N° RG : N° RG 25/03828 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2JZJ

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 25/03828 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2JZJ

AFFAIRE :

S.A.S. [Etablissement 1]

C/

Société SPL la Fabrique de Bordeaux Métropole

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELARL BARDET & ASSOCIES

la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT

M^e Nicolas PCHIBICH

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 AVRIL 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Cadre Greffier, lors des débats et du délibéré

Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Février 2026,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.S. [Etablissement 1]

RCS Bordeaux 918 980 418

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Myriam SEBBAN de la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

Société Anonyme SPL la Fabrique de Bordeaux Métropole

RCS Bordeaux 771 056 326

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, M^e Nicolas PCHIBICH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

N° RG : N° RG 25/03828 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2JZJ

*****

FAITS ET PROCEDURE

Par bail en date du 12 mai 2022, intitulé “bail dérogatoire”, la SA SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole a donné à bail à Monsieur [U] [N], agissant au nom et pour le compte de la société en formation “[Etablissement 1]”, des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1] cadastrés section AM[Cadastre 1], à savoir un local principal d’environ 90m² une mezzanine de 80 m² environ, une cave de 40 m² outre un parking d’environ 200 m² à usage commun de l’ensemble immobilier, moyennant un loyer mensuel de 600 € HT.

La destination des lieux a été définie comme “commerce de restauration rapide sous l’enseigne [Etablissement 1], à l’exclusion de toute autre utilisation”.

Le bail a été consenti pour une durée ferme de deux ans à compter du 02 mai 2022 pour se terminer le 30 avril 2023, étant précisé qu’il pourrait le cas échéant faire l’objet d’une reconduction, d’un commun accord entre les parties, pour une durée maximale d’un an, soit jusqu’au 30 avril 2024 au plus tard. Il était précisé que le local avait vocation à être démoli en vue de la réalisation future d’un programme de logement, et que dans l’attente de cette démolition, la Fabrique de Bordeaux Métropole, en accord avec la commune de [Localité 1], avait souhaité le donner à bail en vue de son utilisation commerciale.

Par avenant en date du 05 septembre 2022 conclu entre la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole et Monsieur [U] [N] agissant au nom et pour le compte de la société en formation "[Etablissement 1]", il a été stipulé, entre autres, que la première durée ferme, de deux ans, prendrait fin le 30 avril 2024, et que la reconduction éventuelle d’un an prendrait par suite fin le 30 avril 2025.

Par avenant en date du 02 avril 2024 conclu entre les mêmes parties, la clause relative à la durée du bail a été modifiée ; il a été précisé que le bail était désormais conclu pour une durée ferme d’un an commençant à courir le 30 avril 2024 pour se terminer le 30 avril 2025.

Par acte extrajudiciaire en date du 23 octobre 2024, la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole a délivré congé à la SAS [Etablissement 1] pour la date de fin du bail, soit pour le 30 avril 2025.

Par courrier du 1er janvier 2025, la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole a mis en demeure sous 10 jours la société [Etablissement 1] de régler la somme de 7.341,50 € au titre des impayés de refacturations EDF, mentionnant qu’à défaut, elle actionnerait la clause résolutoire du bail.

Par courrier du 1er mars 2025, la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole a mis en demeure la SAS [Etablissement 1] de payer la somme de 8.529,80 i au titre des refacturations EDF.

Par courrier du 19 avril 2025, la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole a sollicité auprès de la société [Etablissement 1] le règlement de la somme de 2.525,47 € au titre de la refacturation de l’impôt foncier calculé au prorata de la surface occupée.

Par acte extrajudiciaire en date du 11 février 2025, la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole a fait sommation à la SAS [Etablissement 1] de fixer un rendez-vous aux fins de remise des clés des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1], rappelant que la remise des clés devait intervenir au plus tard le 30 avril 2025.

Par mail du 18 mars 2025, la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole a par ailleurs informé la SAS [Etablissement 1] de la venue d’un technicien AED le 26 mars 2025 dans les locaux afin d’effectuer les diagnostics réglementaires du local.

Par courrier du 24 mars 2025, le Conseil de la SAS [Etablissement 1] a notifié à la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole considérer que le congé du 24 octobre 2024 était manifestement injustifié, la démolition des locaux n’étant prévue que pour 2029, ce alors que le bail dérogatoire avait été consenti jusqu’à la démolition en vue de la réalisation future d’un programme de logements. Elle s’est dans ce contexte opposée à la venue des diagnostiqueurs le 26 mars 2025.

Par courrier en date du 25 mars 2025, le Conseil de la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole a contesté cette analyse et a en outre mis en demeure la SAS [Etablissement 1] de lui régler sous huit jours la somme de 8.529,80 € au titre des impayés.

Par courrier en date du 07 avril 2025, la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole a proposé au preneur de fixer le rendez-vous pour la remise des clés au 30 avril 2025.

La SAS [Etablissement 1] a refusé de remettre les clés du local le 30 avril 2025, et s’est maintenue dans les lieux.

Par acte en date du 22 avril 2025, la SAS [Etablissement 1] a assigné la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par ordonnance du 04 février 2026, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de son assignation valant conclusions, la SAS [Etablissement 1]demande au tribunal de :

* à titre principal :

— juger que le congé dé1ivré par la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole est nul et non avenu et ce en application de l’article L145-5 du code de commerce, les lieux loués sous occupation précaire et pour une durée limitée ne pouvant être donnés en location au-delà de la durée de trois ans,

— juger que le bail signé le 12 mai 2022 est un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux et non une convention d’occupation précaire,

— en conséquence, condamner la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole à lui payer une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison du caractère abusif du congé donné le 23 octobre 2024,

* à titre subsidiaire, si le congé délivré le 23 octobre 2024 était validé :

— juger que les locaux exploités suivant convention d’occupation précaire signée avec la société [Etablissement 1] le 12 mai 2022 ne pouvaient être donnés en location,

— ordonner une expertise qui permettra de chiffrer le montant des travaux réalisés par la société [Etablissement 1] sur les lieux pris en location et évaluer l’indemnité d’éviction ou l’avantage indu dont bénéficie la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole, et désigner à cet effet tel expert qu’il plaira,

— condamner la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole à lui payer une provision de 50.000 € à valoir sur son entier préjudice,

— condamner la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole à lui payer une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SAS [Etablissement 1] se prévaut des dispositions de l’article L145-5 du code de commerce, faisant valoir qu’il est impossible pour les parties de conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter les mêmes locaux lorsqu’un précédent bail dérogatoire de trois ans a été consenti. Elle soutient que le caractère provisoire du bail exclut toute possibilité de reconduire un contrat avec un autre locataire et de bénéficier des lieux sans régler d’indemnité au preneur qui justifie avoir effectué des travaux.

En l’espèce, la SAS [Etablissement 1] fait valoir que le bail conclu le 12 mai 2022 a été consenti à titre provisoire et dérogatoire pour l’utilisation commerciale des locaux dans l’attente de leur démolition en vue de la réalisation future d’un programme de logements. Faisant valoir que ce programme de logements ne sera pas réalisé avant 2029, et soulignant que le bailleur a l’intention de proposer un nouveau bail à un autre preneur sur les locaux, elle expose que le bailleur a de la sorte délivré congé alors qu’il était tenu de poursuivre la location jusqu’à la démolition des lieux. Elle soutient par suite que le congé délivré est nul, qu’il doit être jugé que le bail du 12 mai 2022 est soumis au statut des baux commerciaux, et que son éviction ouvre droit à son bénéfice à une indemnité d’éviction.

Subsidiairement, la SAS [Etablissement 1] se prévaut des règles relatives à la responsabilité contractuelle.

La SAS [Etablissement 1] soutient que, dans l’hypothèse où le tribunal maintiendrait la validité de la convention d’occupation précaire, elle serait fondée à solliciter l’indemnisation de son préjudice. Elle fait en effet valoir l’existence d’une faute du bailleur, qui a imposé une durée du bail limitée et bien inférieure à la date de démolition, ce qui lui a causé un préjudice. Elle précise que ce préjudice consiste en l’impossibilité de poursuivre son activité professionnelle jusqu’à la démolition prévue en 2029, et dans les frais qu’elle a engagés afin de réaliser d’importants travaux pour exploiter les lieux loués. Elle souligne que le bailleur va de la sorte bénéficier sans indemnité de locaux entièrement rénovés. Elle précise que Al’indemnité d’éviction ou l’avantage procuré indûment au bailleur justifie d’une valeur ajoutée des lieux de minimum 100.000 euros, et sollicite que le montant de son préjudice soit calculé sur la base d’une indemnité d’éviction. Elle sollicite dans ce contexte la réalisation d’une expertise pour chiffrer le montant de la plus-value apportée sur les lieux loués par les travaux et le préjudice des preneurs indûment privés du bien pris en location et d’indemnité d’éviction. Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, elle sollicite l’octroi d’une provision de 50.000 euros à valoir sur son préjudice.

Enfin, elle conteste le montant des refacturations EDF sollicitées, faisant valoir une erreur dans les sommes réclamées.

Par dernières écritures notifiées ées par RPVA le 28 mai 2025, la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole demande au tribunal de :

— rejeter l’ensemble des demandes de la SAS [Etablissement 1],

— juger que le bail ayant lié société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole et la société [Etablissement 1] est un bail dérogatoire,

— juger que le congé donné par société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole et la société [Etablissement 1] est valide,

* à titre reconventionnel :

— ordonner l’expulsion de la société [Etablissement 1] du local dans l’immeuble sis [Adresse 1] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société [Etablissement 1], depuis le 1er mai 2025, à payer, par avance, à la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole une indemnité d’occupation mensuelle égale à la dernière échéance trimestrielle, charges et taxes en sus, jusqu’à libération des lieux par remise des clés,

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après le terme du bail dérogatoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru au 1er mai 2025,

— condamner la société [Etablissement 1] à quitter le local sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter du 30 avril 2025, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux,

— condamner la société [Etablissement 1] à lui verser la somme de 8.209,79 euros au titre la refacturation EDF arrêtée au 30 avril 2025,

— condamner la société [Etablissement 1] à lui verser la somme de 2.525,47 euros TTC au titre de la taxe foncière de l’année 2024,

— condamner la société [Etablissement 1] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit du cabinet d’avocat SELARL Bardet & Associés, représenté par maître Max BARBDET, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole se prévaut des dispositions de l’article L145-5 du code de commerce, rappelant qu’il est possible de déroger au statut des baux commerciaux, dès lors que cela résulte d’une stipulation expresse du bail, et que la durée du bail ou des baux successifs n’excède pas trois ans. Elle se prévaut également de la distinction à opérer entre bail dérogatoire et convention d’occupation précaire.

La société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole fait valoir que la volonté des parties de conclure un bail dérogatoire est clairement stipulée au bail litigieux, et soutient que le demandeur opère une confusion entre les notions de bail dérogatoire et de convention d’occupation précaire. Elle précise en effet que le bail, consenti initialement à compter du 02 mai 2022, a pris fin le 30 avril 2025 aux termes des deux avenants. Elle indique que le bail n’a par suite pas été consenti jusqu’à la démolition des locaux en vue de la réalisation future d’un programme de logement, tel que soutenu par le demandeur, expliquant que la référence à cette démolition dans le préambule constitue seulement une précision et non une condition de précarité. Ainsi, elle fait valoir que le bail litigieux est un bail dérogatoire et exclut toute requalification, tant en bail commercial qu’en convention d’occupation précaire.

Pour s’opposer à la demande de nullité du congé, au visa de l’article L145-5 du code de commerce, la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole se prévaut des règles relatives au bail dérogatoire, permettant de déroger au statut des baux commerciaux. Elle fait valoir que selon la jurisprudence, le bail dérogatoire étant un bail à durée déterminée, il cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, le propriétaire n’étant nullement tenu de notifier congé aux termes de l’article 1737 du code civil. Elle rappelle toutefois que le statut des baux commerciaux peut s’appliquer si le preneur est laissé en possession au-delà du terme pendant plus d’un mois, et que, pour prévenir ce risque, la jurisprudence considère qu’il échet de notifier un congé par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée au locataire, afin de lui rappeler que le bail prend fin, sans que ne soit exigé de préavis. Toujours au visa de l’article L145-5 du code de commerce, elle précise qu’est prohibée, à l’issue d’un délai de trois ans, la conclusion d’un nouveau bail dérogatoire entre les mêmes parties sur les mêmes locaux, mais qu’il n’existe aucune restriction empêchant le bailleur de conclure un nouveau bail avec un autre locataire, même immédiatement après la fin d’un précédent bail dérogatoire.

La société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole fait valoir que le terme du bail, lequel était dérogatoire, et dont la durée n’a pas excédé trois ans, était valablement fixé au 30 avril 2025, conformément aux stipulations contractuelles, et non au jour de la démolition. Elle précise sur ce point les travaux de démolition n’avaient pas été stipulés comme condition du bail. Elle précise qu’elle pouvait par ailleurs librement disposer de son local au terme de ce bail dérogatoire, et envisager de conclure à sa guise un nouveau bail dérogatoire avec un tiers, ce peu importe l’existence du précédent bail dérogatoire conclu avec la SAS [Etablissement 1]. Elle explique avoir donné congé au preneur par acte extrajudiciaire du 23 octobre 2024 pour le 30 avril 2025, congé complété par une sommation délivrée le 11 février 2025, afin d’organiser la remise des clés. Ainsi, elle soutient que le bail a pris fin, conformément aux stipulations contractuelles, au 30 avril 2025, sans contestation possible ni requalification en bail commercial. Par suite, elle fait valoir que la SAS [Etablissement 1] s’est maintenue sans droit ni titre au sein des locaux à compter de cette date, de sorte que son expulsion est fondée.

S’agissant de sa demande relative à l’indemnité d’occupation, la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole se prévaut de la force obligatoire des contrats, et rappelle par ailleurs que cette indemnité a un caractère mixte, étant la contrepartie de la jouissance des locaux et la compensation des préjudices subis.

Elle sollicite par suite que l’indemnité d’occupation soit fixée à hauteur de la dernière échéance trimestrielle, charges et taxes en sus, jusqu’à libération des lieux par remise des clés, conformément aux stipulations contractuelles.

S’agissant des demandes indemnitaires formées par la demanderesse, la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole se prévaut de l’exclusion du statut des baux commerciaux s’agissant des baux dérogatoires, ainsi que de la force obligatoire des contrats.

Faisant valoir que le bail litigieux n’est pas soumis au statut des baux commerciaux, elle soutient que la SAS [Etablissement 1] ne peut prétendre à une indemnité d’éviction. Par ailleurs, se prévalant des stipulations contractuelles prévoyant que tous les travaux, embellissements ou améliorations apportées par le preneur resteraient la propriété du bailleur à la fin du bail sans indemnité au profit du preneur, elle soutient que la SAS [Etablissement 1] n’est fondée à obtenir une indemnité au titre des travaux qu’elle a effectués.

S’agissant de ses demandes reconventionnelles aux fins de paiement des sommes dues au titre du contrat, la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole se prévaut là encore de la force obligatoire des contrats prévue à l’article 1103 du code civil.

Elle rappelle qu=aux termes des stipulations contractuelles, le preneur était tenu de régler les frais EDF, ainsi que la taxe foncière, et qu’il est ainsi débiteur de la somme de 8.209,79 € au 30 avril 2025 au titre des refacturations EDF et de la somme de 2.525,47 euros au titre de la taxe foncière.

MOTIFS

Sur la demande relative à nullité du congé délivré par la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole, et/ou tendant à ce qu’il soit privé d’effet

Sur la qualification du bail du 12 mai 2022

Suivant les dispositions de l’article L145-4 alinéas 1 à 3 du code de commerce applicables aux baux commerciaux, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Cependant, selon les dispositions de l’article L145-5du Code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions […] (relatives aux baux commerciaux) à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du chapitre relatif au bail commercial. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

La volonté des parties de placer la relation locative sous l’empire de la dérogation de l’article L145-5 du code de commerce doit être claire.

Par ailleurs, n’est pas non plus soumise au statut des baux commerciaux la convention d’occupation précaire prévue à l’article L. 145-5-1 du code de commerce, qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Pour retenir la qualification de convention d’occupation précaire, il faut caractériser l’existence d’une précarité des droits de l’occupant, qui jouit du bien à titre temporaire jusqu’à la survenance d’un fait qui mettre fin à la précarité. Ainsi, une telle qualification suppose une incertitude ainsi que le caractère extérieur aux parties de la survenue du fait devant mettre fin à la convention.

Dès lors, il faut constater que, si le statut des baux commerciaux s’applique par principe, il est loisible aux parties d’y déroger, sous réserve que cette volonté soit expresse et que la durée du bail n’excède pas trois ans. Par ailleurs, en sus de la possibilité de conclure un bail dérogatoire, les parties peuvent également conclure une convention d’occupation précaire, sous réserve que soit caractérisée l’existence d’une précarité des droits de l’occupant, qui ne jouit du bien qu’à titre temporaire jusqu’à la survenance d’un fait indépendant de la seule volonté des parties.

En l’espèce, il faut tout d’abord constater que le bail du 12 mai 2022 est intitulé “bail dérogatoire”.

Il faut relever qu’il est précisé, aux termes du bail en date du 12 mai 2022, au sein de l’exposé préalable les éléments suivants : “suivant ordonnance rendue par le juge de l’expropriation du Tribunal de Grande Instance de Bordeaux le 03 mai 2018, le local objet des présentes a été exproprié au profit de la Fabrique de Bordeaux Métropole. Ledit local a vocation à être démoli en vue de la réalisation future d’un programme de logement. Dans l’attente de cette démolition, la Fabrique de Bordeaux Métropole, en accord avec la commune de [Localité 1], a souhaité donner à bail ce local en vue de son utilisation commerciale, à titre provisoire et dérogatoire au statut des baux commerciaux. Le preneur déclare expressément avoir connaissance du caractère provisoire et dérogatoire du présent bail. Il déclare également être parfaitement informé que le présent bail n’ouvre droit à aucune indemnité ou transfert du fonds de commerce à l’échéance des présentes”.

En page 2 du bail, il a également été stipulé : “Ceci exposé, il a été convenu ce qui suit : le présent bail conclu entre le bailleur et le preneur ci-dessus désignés, est soumis aux dispositions de l’article L145-5 du code de commerce relatif au bail de courte durée dit “bail dérogatoire”. Il n’est pas soumis au statut des baux commerciaux définis par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce.”

S’agissant de la durée du bail, il a été stipulé qu’il était consenti pour une “durée ferme de deux ans qui commencera à courir le 02 mai 2022 pour se terminer le 30 avril 2023. Il prendra fin automatiquement à l’arrivée du terme convenu, sans aucune formalité. Il pourra le cas échéant faire l’objet d’une reconduction, d’un commun accord entre les parties, pour une durée maximale d’un an, soit jusqu’au 30 avril 2024 au plus tard. Dans ce cas, la reconduction fera l’objet d’un avenant aux présentes. Conformément à l’article L145-5 du Code de commerce, si à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opérera un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. En pareil cas, les parties s’engagent à se rapprocher pour conclure un nouveau bail conforme à ce statut".

Cette clause a cependant été modifiée par avenant du 05 septembre 2022, comme suit : “Le présent bail aura une durée ferme de deux ans qui commencera à courir le 02 mai 2022 pour se terminer le 30 avril 2024. Il prendra fin automatiquement à l’arrivée du terme convenu, sans aucune formalité. Il pourra le cas échéant faire l’objet d’une reconduction, d’un commun accord entre les parties, pour une durée maximale d’un an, soit jusqu’au 30 avril 2025 au plus tard. Dans ce cas, la reconduction fera l’objet d’un avenant aux présentes.”

Cette clause a de nouveau été modifiée le 02 avril 2024, précisant que le “bail aura une durée ferme d’un an qui commencera à courir le 30 avril 2024 pour se terminer le 30 avril 2025. Il prendra fin automatiquement à l’arrivée du terme convenu, sans aucune formalité. A l’expiration du bail pour quelque cause que ce soit, le preneur doit quitter les lieux dans le délai qui lui est imparti. A défaut, il sera redevable au propriétaire d’une indemnité d’astreinte d’un montant de 400 i par jour de retard à compter de l’expiration sans que le règlement de cette astreinte ne lui confère un droit d’occuper les lieux, ledit occupant ne disposant plus d’aucun droit ni titre. Nonobstant le paiement de cette astreinte, si le locataire refusait d’évacuer les lieux, il suffirait pour l’y contraindre sans délai, d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal judiciaire compétent, exécutoire par provision et non susceptible d’appel.”

Il résulte de ces stipulations contractuelles que la référence à l’existence d’une démolition à venir des locaux ne constitue qu’un motif et ne détermine nullement la durée du bail, les parties ayant expressément stipulé des dates fermes de fin du bail. Dès lors, en l’absence d’aléa quant à la durée du bail, le bail du 12 mai 2022, complété par ses avenants, ne constitue pas une convention d’occupation précaire.

Il résulte également des stipulations contractuelles susvisées que les parties ont expressément mentionné leur volonté commune de déroger au statut des baux commerciaux.

Le bail a couru du 12 mai 2022 au 30 avril 2025, date à laquelle il a pris fin conformément à l’avenant du 02 avril 2024.

Dès lors, compte tenu de la durée du bail, n’excédant pas trois ans, et de la volonté expresse des parties de déroger au statut des baux commerciaux, le bail du 12 mai 2022 constitue un bail dérogatoire au sens de l’article L. 145-5 du code de commerce, non un bail soumis au statut des baux commerciaux.

Sur la validité et l’effet du congé

A la différence du bail commercial pour lequel l’article L145-9 du code de commerce précise qu’il ne prend pas fin automatiquement au terme du contrat, le bail dérogatoire relève des dispositions de l’article 1737 du code civil, selon lesquelles le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

Il sera rappelé que le bailleur peut toutefois manifester avant le terme prévu sa volonté de ne pas poursuivre le bail notamment pour prévenir une revendication du preneur, notamment relative à la naissance d’un bail commercial. En tout état de cause, il faut rappeler qu'=à l’expiration du bail dérogatoire, l’acquisition du droit au statut des baux commerciaux suppose que le preneur ait ensuite été maintenu dans les lieux avec l’accord du bailleur l’ayant laissé en possession.

***

En l’espèce, la délivrance du congé, le 23 octobre 2024, soit antérieurement au terme du bail dérogatoire fixé au 30 avril 2025, est une expression de la volonté du bailleur de ne pas laisser le preneur se maintenir dans les lieux. Par suite, le preneur, qui s’est maintenu dans les lieux sans l’accord du bailleur, est sans droit ni titre à compter de cette date, de sorte que le bail dérogatoire n’a pas mué en bail soumis au statut des baux commerciaux.

Dès lors, aucune nullité du congé n’est établie, congé qui prive ainsi de toute ambiguïté les circonstances du maintien du preneur dans les lieux à l’issue du bail.

Par suite, le preneur sera débouté de sa demande tendant à ce qu’il soit jugé que le congé délivré est nul, et il sera constaté que ledit congé produit pleinement ses effets.

La SAS [Etablissement 1] sera en conséquence également déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison du caractère prétendument abusif du congé.

Sur la demande subsidiaire formée par la SAS [Etablissement 1] relative à l’engagement de la responsabilité contractuelle du bailleur et tendant à l’organisation d’une expertise avec octroi d’une provision

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

***

En l’espèce, aucune faute du bailleur n’est établie, puisque celui-ci pouvait valablement donner congé pour le 30 avril 2025, sans que le preneur ne bénéficie d’un droit à maintien dans les lieux jusqu=en 2029. La délivrance du congé et la fin du bail n’ouvrent pas droit à indemnité d’éviction au profit du preneur, s’agissant d’un bail dérogatoire.

Par ailleurs, suivant l’article 5.3.1 du bail alinéa 4, “Tous les travaux, embellissements, ou améliorations apportées par le preneur pendant le cours du bail, y compris les cloisons fixes, mobiles ou amovibles et y compris les aménagements qui pourraient être imposés par des dispositions législatives ou réglementaires, resteront la propriété du bailleur en fin de bail sans qu=il soit dû par ce dernier aucune indemnité au profit du preneur.”

Ainsi, aux termes des stipulations contractuelles a SAS [Etablissement 1] ne peut se prévaloir d’aucune indemnité au titre des travaux effectués.

Dès lors, en l’absence de faute justifiant l’engagement de la responsabilité contractuelle du bailleur, ni de démonstration d’un préjudice en résultant, pas plus que d’un droit à indemnisation s’agissant des travaux réalisés dans les locaux, la SAS [Etablissement 1] sera déboutée de ses demandes tendant tant à l’organisation d’une expertise qu’à l’octroi d’une provision à valoir sur le préjudice allégué.

Sur la demande tendant à voir autoriser l’expulsion de la SAS [Etablissement 1]

La SAS [Etablissement 1] occupant les locaux sans droit ni titre depuis le 1er mai 2025, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion formée par la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole.

Toutefois, la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole sera déboutée de sa demande tendant à ce que cette condamnation soit assortie d’une astreinte, en l’absence d’éléments versés aux débats de nature à établir que la SAS [Etablissement 1] s’opposera à l’exécution de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La SAS [Etablissement 1] occupe les locaux sans droit ni titre depuis le 1er mai 2025.

Suivant l’article 3.7 ‘indemnité d’occupation”cdu bail du 12 mai 2022 non modifié par les avenants, “au cas où, après cessation ou résiliation judiciaire du bail, les lieux ne seraient pas restitués au bailleur, libres de toute occupation, au jour convenu, le preneur ou ses ayants-droits serait redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la dernière échéance trimestrielle due en vertu du présent bail. Cette indemnité est due dès le jour suivant la fin de la location et ce jusqu’au jour de la restitution des locaux, tout mois commencé étant dû en entier. Les charges demeurent également dues jusqu’au jour où les lieux sont restitués au bailleur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts”.

Par suite, conformément aux stipulations contractuelles et à la demande de la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole, la SAS [Etablissement 1] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation égale à la dernière échéance trimestrielle due en vertu du présent bail, charges et taxes en sus, à compter du 1er mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

Aucune indexation du loyer, ni de l’indemnité d’occupation, n’étant stipulée au bail, la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole sera déboutée de sa demande tendant à l’indexation de l’indemnité d’occupation sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l’INSEE, si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après le terme du bail dérogatoire.

Sur les demandes de condamnation en paiement au titre des refacturations EDF arrêtées au 30 avril 2025 et de la taxe foncière 2024

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 3.2 du bail alinéas 3 et 4 du bail du 12 mai 2022 non modifié par les avenants, le preneur 3souscrit tous abonnements à l’eau, au gaz, à l’électricité, etc. Il sera tenu d’en payer régulièrement les primes et d’acquitter directement toutes consommations individuelles selon les indications de ses compteurs et relevés, ainsi que tous impôts lui incombant sans que le bailleur puisse en être rendu responsable. Le preneur acquitte également les primes d’assurance de l’immeuble, impôts fonciers, [..]”.

Il en résulte que le preneur est tenu des refacturations EDF et taxes foncières nées durant le bail.

Le justificatif de la somme réclamée, à savoir 2.525,47 € au titre de la taxe foncière 2024, est versée aux débats.

La SPL La Fabrique de Bordeaux soutient également, sans être contredite sur ce point, avoir été contrainte de s’acquitter de factures EDF pour le compte de la SAS [Etablissement 1] qui a, lors de la souscription du contrat EDF, commis une erreur sur le numéro de compteur, de sorte que le bailleur a payé indûment les consommations du preneur, et inversement.

Il est ainsi justifié d’une somme due par la SAS [Etablissement 1] au titre des refacturations EDF, arrêtée au 30 avril 2025, à hauteur de la somme de 9.263,95 €, étant précisé que la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole limite sa demande à hauteur de 8.209,79 €.

Par suite, il y a lieu de faire droit aux demandes en paiement en condamnant la société [Etablissement 1] à lui verser la somme de 8.209,79 euros au titre la refacturation EDF arrêtée au 30 avril 2025, ainsi que la somme de 2.525,47 euros TTC au titre de la taxe foncière de l’année 2024.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

Suivant l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, la SAS [Etablissement 1] perdant principalement la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens, condamnation assortie du droit au profit du cabinet d’avocat SELARL Bardet & Associés, représenté par maître Max Bardet, de recouvrer directement contre la SAS [Etablissement 1] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la SAS [Etablissement 1], partie perdante, sera condamnée à verser une somme de 2.500 euros à la société SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole.

La SAS [Etablissement 1] sera quant à elle déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit, aucun motif pertinent ne justifiant qu’elle soit écartée ou limitée.

PAR CES MOTIFS

DEBOUTE la SAS [Etablissement 1] de sa demande tendant à ce que le bail dérogatoire la liant à la SA SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole s’agissant des locaux sis [Adresse 1] soit requalifié en convention d’occupation précaire ou en bail commercial,

DEBOUTE la SAS [Etablissement 1] de sa demande tendant à ce qu’il soit jugé que le congé délivré le 23 octobre 2024 par la SA SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole est nul,

CONSTATE que le congé délivré le 23 octobre 2024 par la SA SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole produit pleinement ses effets et que le bail a pris fin le 30 avril 2025,

DEBOUTE en conséquence la SAS [Etablissement 1] de sa demande tendant à la condamnation de la SA SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison du caractère prétendument abusif du congé,

DEBOUTE la SAS [Etablissement 1] de ses demandes tendant tant à l’organisation d’une expertise pour chiffrer le montant des travaux réalisés sur les locaux pris à bail ainsi que pour évaluer l’indemnité d’éviction sollicitée ou l’avantage indu allégué dont bénéficierait la SA SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole, ainsi que tendant à l’octroi d’une provision à valoir sur le préjudice allégué,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS [Etablissement 1] des locaux sis [Adresse 1], ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DIT qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la SA SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole de sa demande tendant à ce que la condamnation de la SAS [Etablissement 1] à quitter le local soit assortie d’une astreinte,

CONDAMNE la SAS [Etablissement 1] à payer à la SA SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole une indemnité d’occupation égale à la dernière échéance trimestrielle due en vertu du présent bail, charges et taxes en sus, à compter du 1er mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

DEBOUTE la SA SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole de sa demande tendant à l’indexation de l’indemnité d’occupation sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l’INSEE, si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après le terme du bail dérogatoire,

CONDAMNE la SAS [Etablissement 1] à verser à la SA SPL La Fabrique de Bordeaux la somme de 8.209,79 euros au titre la refacturation EDF arrêtée au 30 avril 2025, ainsi que la somme de 2.525,47 euros TTC au titre de la taxe foncière de l’année 2024,

CONDAMNE la SAS [Etablissement 1] au paiement des dépens, condamnation assortie du droit au profit du cabinet d’avocat SELARL Bardet & Associés, représenté par maître Max Bardet, de recouvrer directement contre la SAS [Etablissement 1] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS [Etablissement 1] à payer à la SA SPL La Fabrique de Bordeaux une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS [Etablissement 1] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT