TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01049 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYPD

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 novembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [U] [M]

né le 01 Juin 1990 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

comparant

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [G] [Z]

né le 10 Février 1979 en TURQUIE, demeurant [Adresse 3]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DÉBATS : à l’audience du 09 Juillet 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2021, M. [U] [M] a loué à M. [G] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 450,00 € outre 100,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, M. [U] [M] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.618,97 € au titre des loyers et charges échus, terme du mois de janvier 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, M. [U] [M] a fait assigner M. [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer la somme de 2.718,97 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner le défendeur à payer en deniers et quittances les montants dus pour la période entre le 22 avril 2024 et le jugement à intervenir au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du 11 avril 2024, subsidiairement à compter du prononcé de la résiliation, jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner le locataire à payer la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris deux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29.02.2024,

— ordonner la capitalisation des intérêts.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 30 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 juillet 2024.

À cette audience, M. [U] [M] est présent et sollicite le bénéfice de son assignation.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [G] [Z] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 29 février 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 juillet 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [U] [M] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 22 avril 2024, la dette locative de M. [G] [Z] s’élève à la somme de 2 718,97 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Il convient également de condamner le défendeur, en deniers et quittances, au paiement des loyers et charges non payés à compter du mois d’avril 2024 jusqu’au jour du présent jugement.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version modifiée, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Cour de Cassation, dans un avis du 13 juin 2024 précise que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « clause résolutoire », qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire tel que délivré en date du 29 février 2024 vise quant à lui un délai de six semaines.

Par conséquent, ce commandement n’est pas valable de sorte qu’il ne peut être constaté la résiliation du bail.

Par ailleurs, l’assignation ne portant aucune demande visant au prononcé de la résiliation du bail, l’expulsion du défendeur ne peut être ordonnée.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [Z] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, à l’exception du coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX et de la notification à la Préfecture, la demande en expulsion étant rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [U] [M] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [G] [Z] sera condamné à verser au demandeur la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DÉBOUTE M. [U] [M] de sa demande en constat de la résiliation du bail conclu avec M. [G] [Z] concernant le logement situé au [Adresse 2] ;

DÉBOUTE M. [U] [M] de ses demandes accessoires à la demande de résiliation du bail, visant à l’expulsion du défendeur et à sa condamnation à des indemnités d’occupation ;

CONDAMNE M. [G] [Z] à verser à M. [U] [M] la somme de 2.718,97 € (deux mille sept cent dix-huit euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) selon décompte arrêté au 22 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [G] [Z] à verser à M. [U] [M], en deniers et quittances, le montant des loyers et charges non payés à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’au présent jugement, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE M. [U] [M] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [G] [Z] à verser à M. [U] [M] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [Z] aux dépens, à l’exception du coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX et de la notification à la préfecture ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 novembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection