TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 25/00212 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHR4

NB/ZEI

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

27 juin 2025

Dans la procédure introduite par :

Madame [F] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Gilles BRUNNER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 54

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.C.I. BETHEL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représentée

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de [F] BOURGER, Greffier placé

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 23 mai 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [F] [L] est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 3]. Selon compromis de vente du 16 novembre 2023, la SCI BETHEL s’est portée acquéreuse de l’immeuble au prix de 82.500 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Reprochant à la SCI BETHEL d’avoir causé la caducité du compromis en n’effectuant pas les démarches nécessaires à l’obtention d’un financement, Madame [F] [L], par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, a fait assigner la SCI BETHEL devant le tribunal judiciaire de Mulhouse en paiement de dommages et intérêts.

La SCI BETHEL, assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 mai 2025 par ordonnance du même jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans son assignation en date du 20 mars 2025, Madame [F] [L] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner la SCI BETHEL à lui payer les sommes suivantes :

—  8.250 euros au titre de la clause pénale,

—  2.000 euros de dommages et intérêts,

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens.

Au soutien de sa demande en dommages et intérêts, Madame [F] [L] fait valoir que le compromis de vente conclu avec la SCI BETHEL prévoyait que l’acquéreur avait l’obligation de déposer au minimum deux demandes de prêt dans le délai de huit jours à compter du compromis, et en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt. L’acte comprenait, conformément à l’article 1231-5 du code civil, une clause de pénalité stipulant qu’aux cas où toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis seraient remplies et qu’une partie ne régulariserait pas l’acte authentique, elle devra verser une pénalité à l’autre partie. A cet égard, Madame [F] [L] fait valoir que l’acquéreur ne justifie d’aucune démarche de financement et que, si la clause pénale prévue au compromis prévoyait l’hypothèse de l’accomplissement de toutes les conditions suspensives et le refus de l’une des parties de réitérer l’acte, elle a également vocation à s’appliquer à l’hypothèse présente, où, par la faute exclusive de l’acquéreur, toutes les conditions suspensives de la vente ne sont pas réunies.

Par ailleurs, Madame [F] [L] fait valoir avoir également subi un préjudice lié au défaut d’affectation du prix de vente au financement d’un nouveau bien acquis par elle, ce préjudice étant étranger à l’assiette de la clause pénale.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond. Elle ne fait droit à la demande que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande tendant à la mise en œuvre de la clause pénale

1. Sur l’accomplissement de la condition suspensive relative au financement

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, repris en ces termes par le compromis de vente conclu entre Madame [F] [L] et la SCI BETHEL, “la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement”.

En l’espèce, le compromis conclu entre Madame [F] [L] et la SCI BETHEL comprend une condition suspensive d’obtention de prêt, stipulant que l’acquéreur s’oblige à déposer ses demandes de prêt au plus tard dans le délai de huit jours du présent compromis, et à en justifier au vendeur par tous moyens. Cette condition suspensive devait être réalisée au plus tard dans le délai de deux mois à compter du compromis et l’acquéreur devait justifier au vendeur de l’acceptation ou du refus de ces prêts au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai de deux mois. Dans le cas où l’acquéreur n’apportait pas la justification requise dans le délai de cinq jours, le terme serait considéré comme extinctif.

Le compromis ayant été conclu le 16 novembre 2023, la condition d’obtention du prêt devait être réalisée le 16 janvier 2024 au plus tard, et la SCI BETHEL devait justifier de l’acceptation ou du refus des prêts avant le 21 janvier 2024 auprès de Madame [F] [L].

Il résulte de l’attestation de carence produite par le notaire instrumentaire le 26 janvier 2024 et de la sommation envoyée par Madame [F] [L] à la SCI BETHEL le 15 février 2024, que l’acquéreur n’a pas justifié de l’accomplissement de ses obligations relativement à l’obtention du prêt dans le délai prescrit.

Néanmoins, la SCI BETHEL, qui avait intérêt à la condition suspensive, étant la partie qui en a empêché l’accomplissement, il y a lieu de considérer la condition accomplie.

2. Sur la mise en œuvre de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

En l’espèce, le compromis de vente conclu le 16 novembre 2023 entre Madame [F] [L] d’une part, et la SCI BETHEL d’autre part, contient une clause de pénalité qui prévoit que “au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de huit mille deux cent cinquante euros, à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil”.

Il faut donc réunir la preuve de la non-réitération de l’acte par la volonté de l’une des parties, l’accomplissement de la condition suspensive et l’existence d’une mise en demeure, sauf inexécution définitive.

Il résulte de l’attestation dressée par le notaire instrumentaire que la vente n’a pas été réitérée du fait de l’acquéreur, qui n’a pas apporté la justification du dépôt de sa demande de prêt ainsi que de l’acceptation ou du refus de ce prêt dans le délai indiqué.

Par ailleurs, comme vu précédemment, la condition suspensive relative au financement de la vente est réputée accomplie.

Enfin, si la mise en demeure adressée à la SCI BETHEL par Madame [F] [L] le 15 février 2024 n’a pas pour objet de mettre en demeure l’acquéreur de remplir ses obligations au regard de la condition suspensive d’obtention d’un prêt mais a pour objet d’obtenir le paiement de la somme prévue au titre de la clause pénale, il ressort de l’attestation établie par le notaire instrumentaire en date du 26 janvier 2024 que le compromis est devenu caduc du fait du non-accomplissement par la SCI BETHEL de ses obligations. Dès lors, l’inexécution étant devenue définitive, il n’y avait pas lieu à mise en demeure.

Dès lors, la clause pénale a vocation à s’appliquer.

Au regard de l’immobilisation du bien pendant deux mois et du préjudice subi de ce fait par Madame [F] [L], qui avait besoin du prix de la vente pour mener à terme un autre projet immobilier, le montant de la pénalité – correspondant à 10 % du prix de vente, soit 8.250 euros – ne semble ni manifestement excessif ni manifestement dérisoire.

Dès lors, la SCI BETHEL sera condamnée à payer à Madame [F] [L] la somme de 8.250 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

Si, en principe, la clause pénale, destinée à indemniser le créancier d’une éventuelle inexécution, ne peut se cumuler avec l’octroi de dommages et intérêts supplémentaires, il en est autrement lorsque les dommages et intérêts demandés visent à réparer un préjudice distinct de celui forfaitairement réparé par la clause pénale.

En l’espèce, la clause pénale insérée au compromis vise la non-réalisation de la vente et inclut donc le gain manqué et la perte subie du fait de l’abandon de la vente. Elle ne saurait donc se cumuler avec des dommages et intérêts liés à l’immobilisation des fonds, destinés à assurer l’acquisition par la vendeuse d’un autre bien, dès lors que le préjudice lié à une telle immobilisation est compris dans la perte subie et n’est donc pas distinct.

Dès lors, il convient de débouter Madame [F] [L] de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI BETHEL, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

2. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI BETHEL, condamnée aux dépens, devra payer à Madame [F] [L] au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

3. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il y a donc lieu de constater l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire, et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI BETHEL à payer à Madame [F] [L] la somme de 8.250 € (HUIT MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS) au titre de la clause pénale ;

REJETTE la demande de Madame [F] [L] en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI BETHEL aux dépens ;

CONDAMNE la SCI BETHEL à payer à Madame [F] [L] la somme de 800 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président