TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

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Première Chambre Civile

MINUTE n° 24/719

N° RG 22/00501

N° Portalis DB2G-W-B7G-H36H

KG/JLD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 décembre 2024

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [C] [E]

demeurant [Adresse 3]

Madame [N] [P] épouse [E]

demeurant [Adresse 3]

Madame [D] [E]

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Marjolaine FOESSEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [10] représenté par son syndic la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par M^e François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE,

vestiaire : 71

S.A.R.L. CITYA ETIGE LOGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Sophie BOURGUIGNON de la SAS VONFELT & ASSOCIES, avocat postulant, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57 et M^e Etienne PERNOT, avocat plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes relatives à la copropriété

Le Tribunal composé de Jean-Louis DRAGON, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 08 octobre 2024, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [E] et Mme [N] [P] épouse [E] étaient propriétaires d’un appartement et d’un garage, au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 11], située [Adresse 4].

Par acte de donation-partage du 16 juin 2022, les époux [E] ont donné la nue-propriété de ces biens à leur fille, Mme [D] [E], restant quant à eux usufruitiers.

Par ordonnance du 21 juin 2022, le président du tribunal judiciaire de MULHOUSE, saisi sur requête, a désigné la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Me [O], en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété composée de l’immeuble précité.

Par assignation signifiée le 4 août 2022, M. [C] [E], Mme [N] [P] épouse [E] et Mme [D] [E] (ci-après les consorts [E]) ont attrait la SARL CYTIA ETIGE LOGEMENT, ès qualités d’ancien syndic de la résidence [Adresse 11], la SARL CYTIA ETIGE LOGEMENT et le Syndicat des copropriétaires de la même résidence, représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Me [O], devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir :

— constater l’absence de mandat de syndic de la SARL CYTIA ETIGE LOGEMENT ;

— annuler l’ensemble des résolutions prises par l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires le 8 juin 2022 ;

— condamner la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT à leur verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT aux entiers frais et dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 14 septembre 2023, le juge de la mise en état a déclaré recevable la demande des consorts [E].

La SARL CITYA ETIGE LOGEMENT et le syndicat de copropriétaire de la résidence [Adresse 11] ont interjeté appel de cette ordonnance le 10 novembre 2023. Par ordonnance en date du 25 mars 2024 rendue par la Cour d’appel de [Localité 9], il a été constaté la caducité de la déclaration d’appel.

Par ordonnance du 23 octobre 2023, le président du tribunal judiciaire a constaté que la mission de l’administrateur provisoire de la copropriété avait pris fin depuis le 22 juin 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 janvier 2024, les consorts [E] sollicitent du tribunal de :

— constater leur recevabilité ;

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs fins, et prétentions ;

— constater l’absence de mandat de syndic de la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT depuis le 31 mars 2022 ;

— annuler l’ensemble des résolutions prises par l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires le 8 juin 2022, en conséquence, ordonner le remboursement des frais et honoraires perçus par la défenderesse dans le cadre de sa mission de syndic ;

— condamner la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT à verser à M. [C] [E] la somme de 2000 euros de dommages et intérêts ;

— constater et au besoin DIRE ET JUGER que les parties demanderesses ont été contraints d’ester en justice et qu’elles ont exposé de ce fait des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge ;

— condamner la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT aux entiers frais et dépens de l’instance ainsi qu’à 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dire et juger que les demandeurs au titre des lots dont ils sont propriétaires seront exonérés de toute participation au paiement des sommes dues par la partie défenderesse au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au titre des frais et dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs conclusions, les consorts [E] exposent que :

— au visa de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, la SARL CITYA ETIGE LOGEMENTa procédé irrégulièrement à la convocation et à la tenue d’une assemblée générale alors même que son mandat avait expiré au 31 mars 2022 et qu’un administrateur ad-hoc a été désigné par ordonnance du 21 juin 2022 ;

— les frais et honoraires perçus par la défenderesse dans le cadre de sa mission seront annulés ;

— au visa de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, et sous réserve d’une réception dans le délai de 21 jours avant l’assemblée générale, la décision de l’assemblée générale du 8 juin 2022 devra être également annulée sur ce fondement ;

— la résolution 5 qui a été votée lors de cette assemblée n’est pas conforme aux informations et documents communiqués par la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT lors de la convocation à cette assemblée: elle a donc commis une grave faute ;

— les nombreuses fautes commises par la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT ainsi que son obstination caractérisée par la convocation d’une nouvelle assemblée générale en 2023 malgré l’absence de mandat et la présente procédure sont à l’origine d’un préjudice qui doit être réparée ;

— l’ordonnance du 21 juin 2022 revêtue de l’exécution provisoire, n’a pas été contestée ;

— le courrier de l’administrateur du 27 janvier 2023 n’est pas de nature à remettre en cause cet état, la fin de mission de ce dernier étant constaté le 22 juin 2023 soit postérieurement à ce courrier ;

— il appartient à la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT de produire les accusés de réception s’agissant du respect du délai de convocation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 novembre 2023, la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT sollicite du tribunal de :

— déclarer la demande des consorts mal fondée ;

— les débouter de l’intégralité de leurs fins, moyens et prétentions ;

— condamner les consorts [E] in solidum à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum les consorts [E] aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses conclusions, la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT expose que :

— sur l’annulation des résolutions prises lors de l’assemblée générale du 8 juin 2022, à la date de l’ordonnance du 21 juin 2022 désignant un admnistrateur provisoire, la copropriété était pourvue d’un syndic en sa personne, ce que l’administrateur a reconnu ;

— les demandeurs ne rapportent pas la preuve que le délai de convocation n’a pas été respecté ;

— s’agissant de la demande de dommages et intérêts, M. [E] ne vise aucun fondement juridique et n’étaye sa demande ni en fait ni en droit. Il n’est pas démontré que les conditions soient remplies pour que sa responsabilité soit engagée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] représenté par la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT sollicite du tribunal de :

— constater qu’il s’en remet à la sagesse du tribunal quant à la demande d’annulation résolutions prises lors de l’assemblée générale du 8 juin 2022 ;

— débouter les consorts [E] de leur demande de dommages et intérêts ;

— débouter les consorts [E] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] représenté par la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT expose que :

— il résulte d’un courrier de l’administrateur que celui-ci a considéré que sa mission n’avait pas vocation à se tenir dans l’immédiat compte tenu de la régularisation du mandat du syndic avant sa désignation : elle a donc de bonne foi continué sa mission de syndic et a effectué les actes nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété ;

— lors de l’assemblée, sa désignation en qualité de syndic a été adoptée à la majorité des voix dans la mesure où sur 15 copropriétaires présents, seul un s’est abstenu, M.et Mme [E] n’étaient pas présents lors de l’assemblée. Cette situation témoigne qu’il souhaite la mise en place d’un syndic en la personne de la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT et la régularisation de la situation ;

— M.et Mme [E] contestent systématiquement chaque assemblée générale et aucuns travaux ne peut être entrepris.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juillet 2024. À l’audience de plaidoirie du 8 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

Il est, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que ne constituent pas des prétentions, au sens de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à 'dire et juger’ ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

I. Sur la demande d’annulation des résolutions prises par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 8 juin 2022 et de remboursement des honoraires et frais perçus

Aux termes de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

*

Selon l’article 29 du décret du 17 mars 1967, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le contrat type de syndic prévu au troisième alinéa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est celui figurant en annexe 1 du présent décret.

Le syndicat de copropriétaires mentionné à l’article 18-1 AA de cette même loi peut déroger aux stipulations du contrat type dans les conditions prévues au dit article.

Le contrat de syndic conclu entre les parties est rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps huit.

La liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d’une rémunération spécifique complémentaire conformément à l’alinéa 1 de l’article 18-1 A de la même loi figure en annexe 2 du présent décret.

La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

*

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

*

Selon l’article 7 du décret du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 62-7, de tous les pouvoirs de l’assemblée générale. Lorsqu’il n’est investi que d’une partie de ces pouvoirs, les dispositions du deuxième alinéa ne s’appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l’assemblée générale.

Il appartient au syndic de convoquer l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat, à défaut, l’assemblée générale encourt la nullité (Cass Civ 3ème 12 septembre 2006 numéro 05-15.987).

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 8 juin 2022

En l’espèce, il est constant que la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT a été nommée syndic de copropriété lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2021 pour une durée de 12 mois entrant en vigueur à cette même date pour se terminer le 31 mars 2022. Par ordonnance en date du 21 juin 2022, le président du tribunal judicaire de MULHOUSE a constaté qu’aucun syndic n’assurait l’administration de la copropriété et que la désignation de la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT approuvée pour une durée d’un an lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2021 n’avait pas été renouvelée. Si la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT “s’interroge sur la validité de cette ordonnance”, elle ne démontre pas avoir formé un recours contre cette décision et ne justifie pas davantage qu’elle était encore le syndic à la date du rendu de cette dernière.

Dès lors, au jour de la convocation datée du 17 mai 2022 par la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT à l’assemblée générale du 8 juin 2022, cette dernière n’était plus le syndic de la copropriété. Il importe peu que l’administrateur judiciaire ait constaté dans son courrier en date du 27 janvier 2023 que l’assemblée litigieuse a renouvelé le mandat du syndic de manière rétroactive, dès lors qu’à la date de la convocation, le précédent mandat avait expiré.

Par conséquent, il est justifié de prononcer l’annulation des résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 8 juin 2022.

sur la demande relatifs aux frais et honoraires perçus par la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT

S’il est produit le contrat type du syndic, cette demande non chiffrée sera rejetée.

II. Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.[C] [E]

Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En application de cet article, le syndic qui n’est pas le mandataire des copropriétaires individuellement, sa responsabilité envers eux est d’ordre délictuel ; le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission ; le copropriétaire doit établir conformément aux articles 1240 et 1241 du Code civil (devenus 1240 et 1241 du code civil) que le syndic a commis une faute, qu’il éprouve un préjudice personnel et qu’il existe un lien entre ce préjudice et la faute commise par le syndic.

En l’espèce, M.[C] [E] évoque plusieurs fautes “graves” qui lui auraient causé un préjudice. Il ne démontre et ne justifie d’aucun préjudice qui serait en lien avec les fautes alléguées dont au surplus l’existence de certaines n’est au demeurant pas prouvée.

La demande de dommages et intérêts sera par conséquent rejetée.

III. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SARL CITYA ETIGE LOGEMENTcondamnée aux dépens, sera condamnée au paiement de 1500 euros ( MILLE CINQ CENT EUROS) aux consorts [E] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande formée à ce titre par la SARL CITYA ETIGE LOGEMENTsera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Sur la demande d’exonération de la quote-part dans les dépens, frais et honoraires

Les consorts [E] seront en leur qualité de copropriétaire exonérées de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure au titre des charges générales d’administration conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire,

PRONONCE l’annulation des résolutions adoptées à l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2022 de la résidence [Adresse 11] ;

REJETTE la demande de condamnation de remboursement des frais et honoraires perçus par la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT dans le cadre de sa mission de syndic ;

REJETTE la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par M. [C] [E] ;

CONDAMNE la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT au paiement de la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) M. [C] [E], Mme [N] [P] épouse [E] et Mme [D] [E] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT aux dépens ;

DIT que M. [C] [E], Mme [N] [P] épouse [E] et Mme [D] [E] seront en leur qualité de copropriétaire exonérées de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure au titre des charges générales d’administration conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président