TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02005 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5WE

Section 2

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 24 avril 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

SAHLM 3F GRAND EST, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 6] prise en son agence de [Localité 9], [Adresse 1]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [R] [N], née le 04 Janvier 1985 à [Localité 7] (HAUTE SAVOIE), demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

[F] [Z] : Auditrice de justice

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 14 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2020 à effet au 30 septembre 2020, la SA d’HLM 3F Grand Est a loué à Mme [R] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 314,76 € outre 127,51 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, la SA d’HLM 3F Grand Est a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 362,20 € au titre des loyers et charges échus au 09 novembre 23.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, la SA d’HLM 3F Grand Est a fait assigner Mme [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous peine d’astreinte de 150,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la locataire à payer la somme de 2 354,56 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 juillet 24 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 362,20 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 14 janvier 2024 ou à compter du jugement à intervenir, égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— condamner la locataire à payer la somme de 850,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais d’exécution forcée.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 26 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 janvier 2025.

A cette audience, la SA d’HLM 3F Grand Est, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Citée par acte délivré à sa personne, Mme [R] [N] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 15 novembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM 3F Grand Est verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 15 juillet 2024, la dette locative de Mme [R] [N] s’élève à la somme de 2 279,48 € (soit la somme de 2 354,56 € réclamée dans l’assignation, diminuée d’un montant de 75,08 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juin 2024 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 14 novembre 2023 pour la somme de 1 362,20 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 14 novembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [R] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme [R] [N] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Mme [R] [N] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 24 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [R] [N] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 3F Grand Est et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [R] [N] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 400,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2020 à effet au 30 septembre 2020 entre la SA d’HLM 3F Grand Est, d’une part, et Mme [R] [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM 3F Grand Est pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [R] [N] à verser à la SA d’HLM 3F Grand Est la somme de 2 279,48 € (deux mille deux cent soixante-dix-neuf euros et quarante-huit centimes) selon décompte arrêté au 15 juillet 2024, mois de juin 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023 sur la somme de 1 362,20 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [R] [N] à verser à la SA d’HLM 3F Grand Est une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA d’HLM 3F Grand Est du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [R] [N] à verser à la SA d’HLM 3F Grand Est une somme de 400,00 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 avril 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,