5AA Minute N°

N° RG 25/00368 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GXTQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 28 NOVEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [I] [M]

DEMANDERESSE

Madame [J] [K] NEE [G]

née le 10 Novembre 1937 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Mathilde BARROUX, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [L] [F]

née le 06 Juin 2000 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

Monsieur [H] [F] en qualité de caution

né le 22 Janvier 1967 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 OCTOBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 11 juin 2021, [J] [K], par l’intermédiaire de son mandataire la SARL DGECI, exerçant sous l’enseigne ERNEST IMMOBILIER, a donné à bail à [L] [F] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 680 € outre une provision mensuelle sur charges de 15 €.

[H] [F] s’est porté caution des engagements de [L] [F] par acte du 9 juin 2021.

Le 26 janvier 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à [L] [F] pour un montant en principal de 1 595,35 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Cet acte a été signifié à [H] [F], ès qualité de caution, le 3 février 2022.

Il a été notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la [Localité 9] le 27 janvier 2022.

Le 25 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à [L] [F] pour un montant en principal de 2 820,07 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Cet acte a été notifié à la Commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives dans la [Localité 9] le 26 mars 2025.

Il a été signifié à [H] [F], ès qualité de caution, le 4 avril 2025.

Par actes de commissaire de justice des 18 et 19 juin 2025, [J] [K] a fait assigner en référé [L] [F] et [H] [F], en qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de [L] [F] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans le délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à défaut de départ de l’occupante dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— condamner solidairement [L] [F] et [H] [F], ce dernier en sa qualité de caution, au paiement d’une provision d’un montant de 3 843,42 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 2 820,07 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner solidairement [L] [F] et [H] [F], ce dernier en sa qualité de caution, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 764,45 euros, à compter de la décision ;

— condamner solidairement [L] [F] et [H] [F], ce dernier en sa qualité de caution, au paiement d’une indemnité de 1 033 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement [L] [F] et [H] [F], ce dernier en sa qualité de caution, aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution, et à la CCAPEX, ainsi que le coût des assignations et de leur dénonce à la CCAPEX.

Lors de l’audience du 10 octobre 2025, [J] [K], représentée par son Conseil, maintient ses demandes.

Elle explique que l’instance engagée au cours de l’année 2022 avait présidé à l’acquittement de l’arriéré locatif avant l’audience, mais que la présente instance a été engagée en présence d’un nouvel incident de paiement au cours de l’année 2024. Elle précise qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de février, et alerte sur une erreur de plume dans l’assignation, qui renvoie à tort au mois de juin 2024 alors qu’il convient de lire juin 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

[L] [F] explique entendre quitter les lieux, et trouver un autre logement avec son nouveau conjoint. Elle explique que son ancien compagon a quitté le logement donné à bail au cours du mois de juin de l’année écoulée, sans participer au paiement du loyer, ce qui a présidé à la constitution de l’arriéré locatif, qu’elle évalue à un total d’environ 4 000 euros.

Elle explique ignorer le montant de ses indemnités chômage, dès lors qu’elle a occupé un emploi de saisonnière lui procurant un revenu mensuel de 1 600 euros, auquel s’ajoute la prime d’activité pour 565 euros.

Elle précise avoir la charge complète d’un enfant de 3 ans, et faire face à des mensualités de crédit de 177 euros. Son activité de saisonnière a permis d’apurer d’autres dettes.

Elle espère pouvoir être prochainement hébergée gratuitement, et verser ainsi la somme mensuelle de 400 euros pour apurer l’arriéré locatif.

[H] [F], quoique régulièrement cité à l’étude, n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostif social et financier de la situation de [L] [F] n’a pas été établi, faute pour celle-ci de s’être présentée au redez-vous fixé.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 19 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 25 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai prescrit.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 26 mai 2025. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les stipulations contractuelles, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, la bailleresse justifie que lui est due la somme de 3 843,42 € au 6 juin 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de juin 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [L] [F] à verser à [J] [K] une provision de 3 843,42 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 820,07 euros à compter du 25 mars 2025, date du commandement de payer, et de l’assignation pour le surplus.

[L] [F], qui n’a pas repris le paiement des loyers courats, prétend à l’otroi de délais de paiement, aux motifs qu’elle est amenée à être hébergée chez un proche à compter du mois de janvier, ce qui devrait lui permettre de régler sa dette à raison de versements mensuels de 400 euros.

Toutefois, l’absence de reprise du paiement du loyer et des charges, d’une part, l’opposition de la bailleresse, d’autre part, et l’absence de démonstration de la capacité financière de l’intéressée à apurer sa dette de manière échelonnée commandent de rejeter cette demande, qui méconnait les obligations légales tant pour ce qui concerne l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire que pour ce qui concerne l’octroi de délais non suspensifs de ses effets.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Pour ce qui concerne les demandes élevées à l’encontre de [H] [F], il convient de rappeler que selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, [H] [F] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par [L] [F], pour une durée de 9 ans, dans la limite de 75 060 euros.

Le commandement de payer du 25 mars 2025 a été régulièrement dénoncé à la caution le 4 avril 2025.

En conséquence, [H] [F], ès qualité de caution de [L] [F], sera condamné à verser à [J] [K] une provision de 3 843,42 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 820,07 euros à compter du 25 mars 2025, date du commandement de payer, et de l’assignation pour le surplus, le tout selon les modalités précisées au dispositif.

Il sera également tenu in solidum du paiement des indemnités d’occupation, dont le montant sera égal au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce en qualité de caution de [L] [F], le tout selon les modalités précisées au dispositif, et dans la limite de son engagement.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum [L] [F] et [H] [F], ès qualité de caution, aux dépens incluant les frais du commandement de payer, celui de sa dénonciation à la caution, d’une part, ainsi qu’à la CCAPEX, d’autre part, les coût des assignations et celui de leur dénonciation à la Préfecture de la [Localité 9].

En outre, pour être rétablie dans ses droits, [J] [K] a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens, et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. [L] [F] et [H] [F], ès qualité de caution, seront condamnés in solidum à lui verser une indemnité de 1 033 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de [J] [K] ;

CONSTATONS à la date du 26 mai 2025 la résiliation du bail conclu entre [J] [K] et [L] [F] portant sur le logement situé [Adresse 1] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [L] [F] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [L] [F] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [L] [F], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les stipulations contractuelles, outre les charges récupérables, pour un total de 764,45 euros ;

CONDAMNONS solidairement [L] [F] et [H] [F], ès qualité de caution, à payer à [J] [K] une provision de 3 843,42 €, à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 6 juin 2025, incluant l’indemnité de juin 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 820,07 euros à compter du 25 mars 2025, date du commandement de payer, et de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNONS in solidum, à compter de l’échéance du mois de juillet 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [L] [F] et [H] [F], ès qualité de caution, à payer à [J] [K] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours révisable suivant les stipulations contractuelles, outre la provision mensuelle sur charges ;

DISONS que cette obligation s’effectuera dans les limites de l’engagement de caution, s’agissant de [H] [F] ;

CONDAMNONS in solidum [L] [F] et [H] [F], ès qualité de caution, aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de sa dénonciation à la caution, le coût de la notification à la CCAPEX, le coût des assignations et celui de leur notification à la Préfecture de la [Localité 9] ;

CONDAMNONS in solidum [L] [F] et [H] [F], ès qualité de caution, à verser à [J] [K] une indemnité de 1 033 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES