TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 5]

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/00561

N° Portalis DB3S-W-B7I-YWYI

Minute : 1375/24

S.C.I. [Localité 10] [Adresse 8]

Représentant : M^e Margaux SPORTES, avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : G 754

C/

Madame [G] [X]

Représentant : M^e Louise ABABSA, avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 205

Madame [D] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e SPORTES

Copie, dossier, délivrés à :

M^e ABABSA

Copie délivrée à :

MME [S]

Le 19 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. [Localité 10] [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par Maître Margaux SPORTES, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [G] [X], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne, assistée de Maître Louise ABABSA, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désignée le 02.02.2024 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ C-93008-2024-000926 (AJ Totale)

Madame [D] [S], demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 octobre 2018, Société d’investissement et de construction a donné à bail à Mme [G] [X] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 598,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 151,00 €.

Par acte du 25 octobre 2018, Mme [D] [S] s’est portée caution des engagements de Mme [G] [X].

SCI [Localité 10] [Adresse 8] est venue aux droits du bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI [Localité 10] [Adresse 8] a fait signifier à Mme [G] [X], par exploit de commissaire de justice du 4 octobre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 963,39 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023, SCI [Localité 10] [Adresse 8] a fait assigner Mme [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2024.

SCI [Localité 10] [Adresse 8], comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o déclarer son action recevable ;

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion corps et biens de Mme [G] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

o condamner solidairement Mme [G] [X] et Mme [D] [S] à payer :

? la somme de 4 801,15 € à valoir sur l’arriéré des loyers, échéance d’octobre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 773,77 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 29 octobre 2018 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [G] [X] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail, qu’un acte de cautionnement a été régularisé.

Mme [G] [X], comparante, assistée, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, et de débouter la demanderesse de sa demande formée au titre des frais irrépétibles. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

Mme [D] [S], comparante, représentée, soutient les demandes formées par Mme [G] [X]. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 19 février 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que la locataire vit avec ses deux enfants, qu’elle bénéficie du revenu de solidarité active.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

Il convient de souligner que si SCI [Adresse 8] n’a pas justifié de sa qualité de bailleur dans la présente procédure, celle-ci n’est contestée par aucune des parties.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 octobre 2018 que Mme [G] [X] doit payer un loyer d’un montant de 598,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 151,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 806,62 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [G] [X] restait devoir la somme de 4 801,15 € euros à la date du 15 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 179,20 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 4 621,95 €, arrêtée au 15 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Mme [G] [X], comparante, ne propose aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [G] [X] au paiement d’une somme de 4 621,95 €, au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 15 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 29 octobre 2018 contient telle une clause résolutoire en son article 11 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 4 octobre 2023 pour la somme en principal de 2 963,39 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 décembre 2023.

Toutefois, Mme [G] [X] propose de régler 100 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de Mme [G] [X] à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que celle-ci perçoit des ressources à hauteur de 1 500 euros par mois, ce qui lui permet d’assumer ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Elle justifie de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience aux termes du décompte fourni par le bailleur.

Compte tenu de ces éléments, Mme [G] [X] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [G] [X] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [G] [X] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, SCI [Localité 10] [Adresse 8] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [X]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [G] [X], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à SCI [Localité 10] [Adresse 8] une indemnité d’occupation fixée à la somme de 773,77 euros, conformément à ce qui est demandé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [G] [X] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur la condamnation solidaire de Mme [D] [S]

L’article 2288 du code civil dispose que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Par ailleurs, l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, par acte sous signature privé du 25 octobre 2018, Mme [D] [S] s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par la locataire au titre du contrat de bail précité, y compris s’agissant du paiement des indemnités d’occupation. Comparante à l’audience, elle ne conteste ni le principe, ni la portée de son engagement.

En conséquence, elle sera condamnée solidairement avec la locataire au paiement des diverses sommes selon les mêmes modalités.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2018 entre Société d’investissement et de construction, aux droits de laquelle vient SCI [Localité 10] [Adresse 8] et Mme [G] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 5 décembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [X] et Mme [D] [S] à verser à SCI [Localité 10] [Adresse 8] la somme de 4 621,95 €, au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 15 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024, date du jugement ;

AUTORISE Mme [G] [X] et Mme [D] [S] à s’acquitter de leur dette, savoir la somme de

4 621,95 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE solidairement Mme [G] [X] et Mme [D] [S] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 29 octobre 2018 entre Société d’investissement et de construction, aux droits de laquelle vient SCI [Localité 10] [Adresse 8] et Mme [G] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sur la période courant du 01 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [G] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [G] [X] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme de 773,77 euros ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [X] et Mme [D] [S] à payer à SCI [Localité 10] [Adresse 8] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT que cette obligation cessera à compter du 31 octobre 2027 pour Mme [D] [S] au regard des stipulations de l’acte de cautionnement ;

DEBOUTE SCI [Localité 10] [Adresse 8] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [X] et Mme [D] [S] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION