TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02115 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I6GG

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 15 novembre 2024

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [O] [L]

né le 18 Février 1982 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marie céline REIBEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 82

PARTIES REQUISES :

Madame [W] [I]

née le 08 Mars 1979 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [I]

né le 14 Janvier 1978 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Patricia HABER, greffier de ce tribunal présent lors des débats et de Manon HANSER, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 04 octobre 2024

EXPOSE DU LITIGE :

M. [O] [L] a donné à bail à M. [T] [I] et Mme [W] [I] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 8] par contrat du 26 septembre 2017, pour un loyer mensuel de 900 € outre 80€ de provision sur charges.

Par contrat du même jour et à titre accessoire, M. [O] [L] leur a donné à bail un garage situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 50€.

Des loyers étant demeurés impayés et les locataires n’ayant pas justifié d’une assurance, M. [O] [L] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 avril 2024.

Par exploit en date du 23 juillet 2024, M. [O] [L] a ensuite fait assigner M. [T] [I] et Mme [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé pour obtenir notamment la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience du 4 octobre 2024, M. [O] [L] régulièrement représenté, demande de :

— constater la résiliation des deux contrats de bail;

— d’ordonner la libération des lieux et à défaut d’ordonner l’expulsion sans délai, de M. [T] [I] et Mme [W] [I] ainsi que de tous occupants de leur chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard suivant le prononcé de la décision ;

— condamner M. [T] [I] et Mme [W] [I] solidairement, au paiement provsionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à un montant de 1135.76€ à compter du jugement et jusqu’au jour de la libération des lieux et dire que cette indemnité sera révisable conformément aux conditions du bail résilié ;

— condamner M. [T] [I] et Mme [W] [I] solidairement, au paiement provsionnel d’une somme de 8448.10€ au titre des arriérés de loyers et charges, montant à parfaire au jour du jugement;

— condamner M. [T] [I] et Mme [W] [I] solidairement à lui payer une somme de 1000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Bien que convoqués par acte d’huissier signifié à étude, M. [T] [I] et Mme [W] [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel.

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [O] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire et les arriérés de loyers et charges :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s’acquitter du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le délai est réduit à 1 mois en cas de défaut de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs . Cette obligation résulte de l’application des dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient que le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (VI page 3 ) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 avril 2024 pour la somme en principal de 8983.97€ correspondant à un arriéré locatif arrêté à la date du 1er mars 2024.

Ce même commandement mettait en demeure le locataire d’avoir à justifier d’une assurance.

M. [T] [I] et Mme [W] [I] qui n’ont pas comparu, échouent à rapporter la preuve de leurs paiements alors que cette charge leur incombe.

A défaut pour M. [T] [I] et Mme [W] [I] de justifier d’une assurance en cours de validité et de rapporter la preuve de ce que les causes du commandement ont été apurées dans le délai de deux mois suivant sa signification, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 4 mai 2024 à minuit.

Depuis cette date, M. [T] [I] et Mme [W] [I] sont occupants sans droit ni titre du logement et redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de leur départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc de la fixer au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1135.76 euros (montant du loyer actualisé pour le logement et le garage au jour de la résiliation).

Il convient de prévoir que cette indemnité d’occupation (pour l’appartement et le garage compris) sera révisable aux conditions du bail résilié.

Afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans les deux mois de la signification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux visant la présente décision, aucune circonstance ne justifiant de supprimer ou de réduire ce délai.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu d’assortir la libération des lieux d’une astreinte.

A défaut de libération des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [T] [I] et Mme [W] [I] , de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le manquement de M. [T] [I] et Mme [W] [I] à l’obligation de payers les loyers, charges et indemnité d’occupation n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

M. [T] [I] et Mme [W] [I] seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 7111.91 € au titre de l’arriéré de loyer, provisions sur charge et indemnités d’occupation arrêté à la date du 1er juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, déduction étant faite des « charges annuelles » en l’absence de justificatifs probants de la dépense effectuée (les pièces 9 et 10 sont des décomptes émanant du bailleur et non un justificatif de charge réelle).

— Sur les demandes accessoires :

M. [T] [I] et Mme [W] [I], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (173.37€) et de sa notification à la CCAPEX , de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [O] [L], M. [T] [I] et Mme [W] [I] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action en résiliation de bail engagée par M. [O] [L];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats de bail conclus entre M. [T] [I] et Mme [W] [I] et M. [O] [L] concernant le logement et le garage situé au [Adresse 2] à [Localité 8] sont réunies à la date du 4 mai 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [I] et Mme [W] [I] de libérer les lieux (appartement et garage) et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [I] et Mme [W] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [T] [I] et Mme [W] [I] solidairement à payer à M. [O] [L] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, pour le logement et pour le garage, à compter du 5 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû pour le logement et pour le garage, si les contrats s’étaient poursuivis soit la somme de 1135.76 € (mille cent trente cinq euros soixante seize centimes) et ce jusqu’à libération intégrale des lieux ;

DIT QUE cette indemnité d’occupation sera révisée aux conditions des baux résiliés tant pour l’appartement que pour le garage ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte ;

CONDAMNE M. [T] [I] et Mme [W] [I] solidairement à titre provisionnel à payer à M. [O] [L] la somme de 7111.91 € (sept mille cent onze euros quatre vingt onze centimes) au titre de l’arriéré de loyer, provisions sur charge et indemnités d’occupation arrêté à la date du 1er juin 2024, échéance de juin 2024 incluse;

CONDAMNE M. [T] [I] et Mme [W] [I] solidairement à verser à M. [O] [L] une somme de 500€ (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [I] et Mme [W] [I] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (173.37€) et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

Le Greffier, Le Président,