TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 10]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7]

N° RG 23/00135 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IIOZ

MINUTE n°

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 DECEMBRE 2024

Nadine LAVIELLE, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente près la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au tribunal de proximité de Thann,

statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe le 30 décembre 2024 après débats à l’audience publique du 02 décembre 2024 à 14h00

assistée de [X] [H], Greffière stagiaire,

avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

REQUÉRANTE :

SCI M.2.O, inscrite au RCS de Mulhouse sous le numéro 913 533 311, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e David DONAT, avocat au barreau de MULHOUSE

REQUIS :

Monsieur [J] [L]

né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 9] (TUNISIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Thomas PERRET de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Ordonnance contradictoire en premier ressort

Par assignation signifiée le 11 mai 2023 la SCI M.2.0 a saisi le juge des conentieux de la protection de céans statuant en référé d’une action dirigée contre Monsieur [J] [L].

Selon dernières conclusions du 13 mai 2024, elle demande au tribunal de :

CONSTATER que Monsieur [J] [L] est occupant sans droit ni titre du bien immobilier situé sis [Adresse 3] à [Localité 6],CONSTATER que cette occupation constitue un trouble manifestement illicite,En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [J] [L] ainsi que de tout occupant de son chef du bien situé sis [Adresse 3] à [Localité 6],

ORDONNER qu’à défaut d’avoir libéré les lieux après signification du jugement à intervenir, Monsieur [J] [L] et tous occupants de son chef sera expulsé avec au besoin le concours de la force publique,

CONDAMNER Monsieur [J] [L] à payer à la demanderesse la somme de 1400 € par mois à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation depuis le 28 juin 2022 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNER Monsieur [J] [L] à payer à la demanderesse la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER Monsieur [J] [L] aux entiers frais et dépens en application des dispositions de l’article 696 du CPC,

RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toutes voies de recours en application des dispositions de l’article 515 du CPC,A défaut

ORDONNER le renvoi de l’affaire au fond sur le fondement des dispositions visées à l’article 837 du Code de procédure civile,

Au soutien de ses demande la SCI M.2.0 expose avoir fait l’acquisition par acte authentique du 28 juin 2022 d’une maison d’habitation située [Adresse 2] à VIEUX-THANN au prix de 220 000€, initialement propriété de la SCI J.A.D en redressement judiciaire et dont Monsieur [J] [L] était gérant.

Elle précise que l’acte de cession portait mention du transfert immédiat de propriété et de l’absence d’occupant pouvant bénéficier d’un droit sur le bien. Elle déplore que l’ancien gérant de la société cédante se soit maintenu dans les lieux, malgré sommation de quitter les lieux sous 15 jours par courrier du 13 mars 2023.

Elle soutient qu’il s’agit d’une occupation sans droit ni titre d’un bien caractérisant un trouble manifestement illicite, le litige en résultant relevant de la compétence du juge des référés.

Elle indique que le bien lui a été cédé libre de tout occupant, qu’il n’existe aucun contrat occulte, ni aucun projet de rachat du bien. Elle soutient que son acquisition a fait l’objet d’un prêt bancaire souscrit par la SCI M.2.0 , de même que les frais d’acte et conteste qu’il y ai eu un financement de la part du défendeur.

Elle ajoute qu’aucun contrat de bail ne justifie de l’occupation actuelle, y compris postérieurement à la cession et que les versements de 1220€ effectués par la fille du défendeur au profit de la SCI M.2.0 ne permettent pas de caractériser un bail verbal au profit du défendeur. Elle expose encore que le défendeur a donné de fausses informations à la CAF afin de pouvoir bénéficier des APL, que les dates d’entrée qu’il a donné se contredisent et qu’il a fourni des quittances qui n‘ont jamais été émises par la SCI M.2.0. Elle précise avoir déposé plainte le 13 septembre 2023 pour usurpation d’identité, faux et usage de faux.

Elle conclu être fondée à solliciter l’expulsion du défendeur, occupant sans droit ni titre, et l’octroi subséquent d’indemnités d’occupation évaluées à 1400€ mensuels.

En défense, par conclusions du 28 juin 2024, Monsieur [J] [L] conclu au rejet de l’intégralités des demandes de la SCI M.2.0 et sa condamnation au paiement d’une somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la saisine du présent tribunal sur le fondement en référé de l’article 835 du code de procédure civile, Monsieur [L] conteste tant le trouble manifestement illicite que l’existence d’une situation d’urgence commandant le renvoi au fond sur le fondement de l’article 837 du même code. Il soutient avoir occupé le bien depuis sa construction en vertu d’un bail établi entre la SCI JAD et lui-même en date du 1er juillet 2018 et déclare que la SCI JAD étant placée en redressement judiciaire il a créé une seconde SCI destinée à racheter le bien objet du litige ce qui permettait d’apurer le passif de la SCI JAD. Il précise qu’il était convenu que la gérance serait assurée par Monsieur [B] et que lui-même Monsieur [L] continuerait d’occuper les lieux étant précisé qu’il prenait en charge les frais et charges. Il soutient qu’il s’agit d’une contre lettre dissimulée par le contrat apparent matérialisé par l’acte de vente et que cette situation est conforme aux dispositions de l’article 1201 du code civil. Il soutient que l’existence de la contre lettre est démontrée par les échanges de messages intervenus entre les sieurs [L] et [B], la création de la SCI M.2.0 par Monsieur [L] et le montage du dossier financier par lui également, ainsi que des justificatifs de paiement des droits et frais de la vente. Il ajoute que les versements effectués par sa fille correspondent aux échéances du prêt de la SCI M.2.0 sous forme de loyer. Il ajoute enfin que Monsieur [B] et sa famille n’ont jamais eu l’intention d’emménager dans le bien litigieux.

Il ajoute qu’au vu de l’ensemble de ces éléments il ne peut être considéré que les prétentions de la SCI M.2.0 sont évidentes et exempte de doute.

A titre subsidiaire, Monsieur [L] se prévaut d’un bail du 1er juillet 2018. Il soutient que le loyer est versé et que la vente d’un bien n’implique pas la fin du bail. Plus subsidiairement, il fait valoir postérieurement à la vente l’existence d’un bail verbal matérialisé par le versement mensuel d’un loyer.

Après plusieurs renvois à la demande des parties pour leur permettre d’échanger leurs écritures l’affaire a été retenue à l’audience qui s’est tenue le 02 décembre 2024.

A cette date, la SCI M.2.O était représentée par son conseil. Celui-ci s’est référé à ses dernières conclusions susvisées et plaidé subséquemment. Il reprend notamment les moyens selon lesquels la SCI M.2.O a acheté un bien qui était mentionné comme étant libre d’occupation, qu’il n’y a pas contre lettre, ni bail verbal et que le défendeur a établi des faux pour obtenir des APL. Il précise que le fait qu’une somme de 1220€ soit versée tous les mois à la SCI M.2.O a pour objet d'« habiller une argumentation mensongère », relevant qu’en premier lieu ces montants étaient versés par la fille du défendeur et qu’ensuite ils proviennent de comptes différents. La SCI reconnait percevoir ces sommes, exposant que même sans droit ni titre l’occupation ne peut être gratuite.

Pour sa part, Monsieur [J] [L] était représenté par son conseil, lequel s’est référé à ses dernières conclusions susvisés du 28 juin 2024 et oralement reprises. Il ajoute qu’il s’agit d’un litige personnel, qu’il n’y a pas occupation sans droit ni titre, que le défendeur occupe les lieux depuis 2018, qu’il a fait face à une situation de redressement judicaire ; que l’intégralité des dettes a été payée. Il ajoute que la contre lettre est un procédé légal prévu par l’article 1201 du code civil. Il souligne que le nom de la SCI M.2.O correspond à « [G] [Z] » ce qui appuie l’argumentation développée.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 décembre 2024 par mise à disposition au greffe. Il sera statué par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

Selon l’article 835 du code de procédure civile : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre d’un bien propriété d’autrui caractérise un trouble manifestement illicite, compte tenu de la violation du droit de propriété subséquent.

Il est justifié en l’espèce d’un acte authentique de vente du 28 juin 2022 aux termes duquel la SCI M.2.O est devenue propriétaire de ‘l’immeuble situé [Adresse 2] à VIEUX THANN 68800. Ledit acte précise en page 7 et 10 que l’immeuble est libre de toute location ou occupation.

La partie défenderesse reconnait l’existence de cet acte de vente, mais lui oppose l’existence d’une contre lettre aux termes de laquelle il aurait été convenu entre la SCI M.2.0 et Monsieur [L] que ce dernier continuerait d’occuper les lieux, la SCI M.2.0 ayant été créée à l’initiative de Monsieur [L] pour permettre le rachat de l’immeuble litigieux à la SCI J.A.D et le règlement des sommes dues par cette dernière dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire.

Il résulte des dispositions de l’article 1201 du code civil que « Lorsque les parties ont conclu un contrat apparent qui dissimule un contrat occulte, ce dernier, appelé aussi contre-lettre, produit effet entre les parties. Il n’est pas opposable aux tiers, qui peuvent néanmoins s’en prévaloir ».

Il est établi que la SCI M.2.0 perçoit une somme mensuelle de 1220€,

Est également produit par le défendeur un procès-verbal de constat d’huissier comportant des captures d’écran de téléphone relatif à des échanges entre un dénommé [N] et le défendeur, indiquant notamment sous « [N] « je t’ai aidé à garder ton toit ce n’est pas pour assumer tes dettes », « là on parle d’une dette contracté sur 20 ans, ne me déçois pas » échanges datés du 19 juillet 2022, soit postérieurement à l’acte de vente de l’immeuble litigieux.

Ces éléments ne permettent pas de déterminer avec l’évidence requise à hauteur de référé le statut de l’occupation du bien litigieux par Monsieur [J] [L], telle que requise devant le juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable.

Dans ces conditions des contestations sérieuses relatives au statut d’occupation du bien litigieux par Monsieur [J] [L] existent et font obstacle à ce qu’une décision soit rendue à hauteur de référé.

Il n’y a pas lieu également de statuer sur l’octroi d’une provision, étant admis qu’une somme est versée mensuellement

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé et les parties seront invités à mieux se pourvoir.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI M.2.0 qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SCI M.2.0 ne permet d’écarter la demande de Monsieur [L] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 1 500 €.

Sur le renvoi de l’affaire au fond

L’article 837 du code de procédure civile dispose qu’à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, la condition relative à l’urgence de la situation n’est pas justifiée. La demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé,publiquement par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SCI M.2.0 à l’égard de Monsieur [J] [L],

Rejetons la demande de renvoi au fond sur fondement de l’article 837 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI M.2.0 aux entiers dépens,

Condamnons la SCI M.2.0 à payer à Monsieur [J] [L] la somme de 1500€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes plus amples ou contraire

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 30 décembre 2024, et signé par le juge des contentieux de laprotection statuant en référé et le greffier,

Le greffier Le juge