilité, l’expert ne motive pas dans son tableau récapitulatif les taux retenus. S’agissant du taux de 50 %, celui-ci est toutefois cohérent avec les constatations faites par ses soins au sein de l’appartement et précitées dans la partie relative à la résolution de la vente, ainsi qu’avec le plan (page 10 du rapport d’expertise) sur lequel l’expert retranscrit l’ensemble des zones impactées. Celui-ci sera donc retenu.

S’agissant néanmoins de l’aggravation à compter du 15 mai 2018 dont se prévaut Mme [E] et reprise par l’expert, celle-ci n’est explicitée ni dans les conclusions de la demanderesse, ni par l’expert. Et si ce dernier a relevé des éléments d’aggravation lors de sa visite du 20 décembre 2018, il n’évoque aucunement à quoi correspond la date du 15 mai 2018. En sus, il fait état d’un nouveau dégât des eaux partant du plafond, mais sans en détailler la consistance et les quelques photographies prises (parquet qui gondole, marbre qui gondole, moisissures dans une zone caractérisée) ne sauraient permettre au tribunal de retenir une aggravation au-delà du taux de 50 % et qui sera donc maintenu pour l’ensemble de la période.

Il sera également précisé que s’il est opposé à Mme [E] une carence dans la ventilation du logement, l’expert judiciaire a indiqué que l’utilisation d’une ventilation mécanique « ne permettra en aucun cas de résoudre l’origine des supports sol, murs et plafonds présentant des taux d’humidité de 100 % par défaut de ventilation des caves et remontées capillaires dans tous les murs de façade » (page 35 du rapport), si bien que ce moyen ne serait être retenu. De même, si l’expert relève (page 24 du rapport) que des travaux « sont à engager très rapidement pour pouvoir résorber les désordres chez Mme [E] qui y participe plus ou moins par une absence d’entretien général », cette affirmation ne peut pas plus être retenue compte tenu de son imprécision (« plus ou moins ») et de son absence de motivation de nature à l’étayer.

Il en sera déduit un préjudice de jouissance à hauteur de 50 % de la valeur locative du logement, évaluée à 1000 euros, pour la période du 13 février 2016 jusqu’au 15 janvier 2023, date à laquelle s’arrête la demande, soit sur 83 mois, pour une somme totale de 41 500 euros (500 x 83) que Mme [Z] devra verser à Mme [E].

Sur les conséquences de l’annulation du contrat de prêt

Mme [E] demande l’autorisation de pouvoir rembourser le Crédit Agricole Mutuel des fonds prêtés dans les dix jours du remboursement intégral du prix de vente par Mme [Z] ; qu’elle n’a pas à supporter les conséquences d’une éventuelle inexécution de la venderesse qui est responsable de la nullité de la vente.

Le Crédit Agricole Mutuel sollicite que Mme [E] lui rembourse la somme de 162 000 euros déduction à faire des remboursements en capital intervenus et compensation avec le montant des intérêts échus à restituer par la banque au jour du jugement à intervenir. Elle s’oppose à la demande visant à différer le montant du remboursement formée par Mme [E].

Appréciation du tribunal,

Il résulte des dispositions précitées du code de la consommation et de l’article 1184 du code civil que, l’annulation étant prononcée, il y a lieu de remettre les parties dans l’état dans lequel elles se seraient trouvées si le contrat de prêt n’avait pas été conclu.

Il ne pourra être fait droit à la demande visant à différer le paiement, s’agissant de restitutions consécutives à l’annulation du contrat de prêt.

Sur la demande de condamnation de la société Imax Immobilier à verser des dommages et intérêts à Mme [E]

Mme [E] indique que le mandataire est soumis à un devoir de loyauté en application de l’article 1992 du code civil ; que l’annonce évoquait un immeuble de standing, un appartement en bon état alors que la société Imax Immobilier avait connaissance des désordres (comptes rendus de visite qui étaient infructueuses en raison des traces) ; que la société Imax Immobilier a rédigé la promesse et avait donc un devoir de conseil et une obligation d’information à son égard ; qu’elle sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La société Imax Immobilier oppose que l’expert judiciaire n’a aucunement évoqué sa responsabilité ; que les indications figurant dans les annonces immobilières n’ont pas de valeur contractuelle ; que Mme [E] indique elle-même que l’appartement était en bon état lors des visites ; qu’elle n’avait pas connaissance des désordres affectant l’appartement dès lors que ceux-ci n’étaient pas apparents ; que Mme [Z] ne lui a apporté aucune information sur l’ancienneté des problèmes d’infiltration et d’humidité ; que l’ensemble des documents techniques nécessaires étaient annexés à l’acte de vente ; qu’elle n’est pas une société professionnelle du bâtiment. A titre subsidiaire, elle fait valoir que la demande porte sur la somme de 7 000 euros, soit le montant de sa commission que Mme [E] réclame déjà à titre de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [Z].

Appréciation du tribunal,

Il sera observé à titre liminaire que cette demande est uniquement indemnitaire (dommages et intérêts) et non fondée sur la résolution du contrat de vente.

A ce titre, il résulte des articles 1382 et 1383 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicables au litige, qu’engage sa responsabilité civile toute personne commettant une faute, négligence ou imprudence, causant un préjudice à un tiers.

En l’espèce, il résulte des éléments précédents que l’agence immobilière a su qu’il existait, lors des visites organisées, des « cloques d’humidité restantes » ou des « multiples cloques d’humidité ».

Toutefois, aucune des pièces versées aux débats ne permet de démontrer que celle-ci a eu connaissance de l’ampleur du vice caché préalablement caractérisé (humidité et infiltrations résultant d’un problème ancien et récurrent affectant l’immeuble) ou qu’elle pouvait s’en convaincre à partir des cloques évoquées dans ses constats de visite.

En sus, conformément à ce qui a été préalablement retenu, il sera rappelé qu’il n’est pas démontré que Mme [Z] a repeint son appartement préalablement à la visite de Mme [E], si bien qu’il ne peut être reproché à la société Imax Immobilier de ne pas avoir attiré son attention sur ce point.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Mme [E] de sa demande formée à l’encontre de la société Imax Immobilier. Les demandes subsidiaires et appels en garantie formées par cette dernière sont donc sans objet.

Sur les différents appels en garantie

Sur l’appel en garantie formé par Mme [Z] à l’encontre de la société Loiselet Père Fils & Daigremont et du SDC

Mme [Z] indique (pages 14 et suivantes de ses conclusions) que la société Loiselet Père Fils & Daigremont a engagé sa responsabilité délictuelle en s’abstenant de faire les travaux dont elle connaissait l’importance ; que l’expert judiciaire a relevé la carence ancienne du syndic ; que celui-ci s’est abstenu de procéder à un avertissement, lors des assemblées générales, sur les risques pour l’immeuble induits par l’inexécution des travaux dont il connaissait la nécessité depuis 1999 (rapport de M. [A]) ; qu’elle s’est abstenue de faire réaliser l’étude de mise en conformité des parties communes avec traitement des origines demandée par l’expert.

Elle ajoute que le syndic dispose de pouvoirs propres, notamment de proposition, que l’organisation de la copropriété repose sur lui, et qu’il ne peut se réfugier derrière l’inaction des copropriétaires ; qu’il n’est pas justifié, avant, pendant ou après l’expertise, d’une prise en charge sérieuse des désordres affectant les parties communes de l’immeuble.

A titre subsidiaire, elle forme un appel en garantie à l’encontre du SDC.

Son appel en garantie porte sur la totalité des sommes réclamées à son encontre par Mme [E], à l’exception du prix de vente.

La société Loiselet Père Fils & Daigremont, oppose, sur l’appel en garantie de Mme [Z], que si celle-ci a été condamnée à des dommages et intérêts, c’est en raison de sa faute dont il n’a pas à répondre.

Elle ajoute, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, qu’un syndic a une obligation d’administrer l’immeuble, d’assurer sa conservation et son entretien, dans la limite des pouvoirs du syndicat des copropriétaires dont il est le mandataire ; qu’il doit recevoir autorisation pour faire réaliser des travaux, sauf urgence, et que tel n’était pas le cas en l’espèce dès lors que les travaux pouvaient pleinement attendre des votes en assemblée générale ; que Mme [Z] liste elle-même l’ensemble des actions entreprises entre 2010 et 2015, qu’elle s’est montrée pleinement diligente lors de l’expertise judiciaire et que les retards pris ne lui sont pas imputables (absence de réponse des sociétés pour les devis, nécessité d’attendre les assemblées générales…) ; que l’étude demandée par l’expert a été fournie le 26 avril 2019, que celui-ci n’a pas exigé d’intervention sans assemblée générale mais a au contraire sollicité et relu les convocations adressées ; qu’elle n’est syndic que depuis 2008 et n’avait pas connaissance du rapport de M. [A] ; que les travaux de nature à remédier aux désordres n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale en 2019 et qu’une information a été apportée aux copropriétaires lors de l’assemblée du 27 juin 2019.

S’agissant du préjudice, ses observations ont déjà été exposées préalablement.

Le SDC oppose, sur l’appel en garantie de Mme [Z], que celle-ci est devenue copropriétaire depuis 2010 et a été membre du conseil syndical ; qu’elle ne s’est pas mobilisée pour que les travaux soient réalisés et a même voté contre des travaux de réfection (cheminée et gouttières) en 2013 et 2014 ; qu’elle a elle-même indiqué n’avoir constaté aucun désordre suite aux travaux votés pendant qu’elle était copropriétaire ; qu’elle n’est par conséquent pas fondée à lui reprocher un manque de diligence ; que si elle a constaté des désordres, elle n’a rien fait et aurait dû en aviser Mme [E] ; que cette dernière n’aurait alors pas acquis le bien et pas introduit la présente procédure, si bien que la faute de Mme [Z] est la cause de l’annulation de la vente ; que l’expert a décrété que les désordres perduraient depuis 1999 mais sans vérifier ce fait et sans établir de lien de causalité avec les désordres dont s’est plainte Mme [E].

Il souligne (dans la partie de ses conclusions relatives aux demandes de Mme [E] mais réintégrés ici compte tenu de leur pertinence) que l’expert n’a procédé à aucun sondage technique ; que le rapport de la société Aquanef a relevé une absence de fuite en provenance des parties communes susceptible de créer les désordres affectant le logement ; que les opérations d’expertise n’ont toutefois pas été réouvertes malgré les propos en ce sens de l’expert ; qu’un certain nombre de travaux des parties communes ont désormais été votés ; qu’il ne peut, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, lui être imputé 45 % des désordres.

Appréciation du tribunal,

1) Sur l’appel en garantie formé à l’encontre de la société Loiselet Père Fils & Daigremont

En premier lieu, sur la faute, il résulte des articles 1382 et 1383 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicables au litige, repris après le 1er octobre 2016 aux articles 1240 et 1241 du même code, qu’engage sa responsabilité civile toute personne commettant une faute, négligence ou imprudence, causant un préjudice à un tiers.

En outre, l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce que :

« I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (…) ».

Le syndic oppose en droit qu’il n’est que le mandataire du SDC et doit nécessairement recevoir son autorisation pour agir et réaliser des travaux, sauf à se situer dans l’exception des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il sera toutefois précisé que la mission du syndic ne saurait être ainsi circonscrite et si le syndic est en effet l’exécutant des décisions de l’assemblée générale, il est également, conformément à l’article 18 précité, chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et est également débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard du syndicat des copropriétaires, particulièrement lors les assemblées générales.

Dans ses conclusions, Mme [Z], outre le rapport de M. [A] de 1999, ne se réfère à aucune autre pièce que le rapport d’expertise judiciaire, visé de manière générale.

Il résulte de celui-ci, s’agissant des griefs faits au syndic, et que le tribunal a recensé :

— en page 10, l’expert, suite à sa visite du 4 octobre 2017 souligne en « travaux urgents que le SDC fasse réaliser une recherche de fuite pour identifier les infiltrations affectant l’appartement de Mme [E] les caves et les parties privatives et communes dans les locaux attenants et situés au-dessus et la toiture avec mise en place d’un accès sécurité. Un diagnostic par une société de type Aquanef ou Etat 9 pour avoir une vision globale des problèmes qui seront ainsi bien listés » ;

— en page 17, suite à sa visite du 20 décembre 2018, l’expert précise : « une assemblée générale a eu lieu le 15 novembre 2018 alors qu’elle aurait pu être faite plus tôt et la lecture de la convocation montre que le traitement des causes de l’humidité dans l’appartement de Mme [E] a été faite de façon disparate avec des devis anciens datant de 2016 » ; il fait également état de la nécessité de procéder à une réparation rapide dans escalier, après recherche de fuite, à un étaiement, et déplore l’inefficacité du syndic ;

— en page 26, l’expert relève : « La copropriété n’a pas pris conscience de l’urgence de la réalisation de travaux importants afin de répondre à ce manque d’entretien qui existe au moins depuis 1999 sans action significative du syndic et qui cause de graves préjudices à Mme [E] qui vit dans un appartement très humide avec les conséquences sur le confort et des dégradations qui s’aggravent et qui trouvent leurs origines dans les parties communes mais aussi dans les parties privatives » ;

— en page 28, en réponse à un dire, l’expert indique que l’étude de mise en conformité a été reçue le 26 avril 2019, que l’assemblée générale du 10 décembre 2019 est infructueuse en ce qu’elle n’a voté que des renforts de structure et pas les causes réelles des infiltrations ; que cette assemblée est intervenue deux ans après le début de l’expertise et alors que les désordres sont dénoncés depuis le 27 septembre 1999 ; qu’il a estimé nécessaire de faire des travaux urgents après le 4 octobre 2017 et le 20 novembre 2018, et le positionnement du syndic est en totale contradiction avec ces constatations, notamment ses préconisations dans la note aux parties n°3 [27 mars 2018] dans laquelle il avait demandé une étude de mise en conformité des parties communes avec traitement des origines sans attendre une assemblée générale ordinaire ;

— en page 30, l’expert relève que les assemblées générales des 27 juin et 10 décembre 2019 ne permettront pas de faire cesser les désordres : « Tous les points concernant les parties communes qui permettraient de supprimer les venues d’humidité sont systématiquement écartées alors qu’elles concerne les parties communes, comme une toiture d’apprenti à refaire, les ravalements à réaliser, et des canalisations inchangées et comme elles le sont depuis 1999 » ;

— en page 35, l’expert souligne que relativement aux désordres qui affectent l’appartement litigieux, qu’ « au vu des documents fournis, pourrait être daté de l’achat de Mme [Z] le 30 juin 2010, et connu du syndic depuis 2008. Pour le SDC la date de 1999 peut être retenue » ; que le SDC « était au courant des nombreuses infiltrations qui étaient dénoncées dans un rapport depuis 1999 » et le syndic « malgré la mise en cause ci-dessus n’a pris aucune disposition (proposition d’étude mise au vote de devis avant 2019 visible dans les PV d’AG de 2014 à 2016 et lors de l’expertise malgré l’urgence les devis de réfection n’ont été vus que dans les 2 AG de fin 2019 » (sic).

D’une part, si Mme [Z] évoque le rapport de M. [A], il sera précisé que la société Loiselet Père Fils & Daigremont a été désignée comme syndic en 2008, si bien que sa responsabilité n’est susceptible d’être engagée qu’à compter de cette date. Or, antérieurement à la mesure d’expertise, Mme [Z] n’indique pas dans ses conclusions quel grief elle fait au syndic, alors même qu’elle souligne que l’ensemble des travaux nécessaires pour remédier aux désordres ont été réalisés entre 2010 et 2015. Par ailleurs, si l’expert souligne l’absence d’ « action significative du syndic » depuis 1999, il s’agit manifestement d’une remarque générale visant les syndics successivement nommés depuis cette date, et en tout état de cause non étayée par une démonstration concrète.

D’autre part, s’agissant de l’absence d’objection lors des assemblées générales, Mme [Z] n’indique pas, dans ses écritures, quels informations et conseils la société Loiselet Père Fils & Daigremont aurait dû apporter. Or, il s’avère qu’un point d’information a été réalisé lors de l’assemblée générale spéciale du 27 juin 2019 par l’avocat en charge du dossier, assemblée au cours de laquelle les copropriétaires ont voté un budget pour réaliser les travaux de renforcement des planchers des bâtiment A et B et décidé d’un report du vote dans l’attente d’appel d’offres pour les mesures susceptibles de remédier aux désordres (réfection des réseaux horizontaux en cave et cour, remplacement des deux descentes eaux usées et eaux vannes, réfection toiture bâtiment B, toiture de l’appentis, ravalement de façade).

En outre, si l’expert relève dans sa conclusion générale que le syndic n’a pris aucune disposition « malgré la mise en cause ci-dessus n’a pris aucune disposition (proposition d’étude mise au vote de devis avant 2019 visible dans les PV d’AG de 2014 à 2016 et lors de l’expertise malgré l’urgence les devis de réfection n’ont été vus que dans les 2 AG de fin 2019 », visant ainsi que les assemblées générales de 2014 à 2016 (étant précisé que cette dernière n’est versée aux débats par aucune des parties), il n’argumente aucunement cette affirmation.

Enfin, s’agissant des études et recherches auxquelles il était nécessaire de faire procéder, l’expert judiciaire a dès sa première visite du 4 octobre 2017 insisté sur la nécessité de faire réaliser en urgence une recherche de fuite pour identifier les infiltrations affectant l’appartement. Compte tenu des désordres constatés, du fait que la recherche devait être réalisée très rapidement puisque s’inscrivant dans le temps nécessairement court et temporaire d’une expertise judiciaire, et que celle-ci intéressait la sauvegarde de l’immeuble, il appartenait au syndic d’y faire procéder sans délai sans attendre l’assemblée générale. Cette situation sera distinguée de l’engagement des travaux qui, compte tenu de leur importance, ne pouvait être décidé par le seul syndic.

A ce titre, si la société Loiselet Père Fils & Daigremont justifie avoir réalisé des démarches en ce sens, notamment une demande devis de recherche de fuite pour l’ensemble de l’immeuble datée du 6 octobre 2017 à la société Aquanef, c’est seulement après une approbation de l’assemblée générale du 10 décembre 2019, le syndic ayant attendu cette approbation, que ladite recherche a pu avoir lieu (rapport du 2 juin 2020, pièce n°12 du SDC), soit après un délai de deux ans, malgré l’urgence constatée. Il s’infère de ce retard dans la réalisation de l’étude une faute du syndic.

Pour le surplus, et notamment la demande d’étude de mise en conformité des parties communes avec traitement des origines sans attendre une assemblée générale ordinaire, formée par l’expert le 27 mars 2018, le syndic justifie avoir mandaté le cabinet Exxetude le 25 juin 2018, qui a remis un rapport le 14 janvier 2019, non complet en raison d’une impossibilité, selon le cabinet, de visiter l’appartement de Mme [E] lors d’un rendez-vous du 25 octobre 2018, point contesté par Mme [E], mais qui n’est en tout état de cause pas imputable au syndic. Et postérieurement à cette date, l’expert relève qu’un rapport complet réalisé par Mme [V], architecte de la copropriété, lui a été remis le 26 avril 2019. Par ailleurs, il ne saurait s’induire une faute du seul fait que le juge chargé du contrôle de l’expertise a rendu une ordonnance enjoignant le SDC à produire cette pièce le 15 avril 2019 (suite à un rapport d’incident de l’expert du 5 avril 2019), et ce d’autant que l’expert avait connaissance que cette étude était en cours (cf pièces n°12 et 13 du syndic).

En second lieu, sur le lien de causalité et les préjudices, la seule faute retenue réside donc le retard dans l’obtention du rapport de la société Aquanef. Toutefois, parmi les préjudices que Mme [Z] a été condamnée à réparer au profit de Mme [E] cette faute est dépourvue de tout lien causal avec ceux qui sont exclusivement liés à l’annulation de la vente causées par ses propres manquements (frais d’agence immobilière) et à la propriété de l’immeuble (taxe foncière et charges de copropriété).

Et si cette faute est susceptible d’avoir contribué au préjudice de jouissance de Mme [E], réparé du 13 février 2016 au 15 janvier 2023, force est de constater que les travaux censés remédier aux problèmes affectant l’immeuble ont pu être mis au vote en assemblée générale en juin 2019 sans attendre ce rapport, que l’expert a également déposé son rapport sans l’attendre, et surtout que le vote sur les travaux ont été rejetés lors de l’assemblée du 27 juin 2019, avant que certains ne soient adoptés à partir de 2021, si bien qu’il n’est pas démontré que le retard dans l’obtention du rapport de la société Aquanef a joué le moindre rôle causal dans ce préjudice, Mme [Z] n’apportant de surcroît dans ses conclusions aucune argumentation à ce titre.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande d’appel en garantie formé par Mme [Z] à l’égard de la société Loiselet Père Fils & Daigremont.

2) Sur l’appel en garantie formé à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Il sera souligné à titre liminaire qu’aux termes de ses conclusions, Mme [Z] ne développe aucun moyen précis au soutien de cet appel en garantie, renvoyant à l’argumentation développée à l’encontre du syndic, au terme de laquelle elle se contente de viser le rapport d’expertise et le rapport de M. [A].

En premier lieu, sur la faute, il résulte des articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicables au litige, qu’un contractant doit des dommages et intérêts à son cocontractant pour tout manquement contractuel causant un préjudice à celui-ci.

Par ailleurs, il ressort de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Or, il résulte du rapport d’expertise réalisé par M. [N] que les problèmes d’humidité et d’infiltration affectant l’appartement litigieux proviennent, au moins en grande partie, des parties communes. L’expert pointe ainsi l’absence généralisée d’entretien de l’immeuble, relevant notamment « un défaut de ventilation des caves et remontées capillaires dans tous les murs de façade » (page 31). L’expert a également indiqué, en réponse à un dire du SDC (page 30) que ces éléments résultaient de ses propres constatations et mesures avec un humiditest, et de la visibilité des défauts, notamment l’absence d’entretien de la façade ou l’absence de ventilation. Il pointe enfin la connaissance de cette situation depuis 1999 et le rapport précité de M. [A], concluant (page 31) que « cet état n’a subi aucune évolution depuis 1999 la copropriété estimant sans doute que les parties communes n’avaient pas à être entretenues avec effectivement les négligences sur des parties privatives comme des salles de bain qui aggravaient la situation. Il faut quand même rappeler que les désordres autres que chez Mme [E] étaient parfaitement visibles, identifiables et identifiés de même comme un linteau non réparé au 2e étage et un ravalement en piteux état ».

Il sera relevé à ce titre que l’expert a indiqué dès sa visite initiale que les origines étaient multiples et pouvaient provenir des parties communes, en pointant les façades défectueuses et infiltrantes, les remontées capillaires, les réseaux défectueux et leur disposition (escalier ouvert et recevant la pluie). Celui-ci a par la suite mesuré des taux d’humidité de 100 % sur le mur côté gauche « qui peuvent avoir des répercussions sur l’appartement de Mme [E] », et des taux identiques de 100 % en façade.

Enfin, il sera précisé que le rapport réalisé par la société Aquanef, déposé bien après l’expertise judiciaire, n’a pas été soumis à son étude et ne remet pas en cause les constatations précitées.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments un manquement du SDC à son obligation relative aux parties communes, qui a eu un lien direct avec les problèmes d’infiltration et d’humidité affectant l’appartement de Mme [E].

En second lieu, sur le préjudice, le manquement du SDC est dépourvu de tout lien causal avec les préjudices exclusivement liés à l’annulation de la vente et causées par les propres manquements de Mme [Z] (frais d’agence immobilière) ou en lien avec la propriété de l’immeuble (taxe foncière et charges de copropriété).

Néanmoins, ce manquement a contribué à l’état de l’appartement, et donc au préjudice de jouissance subi par Mme [E]. Si le SDC fait valoir que ce préjudice a été exclusivement causé par le propre silence de Mme [Z], le tribunal retient la faute de cette dernière n’en est pas la cause exclusive, le préjudice de jouissance résultant également de l’état de l’appartement qui est, au moins pour une grande partie, imputable au défaut d’entretien des parties communes dont le SDC est responsable.

La part de la faute de Mme [Z] sera étudiée ultérieurement.

Sur la garantie de la société Axa France Iard

Le SDC sollicite la garantie de son assureur la société Axa France Iard et fait valoir qu’il n’est pas démontré que les désordres sont identiques à ceux constatés par M. [A] ; que le caractère aléatoire du contrat d’assurance ne peut exclure les dommages ayant pour origine une faute, sauf si celle-ci est intentionnelle ou dolosive, ce qui n’est en l’espèce pas démontré ; qu’il lui est reproché une négligence dans l’entretien des parties communes et que la cause d’exonération relative au défaut d’entretien de ces parties n’est pas conforme à l’article L. 113-1 du code des assurances.

La société Axa France Iard oppose que seul un risque aléatoire peut être assuré et que tel n’est pas le cas en l’espèce dès lors que le SDC avait connaissance depuis 1999 des causes de l’humidité affectant l’appartement de Mme [E] ; que le contrat contient une clause reprenant l’article 1964 du code civil ; que le contrat a été souscrit le 1er mai 2004, soit après les constatations réalisées en 1999.

Appréciation du tribunal,

Il résulte de l’article 1964 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicable au litige, que le contrat d’assurance, par nature aléatoire, ne peut porter sur un risque que l’assuré sait déjà réalisé (1ère Civ., 4 novembre 2003, n°01-14.942).

Dans les assurances dégâts des eaux, l’assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat (voir, parmi une jurisprudence constante, 1ère Civ., 30 janv. 1996, n° 93-20.085, 3e Civ., 16 mars 2022, n°18-23.954).

Il sera précisé à ce stade que si le SDC invoque un moyen relatif à l’exclusion du dommage causé par un défaut d’entretien figurant en page 21 du contrat d’assurance, cette clause n’est pas expressément invoquée par la société Axa France Iard.

En l’espèce, il résulte du rapport de M. [N] et de la note de M. [A] que le défaut d’entretien généralisé des parties communes dure depuis 1999 et que l’humidité affectant le logement litigieux a également été constaté à cette date. Il sera rappelé à ce stade que :

— l’expert a relevé (page 26) : « Pour l’expert, la copropriété n’a pas pris conscience de l’urgence de la réalisation de travaux importants afin de répondre à ce manque d’entretien qui existe au moins depuis 1999 sans action significative du syndic et qui cause de graves préjudices à Mme [E] qui vit dans un appartement très humide avec les conséquences sur e confort et des dégradations qui s’aggravent qui trouvent leurs origines dans les parties communes mais aussi dans les parties privatives » ;

— M. [A] a noté en 1999 : « Visite chez Melle [K] : Dans l’ensemble de cet appartement situé à rez-de-chaussée du bâtiment « B » il y a un fort taux d’humidité sur les murs (extérieurs et mitoyen), (…) Il est probable qu’une des causes doit se trouver sur la verrière en appentis située dans la courette mitoyenne. Une autre source d’infiltration provient de fissures dans le mur extérieur et en bas de la cage « B ». Il y a aussi des remontées capillaires côté cour. Enfin les pièces dites « humides » wc, cuisine, douche, sont mal ventilées ».

Toutefois, si la cause du l’humidité et des infiltrations survenus en 1999 et en 2016 est manifestement identique (problème d’entretien des parties communes) et s’il en est de même pour certaines des manifestations (taux d’humidité aux murs dans l’appartement litigieux de 100 %), le sinistre déclaré par Mme [E] est survenu plus de douze ans après la prise d’effet du contrat d’assurance souscrit auprès de la société Axa France Iard, après une période de plus de deux années au cours de laquelle aucun sinistre n’avait été relevé (cf. les deux attestations versées par Mme [Z] et analysées supra, pour la période janvier 2013-septembre 2015), si bien qu’il y a lieu de retenir que le sinistre est bien survenu après la date de prise d’effet du contrat.

Par conséquent, la société Axa France Iard sera condamnée à garantir la condamnation prononcée à l’encontre du SDC au titre du préjudice de jouissance, dans la limite des plafonds et franchises prévues par la police d’assurance.

Sur l’appel en garantie formé par la société Axa France Iard à l’encontre des codéfendeurs

La société Axa France Iard indique, au terme de ses conclusions, et sans exposer de moyens de fait particulier : « Si par impossible le Tribunal devait condamner la Compagnie AXA FRANCE, il y aurait lieu de la déclarer recevable et bien fondée à solliciter la condamnation du Cabinet LOISELET & DAIGREMONT, de Madame [H], de Madame [J], et de Madame [Z] épouse [Z] à la relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées contre elle à hauteur de leur part de responsabilité ». Elle se contente de se référer au rapport de M. [N] et à la ventilation de responsabilité retenue par celui-ci.

Il sera rappelé à titre liminaire que l’appel en garantie porte sur le préjudice de jouissance que le SDC a contribué à causer.

Les manquements reprochés à la société Loiselet Père Fils & Daigremont et à Mme [Z] ont déjà été examinés, et l’appel en garantie sera donc rejeté pour la première.

S’agissant de Mmes [H] et [J], il ressort du rapport de M. [N] que :

— l’expert a visité l’appartement de Mme [H] (1er étage) le 30 novembre 2017 et relevé que la salle d’eau ne répond pas au règlement sanitaire, avec un sol non étanche, un séjour avec un mur présentant un taux d’humidité de 80 %, et présente « un potentiel important de risque de dégât des eaux avec l’appartement de Mme [E] » (page 15) ;

— l’expert a visité à la même date l’appartement de Mme [J] (2e étage) et relevé l’existence d’un dégât des eaux en cours dont l’origine n’a pu être recherchée, et une zone cuisine et salle de bain « potentiellement à risque pour l’immeuble » ;

— suite à ces visites, dans son rapport provisoire (page 17), l’expert relevait que le désordre dans l’appartement de Mme [E] au plafond du séjour était « manifestement un ancien dégât des eaux en provenance de la salle d’eau du 1er étage » et « une ou deux pièces d’eau sans sol et sans mur étanche, les propriétaires des appartements du 1er étage sont invités à réagir avec un programme de mise en conformité de leur logement » ;

— après une nouvelle visite de l’appartement de Mme [E] le 20 décembre 2018, l’expert a indiqué que le dégât des eaux dans l’angle gauche de la pièce de vie était en liaison avec l’appartement de Mme [H], tout en notant « il y a lieu que le SDC face faire une recherche de fuite en urgence sachant que la fuite peut aussi trouver une origine dans l’immeuble voisin car elle se situe sur un mur mitoyen (voir note de M. [A]) ».

Dans la partie conclusive de son rapport, l’expert n’évoque pas Mmes [H] et [J] parmi les personnes à qui les désordres sont imputables (page 35 de son rapport), tout en les évoquant dans un tableau dans lequel il note des parts de responsabilité (page 37 du rapport), sans aucunement s’expliquer tant sur l’imputabilité des désordres que sur le taux retenu (5 % pour Mme [J], 15 % pour Mme [H]). Il ajoute que les travaux privatifs de reprise des pièces d’eau du 1er et 2e étage sont à engager par les propriétaires concernés car « outre qu’ils provoquent aux niveaux inférieurs ils ne sont pas en conformité avec l’article 45 du règlement sanitaire des Hauts de Seine ».

Il résulte de ces propos que dans la partie conclusive de son rapport, l’expert n’explicite nullement l’imputabilité retenue à l’encontre de Mmes [H] et [J], étant souligné qu’il ne les évoque même pas lorsqu’il s’agit de décrire les causes des désordres de l’appartement (page 35)

Dans le reste du rapport (cf. éléments précités), l’expert n’a émis contre Mme [H] que de simples conjectures. Ainsi, un « potentiel important » de dégât des eaux, puis un dégât des eaux dans le séjour de Mme [E] provenant « manifestement » d’un ancien dégât des eaux en provenance de la salle d’eau du 1er étage, sans plus d’explications. Et s’il a relevé en 2018 que le dégât des eaux dans l’angle gauche de la pièce de vie était en liaison avec l’appartement de Mme [H], il ne s’en est pas plus expliqué et a recommandé dans le même temps de faire une recherche de fuite puisque celui-ci pouvait également être causée par l’autre immeuble (mur mitoyen).

Enfin, s’agissant de Mme [J], l’expert n’a relevé qu’une zone cuisine et salle de bain « potentiellement à risque pour l’immeuble ».

Par conséquent, il sera retenu qu’il n’est pas certain que les désordres affectant l’appartement de Mme [E] trouvent leurs origines dans les parties privatives de Mme [H] d’une part, et de Mme [J] d’autre part, et l’appel en garantie formé à ce titre par la société Axa France Iard sera rejeté.

Sur la part de responsabilité de Mme [Z] et du SDC

Si la garantie du SDC a été retenue, comme le fait valoir celui-ci, celle-ci ne saurait être entière dès lors que le préjudice de jouissance subi par Mme [E] résulte de son entrée dans les lieux qui procède d’un manquement de Mme [Z], dont la réticence dolosive a été retenue, et qui, compte tenu de la nature de cette faute, revêt un rôle, à défaut d’être exclusif, nécessairement prépondérant.

Cette circonstance, pondérée par la responsabilité du SDC dans l’état de l’appartement, conduit à retenir les parts de responsabilité suivantes :

— Mme [Z] : 70 % ;

— le SDC : 30 %.

Il sera précisé que l’appel en garantie formé par la société Axa France Iard contre Mme [Z] est sans objet dès lors qu’en l’absence de condamnation in solidum du SDC et de Mme [Z], la société Axa France Iard n’est pas susceptible de payer plus que la part de son assuré.

Sur la demande de condamnation de Mme [Z] à verser des dommages et intérêts au Crédit Agricole Mutuel

Le Crédit Agricole Mutuel sollicite, en cas d’annulation de la vente, la condamnation de Mme [Z] à lui verser, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les intérêts que la banque sera contrainte de rembourser à Mme [E] (intérêts au taux de 2,6 % du 9 février 2016 au jour du jugement à intervenir), et un préjudice de perte de chance de recevoir les intérêts à échoir jusqu’au terme du contrat ; qu’il pouvait escompter la parfaite exécution du contrat puisque la solvabilité de Mme [E] n’est pas contestable (perte de chance à 90 %).

Mme [Z] n’a pas conclu sur cette demande.

Appréciation du tribunal,

Il résulte des articles 1382 et 1383 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicables au litige, qu’engage sa responsabilité civile toute personne commettant une faute, négligence ou imprudence, causant un préjudice à un tiers.

En l’espèce, il a préalablement été retenu que Mme [Z] avait commis une faute ayant conduit à la résolution du contrat de vente, ce qui implique la restitution des sommes perçues au titre des intérêts le Crédit Agricole Mutuel.

Ce faisant, la faute commise par Mme [Z] a causé un préjudice au Crédit Agricole Mutuel, consistant en :

— la perte des intérêts échus et payés par Mme [E] au jour du 9 février 2016 jusqu’au jour du jugement, soit les intérêts que la banque devra restituer à Mme [E],

— la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir des intérêts à échoir au taux de 2,6% du jour du jugement à intervenir jusqu’au terme du contrat.

La perte de chance sera fixée à 90 % compte tenu de l’absence de risque d’insolvabilité de Mme [E].

Mme [Z] sera par conséquent condamnée à verser au Crédit Agricole Mutuel les intérêts qu’il sera tenu de restituer par compensation à Mme [E] et échus du 9 février 2016 jusqu’au jour du jugement, et 90% des intérêts à échoir au taux de 2,6 % du jour du jugement à intervenir jusqu’au terme du contrat,

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Mme [Z] aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire (rapport de M. [N]), et de dire que le SDC et son assureur devront garantir celle-ci à ce titre à hauteur de 30 %, avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Maître Hervé Cassel (Selafa Cabinet Cassel), Maître Isabelle Gabriel, et Maître Manuel Raison (Selarl Raison Avocats) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les dépens ne porteront pas sur ceux afférents à la procédure ayant abouti à l’ordonnance du 26 juin 2017, qui a statué définitivement sur leur sort.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [E] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— Mme [Z] à verser à Mme [E] la somme de 12 500 euros,

— le SDC à garantir le paiement de la somme précédente à hauteur de 30 % et la société Axa France Iard à garantir au syndicat des copropriétaires le paiement de cette somme,

— Mme [Z] à verser au Crédit Agricole Mutuel la somme de 2 000 euros,

— Mme [E], déboutée de sa demande formée à l’encontre de l’agence immobilière, à verser à la société Imax [Localité 15] la somme de 2 000 euros.

Le surplus des demandes formées à ce titre sera rejeté.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Prononce la résolution du contrat de vente conclu le 18 novembre 2015 réitéré par acte authentique le 10 février 2016 entre Mme [R] [W] épouse [Z] et Mme [S] [E] portant le lot de copropriété n°60 (appartement) d’un immeuble situé 6[Adresse 4] à [Localité 15], cadastré section S n°[Cadastre 14],

Ordonne la publication du présent jugement au service de la publicité foncière,

Annule le contrat de prêt conclu entre Mme [S] [E] et la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 16] et d’Île-de-France portant sur la somme de 162 000 euros,

Condamne Mme [S] [E] à rembourser à la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 16] et d’Île-de-France la somme de 162 000 euros déduction faite du montant des mensualités comprenant le capital remboursé et les intérêts échus,

Déboute Mme [S] [E] de sa demande visant à différer le remboursement du capital prêté,

Condamne Mme [R] [W] épouse [Z] à verser à Mme [S] [E] les sommes de :

-196 000 euros au titre de la restitution du prix de vente,

-2 023,98 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la taxe foncière,

-43 364,72 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des charges de copropriété,

-7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la commission de l’agence immobilière,

-41 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance du 13 février 2016 jusqu’au 15 janvier 2023,

Déboute Mme [S] [E] de sa demande de condamnation de la société Imax Immobilier à lui verser des dommages et intérêts,

Déboute Mme [R] [W] épouse [Z] de son appel en garantie formé à l’encontre de la société Loiselet Père Fils & Daigremont,

Dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 15], représenté par son syndic la société Loiselet Père Fils & Daigremont, devra garantir Mme [R] [W] épouse [Z] dans le versement de la somme de 41 500 euros au titre du préjudice de jouissance de Mme [S] [E] à hauteur de 30 %,

Dit que la société Axa France Iard sera tenue de garantir le paiement de cette dernière somme (30 % du préjudice de jouissance de Mme [S] [E]) à son assuré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 15], représenté par son syndic la société Loiselet Père Fils & Daigremont, dans la limite des plafonds et franchises prévues par la police d’assurance,

Condamne Mme [R] [W] épouse [Z] à verser à la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 16] et d’Île-de-France les intérêts que cette dernière sera tenue de restituer par compensation à Mme [S] [E] et échus du 9 février 2016 jusqu’au jour du jugement, et 90% des intérêts à échoir au taux de 2,6 % du jour du jugement à intervenir jusqu’au terme du contrat,

Condamne Mme [R] [W] épouse [Z] aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire (rapport de M. [N]), avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Maître Hervé Cassel (Selafa Cabinet Cassel), Maître Isabelle Gabriel, et Maître Manuel Raison (Selarl Raison Avocats) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 15], représenté par son syndic la société Loiselet Père Fils & Daigremont, et son assureur la société Axa France Iard, devront garantir Mme [R] [W] épouse [Z] au titre des dépens à hauteur globale de 30 %,

Dit que les dépens n’incluront pas ceux afférents à la procédure ayant abouti à l’ordonnance du 26 juin 2017,

Dit que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [S] [E] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

Condamne Mme [R] [W] épouse [Z] à verser à Mme [S] [E] la somme de 12 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 15] à garantir Mme [R] [W] épouse [Z] du paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 30 %, et la société Axa France Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 15] du paiement de cette somme,

Condamne Mme [R] [W] épouse [Z] à verser à la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 16] et d’Île-de-France la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [S] [E] à verser à la société Imax [Localité 15] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,