TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 22/00322 – N° Portalis DB2G-W-B7G-HU5R

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 novembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [R] [F]

né le 12 Avril 1996 à [Localité 10] (ILLE-ET-VILAINE), demeurant [Adresse 5]

Monsieur [T] [B]

né le 06 Juillet 1997 à [Localité 7] (MAINE-ET-[Localité 9]), demeurant [Adresse 5]

— représentés par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant – M^e Joséphine HENRICH, avocat au barreau de MULHOUSE, avocat postulant – vestiaire : 88

PARTIE DEFENDERESSE :

S.C.I. KDK II, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

— représentée par M^e Marie Odile HUBSCHWERLIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 21

S.C.I. SEATTLE GRACE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

— représentée par M^e David DONAT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 26

Nature de l’affaire : Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 09 Juillet 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par deux assignations en date des 10 et 11 Février 2022, M. [R] [F] et M. [T] [B] ont attrait la SCI KDK II et la SCI Seattle Grace devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse à des fins indemnitaires.

L’affaire a été fixée à l’audience du 24 mai 2022.

Régulièrement assignées selon dépôts à l’étude de l’huissier de justice, la SCI KDK II et la SCI Seattle Grace ont constitué avocats.

L’affaire a ensuite été renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties avant d’être retenue lors de l’audience du 9 juillet 2024.

Lors de cette audience, M. [R] [F] et M. [T] [B], régulièrement représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur dernières conclusions en date du 1er décembre 2023 par lesquelles ils demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Condamner solidairement ou in solidum la SCI KDK II et la SCI Seattle Grace à leur verser une somme de 6 262,39 €, décomposée comme suit :

Solde du dépôt de garantie + pénalités : 440 €,Surconsommation énergétique : 876,18 €,Facture d’huissier : 528,52 €,Frais déménagement : 655,24 €,Frais colissimo : 7,45 €,Trouble de jouissance : 2700 € (9 mois à 300 €),Trop perçu : 55 €,Préjudice moral : 500 € par locataire,- Condamner solidairement ou in solidum la SCI KDK II et la SCI Seattle Grace à leur verser une somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter purement et simplement la SCI KDK de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Au soutien de leurs prétentions, M. [R] [F] et M. [T] [B] exposent avoir pris à bail, selon contrat en date du 22 juin 2020, un logement appartenant à la SCI KDK II, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 630 € charges comprises. Ils précisent avoir versé la somme de 600 € au titre du dépôt de garantie. Pour s’opposer à la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité des demandes à l’encontre de la SCI Seattle Grace, M. [R] [F] et M. [T] [B] soutiennent que la vente intervenue entre les deux défenderesses ne leur a pas été notifiée.

Sur le fond, ils exposent que le bien loué présentait un taux d’humidité important de sorte qu’ils ont alerté la bailleresse et ont procédé à une déclaration de sinistre auprès de leur compagnie d’assurance, laquelle a mandaté un expert qui a relevé la présence d’humidité sur le sol et la déformation du parquet, outre des désordres rendant le logement impropre à sa destination.

Sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 1103, 1193, 1194 et 1217 du code civil, M. [R] [F] et M. [T] [B] considèrent que la bailleresse n’était pas légitime à opérer une retenue sur le dépôt de garantie dans la mesure où la plaque de cuisson équipant l’appartement s’est rapidement révélée défectueuse et a été retournée au vendeur sans facturation. Ils ajoutent en outre que le changement de la serrure de la boite aux lettres ne peut leur être imputé. Ils déclarent en outre être bénéficiaire d’un trop perçu selon quittance établie par la bailleresse.

Les demandeurs considèrent avoir subi un préjudice de jouissance tiré :

— d’un défaut d’isolation sur les spots d’éclairage,

— de l’existence de traces de moisissures,

— d’un défaut de stabilité de la robinetterie de l’évier.

Ils arguent également d’une surconsommation d’énergie compte tenu de l’état de l’appartement. Enfin, M. [R] [F] et M. [T] [B] considèrent que la carence de la bailleresse les a forcés à donner congé et à supporter des frais.

La SCI Seattle Grace, régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions en date du 11 mars 2024 et demande au juge des contentieux et de la protection de :

A titre principal, déclarer les demandes irrecevables pour défaut d’intérêt à agir à son encontre,A titre subsidiaire, débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs fins et prétentions à son encontre,Condamner les « défendeurs » aux entiers frais et dépens,Condamner les « défendeurs » à lui payer la somme de 1 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Seattle Grace précise avoir vendu le bien objet de la location à la SCI KDK II en date du 26 juin 2020.

Sur le fondement des articles 122 et 123 du code de procédure civile, elle soutient que le transfert de propriété s’est opéré au profit de la SCI KDK II antérieurement aux difficultés évoquées par les demandeurs. Elle ajoute que M. [R] [F] et M. [T] [B] avaient parfaitement connaissance de la cession, raison pour laquelle ils n’ont fait convoquer que la SCI KDK II aux opérations d’expertise.

Sur le fond, et à titre subsidiaire, la SCI Seattle Grace indique qu’elle n’a reçu aucune mise en demeure et n’a pas été conviée aux opérations d’expertise.

Elle ajoute :

qu’elle ne peut être tenue à restituer un solde de dépôt de garantie qu’elle n’a pas reçu, qu’elle ne peut être tenue à rembourser des frais de fin de location concernant un appartement dont elle n’est pas propriétaire.Elle soutient que les demandeurs sont défaillants dans la charge de la preuve concernant leurs autres prétentions.

Pour s’opposer à la demande de la SCI KDK II visant à obtenir l’attestation de conformité visée par le Consuel, la SCI Seattle Grace indique qu’aucune intervention n’a eu lieu sur le raccordement, le compteur et l’installation électrique étant existant lors de l’achat du bien.

La SCI KDK II, régulièrement représentée par son conseil reprend les termes de ses conclusions du 11 mars 2024 par lesquelles elle demande :

avant dire droit : enjoindre à la SCI Seattle Grace de produire le certificat de conformité du Consuel ainsi que les DPE,sur le fond, débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions et de les condamner aux entiers frais et dépens, outre la somme de 1 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre liminaire, la SCI KDK II indique que les demandeurs ont été informés du changement de bailleur par lettre recommandé avec accusé de réception, à telle enseigne que les loyers lui ont parfaitement été payés.

A l’appui de ses prétentions, la SCI KDK II soutient avoir légitimement opéré une retenue sur le dépôt de garantie au titre de dégradations commises par les demandeurs, notamment des dégradations affectant la plaque de cuisson. S’agissant du trop-perçu, la SCI KDK II indique que le montant de 55 € consiste dans un trop perçu d’APL de sorte que seule la caisse d’allocations familiales serait légitime à réclamer ce montant.

S’agissant de la surconsommation énergétique alléguée par les demandeurs, la SCI KDK II indique que la SCI Seattle Grace a nécessairement obtenu une attestation du Consuel avant la mise en location du bien. Elle ajoute que seul le propriétaire au jour de la conclusion du contrat de bail est débiteur de la délivrance des diagnostics. Enfin, la SCI KDK II considère que les demandeurs sont défaillants dans la charge de la preuve.

S’agissant des frais réclamés, la SCI KDK II soutient que les demandeurs ont déménagé pour se reloger à Lille et non en raison de l’état de l’appartement objet de la procédure. Elle indique que les frais d’huissier sont des dépens et que la somme de 7,45 € n’est pas justifiée.

Concernant le préjudice de jouissance, la SCI KDK II considère que le logement a été donné en location aux demandeurs dans un état neuf, les peintures venant d’être refaites. La SCI KDK II considère que les moisissures sont dues à un défaut d’aération du logement. Enfin, elle soutient que le préjudice moral n’est pas démontré.

L’affaire est mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SCI Seattle Grace a vendu le bien litigieux à la SCI KDK II postérieurement à la conclusion du contrat de bail, et antérieurement à l’apparition des désordres évoqués par les demandeurs.

Par ailleurs, les demandeurs ne contestent pas avoir adressé le paiement du loyer à la SCI KDK II, ni avoir fait convoquer cette dernière aux opérations d’expertise.

Par conséquent, les demandes telles que dirigées par M. [R] [F] et M. [T] [B] à l’encontre de la SCI Seattle Grace sont déclarées irrecevables et partant, la demande de la SCI KDK II à son encontre également.

Sur les demandes en paiement

Sur la demande en paiement au titre du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l’annexe au décret du 26 août 1987 établissant une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, il est indiqué que, s’agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, font notamment partie de cette liste le maintien en état de propreté, et les menus raccords de peintures et tapisseries.

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

Par ailleurs, s’il est constant que le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit aux alinéas 3 et 4 que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

Il est précisé à l’alinéa 7 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qu'« à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard ».

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée indique que la cuisine est en très bon état, tout comme ses équipements.

En outre, alors que les demandeurs sont entrés dans les lieux le 24 juin 2020, ils indiquent dans leur courrier du 15 novembre 2020 que la plaque s’est fissurée le 4 novembre 2020, soit après plus de quatre mois d’utilisation.

La dégradation de la plaque de cuisson est donc survenue pendant la durée du contrat dans les locaux. Par ailleurs, ils ne démontrent pas que la perte serait due à un défaut de fabrication.

Au surplus, la SCI KDK II produit un message émanant de la société Brito Renov duquel il résulte que les demandeurs ont refusé l’accès à leur logement afin de remplacer ladite plaque de cuisson.

Cela étant, si la SCI KDK II produit un document intitulé « Bon de commande n° 893916 », aucun prix ne figure sur ce document.

La SCI KDK II est dès lors défaillante dans la justification du montant retenu sur le dépôt de garantie.

Il en va de même s’agissant du remplacement de la serrure de la boite aux lettres.

Par conséquent, la SCI KDK II est condamnée à restituer à M. [R] [F] et M. [T] [B] le solde du dépôt de garantie de 320 €. Cette somme sera majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, soit 60 €, pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit, tel que cela résulte des prétentions, 120 €.

Sur la demande en paiement au titre du trop-perçu

La SCI KDK II justifie que le trop perçu litigieux a été versé par la CAF.

Ainsi, seule cette dernière est légitime à en réclamer remboursement.

Par conséquent, la demande est rejetée.

Sur la demande au titre de la surconsommation énergétique

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En outre, lorsqu’une partie à laquelle un rapport d’ expertise est opposé n’a pas été appelée ou représentée au cours des opérations d’ expertise, le juge ne peut refuser d’examiner ce rapport, dès lors que celui-ci a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il lui appartient alors de rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, les demandeurs produisent deux rapports d’expertise privés, se corroborant l’un l’autre et appuyant les déclarations des demandeurs.

Ces rapports mettent en évidence des carences de l’ouvrage de nature à induire des déperditions de chauffage parasites.

Cela étant, les locataires ne justifient pas de leur mode de calcul s’agissant du montant réclamé et se contentent de produire les factures d’électricité. Ils ne justifient pas de la consommation moyenne normale pour un bien de cette superficie occupé par deux personnes, permettant une comparaison objective avec les factures produites.

Par conséquent, la demande est rejetée.

Sur la demande au titre des frais d’huissier, de déménagement et de colissimo

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les demandeurs produisent un courrier émanant de leur conseil à destination de la SCI KDK II, daté du 9 février 2021, par lequel ils proposent que l’état des lieux soit réalisé le 22 février 2021.

La SCI KDK II ne conteste avoir réceptionné ce courrier et ne justifie pas avoir sollicité la fixation d’une autre date.

La SCI KDK II ne s’est pas présentée en vue de procéder à l’état des lieux de sortie.

Cela étant, les demandeurs produisent le constat d’huissier mais ne produisent pas la facture établie par l’huissier instrumentaire.

En outre, M. [R] [F] et M. [T] [B] ne produisent aucun justificatif quant aux frais de déménagement réclamés ni ne justifient de l’objet du courrier recommandé avec accusé de réception du 23 février 2024 dont ils demandent le remboursement.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes.

Sur la demande au titre du trouble de jouissance

Aux termes de l’article 1719 alinéa 2 du code civil, le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Le préjudice de jouissance, qui est un dommage continu, est indemnisable à partir de sa naissance, le locataire pouvait en apporter la preuve par tout autre moyen.

En l’espèce, M. [R] [F] et M. [T] [B] estiment avoir subi un préjudice de jouissance du fait des désordres relevés dans leur appartement, notamment s’agissant des défauts d’isolation entrainant des déperditions de chauffage ainsi que les dégâts des eaux.

A l’appui de leur prétentions, ils produisent deux rapports d’expertise amiables outre des courriers.

Cela étant, il résulte de la chronologie des faits que ces désordres ont été portés à la connaissance de la bailleresse selon courrier en date du 15 novembre 2020. Il résulte également des pièces produites aux débats que la bailleresse a mandaté des techniciens qui ont cherché à intervenir en date des 14 et 15 décembre 2020 mais se sont vu opposer un refus d’accès au logement de la part des demandeurs, lesquels ont dénoncé le bail selon courrier en date du 26 janvier 2021.

Par ailleurs, l’état de lieux d’entrée décrit un logement en parfait état, de sorte que la SCI KDK II, non propriétaire lors de la signature du bail, pouvait légitimement penser que le bien ne présentait aucun désordre.

Il convient de relever que la société KDK II a été réactive suite à la dénonce des désordres par ses locataires. Toutefois l’attitude des locataires l’a empêchée d’intervenir pour essayer de remédier aux difficultés.

Dans ces circonstances, la demande au titre du préjudice de jouissance est rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice moral

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il a été exposé ci-avant que la SCI KDK II a été empêchée d’intervenir par l’attitude des demandeurs.

En outre, ces derniers n’apportent aucun justificatif à l’appui de leur prétention.

Par conséquent, cette demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI KDK succombe partiellement à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de débouter M. [R] [F] et M. [T] [B] ainsi que la SCI KDK II de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, dans la mesure où la demande est déclarée irrecevable à l’égard de la SCI Seattle Grace, M. [R] [F] et M. [T] [B] sont condamnés à lui verser une somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action irrecevable à l’encontre de la SCI Seattle Grace ;

CONDAMNE la SCI KDK II à payer à M. [R] [F] et M. [T] [B] la somme de 440 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE M. [R] [F] et M. [T] [B] de leur demande en paiement au titre du trop-perçu ;

DEBOUTE M. [R] [F] et M. [T] [B] de leur demande en paiement des frais d’huissier relatif à l’établissement de l’état des lieux de sortie ;

DEBOUTE M. [R] [F] et M. [T] [B] de leur demande en paiement des frais de déménagement ;

DEBOUTE M. [R] [F] et M. [T] [B] de leur demande en paiement des frais de colissimo ;

DEBOUTE M. [R] [F] et M. [T] [B] de leur demande en paiement au titre de la surconsommation énergétique ;

DEBOUTE M. [R] [F] et M. [T] [B] de leur demande en paiement au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [R] [F] et M. [T] [B] de leur demande en paiement au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE M. [R] [F] et M. [T] [B] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [F] et M. [T] [B] à payer à la SCI Seattle Grace la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI KDK II de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 novembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,