TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 24/00929 – N° Portalis DB2H-W-B7I-Y4LF

Jugement du 24 juin 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SCP AXIOJURIS LEXIENS – 786

la SELARL CHARTIER-FREYCHET AVOCATS – 1188

Copie à :

Expert

Régie

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 24 juin 2025 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 16 septembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 13 mai 2025 devant :

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,

François LE CLEC’H, Juge,

Marlène DOUIBI, Juge,

Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. HYDROLYON

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sylvaine CHARTIER de la SELARL CHARTIER-FREYCHET AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Eric PARLANGE de la SCPA LASSOUX PARLANGE, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [B] [E] [C]

né le 14 Mai 1949 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Mathieu ROQUEL de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocats au barreau de LYON

Madame [A] [I], [K] [C] épouse [L]

née le 06 Janvier 1952 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Mathieu ROQUEL de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

Par acte authentique reçu le 25 mai 1988 par Maître [J] [M], Notaire, monsieur [D] [C] a donné à bail à la société à responsabilité limitée SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DE CENTRES DE LAVAGE AUTOMOBILE (SECLA) pour une durée de neuf années (du 1er mai 1988 au 30 avril 1997) une parcelle située au numéro [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant un loyer annuel de 108.000,00 francs, aux fins d’y exploiter une activité de “centre self-service de lavage nettoyage de tous véhicules et de leurs accessoires”.

Le fonds de commerce exploité sur la parcelle susvisée a été cédé par la société SECLA à la société à responsabilité limitée HYDROLYON par acte authentique reçu les 15 et 24 janvier 1994 par Maître [H], Notaire.

Par acte sous seing privé en date du 2 septembre 1994, monsieur [D] [C] a autorisé la société HYDROLYON à adjoindre à l’activité principale une activité de “fabrication et vente de pizzas et boissons à emporter”.

Monsieur [D] [C] et la société HYDROLYON sont convenus par acte sous seing privé du 22 juin 2013 de renouveler le bail commercial à effet du 1er mai 2013 pour une nouvelle période de neuf années.

Monsieur [D] [V] [C] est décédé le 23 novembre 2013, laissant pour lui succéder madame [A] [C] épouse [L] et monsieur [B] [C].

Par acte d’huissier de justice signifié le 8 juillet 2021, monsieur [B] [C] et madame [A] [C] (ci-après dénommés “les consorts [C]”) ont fait délivrer à la société HYDROLYON un congé sans offre de renouvellement à effet du 30 avril 2022.

Dans l’intervalle, la parcelle des consorts [C] a fait l’objet d’une offre d’acquisition par la société OGIC, promoteur immobilier, qui a donné lieu à l’établissement d’une promesse de vente en date du 14 avril 2022, modifiée par un avenant daté du 14 décembre 2022.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 3 octobre 2022, soit en amont d’une éventuelle réitération de la promesse de vente, la société OGIC a notifié à la société HYDROLYON une offre d’indemnité d’éviction, à l’appui de laquelle cette dernière l’a fait assigner aux côtés des consorts [C] devant le Tribunal judiciaire de LYON par actes de commissaire de justice signifiés les 18 et 23 janvier 2024 en vue, pour l’essentiel, d’obtenir le paiement d’une somme de 627.000,00 euros, outre les frais de licenciement et de personnel.

La promesse de vente susvisée n’a finalement pas été réitérée.

En conséquence, par ordonnance datée du 16 septembre 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance de la société HYDROLYON à l’encontre de la société OGIC.

La clôture de l’instruction est intervenue le même jour et l’affaire a été fixée à l’audience en formation collégiale du 13 mai 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025. Le délibéré a finalement été avancé au 24 juin 2025.

Les prétentions et les moyens

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 11 septembre 2024, la société HYDROLYON demande au Tribunal de :

constater qu’elle se désiste à l’égard de la société OGIC uniquement, de l’instance enrôlée sous le numéro de RG 24/00929 devant le Tribunal de céans,déclarer parfait ledit désistement et prononcer le dessaisissement du Tribunal de céans à l’égard de la société OGIC,dire et juger que les parties concernées par le présent désistement d’instance conserveront à leur charge respective tous les frais et dépens qu’elles ont exposés dans le cadre de la présente procédure,condamner les bailleurs à lui payer la somme de 627.000,00 euros (six cent vingt-sept mille euros) correspondant à : * La perte du fonds de commerce non transférable 499.000,00 €

* Les frais de remploi 20.260,00 €

* Les frais juridiques et d’agence 50.200,00 €

* Les frais de réinstallation (sous réserve de devis et d’un achat de fonds de commerce) pour 20.000,00 €

* Le trouble commercial correspondant à trois mois d’Excédent Brut d’Exploitation Opérationnel (EBEO) du dernier exercice 42.381,00 €

* Frais administratifs, juridiques et de conseil 15.000,00 €

Auxquels s’ajouteront les frais de licenciement et de personnel sur justificatifs.

Subsidiairement,

ordonner une mission d’expertise aux fins de déterminer l’indemnité d’éviction due par les bailleurs au preneur en réparation du préjudice subi du fait du non renouvellement du bail commercial du 22 juin 2013,donner pour mission à l’expert : * de se faire communiquer par les parties toutes les pièces qu’il estimera utiles, de rechercher s’il existe une solution de déplacement du fonds de commerce à proximité pour desservir la même clientèle,

* de procéder à la détermination du prix de l’indemnité d’éviction en valeur de remplacement du fonds de commerce dont la disparition est inéluctable, conformément aux dispositions de l’article L 145-14 alinéa 2 du Code de Commerce, en soumettant au Tribunal une évaluation par une approche par la rentabilité du fonds de commerce et une approche par le chiffre d’affaires du fonds de commerce,

dire et juger que l’expert devra soumettre au Tribunal les références qu’il retiendra pour des commerces de même nature que celui évincé,fixer l’indemnité d’occupation que le peneur doit jusqu’à la libération des lieux au montant du loyer acquitté soit 26.364,00 euros hors taxes par an, le bailleur ayant signifié son accord sur ce point,dire que l’exécution provisoire est de droit,condamner les consorts [C] à lui payer la somme de 7.000,00 euros (sept mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,les condamner aux entiers dépens d’instance, au profit de CHARTIER-FREYCHET AVOCATS – Maître Sylvaine CHARTIER, Avocat aux offres de droit conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

La société HYDROLYON expose que l’offre notifiée par la société OGIC est notoirement insuffisante, eu égard aux caractéristiques du bien loué et à l’activité qui y est exploitée. Se fondant sur un rapport d’expertise amiable établi le 31 août 2013 par le cabinet COLOMER EXPERTISES, elle estime qu’il convient de retenir la somme de 627.000,00 euros (outre les frais de licenciement du personnel sur justificatifs), à défaut de proposition par le bailleur d’un local de remplacement.

En réponse aux moyens opposés par les consorts [C], elle soutient qu’il n’est pas démontré la possibilité de transfert du fonds, aucun site proche n’étant susceptible d’accueillir l’activité du fonds de commerce concerné. Elle considère que l’exercice comptable 2020 a été écarté à juste titre de l’évaluation indemnitaire, la pandémie de Covid-19 l’ayant contrainte à fermer le site au public du 20 mars au 10 mai 2020.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 6 septembre 2024, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, les consorts [C] demandent au Tribunal de :

leur donner acte de la communication de la promesse de vente en date du 14 mai 2022, débouter la société HYDROLYON de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,ordonner une mission d’expertise aux fins de déterminer l’indemnité d’éviction due par les bailleurs au preneur en réparation du préjudice subi du fait du non renouvellement du bail commercial du 22 juin 2013,fixer l’indemnité d’occupation que le preneur doit jusqu’à la libération des lieux, au montant du loyer acquitté, soit 26.364,00 euros hors taxes par an,dire n’y avoir lieu à article 700 du Code de Procédure Civile et réserver le dépens.

Pour contester le quantum de l’indemnité d’éviction retenu par la société HYDROLYON et justifier leur demande reconventionnelle d’expertise judiciaire, madame et monsieur [C] considèrent que l’expert amiable a retenu à tort l’hypothèse d’une indemnité de remplacement, compte tenu de la nature transférable de l’activité exercée. Ils font également valoir que la société HYDROLYON ne produit pas les bilans détaillés et certifiés à l’appui de l’estimation amiable. Ils discutent le bien-fondé de l’exclusion par l’expert mandaté du résultat des exercices 2020 et 2023. Ils précisent qu’ils ne s’opposent ni à la désignation d’un expert judiciaire ni à la fixation de l’indemnité d’occupation au montant de 26.364,00 euros hors taxes.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l’article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Les demandes de « déclarer », « dire et juger », « constater », « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, des revendications au sens du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

* * *

Le désistement de la société HYDROLYON des demandes formées à l’encontre de la société OGIC ayant déjà été constaté par ordonnance du juge de la mise en état du 16 septembre 2024, il n’y a pas lieu de statuer sur une demande identique.

Sur les demandes formées par la société HYDROLYON

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’éviction

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction globale est donc constituée d’une indemnité principale, à laquelle peuvent s’ajouter des indemnités accessoires.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité principale, d’une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3ème, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340) et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et celle du droit au bail (Civ. 3ème, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3ème , 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3ème, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) et, d’autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3ème, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3ème, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée (Civ. 3ème, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3ème, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3ème, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).

En parallèle, l’article 144 du Code de procédure civile énonce que “les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer”.

De plus, aux termes de l’article 146 du Code de procédure civile :

“une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve”.

Sur ce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que le cabinet COLOMER EXPERTISES a été sollicité à titre amiable par la société HYDROLYON aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction du fonds de commerce exploité au numéro [Adresse 3] à [Localité 7]. Il est précisé, au sein du rapport afférent, qu’il a été procédé à l’estimation dans l’hypothèse d’une perte du fonds de commerce sous réserve de la communication des comptes de résultat détaillés de l’année 2022 et de la rémunération chargée du dirigeant, ce qui tend à démontrer que l’expert amiable ne disposait pas de ces informations lorsqu’il a arrêté au montant de 499.00,00 euros l’indemnité principale. Or, la société HYDROLYON ne communique présentement ni justificatif(s) de la rémunération chargée de son dirigeant ni comptes de résultats dont la validité serait certifiée par un expert comptable ou un commissaire aux comptes sur la période d’évaluation retenue (soit les exercices comptables 2021 et 2022), ce qui demeure pourtant essentiel au vu du caractère amiable et non contradictoire de l’expertise susvisée.

En outre, si l’exclusion de l’exercice comptable 2020 du calcul de l’excédent brut d’exploitation paraît compréhensible (eu égard aux répercussions économiques de l’épidémie de Covid-19 qui sévissait alors), il est à regretter le nombre réduit d’exercices comptables pris en compte, cette carence ne pouvant être palliée convenablement par la pièce numérotée vingt-cinq de la société HYDROLYON à défaut (de nouveau) de certification de la validité dudit document.

Le Tribunal ne disposant pas des éléments nécessaires au prononcé d’une décision éclairée, il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire (dont la mission sera précisée au dispositif du présent jugement) aux frais avancés par les consorts [C] et de réserver la demande de paiement de l’indemnité d’éviction dans l’attente de l’issue de cette mesure. L’expert recevra notamment mission de rechercher les possibilités de réinstallation de la société preneuse et de chiffrer un éventuel préjudice de déplacement.

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’ article L. 145-28 du Code de commerce , le preneur ayant droit au paiement d’une indemnité d’éviction peut se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de cette dernière, ce maintien s’effectuant « aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ».

Les parties s’étant expressément accordées sur la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer acquitté par la société HYDROLYON, il convient de retenir la somme annuelle de 26.364,00 euros hors taxes.

Sur les frais du procès

L’article 696 du Code de procédure civile énonce que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que :

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.”

Les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement en formation collégiale après débats publics par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Avant-dire droit sur la demande d’indemnité d’éviction,

Ordonne une expertise ;

Commet pour y procéder :

Madame [F] [G]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Courriel : [Courriel 8]

Tél. : 06.87.02.94.29

avec pour missions de :

prendre connaissance des pièces de la cause, se faire remettre ou consulter tous documents utiles, notamment comptables ou fiscaux, entendre tous sachants,

recueillir les explications des parties,

donner tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due en application de l’article L145-14 du Code de commerce et à cette fin:

* décrire l’exploitation du commerce exploité par la société à responsabilité limitée HYDROLYON sous la dénomination “KING CAR” située au [Adresse 11] à [Localité 7], ses installations, son état, son équipement, éventuellement sa vétusté ;

* préciser la surface du local affectée à la-dite exploitation,

* indiquer les commodités ou au contraire les inconvénients que présentent les lieux pour l’exploitation considérée,

* donner le chiffre d’affaires et les bénéfices nets afférents aux dernières années et à l’année courante, préciser les facteurs locaux de commercialité et compte tenu de ces indications, ainsi que d’éléments de comparaison tirés d’exploitations similaires effectuées dans des conditions de commercialité comparables, rechercher, selon les usages de la profession, la valeur marchande de l’exploitation c’est à dire celle que le vendeur est en droit d’attendre d’une vente normale de gré à gré dans les conditions et circonstances du moment,

rechercher si la société à responsabilité limitée HYDROLYON pourra réinstaller son activité à proximité, si elle éprouvera des difficultés pour trouver un nouveau local, quels délais lui seront nécessaires, quels seront les frais normaux de transfert de l’exploitation (déménagement, réinstallation, droits de mutation, réparation d’un éventuel trouble commercial), et de préciser si ce transfert aura une influence sur la clientèle, et s’il risque de provoquer des mesures de licenciement du personnel ;

procéder à une évaluation par la rentabilité du fonds de commerce et par le chiffre d’affaires du fonds du commerce et de donner tous éléments permettant d’identifier l’approche la plus opportune au regard des caractéristiques du fonds de commerce précité;

répondre aux dires des parties qu’elle aura recueillis au cours d’une réunion de synthèse qu’il provoquera avant le dépôt de son pré-rapport et le cas échéant, compléter ses investigations ;

Dit que Madame l’Experte devra faire connaître sans délai son acceptation de la mission et commencer ses opérations dès qu’il sera avisé par le service de greffe de la consignation de la provision ;

Dit que madame [A] [C] épouse [L] et monsieur [B] [C] devront consigner à la Régie du Tribunal judiciaire de Lyon une provision de 3.500,00 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’expert avant le 1er septembre 2025 ;

Dit que faute de consignation de la provision initiale dans le délai imparti ou de demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ;

Dit que Madame l’Experte commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe de la consignation par les parties de la provision mise à leur charge ou du versement de la première échéance ;

Dit que Madame l’Experte pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne et se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission, par la personne de son choix, dont il devra indiquer le nom et les qualités et qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

Dit que Madame l’Experte devra déposer son rapport avant le 1er mars 2026, sauf prorogation accordée par le juge de la mise en état, et sera tenu d’y annexer ceux des documents ayant servi à son établissement, outre ceux qui le complètent et contribuent à sa compréhension ;

Rappelle que l’article 173 du Code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser une copie de son rapport à chacune des parties ou, pour elles, à leur avocat ;

Désigne le juge de la mise en état de la 10ème chambre, cabinet 10J, du tribunal de céans pour suivre les opérations d’expertise et lui faire rapport en cas de difficultés ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’initiative de la partie la plus diligente à la première date d’audience de mise en état utile après le dépôt du rapport de l’expert.

Réserve les demandes formées au titre de la fixation de l’indemnité d’éviction ;

Fixe l’indemnité d’occupation due par la société à responsabilité limitée HYDROLYON jusqu’à la libération complète des lieux à la somme annuelle de 26.364,00 euros hors taxes ;

Réserve les dépens et les demandes d’indemnisation des frais irrépétibles ;

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement ;

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

La Greffière La Présidente

Jessica BOSCO BUFFART Cécile WOESSNER