TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 3]

[Localité 5]

☎ [XXXXXXXX01]

— -------------

Référé civil

N° RG 24/00476 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I6AU

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 12 novembre 2024

Dans la procédure introduite par :

S.C. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Jean-Michel ARCAY, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

S.C. [H] [N]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-Michel ARCAY, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

S.C. ALLIANZ [N]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Michel ARCAY, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

requérantes

à l’encontre de :

S.A.S. REAL DIEZ, exploitant sous l’enseigne OG STORE

dont la dernière adresse connue est [Adresse 8]

non représentée

requise

Nous, Valérie MESSER PIN, première vice-présidente au tribunal judiciaire de céans, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 24 septembre 2024, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé daté du 13 octobre 2022 valant bail commercial, la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] ont donné en location à la société REAL DIEZ, pour une durée de dix ans, un local numéroté B004 dépendant du centre commercial La Cour des Maréchaux sis [Adresse 9] [Localité 7], moyennant un loyer annuel de 25 000 euros hors taxes et hors charges, aux fins d’y exploiter un magasin d’habillement sous l’enseigne OG STORE.

Par assignation signifiée le 1er août 2024, la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] ont attrait la société REAL DIEZ devant la juridiction des référés aux fins de voir :

— déclarer recevables et bien fondées l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner la société REAL DIEZ, à titre de provision, à leur payer la somme de 64 516,92 euros TTC au titre des loyers, impôts, taxes et redevances arrêtés au 5 juillet 2024,

— condamner la société REAL DIEZ, à titre de provision, à leur payer la somme de 1 758,12 euros TTC au titre des cotisations du GIE arrêtés au 5 juillet 2024,

— majorer, à titre de provision, toutes les condamnations de 10 % au titre du bail commercial, soit la somme de 6 451,69 euros pour les loyers et accessoires, et 175,81 euros pour les cotisations au titre du GIE, soit un total de 6 627,50 euros,

— juger que la société REAL DIEZ n’a pas respecté son obligation d’exploitation continue et permanente des locaux au titre du bail du 13 octobre 2022,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 13 octobre 2022 à compter du 26 mai 2024,

— prononcer la résiliation du bail du 13 octobre 2022 portant sur les locaux loués,

— juger que la société REAL DIEZ est occupante sans droit ni titre,

— ordonner à la société REAL DIEZ et à tous les occupants de son chef ou non de quitter les locaux loués et de le laisser libre à toute personne, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— ordonner l’expulsion de la société REAL DIEZ de tous les occupants de son chef ou non des locaux loués, avec si besoin est, le concours de la force publique, d’un serrurier et d’une entreprise de déménagement,

— condamner, par provision, la société REAL DIEZ à leur verser une indemnité d’occupation annuelle d’un montant de 50 000 euros hors taxes et hors charges, taxes et charges en sus, à compter du 26 mai 2024,

— juger qu’elles conserveront la somme de 6 250 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, à titre de clause pénale forfaitaire,

— condamner, par provision, la société REAL DIEZ à leur rembourser la somme de 5 234,97 euros HT, soit 6 281,96 euros TTC, au titre des mesures financières d’accompagnement qui ont été consenties ;

— condamner, par provision, la société REAL DIEZ à leur verser la somme de 25 000 euros hors taxes et hors charges augmentée des taxes et charges, à titre d’indemnité compensatrice pour absence de locataire dans le local,

— condamner, par provision, la société REAL DIEZ à payer tous les frais de commissaires de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement,

— assortir toutes les autres condamnations pécuniaires à intervenir de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme,

— les autoriser à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meubles qu’il leur plaira aux frais, risques et périls de la société REAL DIEZ, les biens meubles et objets mobiliers ne leur appartenant pas trouvés dans les lieux,

— les autoriser à procéder à toutes les saisies, ventes de meubles, immeubles, véhicules saisis jusqu’au paiement intégral de la dette,

— juger que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R.221-30 à R.221-40 du code des procédures civiles d’exécution,

— juger que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A444-32 du code de commerce seront à la charge de la société REAL DIEZ,

— rappeler que l’ordonnance à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit,

— condamner par provision la société REAL DIEZ à leur payer la somme de 7 037,93 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Bien que régulièrement assignée, la société REAL DIEZ ne s’est pas fait représenter à l’audience du 24 septembre 2024. La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance de référé réputée contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la constatation de la résiliation du contrat de bail et la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De plus, l’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, à l’appui de leur demande, la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] font grief à la société REAL DIEZ de ne s’être acquittée des loyers et provisions sur charges échus depuis janvier 2023, et de ne pas avoir pas respecté son obligation d’exploitation continue et permanente des locaux.

Elle se prévaut d’un commandement de payer, visant la clause de résiliation de plein droit incluse dans le contrat de bail, qu’elle a fait signifier à la société REAL DIEZ en date du 25 avril 2024.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois à compter de la signification dudit commandement.

De plus, la société REAL DIEZ n’a pas saisi dans ce délai la juridiction des référés, aux fins de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, de sorte que celle-ci est acquise au bailleur.

Dans ces conditions, la société REAL DIEZ, qui n’exploite plus les lieux comme cela a été vérifié par constat de commissaire de justice daté du 12 janvier 2024, ainsi que tous occupants de son chef, doivent être condamnés à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, au besoin, passé ce délai, avec le concours de la force publique.

La mesure d’astreinte sollicitée n’apparaît pas opportune en l’espèce, et il n’y sera pas fait droit.

La société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] seront autorisées à faire transporter le mobilier se trouvant encore dans les lieux dans un garde-meubles de son choix, ce aux frais, risques et périls de la société REAL DIEZ qui devra le récupérer, sous peine passé un délai de deux mois d’être réputée l’avoir abandonné.

En revanche, il n’appartient pas au juge des référés de faire droit aux autres demandes formées par la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] concernant le mobilier en question.

Sur les demandes de provision formées par la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier.

De plus, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

1. Sur les sommes réclamées au titre des loyers, impôts, taxes et redevances

En l’espèce, la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] sollicitent la condamnation de la société REAL DIEZ à leur payer la somme de 64 516,92 euros au titre des loyers, impôts, taxes et redevances, suivant décompte arrêté au 5 juillet 2024.

Cependant, il apparaît que par ordonnance du 29 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse a d’ores et déjà condamné la société REAL DIEZ à payer à la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] la somme de 22 846,19 euros au titre des loyers, impôts, taxes et redevances échus selon décompte arrêté au 10 juillet 2023.

Aussi, il convient de déduire la somme de 22 846,19 euros des sommes réclamées par la société la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] dans le cadre de la présente instance.

Au regard de ce qui précède, il n’est pas sérieusement contestable que la société REAL DIEZ reste devoir à la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N], au titre des loyers, impôts, taxes et redevances échus la somme de 41 670,73 euros TTC (64 516,92 – 22 846,19) selon décompte arrêté au 5 juillet 2024.

En conséquence, il convient de condamner la société REAL DIEZ au paiement à la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] de ladite somme, à titre de provision, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir.

Il n’est pas non plus sérieusement contestable que la société REAL DIEZ est également redevable à la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N], à titre de provision, d’une indemnité d’occupation que le juge des référés est fondé à fixer à un montant annuel de 25 000 euros, du 26 mai 2024 jusqu’à la date de la complète libération des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Aussi, il y a lieu de condamner la société REAL DIEZ à payer à la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] ladite indemnité, à titre de provision.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, seront capitalisés et produiront également intérêt au taux légal.

En revanche, la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] sollicitent une provision de 1 758,12 euros TTC au titre des cotisations GIE, sans toutefois estimer nécessaire de développer aucun moyen à l’appui de cette demande, et ce alors que le contrat de bail n’en fait pas mention.

S’agissant d’une contestation sérieuse, il y a lieu de rejeter la demande.

2. Sur les sommes réclamées au titre de la clause pénale

La société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] sollicitent la condamnation de la société REAL DIEZ au paiement :

— de la somme de 6 627,50 euros au titre de la majoration de 10 % des condamnations précitées,

— de la somme de 6 250 euros correspondant au montant du dépôt de garantie,

— de la somme de 6 281,96 euros TTC au titre des mesures financières d’accompagnement qui ont été consenties,

— de la somme de 25 000 euros augmentée des taxes et charges, à titre d’indemnité compensatrice pour absence de locataire dans le local.

Le contrat de bail stipule en son article 16 intitulé « Clause résolutoire – Autres sanctions » :

« (…) En cas de mise en jeu de la présente clause résolutoire, et sans préjudice de son obligation au paiement des loyers échus et de leurs accessoires, le preneur devra au bailleur, de plein droit, à titre de clause pénale forfaitaire et conventionnement irréductible :

— le dépôt de garantie, nonobstant le paiement des loyers comme dit ci-dessus ;

— l’indemnité d’occupation visée à l’article 10.8 c) du Chapitre A des présentes ;

— le remboursement des éventuelles mesures financières d’accompagnement consenties par le preneur (et notamment franchises ou participation financières du bailleur aux travaux du preneur),

— le coût des travaux nécessaires à la remise des locaux dans un état conforme aux stipulations de l’article 10.8 du Chapitre A, en ce compris (i) la dépose des éventuels travaux exécutés par le bailleur dans les locaux loués, préalablement à la date d’effet du bail pour permettre l’aménagement du preneur (travaux spécifiques ou réalisés pour les besoins de l’installation du preneur) et (ii) l’indemnisation du temps nécessaire à la réalisation des travaux calculée conformément aux stipulations de l’article 10.b ;

— une indemnité compensatrice du préjudice résultant de l’absence de locataire, évaluée forfaitairement à un an de loyer avec ses accessoires ; (…) ».

De plus, l’article 4.5.1 du contrat de bail stipule : « (…) Le montant de chaque échéance impayée sera de plus, à l’expiration d’un délai de quinze (15) jours suivant la date d’échéance, majoré forfaitairement de 10 % à titre de dommages-intérêts, sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire. De convention expresses, la pénalité s’appliquera de fait, sans qu’il soit besoin pour le Bailleur de s’en prévaloir de la notifier (…) ».

Cette clause s’analyse également comme une clause pénale en ce qu’elle évalue forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

Or, la clause pénale est susceptible de réduction par le juge du fond en cas d’excès manifeste, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ces chefs de demande.

Sur les autres demandes :

Il s’avère inéquitable de laisser à la charge de la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, de la société civile [H] [N] et de la société civile ALLIANZ [N] la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’elles ont dû exposer dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société REAL DIEZ à leur payer la somme de 1 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Valérie MESSER PIN, première vice-présidente au tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial en date du 13 octobre 2022 liant la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] à la société REAL DIEZ, concernant la location d’un local à usage commercial numéroté B004, dépendant du centre commercial La Cour des Maréchaux sis [Adresse 9] [Localité 7] ;

CONDAMNONS la société REAL DIEZ ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

AUTORISONS la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] à faire transporter le mobilier se trouvant encore dans les lieux dans un garde-meubles de son choix, ce aux frais, risques et périls de la société REAL DIEZ qui devra le récupérer, sous peine passé un délai de deux mois d’être réputée l’avoir abandonné ;

CONDAMNONS la société REAL DIEZ à payer à la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N], à titre de provision, la somme de 41 670,73 euros (quarante-et-un mille six cent soixante-dix euros et soixante-treize centimes), au titre des loyers, impôts, taxes et redevances échus, d’après le décompte, arrêté au 5 juillet 2023, outre les intérêts de droit au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la société REAL DIEZ à payer à la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] à titre d’indemnité d’occupation, la somme provisionnelle annuelle de 25 000 euros (vingt-cinq mille euros), du 16 mai 2024 jusqu’à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DISONS que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, seront capitalisés et produiront également intérêt au taux légal ;

REJETONS le surplus des demandes de la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] ;

CONDAMNONS la société REAL DIEZ à payer à la société civile RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, la société civile [H] [N] et la société civile ALLIANZ [N] la somme de 1 000 euros (mille euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société REAL DIEZ aux entiers dépens de cette instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 25 avril 2024 s’élevant à 316,88 euros (trois cent seize euros et quatre-vingt-huit centimes), outre les droits proportionnels de recouvrement et l’ensemble des frais de l’exécution forcée de l’ordonnance de référé ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente ordonnance ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,