TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00445 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JGF2

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 03 juillet 2025

PARTIE REQUERANTE :

Madame [U] [F] épouse [M], née le 26 Février 1933 à [Localité 10] (SUISSE), demeurant [Adresse 2] – [Localité 8]

placée sous souvegarde de justice et sous tutelle de l’APAMAD – SP JM, [Adresse 9] – [Localité 5]

représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

PARTIE REQUISE :

Monsieur [S] [R], né le 29 Janvier 1960 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1] – [Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [T]- [V], née le 19 Décembre 1973 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3] – [Localité 8]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 22 mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 20 juillet 2021, Madame [U] [F] épouse [M] sous souvegarde de justice et sous tutelle de l’APAMAD a donné à bail à Monsieur [S] [R] et à Madame [K] [T]-[V] un logement à usage d’habitation ainsi que ses annexes situés [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer mensuel initial et avance sur charges de 850 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [U] [F] épouse [M] sous souvegarde de justice et sous tutelle de l’APAMAD a fait signifier à Monsieur [S] [R] et à Madame [K] [T]-[V] le 19 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date du 5 et 6 février 2025, Madame [U] [F] épouse [M] sous souvegarde de justice et sous tutelle de l’APAMAD a fait assigner Monsieur [S] [R] et Madame [K] [T]-[V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, Madame [U] [F] épouse [M], sous souvegarde de justice et sous tutelle de l’APAMAD, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire y insérée,

En conséquence,

— Condamner solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [K] [T]-[V], ainsi que tous occupants éventuels de son chef, à évacuer tant de corps que de biens, les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique, à savoir la maison située [Adresse 3] à [Localité 8],

— Condamner solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [K] [T]-[V] à payer à la requérante à titre provisionnel la somme de 8320,60 € représentant le montant des loyers arriérés jusqu’au mois de janvier 2025,

— Condamner solidairement Monsieur [S] [R] et à Madame [K] [T]-[V] à restituer les clés de la maison située [Adresse 3] à [Localité 8], et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du huitième jour de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [K] [T]-[V] à payer à la requérante à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges que solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [K] [T]-[V] auraient dû payer s’ils étaient restés locataires et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— Condamner solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [K] [T]-[V] à payer à la requérante la somme de 78,34 € correspondant aux frais d’établissement et de signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et de la dénonciation dudit commandement à la caution,

— Condamner solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [K] [T]-[V] aux entiers frais et dépens,

— Condamner solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [K] [T]-[V] à payer à la requérante une somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler le caractère exécutoire de l’ordonnance à intervenir.

Madame [U] [F] épouse [M], sous souvegarde de justice et sous tutelle de l’APAMAD, représentée par son conseil, précise que la dette locative a augmenté à la somme de 8320 € mais que néanmoins, un versement a été effectué le 21 mai 2025 pour la somme de 7541 €. Elle précise maintenir ses demandes et être opposée à la demande de suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [S] [R], bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, n’a pas comparu et personne pour le représenter.

Madame [K] [T]-[V] comparante, expose avoir sollicité l’agence immobilière en charge de la gestion du bien pour connaitre le montant de la dette locative et avoir effectué un virement de la somme de 7541 €, qui selon elle, correspond au solde de la dette locative. Elle précise vouloir rester dans le logement et être en procédure de divorce depuis 2021. Enfin, elle mentionne avoir effectué des travaux dans le logement suite au dégât des eaux et que les volets et fenêtres défectueux ont été réparés.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Par note en délibéré autorisée, le conseil de la demanderesse a produit un décompte de paiement arrêté à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 20 juillet 2021 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 juillet 2021 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 novembre 2024, pour la somme en principal de 6454,94 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 janvier 2025.

Cependant, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le conseil de Madame [U] [F] épouse [M] a indiqué lors de l’audience être opposé à la demande de suspension de la clause résolutoire.

Il résulte des débats et du décompte locatif fourni par la bailleresse que les locataires ont apuré intégralement leur dette conformément aux déclarations faites à l’audience et ce en effectuant plusieurs versements dont un dernier d’un montant de 7541,83 euros effectué le 21 mai 2025 qui a soldé définitivement la dette. Or, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement. Il serait donc inéquitable de prononcer l’expulsion et réserver aux locataires un sort moins enviable que s’il subsistait une dette locative puisqu’ils pourraient ainsi bénéficier de délais de paiement et se maintenir dans les lieux, sous réserve des conditions imposées par l’article 24 de la loi susvisée.

En conséquence, en raison de la reprise du paiement des loyers courants, depuis le mois de janvier 2025, et du fait que la dette a été intégralement soldée, il y a lieu de dire que la clause résolutoire a été rétroactivement suspendue depuis le 20 janvier 2025, date du constat de son acquisition, jusqu’au 21 mai 2025, date à laquelle la dette a été soldée et que la dette ayant été soldée, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et qu’il n’y a donc pas lieu à résiliation du bail.

En outre, Madame [U] [F] épouse [M] sous souvegarde de justice et sous tutelle de l’APAMAD sera déboutée de ses demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation qui deviennent en conséquence sans objet.

Sur la créance de la bailleresse

En application des stipulations du bail, le locataire est tenu de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Madame [U] [F] épouse [M] sous souvegarde de justice et sous tutelle de l’APAMAD produit un décompte démontrant qu’à la date du 8 janvier 2025 Monsieur [S] [R] et à Madame [K] [T]-[V] restaient lui devoir la somme de 8320,60 euros, terme de janvier 2025 inclus. Néanmoins, le décompte produit dans le cadre du délibéré permet de démontrer que la dette locative est soldée suite à la reprise du paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2025 et d’un virement d’un montant de 7541,83 € enregistré le 22 mai 2025.

Dès lors, Monsieur [S] [R] et Madame [K] [T]-[V] ne sont redevables d’aucune somme au titre de l’arriéré locatif.

En l’absence de désistement exprès de la bailleresse, il y a lieu de constater que la demande en paiement est devenue sans objet du fait de l’apurement de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [R] et Madame [K] [T]-[V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer soit la somme de 78,34 €.

Au regard des démarches accomplies par Madame [U] [F] épouse [M],sous souvegarde de justice et sous tutelle de l’APAMAD, Monsieur [S] [R] et Madame [K] [T]-[V] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2021 entre Madame [U] [F] épouse [M] sous souvegarde de justice et sous tutelle de l’APAMAD et Monsieur [S] [R] et Madame [K] [T]-[V] concernant le local à usage d’habitation et ses annexes situés au [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire du 20 janvier 2025 au 21 mai 2025, période au cours de laquelle la dette a été soldée ;

CONSTATONS que la dette de loyer est soldée ;

DISONS que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise en raison du règlement intégral de la dette ;

DEBOUTONS en conséquence Madame [U] [F] épouse [M] sous souvegarde de justice et sous tutelle de l’APAMAD de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation devenues sans objet ;

CONSTATONS que la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif est devenue sans objet ;

DEBOUTONS Madame [U] [F] épouse [M] sous souvegarde de justice et sous tutelle de l’APAMAD du surplus de ses demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [R] et Madame [K] [T]-[V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer soit la somme de 78,34 € ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [R] et Madame [K] [T]-[V] à verser à Madame [U] [F] épouse [M] sous souvegarde de justice et sous tutelle de l’APAMAD la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,