TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 15]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/03080 – N° Portalis DB2G-W-B7H-ISSX

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 décembre 2024

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PLEIN AIR A1-A2/[Adresse 7]

représenté par son syndic la SARL 2MM, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

représentée par Maître Maurice FACCHIN de la SCP FACCHIN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 72

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [E] [H], demeurant [Adresse 1])

comparant

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Opposition à injonction de payer – procédure nationale -

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Septembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, Président, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [H] est propriétaire des lots 41 et 141 au sein de la résidence « [12] » copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], représentée par son syndic la SARL 2MM.

Par ordonnance d’injonction de payer n°21-23-003339 en date du 6 novembre 2023 le tribunal judiciaire de Mulhouse a enjoint à Monsieur [E] [H] de payer au [Adresse 16] une somme de 2173,06 euros en principal au titre des charges de copropriété outre la somme de 35,76 € au titre de la demande de copie du livre foncier et la somme de 51,07 € au titre de la requête en ordonnance d’injonction de payer.

Cette ordonnance a été signifiée par acte de commissaire de justice remis à personne en date du 14 novembre 2023.

Par courrier déposé au greffe le 7 décembre 2023, Monsieur [E] [H] a formé opposition à cette ordonnance d’injonction de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2024 et a été renvoyée à l’audience du 5 septembre 2024 où elle a été plaidée.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sis [Adresse 14] à 68110 ILLZACH représenté par son syndic la société de gestion 2MM Immobilier, représenté par son conseil, a repris ses conclusions responsives du 18 juillet 2024 dans lesquelles il demande au tribunal de :

— Constater que la dette de Monsieur [E] [H] au titre des charges de copropriété impayées est désormais de 1745,01 € selon décompte actualisé au mois de juillet 2024,

En conséquence,

— Condamner Monsieur [E] [H] à payer au demandeur les sommes de :

—  1745,01 € en principal avec intérêt au taux légal à compter du 4 novembre 2023, date de signification de l’ordonnance d’injonction de payer sur la somme de 1745,01 €,

—  35,76 € au titre de la demande de copie du livre foncier,

—  51,07 € au titre de la requête en ordonnance d’injonction de payer,

— Condamner Monsieur [E] [H] à payer au demandeur la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Monsieur [E] [H] à payer au demandeur la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [E] [H] aux entiers frais et dépens de la présente procédure, y compris le coût de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer faite par Me [Z], huissier de justice à [Localité 11] d’un montant de 70,48 €.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [E] [H] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Monsieur [E] [H] comparant, soulève la nullité pour dol de l’injonction de payer au motif que le bordereau des paiements n’a pas été mentionné.

Il conteste la somme de 2000 € en précisant que des chèques ont été encaissés par le syndic et qu’à ce titre il n’est redevable que de la somme de 300 €. Il ajoute que son appartement a le droit à une décote de 10 % au titre du chauffage. Il estime que les procès-verbaux des assemblées générales n’ont aucune incidence sur la somme sollicitée. Enfin il affirme que le syndic vient de lui accorder un crédit d’un montant de 1760 € pour l’année 2023 et sollicite donc la compensation de sa créance.

Il sollicite la somme de 2400 € à titre de dommages et intérêts au titre du harcèlement subi.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer

L’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer n°21-23-003339 du 6 novembre 2023 signifiée à personne le 14 novembre 2023, a été formée, en date du 7 décembre 2023, par Monsieur [E] [H] dans les conditions de forme et de délais prévues aux articles 1415 et 1416 du code de procédure civile.

Elle doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la nullité de l’injonction de payer

Sur le fondement de l’article 54 du code de procédure civile, Monsieur [E] [H] expose que la requête encourt la nullité pour dol dans la mesure où le bordereau de paiement n’a pas été joint.

Selon l’article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, dans son annexe 3 le demandeur produit la requête en injonction de payer avec le bordereau de pièces dans lequel figure le relevé de compte arrêté au 1er juillet 2023 prenant en compte les versements effectués par Monsieur [E] [H].

Le tribunal constate que Monsieur [E] [H] ne justifie d’aucun grief, que la requête en injonction de payer était fondée et qu’au surplus il a été fait droit à cette demande.

Dès lors, la demande de nullité est rejetée.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résience Plein Air sis [Adresse 14] à [Localité 6] représenté par son syndic la société de gestion 2MM Immobilier verse aux débats :

— Un extrait du livre foncier attestant de ce que Monsieur [E] [H] est propriétaire des lots 41 et 141 au sein de la résidence « [12] » copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9]

— Un décompte daté du 10 juillet 2024,

— Les appels de fonds,

— Les procès-verbaux des assemblées générales tenue les 18 décembre 2020, 16 décembre 2021, 19 janvier 2023 et 15 janvier 2024 et ayant approuvé les comptes des années antérieures ainsi que les budgets prévisionnels correspondants,

— Le contrat de syndic

Le tribunal constate que si le procès-verbal d’assemblée générale au titre de l’année 2022 n’est pas produit, dans le cadre du procès-verbal d’assemblée générale du 19 janvier 2023 les comptes de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022 ont été approuvés.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [E] [H] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1441,70 euros (hors frais). En effet, il convient de déduire la somme de 52 € correspondant aux frais de mise en demeure, la somme de 94 € correspondant aux frais de mise au contentieux et enfin la somme de 157,31 € relative à la procédure d’injonction de payer.

Monsieur [E] [H] mentionne que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sis [Adresse 14] à [Localité 6] représenté par son syndic la société de gestion 2MM Immobilier ne justifie pas de la prise en compte de ses chèques, néanmoins il est justifié de la prise en compte de 12 règlements effectués sur la période d’octobre 2023 à juillet 2024. Le tribunal constate que Monsieur [E] [H] procède par voie d’affirmation et ne produit aucun élément probant justifiant de la non prise en compte des versements effectués auprès du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13].

En outre, il affirme que son appartement a le droit à une décote de 10 % au titre du chauffage. Le tribunal constate que Monsieur [E] [H] ne produit aucun élément permettant de le démontrer et que faute d’élément probant il sera débouté de sa demande.

Monsieur [E] [H] sollicite enfin une compensation des créances au motif qu’il bénéficierait d’un crédit d’un montant de 1760 €. A défaut d’élément produit démontrant ce crédit, aucune compensation des créances ne peut intervenir et la demande sera rejetée.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [E] [H] au paiement de la somme de 1441,70 euros au titre des charges dues à la date du 10 juillet 2024, provisions de charges pour la période de septembre 2024 incluse.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer soit le 14 novembre 2023.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sis [Adresse 14] à [Localité 6] représenté par son syndic la société de gestion 2MM Immobilier est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [E] [H] seul, la somme de 146 € (52 + 94) les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [E] [H] sera condamné à payer la somme de 146 € au syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sis [Adresse 14] à [Localité 6] représenté par son syndic la société de gestion 2MM Immobilier au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer soit le 14 novembre 2023.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sis [Adresse 14] à [Localité 6] représenté par son syndic la société de gestion 2MM Immobilier ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur [E] [H]

Faute de prouver la réalité de son préjudice, la partie défenderesse sera déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [H] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens en ce compris les frais relatifs à la procédure d’injonction de payer soit la somme de 121,55 € (70,48 + 51,07).

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Monsieur [E] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résience Plein Air sis [Adresse 14] à [Localité 6] représenté par son syndic la société de gestion 2MM Immobilier la somme de 800 € en application de l’article précité en ce compris les frais au titre de la demande de copie du livre foncier.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire,

DECLARE Monsieur [E] [H] recevable en son opposition formée le 7 décembre 2023 contre l’ordonnance d’injonction de payer n°21-23-003339 du 6 novembre 2023 ;

CONSTATE en conséquence sa mise à néant et STATUANT A NOUVEAU ;

DEBOUTE Monsieur [E] [H] de sa demande de nullité de l’injonction de payer ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sis [Adresse 14] à [Localité 6] représenté par son syndic la société de gestion 2MM Immobilier la somme de 1441,70 € (mille quatre cent quarante et un euros et soixante-dix centimes) au titre des charges dues à la date du 10 juillet 2024 provisions de charges pour la période de septembre 2024 incluses, ainsi que la somme de 146 € (cent quarante-six euros) au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023;

DEBOUTE Monsieur [E] [H] de sa demande de compensation des créances ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sis [Adresse 14] à [Localité 6] représenté par son syndic la société de gestion 2MM Immobilier du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur [E] [H] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais de l’injonction de payer soit la somme de 121,55 € (cent vingt et un euros et cinquante-cinq centimes);

CONDAMNE Monsieur [E] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sis [Adresse 14] à [Localité 6] représenté par son syndic la société de gestion 2MM Immobilier la somme de 800 € (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 05 décembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, Président et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Président,