TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00308 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IUI5

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 14 novembre 2024

PARTIE REQUERANTE :

S.A.E.M ADOMA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE REQUISE :

Monsieur [M] [Y], né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 9] (SRI LANKA), demeurant [Adresse 3] (HAUT-RHIN)

comparant

Nature de l’affaire : Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 03 octobre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 2 mai 2019, la SA d’économie mixte ADOMA a donné en résidence à Monsieur [M] [Y] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant une redevance mensuelle révisable de 359,70 €.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception délivré le 4 août 2023, la SA d’économie mixte ADOMA a mis en demeure Monsieur [M] [Y] de procéder au nettoyage de son logement sous le délai de 48h, visant les articles 1 et 2 du règlement intérieur de l’établissement.

Suivant acte de commissaire de justice délivré à étude le 18 décembre 2023, la SA d’économie mixte ADOMA a attrait Monsieur [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé, faute pour le résident d’avoir procédé au nettoyage de son logement à l’expiration du délai précité.

L’affaire a été fixée à l’audience du 7 mars 2024 et après plusieurs renvois à la demande de Monsieur [M] [Y], le dossier a été plaidé à l’audience du 3 octobre 2024.

A cette audience, la SA d’économie mixte ADOMA a repris ses conclusions d’assignation dans lesquelles elle demande de :

— Constater la résiliation du contrat de résidence à la date du 8 septembre 2023,

En conséquence,

— Constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion du défendeur, ainsi que tous occupants de son chef, du logement n°B209 par lui occupé dans le foyer ADOMA dans la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 7], au besoin avec le concours de la force publique,

— Ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel local du foyer-logement ou dans tel garde meuble aux choix de la société demanderesse et aux frais du défendeur des meubles et objets mobiliers appartenant à l’expulsé qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion,

— Dire et juger qu’à défaut d’évacuation des locaux à compter du jour de la signification de l’ordonnance à intervenir, le défendeur sera condamné à une astreinte de 150 € par jour de retard,

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de la redevance actuelle,

— Condamner le défendeur au paiement, par provision, de l’indemnité d’occupation à compter du 1/10/2023 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

— Condamner le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens de la présente procédure,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La SA d’économie mixte ADOMA, représentée par son conseil, expose que malgré l’envoi d’une mise en demeure, Monsieur [M] [Y] n’a pas procédé au nettoyage de son logement. Elle précise qu’un procès-verbal de constat a été établi par acte de commissaire de justice. Elle ajoute que la situation se dégrade et que des voisins se plaignent de la présence de cafards dans leur logement.

Monsieur [M] [Y], comparant, indique habiter toujours le logement et qu’une personne devait venir mettre un produit répulsif. Il ajoute avoir sollicité l’aide de l’assistante sociale.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

L’article R. 633-3 III du code de la construction et de l’habitation, applicable aux logements-foyers, prévoit que la résiliation du contrat de résidence est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, la SA d’économie mixte ADOMA a mis en demeure Monsieur [M] [Y] de procéder au nettoyage de son logement sous le délai de 48h, suivant exploit de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude. Elle précise que ce nettoyage est justifié par le manque d’hygiène de sa chambre qui entraine un état notoire d’insalubrité.

En l’absence de régularisation de cette situation, la SA d’économie mixte ADOMA a entendu voir prononcer la résiliation du contrat de résidence à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du courrier précité à Monsieur [M] [Y].

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

Suivant l’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, applicable aux logements foyers, la résiliation du contrat de résidence par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir qu’en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur, de cessation totale d’activité de l’établissement, ou encore dans le cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R. 633-3 II du code de la construction et de l’habitation précité prévoit que le gestionnaire ou le propriétaire du logement-foyer peut résilier le contrat de résidence, dans l’un des cas prévus à l’article [10] 633-2, sous réserve d’un délai de préavis (…) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur.

L’article 2 du règlement intérieur du foyer détenu par la SA d’économie mixte ADOMA dispose : “ de façon générale, le résident s’engage à se conformer à la réglementation en vigueur, à user des lieux paisiblement et selon leur stricte destination, à respecter toute disposition portée à sa connaissance par voie d’affichage ainsi qu’à observer les dispositions définies ci-après : Faire son affaire du nettoyage des parties privatives mises à sa disposition ainsi que de l’entretien des équipements éventuellement fournis par Adoma, et veiller au respect du bon entretien, des parties collectives et/ou semi collectives “.

En l’espèce, il ressort du contrat de résidence en date du 2 mai 2019 que Monsieur [M] [Y] atteste avoir recu un exemplaire de ce règlement intérieur. Monsieur [M] [Y] a en outre paraphé ledit document.

Un procès-verbal de constat a été établi par un commissaire de justice le 21 novembre 2023. Le commissaire de justice met en évidence « la présence d’excréments de blattes » à l’intérieur du meuble sous-évier, sur les portes en façade, sur le plan de travail et le mur, sur l’ensemble de la cuisine. Il note également la présence de blattes sur les ustensiles de cuisine et sur le plan de travail. La présence de larves est également constatée dans le coin salon, la chambre et la salle de bain.

La société a fait délivrer à Monsieur [M] [Y] une mise en demeure daté du 4 août 2023 et signifiée à étude le 8 août 2023 enjoignant à Monsieur [M] [Y] de procéder au nettoyage de son logement sous 48 heures.

La demanderesse produit en outre une attestation de témoignage d’un voisin du 25 septembre 2024 confirmant la présence de cafards dans le logement de Monsieur [M] [Y] mais également dans les parties communes.

Il est établi et non contesté par Monsieur [M] [Y], qu’aucun nettoyage du logement n’est intervenu et qu’au mois de septembre 2024 les nuisibles étaient encore présents en nombre.

Par conséquent, le délai d’un mois à l’issue de la mise en demeure étant expiré sans que le défendeur n’ait fait cesser le trouble, la résiliation du contrat de résidence est intervenue de plein droit.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour la SA d’économie mixte ADOMA, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA d’économie mixte ADOMA, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [Y].

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [M] [Y] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SAEM ADOMA qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant de la redevance, charges comprises, qui aurait été due en cas de non-résiliation du contrat de résidence.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [Y] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance indexée et des charges en application des stipulations du bail, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [Y] supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SA d’économie mixte ADOMA sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par la SA d’économie mixte ADOMA ;

CONSTATONS que le contrat signé le 2 mai 2019 entre la SA d’économie mixte ADOMA et Monsieur [M] [Y] concernant le bien situé [Adresse 2] à [Localité 7] s’est trouvé de plein droit résilié le 9 septembre 2023 en application des dispositions des articles L. 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation ainsi que des stipulations du contrat de résidence ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [M] [Y] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile, et AUTORISONS la SA d’économie mixte ADOMA à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [Y] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS, à compter de la résiliation du contrat de résidence, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [M] [Y] au montant de la redevance qui aurait été due en l’absence de résiliation et au besoin CONDAMNONS Monsieur [M] [Y] à verser à la SA d’économie mixte ADOMA ladite indemnité mensuelle à compter du 9 septembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le cinquième jour du mois suivant ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [Y] au paiement des dépens de l’instance ;

DEBOUTONS la SA d’économie mixte ADOMA de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,