Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 21 janvier 2025, n° 24/01626

TJ Toulouse 21 janvier 2025

CA Toulouse 11 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été régulièrement signifié et que le locataire n'a pas respecté ses obligations, entraînant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'association, après la résiliation du bail, ne pouvait plus occuper les lieux et a ordonné son expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a fixé l'indemnité d'occupation à un montant correspondant aux loyers dus, justifiant ainsi la demande des bailleurs.
Accepté
Justification des arriérés locatifs
La cour a constaté que les sommes réclamées étaient justifiées et a ordonné le paiement des arriérés locatifs.
Accepté
Frais irrépétibles engagés
La cour a jugé que les bailleurs avaient droit à une indemnité pour couvrir leurs frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 21 janv. 2025, n° 24/01626
Numéro(s) :	24/01626
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benoît SCHINTONEDominique ALMUZARA
Cabinet(s) :	ALMUZARA-MUNCK
Parties :	ASSOCIATION HOLISTIC

Texte intégral

N° RG 24/01626 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDNG

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01626 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDNG

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

à M^e Benoît SCHINTONE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 JANVIER 2025

DEMANDEURS

M. [C] [Z] [K] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Dominique ALMUZARA de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [U] [G] [D] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Dominique ALMUZARA de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

ASSOCIATION HOLISTIC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Benoît SCHINTONE, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [S] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Benoît SCHINTONE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 décembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 avril 2016, Messieurs [C] et [U] [W], représentés par la SAS 3IT, ont consentis à l’association HOLISTIC une location de bail professionnel pour des locaux sis [Adresse 4].

Monsieur [S] [L] s’est porté caution solidaire de l’association HOLISTIC.

Estimant que le compte locatif de l’association HOLISTIC était débiteur, Messieurs [C] et [U] [W] lui ont fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 27 mars 2024 pour un montant total de 3.794,05 euros.

Par actes de commissaire de justice en date des 23 juillet et 09 août 2024, Monsieur [C] [W] et Monsieur [U] [W] ont assigné l’association HOLISTIC et Monsieur [S] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de constater la résiliation du bail commercial, ordonner leur expulsion et obtenir par provision le paiement des loyers et chargés impayés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024.

Messieurs [C] et [U] [W] demandent au juge des référés, de :

— Constater que le bail professionnel liant Messieurs [C] et [U] [W] à l’Association HOLISTIC est résilié le 27 avril 2024 par acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de l’Association HOLISTIC et de tous occupant de son chef des locaux situés [Adresse 4], avec si besoin le concours de la force publique.

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle provisoire à la somme de 870 euros,

— Condamner solidairement l’association HOLISTIC et Monsieur [S] [L] au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle du 27 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner solidairement l’association HOLISTIC et Monsieur [S] [L] à payer à Messieurs [C] et [U] [W] la somme provisionnelle de 6.085,61 euros suivant historique de compte locataire arrêté au 24 octobre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— Condamner in solidum l’association HOLISTIC et Monsieur [S] [L] à payer à Messieurs [C] et [U] [W] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Leur accorder de pouvoir se libérer de leur dette en 24 mensualités, en précisant qu’à défaut de paiement d’une seule de ces mensualités, le solde deviendra immédiatement exigible.

De leur côté, l’association HOLISTIC et Monsieur [S] [L] demandent au juge des référés, de :

A titre principal,

— Déclarer n’y avoir lieu à référé pour statuer sur la résolution du bail dès lors qu’il existe une contestation sérieuse sur le périmètre de la clause résolutoire,

— En conséquence, débouter Monsieur [C] [W] et Monsieur [U] [W] de leur demande de constat de la résiliation du contrat de bail,

— Débouter Monsieur [C] [W] et Monsieur [U] [W] de leur demande provisionnelle en paiement de l’arriéré locatif, dont le quantum n’est pas justifié eu égard aux contestations sérieuses s’y opposant.

A titre subsidiaire,

— Suspendre le jeu de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 27 mars 2024,

— Accorder à l’association HOLISTIC un délai de 24 mois pour la paiement des sommes demandées au titre de l’arriéré locatif.

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur [C] [W] et Monsieur [U] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— Condamner in solidum Monsieur [C] [W] et Monsieur [U] [W] aux entiers dépens,

— Condamner in solidum Monsieur [C] [W] et Monsieur [U] [W] à verser à Maître Benoît SCHINTONE la somme de 1.500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l’article 700,2° du code de procédure civile, sous réserve qu’il renonce à la perception de la contribution de l’État au titre de l’aide juridictionnelle.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation et conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

En l’espèce, le contrat souscrit le 29 avril 2016 entre Messieurs [C] et [U] [W] et l’association HOLISTIC contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail professionnel « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou d’exécution d’une seule des conditions ci-dessus », un mois après la délivrance d’un commandement de payer ou d’une mise en demeure restée sans effet.

Messieurs [C] et [U] [W] justifient d’avoir délivré, le 27 mars 2024, un commandement de payer les « loyers et charges » pour la somme de 3.720,71 euros (frais d’acte exclus) et de communiquer une attestation d’assurance contre les risques locatifs, commandement visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales.

Le commandement a été régulièrement signifié à la caution, Monsieur [S] [L] en date du 10 avril 2024.

De son côté, l’association HOLISTIC conteste la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire au motif notamment que cette dernière ne vise pas le non paiement des charges comme cause de résiliation.

Il est constant que la clause résolutoire vise le défaut « de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou d’exécution d’une seule des conditions ci-dessus ». Ainsi, le non paiement des charges n’est effectivement pas expressément visé par la clause résolutoire. Cependant, la référence au défaut d’exécution « d’une seule des conditions ci-dessus » ne peut être sujette à discussion. En effet, les charges locatives sont les accessoires des loyers et ne elles ne bénéficient d’aucun régime autonome quant à leur exigibilité aux mêmes échéances que les loyers.

La formulation précédemment citée fait donc ainsi clairement référence aux conditions prévues dans le paragraphe précédent et intitulé expressément « charges et conditions ».

Par ailleurs, il y a lieu de constater que le commandement de payer vise le non paiement « des loyers et des charges », justifiés par un relevé de compte annexé au commandement et dont il résulte que les sommes réclamées ne portent pas uniquement sur des charges mais également sur un rappel de loyer d’un montant de 88,16 euros.

Il convient de constater que la partie défenderesse n’a pas pris l’initiative de contester le commandement de payer afin de le soumettre à l’analyse d’une juridiction

Par ailleurs, le commandement vise également la communication de l’attestation d’assurance. En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que la référence aux « conditions ci-dessus » visées dans la clause résolutoire renvoie à tout le moins aux conditions du paragraphe « charges et conditions » et duquel il ressort l’obligation pour le preneur de fournir une attestation d’assurance en cours de validité à chaque échéance annuelle.

Il est constant que le preneur ne s’est pas acquitté du montant des loyers et des charges dans le délai d’un mois et n’a délivré l’attestation d’assurance que le 21 mai 2024, soit plus d’un mois après la délivrance du commandement.

Ainsi, le défaut de règlement du rappel de loyer et des charges, et le défaut de délivrance de l’attestation d’assurance, dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 27 avril 2024, traduisent la défaillance du preneur et suffisent à constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de :

— constater la résiliation du bail professionnel à compter du 27 avril 2024,

— dire qu’à compter de cette date, la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de Messieurs [C] et [U] [W].

* Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L’association HOLISTIC sollicite la suspension de la clause résolutoire au visa de l’article L.145-41 du code de commerce qui énonce : " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Or, il est constant que l’article L.145-41 du code de commerce est applicable aux baux commerciaux, les baux professionnels étant quant à eux régit par les articles 57A et B de la loi du 23 décembre 1986.

Par ailleurs, des divergences jurisprudentielles existent s’agissant de l’applicabilité de l’article L.145-41 du code de commerce aux baux professionnels et plus précisément de la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire lorsqu’il s’agit d’un bail professionnel.

Compte tenu de ces éléments, une contestation sérieuse existe. L’association HOLISTIC sera déboutée de sa demande de suspension de la clause résolutoire.

* Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Le bail commercial fixe le loyer annuel à la somme de 7.200 euros HT. Le preneur s’est engagé à payer celui-ci trimestriellement et d’avance le 1er jour du trimestre.

Messieurs [C] et [U] [W] versent notamment aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail commercial souscrit par les parties,

— le décompte actualisé de la créance arrêté au 24 octobre 2024 dont il résulte que le preneur à bail est toujours redevable de la somme de 6.085,61 euros, au titre du rappel du loyer et des soldes de charges, du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’association HOLISTIC conteste les sommes réclamées au motif que ces dernières ne seraient pas justifiées par les demandeurs.

Or, il convient de constater que Messieurs [C] et [U] [W] versent aux débats le décompte des charges des années 2016 à 2024 ainsi que les justificatifs de régularisations des charges des exercices 2021, 2022 et 2023.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que les sommes réclamées au titre des charges sont suffisamment justifiées et ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Toutefois, un doute existe s’agissant de la charge relative aux « travaux chartreuse » dont les travaux, selon la facture annexée, ont consisté au nettoyage de la toiture et au crochetage de l’intégralité de la couverture. Cette dépense est susceptible de s’analyser en une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil, qui serait ainsi à la charge du bailleur. Or le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur la qualification de cette réparation.

Par conséquent, cette dépense, soit la somme de 2.310 euros, sera déduite des sommes réclamées au titre des charges locatives.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’à la date du 24 octobre 2024, l’association HOLISTIC est bien redevable de la somme de 3.775,61 euros.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le preneur au bailleur.

* Sur la demande de délais de grâce

Selon l’article 1343-5 du code civil : " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ".

L’association HOLISTIC formule une demande de délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter de sa dette.

Il convient de prendre acte de l’accord de Messieurs [C] et [U] [W] d’octroyer un délai à l’association HOLISTIC et à sa caution Monsieur [S] [L], en application de l’article 1343-5 du code civil pour le paiement des arriérés de loyers et charges. Il ressort également du dernier décompte locatif versé aux débats que l’association HOLISTIC a, postérieurement au commandement de payer, et de manière régulière, procédé au règlement des loyers, ce qui démontre que l’association HOLISTIC détient une capacité économique à s’acquitter de ses obligations.

Compte tenu de cette « situation », des délais de grâce seront accordés à l’association HOLISTIC et à sa caution Monsieur [L] selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

L’association HOLISTIC, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 27 avril 2024, du bail professionnel daté du 29 avril 2016, consenti par Messieurs [C] et [U] [W] à l’association HOLISTIC, portant un local à usage professionnel dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de l’association HOLISTIC et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement l’association HOLISTIC et Monsieur [S] [L] à payer à Messieurs [C] et [U] [W] une somme provisionnelle de 3.775,61 euros (TROIS MILLE SEPT CENT SOIXANTE QUINZE EUROS et SOIXANTE ET UN CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié, du 4ème trimestre 2024 inclus ;

AUTORISONS l’association HOLISTIC à se libérer de cette dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus du loyer courant, de 24 mensualités de 157 euros, entre le 1er et le 5 de chaque mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

DISONS que faute pour l’association HOLISTIC, pendant le cours de ces délais, de payer à bonne date, une seule des sommes et des échéances susvisées, l’intégralité du solde débiteur deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour le recouvrement de l’arriéré pourront être immédiatement mises en œuvre à la diligence de l’association HOLISTIC ;

CONDAMNONS solidairement l’association HOLISTIC et Monsieur [S] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles, soit la somme de 870 euros, au prorata temporis de son occupation, à compter du 27 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de Messieurs [C] et [U] [W] ;

DEBOUTONS l’association HOLISTIC et Monsieur [S] [L] de leur demande de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS in solidum l’association HOLISTIC et Monsieur [S] [L] à payer à Messieurs [C] et [U] [W] la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS in solidum l’association HOLISTIC et Monsieur [S] [L] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 21 janvier 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,