COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [S] [Z] c/ [G] [J], [D] [V] [I] épouse [J], [M] [W], S.E.L.A.S. [M] [W] THOMAS HERMANT

MINUTE N° 25/31

Du 14 Janvier 2025

2ème Chambre civile

N° RG 22/01118 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OCBH

Grosse délivrée à:

Maître Denis DEUR

M^e Hélène BERLINER

expédition délivrée à:

M^e Roy SPITZ

M^e Marjorie MENCIO

le 14/01/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

quatorze Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mélanie MORA, Vice-Présidente

Assesseur : Karine LACOMBE, Vice-Présidente

Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice-Président (rapporteur)

Greffier : Marie-Annick CABRAS, Greffier

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA, Vice Présidente (rapporteur)

Assesseur : Karine LACOMBE, Vice-Présidente

Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice-Président

Greffier : Marie-Annick CABRAS,

DEBATS

A l’audience du 17 septembre 2024 les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 14 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 14 Janvier 2025 signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, et Taanlimi BENALI,Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Mme [S] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Denis DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDEURS:

M. [G] [J]

domicilié : chez [Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 1] (FRANCE)

représenté par M^e Roy SPITZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [D] [V] [I] épouse [J]

domiciliée : chez [Adresse 6]

SCP COHEN-TOMAS-TRULLU

[Localité 1]

représentée par M^e Marjorie MENCIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [M] [W]

détenu : [Adresse 3]

SELAS [M] [W] – Thomas HERMANT

[Localité 1]

représenté par M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.E.L.A.S. [M] [W] THOMAS HERMANT

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.E.L.A.R.L. [Y] ET ASSOCIES prise en la personne de Me [T] [Y] désigné ès qualité de liquidateur judiciaire de Mosnieur [G] [J] selon jgt Tr. Commerce de NICE du 15/12/21, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Roy SPITZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 3 mars 2022 par lequel madame [S] [Z] a fait assigner monsieur [G] [J], madame [D] [I], maître [M] [W] notaire, et la SELAS [M] [W] Thomas HERMANT notaires associés devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de madame [Z] (rpva 25 avril 2023) qui sollicite de voir :

Vu les articles 1304-3, 1304-4 et 1304-5 du Code civil,

Vu l’article 1187 du Code civil,

Vu l’article 1217 du Code civil,

Vu l’article 1231-2 du Code civil,

Vu l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces produites,

PRONONCER la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 4 novembre 2021,

Et en conséquence,

JUGER que le dépôt de garantie de 30.000 €, outre la somme de 300 € au titre d’une avance sur frais du notaire, versés par elle entre les mains de Me [W], notaire, doivent lui être restitués,

Ce faisant,

CONDAMNER solidairement Me [W], notaire, et la société d’exercice libéral par actions simplifiée « [M] [W] Thomas HERMANT notaires associés d’une SELAS titulaire d’un office notarial à se libérer des fonds auprès d’elle, sous astreinte de 1.000€ par jour de retard à compter du 10ème jour passé la signification du jugement à intervenir,

Y ajoutant,

CONDAMNER solidairement Monsieur [J] et Madame [I] à lui payer la somme de 25.000 € en indemnisation de sa perte de chance de faire fructifier son épargne salariale,

CONDAMNER solidairement Monsieur [J] et Madame [I] à lui payer la somme de 50.000 € au titre de l’indemnisation de sa perte de chance de faire fructifier son patrimoine immobilier,

CONDAMNER solidairement Monsieur [J] et Madame [I] à lui payer la somme de 30.000 € en indemnisation de son préjudice moral,

JUGER que Me [W] notaire a manqué à son obligation de conseil à son égard,

CONDAMNER solidairement Maître [W], notaire, et la société d’exercice libéral par actions simplifiée « [M] [W] Thomas HERMANT notaires associés d’une SELAS titulaire d’un office notarial » au paiement de la somme de 30.000 € en indemnisation de son préjudice moral,

DEBOUTER Monsieur [J], Madame [I], Me [W], notaire, et la société

d’exercice libéral par actions simplifiée « [M] [W] Thomas HERMANT notaires associés d’une SELAS titulaire d’un office notarial » de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER solidairement Monsieur [J], Madame [I], Me [W],

notaire, et la société d’exercice libéral par actions simplifiée « [M] [W] Thomas HERMANT notaires associés d’une SELAS titulaire d’un office notarial » à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur [J], Madame [I], Me [W] et

notaire, et la société d’exercice libéral par actions simplifiée « [M] [W] Thomas HERMANT notaires associés d’une SELAS titulaire d’un office notarial » aux dépens,

RAPPELER le caractère exécutoire de la décision à intervenir ;

Vu les dernières conclusion de la SELAS [M] [W] THOMAS HERMANT LAURA CASTILLO, Notaires associés et de maître [M] [W] (rpva 11 janvier 2023) qui sollicitent de voir :

Vu l’article 1956 du Code Civil,

Vu l’article 1960 du Code Civil,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Donner acte à Maître [W] qu’il détient en sa qualité de séquestre la somme de 30.000 euros.

Statuer ce que de droit quant au sort des fonds.

Donner acte à Maître [W] qu’il remettra les fonds à qui il appartiendra sur signification de la décision en cas d’exécution provisoire ou justification de son caractère définitif.

Juger que la remise des fonds portera décharge de sa mission.

Débouter Mme [Z] de sa demande de condamnation du Notaire à lui remettre ces fonds sous astreinte, parfaitement malvenue et infondée,

Juger par ailleurs que Me [W] n’a commis aucun manquement susceptible d’engager sa

responsabilité.

Juger que Madame [Z] ne rapporte pas la preuve d’un

quelconque préjudice en relation causale avec le manquement reproché au Notaire.

Par conséquent,

Débouter Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes

formulées à leur encontre,

Condamner Madame [Z] ou tout succombant à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de M^e BERLINER ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [G] [J] et de La Selarl [Y] ET ASSOCIES prise en la personne de Maître [T] [Y] désigné en qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [G] [J] selon jugement du Tribunal de Commerce NICE du 15 décembre 2021, intervenant volontaire (rpva 15 février 2023) qui sollicitent de voir :

Vu les dispositions des articles 1956, 1960, 1231-5 et 1240 du Code Civil,

Débouter Madame [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Condamner Madame [Z] à payer à Maître [Y] es qualité une somme de 125.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-5 du Code Civil et subsidiairement la somme de 61.500 € sur le même fondement,

CONDAMNER Madame [Z] à payer à Maître [Y] es-qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [G] [J] une somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de madame [I] épouse [J] (rpva 6 septembre 2023) qui sollicite de voir :

Vu les articles 1217, 1231, 1231-1, 1231-5 du Code Civil,

Vu les pièces versées au débat,

DECLARER que le compromis de vente du 4 novembre 2021 n’est pas frappé de caducité.

DECLARER qu’au jour prévu pour la signature de l’acte authentique, soit le 1er décembre 2021 à 17 heures, date à laquelle Madame [Z] avait reçu sommation de comparaître chez le notaire, la vente était parfaite.

DECLARER qu’en refusant de signer l’acte authentique d’acquisition du bien des époux

[I]-[J], Madame [Z] s’est rendue coupable d’une

inexécution contractuelle du compromis de vente du 4 novembre 2021.

DECLARER que cette inexécution contractuelle lui a causé un lourd préjudice, qui doit être réparé.

En conséquence,

DEBOUTER Madame [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre.

CONDAMNER Madame [Z] à lui payer une somme de

123 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé en raison de l’inexécution contractuelle dont elle s’est rendue fautive.

A titre subsidiaire :

Si par extraordinaire, le Tribunal considérait sa demande de dommages et intérêts excessive :

CONDAMNER Madame [Z] à lui payer une somme de

61 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé en raison de l’inexécution contractuelle dont elle s’est rendue fautive.

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame [Z] à lui payer une somme de

5 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 septembre 2023 fixant la clôture différée au 14 mars 2024, avec plaidoirie au 16 avril 2024 ;

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience collégiale du 17 septembre 2024 ;

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Monsieur [J] et Madame [I] son épouse, agents immobiliers,étaient propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Par acte d’huissier en date du 30 octobre 2018, ils se sont vu délivrer un commandement de payer valant saisie pour un montant de 502.099 € en remboursement d’un prêt hypothécaire par la banque LANDESBANK SAAR.

Ce commandement étant resté sans effet, le créancier poursuivant a fait assigner les époux [J] aux fins de procéder à la vente judiciaire de leur bien immobilier.

Par jugement du 15 octobre 2020, le Tribunal judiciaire de GRASSE a autorisé la vente amiable pour un montant de 550.000 € et a renvoyé l’affaire au 28 janvier 2021 pour s’assurer de la réalisation de la vente.

Madame [Z] expose que le 24 septembre 2021, un compromis de vente a été signé sous la condition suivante : « la présente sera réalisée sous la condition suspensive de la signature entre les VENDEURS et la Banque poursuivante d’un protocole d’accord définitif de règlement de la créance et d’accord dudit créancier poursuivant à la réalisation définitive de la vente au profit de l’ACQUEREUR aux présentes. Ladite condition suspensive devant être réalisée au plus tard au jour de la signature de l’acte authentique devant réitérer les présentes », que cette condition suspensive ne s’est pas réalisée, que ledit protocole n’étant pas communiqué par le vendeur, elle a fait application de son droit de rétractation, qu’un nouveau compromis de vente a été signé le 4 novembre 2021, le créancier poursuivant autorisant « la vente des biens et droits immobiliers à l’acquéreur aux présentes contre paiement savoir : l’intégralité des sommes indiquées au présent protocole soit la somme de 540.371,03 € ; la Banque LBS s’engage aux termes dudit protocole a donné mainlevée du commandement aux fins de saisie contre engagement par le Notaire soussigné de verser les sommes dues à ladite Banque et les frais à l’avocat poursuivant, le tout conformément au protocole qui sera régularisé entre eux, ladite Banque suite audit remboursement s’engageant à ne pas requérir et poursuivre la procédure de saisie immobilière », avec la condition suspensive que l’état hypothécaire ne devait pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites, augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible.

Elle souligne qu’aux termes du protocole annexé au compromis de vente, Monsieur [J] et Madame [I] devaient s’acquitter de leur dette au plus tard le 15 novembre 2021.

Elle indique que la vente n’a pas pu aboutir en raison de la non réalisation des conditions suspensives précitées, ce que le notaire chargé de la vente lui a confirmé par mail du 26 novembre 2021, qu’il a retourné les fonds à sa banque prêteuse de deniers, que de manière incompréhensible, Monsieur [J] et Madame [I] lui ont fait délivrer une sommation d’avoir à comparaitre chez le notaire le 1er décembre 2021.

Elle conclut que le compromis de vente du 4 novembre 2021 est caduque, au motif qu’aucune des conditions suspensives prévues à l’acte n’a été réalisée, celle relative à l’exécution du protocole d’accord signé avec le créancier poursuivant, celle relative à l’absence d’inscriptions hypothécaires.

Elle sollicite l’indemnisation de ses préjudices, et invoque la responsabilité du notaire pour défaut de conseil, arguant que Me [W], notaire aurait dû l’informer des conséquences juridiques de la défaillance des conditions suspensives du fait des vendeurs, qu’il a tenté de lui faire admettre que la signature de l’acte authentique le 1er décembre 2021 était possible alors que le bien immobilier était indisponible en raison de la saisie immobilière poursuivie par le créancier poursuivant, dont la vente était prévue le 2 décembre 2021, que les fonds lui avaient été restitués en raison de l’impossibilité de la vente et que les documents produits le 1er décembre 2021 ne démontraient pas que le bien était libre de toute inscription hypothécaire.

Elle conclut au rejet des demandes reconventionnelles de Monsieur [J] et Madame

[I] au motif que si la vente du bien immobilier leur appartenant n’a pu aboutir, ce n’est qu’en raison de leur carence relative à l’accomplissement de leurs conditions suspensives et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.

En réponse, madame [D] [V] [I] épouse [J] conclut à l’absence de caducité du compromis de vente en cause, et à l’inexécution contractuelle liée au refus de réitérer l’acte de vente de la part de la demanderesse.

Elle soutient que la réalisation du protocole ne constituait pas une condition suspensive au compromis de vente du 4 novembre 2021, que la seule et unique condition suspensive était celle visant à obtenir un état hypothécaire ne révélant pas d’inscriptions supérieures au prix disponible, condition qui s’est réalisée.

Elle explique que le 17 novembre, date initialement prévue pour la signature de la vente, et également date à laquelle l’état hors formalité a été délivré par la conservation des hypothèques, il est apparu également trois hypothèques du Trésor public, pour un montant total supérieur au prix de vente, que c’est la raison pour laquelle Maître [W] avait considéré que la condition suspensive relative à l’obtention d’un état hypothécaire ne révélant pas d’inscriptions dont le prix de vente ne permettrait pas de régler le montant restant dû n’était pas remplie, que la vente n’a pas été signée et que le prix de vente que Mme [Z] avait versé en sa comptabilité lui a été restitué, mais qu’ils avaient déjà obtenu du Trésor public des accords pour donner mainlevée de leurs inscriptions , ce que Me [W] ignorait.

Elle ajoute que la date du 15 novembre 2021 figurant au compromis comme date la plus tardive de signature de l’acte authentique n’était pas extinctive, mais seulement le point de départ à compter duquel l’une des parties pouvait contraindre l’autre à s’exécuter, que la promesse n’était donc pas caduque de plein droit, qu’ils avaient jusqu’au 31 décembre 2021 pour exécuter le protocole, que la vente aurait pu être signée le 1er décembre 2021, que pour que la signature puisse intervenir à cette date, Madame MARCOTTE devait renvoyer au Notaire les fonds qui lui avaient été préalablement restitués, ce qu’elle n’a pas fait.

Elle conclut que la demanderesse n’a subi aucun préjudice, qu’elle a au contraire refusé d’acquérir quand elle en avait encore la possibilité alors même que les conditions suspensives étaient réalisées et que le prix permettait de payer tous les créanciers inscrits et d’opérer les mainlevées dont les accords dans le cadre de la purge amiable avaient été donnés.

Elle indique avoir subi un réel préjudice du fait de l’inexécution imputable à la demanderesse, dont elle sollicite l’indemnisation par l’octroi de dommages et intérêts, expliquant que le bien en cause a finalement été vendu aux enchères pour un prix bien moindre que celui auquel la demanderesse devait l’acquérir.

En réponse, monsieur [J] et la Selarl [Y] ET ASSOCIES prise en la personne de Maître [T] [Y] désigné en qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [G] [J] selon jugement du Tribunal de Commerce NICE du 15 décembre 2021, concluent que monsieur [J] et son épouse n’ont pas été défaillants, qu’il est faux de prétendre que le bien immobilier était indisponible en raison de la saisie immobilière poursuivie par le créancier, et que le compromis de vente a été signé «sous la condition suspensive de la signature du protocole » ou encore du paiement de la créance de la Banque.

Ils exposent que le juge de l’exécution immobilier de Grasse a d’abord autorisé la vente, qu’un protocole d’accord a été signé, le créancier acceptant expressément la vente amiable du bien au prix convenu et prenant l’engagement de donner mainlevée de son commandement de payer et de son hypothèque, que le bien était donc disponible, que c’est en exécution de ce protocole en date des 12 août et 26 octobre 2021 (annexé au compromis) que les époux [J] ont trouvé un acquéreur en la personne de Mme [Z] afin d’éviter l’adjudication, que le compromis de vente avec Mme [Z] a été régularisé le 4 novembre 2021 et qu’elle était parfaitement informée de la situation.

Ils soutiennent que le compromis n’a nullement été conclu sous la condition suspensive de la signature de ce protocole qui était déjà signé et visé, ni sous la condition suspensive du paiement préalable de la créance de la Banque, puisque seul le prix de vente pouvait permettre de la payer.

Ils ajoutent qu’en novembre 2021, il est apparu en plus de l’hypothèque conventionnelle du créancier poursuivant pour laquelle l’accord de mainlevée avait été donnée, trois hypothèques du Trésor public pour un montant total théoriquement supérieur au prix de vente, mais que les vendeurs avaient déjà obtenu du Trésor public des accords pour donner mainlevée de leurs inscription, que cette condition suspensive n’était donc pas défaillie au 17 novembre 2021, que la date fixée au compromis du 18 octobre, 2021 n’était pas extinctive, mais seulement le point de départ à compter duquel l’une des parties pouvait contraindre l’autre à s’exécuter, qu’il n’y avait donc aucune caducité de plein droit de la promesse.

Ils indiquent que la Banque LANDESBANK SAAR n’a nullement remis en cause le protocole signé avec les époux [J] au prétexte que la dette n’était pas réglée avant le 15 novembre 2021, que l’article 2 dudit protocole prévoyait comme condition à la mainlevée du commandement que le Notaire confirme à la Banque qu’il détienne les fonds permettant le règlement de la créance et s’engage à ordonner après la passation de l’acte de vente avant le 31 décembre 2021 les virements relatifs à la créance de la Banque et à l’état de frais de Me [P], qu’il était possible de signer la vente le 1er décembre 2021, dès lors que les vendeurs avaient justifié que le Trésor public et la Trésorerie de [Localité 7], qui disposaient de deux hypothèques, avaient donné leur accord de mainlevée moyennant paiement de ces sommes, accord donné le 25 novembre 2021.

Ils indiquent que la somme de 30.000 € déposée chez Maître [W] ne pourra être remise à Madame [Z], et qu’elle devra payer une somme supplémentaire à titre de pénalité pour n’avoir pas exécuté ses obligations contractuelles, invoquent plusieurs conséquences : la vente aux enchères du bien, les pénalités à verser à la banque, et la liquidation judiciaire de Monsieur [J].

En réponse, la SELAS [M] [W], THOMAS HERMANT, LAURA CASTILLO, Notaires associés, et maître [M] [W] exposent que l’acquéreuse a versé la somme de 30.000 € à titre de dépôt de garantie, que la vente ne s’étant pas réalisée, elle en demande restitution au motif que la condition suspensive sur l’obtention d’un état ne révélant pas d’inscription d’un montant supérieur au prix ne serait pas réalisée, ce que contestent les vendeurs, dès lors que le prix était suffisant pour régler les créanciers inscrits selon les accords convenus avec eux, que Maître [W] détient en sa qualité de séquestre du dépôt de garantie, avec le reliquat de la provision sur frais versé par l’acquéreur, soit la somme de 30.172,35 euros.

Ils indiquent que maître [W] a conservé sous séquestre cette somme en attendant la survenance d’une décision de Justice qui tranchera le litige, que madame [Z] ne peut prétendre le voir condamner à lui remettre cette somme et encore moins sous astreinte.

Ils ajoutent que la responsabilité civile professionnelle d’un Officier ministériel suppose que soit préalablement rapportée la triple démonstration d’une faute en relation de causalité directe avec un préjudice certain, triple démonstration qui fait défaut en l’espèce.

Ils soutiennent qu’il est faux de prétendre que le bien immobilier était indisponible en raison de la saisie immobilière poursuivie par le créancier, et que le compromis de vente a été signé « sous la condition suspensive de la signature du protocole » ou du paiement de la créance de la Banque.

Ils ajoutent qu’en novembre 2021, il est apparu en plus de l’hypothèque conventionnelle du créancier poursuivant pour laquelle l’accord de mainlevée avait été donnée, trois hypothèques du Trésor public pour un montant total théoriquement supérieur au prix de vente, mais que les vendeurs avaient déjà obtenu du Trésor public des accords pour donner mainlevée de leurs inscription, que cette condition suspensive n’était donc pas défaillie au 17 novembre 2021, que la date fixée au compromis du 18 octobre 2021 n’était pas extinctive, mais seulement le point de départ à compter duquel l’une des parties pouvait contraindre l’autre à s’exécuter, qu’il n’y avait donc aucune caducité de plein droit de la promesse.

Ils indiquent que la Banque LANDESBANK SAAR n’a nullement remis en cause le protocole signé avec les époux [J] au prétexte que la dette n’était pas réglée avant le 15 novembre 2021, que l’article 2 dudit protocole prévoyait comme condition à la mainlevée du commandement que le Notaire confirme à la Banque qu’il détienne les fonds permettant le règlement de la créance et s’engage à ordonner après la passation de l’acte de vente avant le 31 décembre 2021 les virements relatifs à la créance de la Banque et à l’état de frais de Me [P], qu’il était possible de signer la vente le 1er décembre 2021, dès lors que les vendeurs avaient justifié que le Trésor public et la Trésorerie de [Localité 7], qui disposaient de deux hypothèques, avaient donné leur accord de mainlevée moyennant paiement de ces sommes, accord donné le 25 novembre 2021.

Ils indiquent que c’est la demanderesse qui a fait le choix de ne pas acquérir et qu’elle ne peut reporter sa faute sur le notaire, qui n’a commis aucun manquement à son devoir d’information et de conseil.

Sur la caducité du compromis de vente du 4 novembre 2021:

Aux termes de l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Aux termes de l’article 1187 alinéa 1 du même code, la caducité met fin au contrat.

Aux termes du protocole signé entre Monsieur [J] et Madame [I] et leur banque créancière, ils devaient s’acquitter de leur dette au plus tard le 15 novembre 2021, date prévue pour la signature de l’acte authentique.

Aux termes de l’article 1er dudit protocole, il était en effet prévu que : « Les Emprunteurs reconnaissent devoir les sommes énoncées ci-dessus et s’engagent à les régler comme indiqué à l’article 2 et au plus tard le 15/11/2021 ».

Ce même protocole prévoyait qu’en cas de règlement de sa dette par les requis, la banque créancière poursuivante, « s’engageait à donner mainlevée du commandement aux fins de saisie contre engagement par le Notaire soussigné de lui verser les sommes dues outre les frais à l’avocat poursuivant, conformément au protocole qui sera régularisé entre eux. Ladite Banque suite audit remboursement s’engageant à ne pas requérir et poursuivre la procédure de saisie immobilière ».

Le compromis de vente signé entre les parties, prévoyait que « L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites, augmenté du coût des radiations à effectuer, serait supérieur au prix disponible ».

Le notaire devait ensuite justifier être en possession des fonds permettant le règlement de la créance de la banque, et les fonds devaient être versés dès passation de la vente, et avant le 31 décembre 2021 au créancier poursuivant.

Or, la condition suspensive relative à l’absence d’inscriptions hypothécaires a manifestement défailli.

En effet, par mail du 26 novembre 2021, l’étude de Me [W] a confirmé que la vente n’a pu être réalisée pour les raisons suivantes :

« A la lecture de l’état hypothécaire, plusieurs inscriptions du chef du vendeur subsistaient à savoir :

— Un créancier bancaire, créancier poursuivant et pour lequel un protocole d’accord avait été régularisé avec le vendeur

— Le SIP de [Localité 7] (Trésor Public) pour lequel nous possédions un décompte

— Et enfin le service de recouvrement spécialisé de [Localité 1] ayant pris une hypothèque légale en cours de publicité foncière et pour laquelle nous ne pouvions pas connaître le montant de cette inscription, dont après conversation téléphonique ledit service indiquant que le montant de ladite inscription était de 147.017 €.

En conséquence, de ce qui est expliqué ci-dessus le montant des créances étant supérieurs au prix de vente la vente n’a pu se réaliser ».

Il ne peut être reproché ni au notaire ni à Madame [Z] d’avoir pris acte à ce moment là, date à laquelle le compromis était devenue caduc, soit le 15 novembre 2021, que la réalisation de la vente été impossible.

Cette date n’aurait pas constitué un délai extinctif pour signer l’acte authentique uniquement si les conditions suspensives avaient été réalisées à cette date.

Le délai non extinctif prévu pour la signature d’un acte authentique ne peut permettre à une partie de disposer d’un délai supplémentaire pour remplir ses obligations.

La banque a d’ailleurs poursuivie la vente aux enchères le 2 décembre 2021.

L’acte de mainlevée qui a été remis à la demanderesse daté du 25 novembre 2021, soit 10 jours après la défaillance de la condition suspensive, ne peut remettre en cause la caducité du compromis de vente du 4 novembre 2021.

Il convient donc de prononcer la caducité du compromis de vente du 4 novembre 2021 et d’ordonner la restitution du dépôt de garantie par le notaire, pour un montant de 30.172,35 € (somme détenue selon décompte produit au débat en pièce 3, daté du 3 mars 2022) à madame [Z].

Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte à ce titre.

La remise des fonds portera décharge de la mission du notaire.

Sur l’indemnisation des préjudices de madame [Z] :

Aux termes de l’article 1217 code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— solliciter une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Madame [Z] expose avoir subi divers préjudices dont elle sollicite l’indemnisation, notamment une perte de chance pour avoir débloqué de façon anticipée son épargne salariale afin de pouvoir financer l’acquisition du bien immobilier de Monsieur et madame [J].

Elle indique que le retrait anticipé de ces fonds l’a empêchée de faire fructifier son épargne salariale, et qu’elle s’expose à un redressement fiscal à défaut de réalisation du motif de déblocage anticipé et de restitution des fonds.

Ce préjudice n’est pas justifié.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Elle conclut avoir mis en vente sa résidence principale et sa résidence secondaire, pour lui permettre de financer l’acquisition du bien immobilier, qu’elle n’a pu retrouver de logement et

a été contrainte de chercher en urgence un bien en location, sollicite l’indemnisation de sa perte de chance de faire fructifier son patrimoine immobilier.

Ce préjudice n’est pas justifié.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Elle sollicite également l’indemnisation du préjudice moral, soutenant avoir été trompée pendant plusieurs mois, par les divers mensonges de Monsieur [J] et Madame [I].

Il résulte de l’ensemble des éléments du dossier que le préjudice moral de la demanderesse est constitué, les défendeurs n’hésitant pas à délivrer à la demanderesse une sommation de comparaître chez le notaire, afin de signer un acte de vente qui ne pouvait pourtant avoir lieu en raison de l’indisponibilité du bien immobilier dont la vente aux enchères était prévue le 2 décembre 2021 et de la caducité du compromis de vente résultant de la défaillance des conditions suspensives du fait des vendeurs.

En conséquence, monsieur [J] et madame [I] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’indemnisation de son préjudice moral.

Sur la responsabilité du notaire pour défaut de conseil :

Aucun élément ne permet de retenir une faute de la part du notaire. Le manquement à l’obligation de conseil que madame [Z] lui reproche n’est pas établi.

Les demandes à son encontre seront donc rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [J] et Madame [I] :

Monsieur [J] et Madame [I] considèrent que Madame [Z] a commis une inexécution contractuelle leur portant préjudice.

Ils soutiennent que le bien vendu aux enchères l’a été a un prix moindre que celui prévu dans le compromis du 4 novembre 2021.

Or, si la vente du bien immobilier appartenant aux époux [J] n’a pu aboutir, ce n’est qu’en raison de leur carence relative à l’accomplissement d’une des conditions suspensives prévues dans le compromis de vente.

Eu égard à la solution du litige, cette argumentation ne sera pas retenue.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts à l’encontre de madame [Z].

Sur les demandes accessoires:

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [Z] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Monsieur [J] et madame [I] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du notaire la SELAS [M] [W] THOMAS HERMANT LAURA CASTILLO, Notaires associés et de maître [M] [W], leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Monsieur [J] et madame [I] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [I] épouse [J] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [Y] es-qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [G] [J] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie succombant à l’instance, monsieur [J] et madame [I] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, qui seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 4 novembre 2021,

ORDONNE la restitution du dépôt de garantie par le notaire, pour un montant de

30.172,35 € (somme détenue selon décompte du 3 mars 2022) à madame [S] [Z],

DIT n’y avoir lieu de prononcer une astreinte à ce titre,

DIT que la remise des fonds portera décharge de la mission du notaire,

CONDAMNE in solidum monsieur [G] [J] et madame [D] [I] épouse [J] à payer à madame [S] [Z] la somme de 5.000€ (cinq mille euros) au titre de l’indemnisation de son préjudice moral,

DEBOUTE madame [S] [Z] de sa demande de dommages et intérêts au titre des pertes de chance,

DIT que le notaire n’a commis aucune faute,

DEBOUTE madame [S] [Z] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre du notaire,

DEBOUTE monsieur [G] [J] et madame [D] [I] épouse [J] de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts à l’encontre de madame [S] [Z],

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE in solidum monsieur [G] [J] et madame [D] [I] épouse [J] à payer à madame [S] [Z] la somme de

5.000 € (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum monsieur [G] [J] et madame [D] [I] épouse [J] à payer à la SELAS [M] [W] THOMAS HERMANT LAURA CASTILLO, Notaires associés et maître [M] [W] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE madame [D] [I] épouse [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Maître [Y] es-qualité de liquidateur judiciaire de monsieur [G] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum monsieur [G] [J] et madame [D] [I] épouse [J] aux entiers dépens, qui seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT